Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №... 

<

...> С.Ю.

78RS0№...-59

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рябко О.А.

судей

ФИО1 АВ., ФИО2

при помощнике судьи

<

...> И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 29 января 2026 года гражданское дело №... по апелляционной жалобе ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» на решение Выборгского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> по исковому заявлению 

<

...> 

<

...> 

<

...> к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о защите прав потребителей.

Заслушав доклад судьи Рябко О.А., выслушав пояснения представителя ответчика ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» - 

<

...> А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя 

<

...> М.Н. – 

<

...> Ф.С., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

<

...> М.Н. обратилась в Выборгский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», в котором с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила

обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в силу, внести изменения в акт приема-передачи квартиры, указав общую площадь в размере 45,9 кв.м, внести изменения в данные кадастрового учета и ЕГРН в части общей площади квартиры, указав общую площадь в размере 45,9 кв.м;

взыскать с ответчика в пользу истца:

- стоимость расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 857 242 рублей 80 копеек,

- часть стоимости квартиры с учетом уменьшения фактической общей площади квартиры в размере 203 593 рублей 50 копеек,

- судебную неустойку в сумме 1 000 рублей в день на случай неисполнения решения суда в части внесения изменений в акт приема-передачи квартиры, данные кадастрового учета и ЕГРН, c 11-го дня с момента вступления решения суда в силу, по день фактического исполнения обязательства;

- неустойку за просрочку выплаты стоимости расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года, и со следующего дня после даты прекращения действия ограничений, установленных Постановлением Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года по день фактического исполнения обязательств по оплате стоимости устранения недостатков, в размере, рассчитанном в соответствии с пунктом 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»;

- компенсацию морального вреда в размере 70 000 рублей,

- штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,

- расходы по составлению заключения в размере 12 000 рублей;

- расходы по составлению поэтажного плана и экспликации помещений в сумме 5 000 рублей;

- расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45 000 рублей;

- расходы по удостоверению доверенности в размере 2 300 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывала на то, что между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» и 

<

...> М.Н. заключен договор участия в долевом строительстве №...ДИСБРЭ от 24 июня 2021 года. Ответчиком 21 октября 2022 года по акту приема-передачи истцу передана квартира. В процессе эксплуатации указанной квартиры выявлены недостатки, которые отражены в заключении ООО «Большой Город» от 6 февраля 2023 года, стоимость работ по устранению составляет 540 505 рублей. Истец 27 февраля 2023 года направил в адрес ответчика претензию с требованием выплатить стоимость расходов на устранение недостатков квартиры, которая была получена ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», однако осталась без ответа, фактически в добровольном порядке денежные средства ответчик не выплатил, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Решением Выборгского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> исковые требования 

<

...> М.Н. удовлетворены частично:

- с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в пользу 

<

...> М.Н. взысканы стоимость устранения недостатков в размере 857 242 рублей 80 копеек, сумма компенсации за уменьшение площади квартиры в размере 203 593 рублей 50 копеек, неустойка за просрочку выплаты стоимости устранения недостатков в размере 800 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 940 418 рублей 15 копеек, расходы на составление заключения специалиста в размере 12 000 рублей, расходы на составление плана в размере 5 000 рублей, судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей, судебные расходы на составление доверенности в размере 2 300 рублей;

- на ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» возложена обязанность в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в силу совершить действия по внесению изменений в данные кадастрового учета и ЕГРП в части указания площади квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стр. 1, 

<

адрес>, 45,9 кв.м.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ответчик ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» подал апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которых просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В возражениях на апелляционную жалобу истец 

<

...> М.Н. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ответчика ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» 

<

...> А.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал, настаивал на удовлетворении.

Истец 

<

...> М.Н., извещенная о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явилась, доверили представлять свои интересы представителю 

<

...> Ф.С., который в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

На основании статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Частью 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 года).

Подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» (застройщик) и 

<

...> М.Н. (участник долевого строительства) 24 июня 2021 года заключен договор участия в долевом строительстве №...ДИСБРЭ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участницу долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно разделу 1 договора:

объект – жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (корпус 43), расположенный в комплексе жилых зданий с объектами обслуживания населения на участке 21-1 района «Северная долина»;

объект долевого строительства – жилое помещение (квартира) в соответствии с приложениями №... и №..., подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и входящие в состав указанного объекта и входящие в состав указанного объекта, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

оплачиваемая участником долевого строительства площадь (далее – оплачиваемая площадь) – доля фактической площади объекта долевого строительства в совокупной фактической общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в объекте (за исключением помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений в объекте).

В соответствии с пунктом 4.2.6 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно разделу «Основные характеристики объекта долевого строительства (квартиры)» приложения №... к договору проектная площадь объекта долевого строительства, включающая площади балконов и/или лоджий, составляет 49,38 кв.м, проектная площадь, включающая площади балконов и/или лоджий, без понижающего коэффициента – 51,36 кв.м; общая площадь (часть 5 статьи 15 ЖК РФ) – 47,4 кв.м (примечание: в данной графе указаны ориентировочные (планируемые) данные, которые подлежат уточнению при завершении строительства на основании результатов обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ).

Разделом «Отделка объекта долевого строительства» приложения №... к договору предусмотрена зашивка стояков (вертикальная часть).

Из пункта 3.1 договора следует, что цена договора согласована сторонами в приложении №... к договору, в соответствии с пунктом 1 которого цена договора составляет 6 702 298 рублей. Согласно пункту 2 приложения №... к договору расчетная цена одного квадратного метра составляет 135 729 рублей.

Застройщик перед вводом объекта в эксплуатацию обязан организовать обмер объекта. Если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона № 221-ФЗ, Федерального закона № 218-ФЗ (в соответствии с иными нормами законодательства РФ в случае изменения соответствующих положений законодательства РФ) фактическая общая площадь квартиры превысит общую площадь квартиры, указанную в приложении №... к договору более чем на 1 кв.м, цена договора увеличивается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Участник долевого строительства не позднее чем за десять дней до подписания акта приема-передачи производит оплату соответствующей суммы путем внесения денежных средств на счет застройщика (пункт 3.5 договора).

Если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона № 221-ФЗ, Федерального закона № 218-ФЗ (в соответствии с иными нормами законодательства РФ в случае изменения соответствующих положений законодательства РФ) фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в приложении №... к договору более, чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Возврат соответствующей суммы осуществляется застройщиком в течение пятнадцати дней после перечисления застройщику денежных средств со счета эскроу уполномоченным банком и получения от участника долевого строительства письменного заявления с указанием способа возврата: путем перечисления денежных средств на счет участника долевого строительства или путем выплаты через кассу застройщика. При этом выплата через кассу застройщика производится в сумме не более 1 000 рублей. В случае если по выбору участник долевого строительства возврат осуществляется путем перечисления денежных средств на его счет, в заявлении должны быть полностью указаны реквизиты такого счета. Застройщик вправе не осуществлять возврат денежных средств до получения заявления участника долевого строительства (пункт 3.6 договора).

Из подписанного сторонами акта от 21 октября 2022 года приема-передачи следует, что на основании договора участия в долевом строительстве №...ДИСБРЭ ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» передает, а 

<

...> М.Н. принимает объект долевого строительства: 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга 

<

адрес>, корпус 1, строение 1 и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размер общей площади указанной квартиры.

В соответствии с пунктом 2 акта приема-передачи основными характеристиками квартиры, в том числе: общая площадь – 46,4 кв.м (площади комнат 10,9 кв.м и 8,3 кв.м), площадь кухни – 15,7 кв.м, площади иных вспомогательных помещений – 4,4 кв.м, 3,9 кв.м, 1,7 кв.м, 1,5 кв.м, количество лоджий – 1 штука, площади лоджий (с коэффициентом 0,5) – 2,1 кв.м.

Согласно пункту 3 акта приема-передачи оплата цены договора в размере 6 702 298 рублей произведена участником долевого строительства полностью.

Стороны подтверждают, что качество объекта долевого строительства, основные характеристики, отделка, оборудование квартиры соответствуют условиям договора, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

В обоснование заявленных требований об уменьшении цены договора истцом в материалы дела представлены составленные ООО «Инвентаризация и Кадастр» 11 апреля 2023 года поэтажный план и экспликация помещений, согласно которому общая площадь жилого помещения – 46,1 кв.м.

Истец 21 апреля 2023 года направила в адрес ответчика претензию с требованием выплатить часть стоимости квартиры с учетом уменьшения ее фактической площади, которая получена последним 25 апреля 2023 года, однако, оставлена без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела ответчик ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы для определения наличия в 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, стр. 1 недостатков, зафиксированных в заключении ООО «Большой Город» от 6 февраля 2023 года и перечисленных в указанном заключении, являющихся нарушением условий договора участия в долевом строительстве и/или обязательных строительных требований, допущенных при строительстве; для выявления объемов и сметной стоимости устранения несоответствий, в случае, если такое несоответствие является строительным дефектом с учетом выполненной застройщиком отделки, а также предусмотренного договором частичного выравнивания стен и примененных строительных материалов; просила определить обмеры и определить фактическую площадь 

<

адрес>.

Определением Выборгского районного суда 

<

адрес> от 24 октября 2023 года по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ЦНЭ «ПетроЭксперт», которым поручено произвести обмеры и определить фактическую площадь 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, стр. 1, на дату подписания акта приема-передачи квартиры с учетом возможных изменений в отделке.

Согласно заключению ООО «ЦНЭ «ПетроЭксперт» №...-М-2-7664/2023 от 16 мая 2024 года площадь 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, стр. 1, в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 23 октября 2010 года № П/0393 составляет 45,9 кв.м.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая указанные выводы судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактическая площадь спорной квартиры оказалась меньше на 1,5 кв.м (47,4 – 45,9), в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истца часть стоимости квартиры с учетом уменьшения ее фактической общей площади в размере 203 593 рубля 50 копеек (1,5 кв.м. х 135 729 рублей), а также возложил на ответчика обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в силу, внести изменения в акт приема-передачи квартиры, указав общую площадь в размере 45,9 кв.м., внести изменения в данные кадастрового учета в ЕГРН в части общей площади квартиры, указав общую площадь в размере 45,9 кв.м.

Обжалуя решение суда в данной части, ответчик в доводах апелляционной жалобы ссылается на то, что по результатам обмеров, произведенных застройщиком, площадь квартиры составила 46,4 кв.м, что подтверждается содержащимися в ЕГРН сведениями, ведомостью помещений; при этом сведения, содержащиеся в ЕГРН в части площади квартиры не оспорены и не признаны недействительными в установленном законом порядке; представленные сторонами доказательства не позволяют опровергнуть достоверность сведений, содержащихся в ЕГРН; документы, подтверждающие неправомерность внесения спорных сведений в части площади квартиры, в материалах дела отсутствуют.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что кадастровые обмеры и составление технического плана объекта капитального строительства производятся по строительной готовности объекта строительства, то есть до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, тогда как отделочные работы производятся только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно, по данным обмеров, полученных в результате проведения кадастровых работ, до проведения отделки в объекте долевого участия окончательная общая площадь объекта долевого строительства составила 46,4 кв.м, в связи с чем данная площадь жилого помещения указана в подписанном обеими сторонами акте приема-передачи квартиры и внесена впоследствии в ЕГРН. Условиями договора не предусмотрен обмер площади после завершения отделочных работ. Обмеры помещений производятся до производства отделочных работ. Технический план составляется на основе обмеров объекта долевого строительства без отделки и только после этого объект может быть введен в эксплуатацию. Отделочные работы не являются неотъемлемой частью объекта.

Одновременно в апелляционной жалобе ответчик, оспаривая заключение проведенной в ходе рассмотрения дела судебной экспертизы, которое было учтено судом первой инстанции при разрешении спора по существу, также заявил ходатайство о назначении и проведении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы, указав на то, что судом первой инстанции необоснованно отказано в назначении повторной судебной экспертизы по его ходатайству, так как заключение ООО «ЦНЭ «ПетроЭксперт» составлено с существенными замечаниями, в выводах эксперта 

<

...> К.И. отсутствуют замеры по разделу «холл».

В возражениях на апелляционную жалобу истец ссылается на то, что обмеры застройщиком были произведены после завершения отделки возведения сантехнических коробов. В соответствии с пунктом 2 Приложения 2 Приказа Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393 измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ. Разница в обмерах не связана с сантехническими коробами в санузлах, а возникла ввиду неправильного определения застройщиком площади в кухне и коридоре. При этом подписание дольщиком акта приема-передачи и внесение данных о площади помещения в ЕГРН не исключает возможность ошибки в обмерах застройщика.

С учетом доводов апелляционной жалобы и ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 5 августа 2025 года по гражданскому делу №... назначена повторная комплексная судебная оценочная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Экспертно-консультационный центр «СевЗапЭксперт», на разрешение которых поставлены, в том числе вопросы:

- какова общая площадь 

<

адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, без учета отделки, в том числе, без учета сантехнических коробов, с учетом отделки, в то числе с учетом сантехнических коробов, с указанием причин возникновения разницы в указанных площадях? (вопрос №...)

- производились ли в 

<

адрес>, расположенной по адресу: по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, ремонтные работы, не предусмотренные договором долевого участия №...ДИСБРЭ от 

<

дата>, которые повлияли на фактическую площадь жилого помещения, и, в случае производства таких работ, насколько они уменьшили общую площадь жилого помещения? (вопрос №...)

Согласно выводам заключения эксперта №...-СТР от 28 октября 2025 года:

Ответ на вопрос №...:

- площадь 

<

адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, составляет 46,1 кв.м;

- площадь 

<

адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, с учетом коробов составляет 47 кв.м;

- общая площадь 

<

адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, составляет 48,1 кв.м;

- общая площадь 

<

адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1,. с учетом коробов составляет 49 кв.м;

Э. обращает внимание, что в соответствии с нормативной документацией площадь квартиры измеряется после проведения строительных работ, включая отделочные; измерить площадь помещений без учета отделки не представляется возможным на момент проведения экспертизы.

Ответ на вопрос №...:

- по результатам визуального осмотра и анализа представленной в материалы дела документации Э. установлено, что в 

<

адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, не производились работы, которые не предусмотрены условиями договора долевого участия №...ДИСБРЭ от 24 июня 2021 года и которые влияют на фактическую площадь жилого помещения.

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции Э. 

<

...> А.В., проводивший экспертизу по указанным выше вопросам, сделанные им выводы подтвердил, пояснив, что если руководствоваться статьей 15 ЖК РФ, то значение 46,1 кв.м относится к общей площади квартиры, в общую площадь входят все помещения жилые и вспомогательные, за исключением площади лоджий, веранд, террас, балконов; поскольку был поставлен вопрос о площади с учетом сантехнических коробов, была измерена общая площадь так, как она измеряется по результатам отделочных работ – 46,1 кв.м, а также с учетом сантехнических коробов – 47 кв.м; если руководствоваться требованиями Приказа, то рекомендуется измерять после проведения отделочных работ, это рекомендации; без учета отделки невозможно посчитать; при производстве экспертизы возможно измерить только площадь квартиры с отделкой, чтобы измерить без отделки, нужно всю отделку демонтировать. Также Э. сообщил, что членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров и кадастровым инженером не является, выполняет судебные экспертизы, имеет образование судебного Э. и профильное образование, для проведения данного вида экспертиз не требуется наличие членства СРО, поскольку судебная экспертизы и кадастровая деятельность – разные виды деятельности, если руководствоваться требования Федерального закона № 73-ФЗ наличие членства СРО не требуется для проведения экспертизы, нужны образование и опыт.

Оценивая заключение судебной экспертизы №...-СТР от 28 октября 2025 года в вышеуказанной части, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять данному заключению, поскольку оно содержит мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, заключение выполнено Э., имеющим соответствующее образование и квалификацию, значительный стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации.

Проверяя решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца части стоимости квартиры с учетом уменьшения ее фактической общей площади, а также возложения на ответчика обязанности внести изменения в акт приема-передачи квартиры и в данные кадастрового учета в ЕГРН в части общей площади квартиры, по доводам апелляционной жалобы с учетом выводов заключения повторной судебной экспертизы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как разъяснено в определении Конституционного Суда РФ от 13.02.2024 № 238-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО3 на нарушение его конституционных прав частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо учитывать, что инженерные коммуникации, в целом относящиеся к общему имуществу, частично могут находиться также и в жилых помещениях (системы отопления, водоснабжения и т.д.), они должны быть смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, к ним должен быть обеспечен доступ, а их ограждение инженерными коробами не влечет исключения площади, огороженной таким коробом, из состава общей площади жилого помещения. Отсутствие же инженерных коммуникаций непосредственно в жилом помещении сделало бы его изолированным от общих инженерных сетей многоквартирного дома, а потому непригодным для проживания. В связи с этим не может не различаться и правовой режим инженерных коммуникаций многоквартирного дома в зависимости от их основного предназначения: обслуживание более одного помещения в данном доме или только одного.

Таким образом, непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не дает оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения.

В данном случае зашивка места прохождения стояков (вертикальная часть) являлось договорным условием, согласованным с истцом в приложении №... к договору, не является обязательной конструктивной частью инженерных системы, выполняет декоративную функцию. Доступ к пространству вокруг стояков имеется непосредственно только у истца, и эта часть помещения не может служить местом общего пользования. Из изложенного следует, что площадь мест прохождения стояков ХВС, ГВС, канализации, огороженных сантехническими коробами, подлежит включению в общую площадь квартиры.

Из исследовательской части заключения судебной экспертизы № 

<

...> от 28 октября 2025 года следует, что согласно таблице 1 «Расчет площадей помещений» (страницы 9-10 заключения) площадь спорной квартиры за исключением лоджии и без учета сантехнических коробов составляет 46,1 кв.м.

При этом в помещении 3 (совмещенный санузел) имеется сантехнический короб площадью 0,3 кв.м; в помещении 6 (туалет) имеются два сантехнических короба площадью 0,6 кв.м; общая площадь сантехнических коробов составляет 0,9 кв.м.

Таким образом, в соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ и с учетом вышеприведенной позиции Конституционного Суда РФ общая площадь спорного жилого помещения составляет 47 кв.м (46,1 + 0,9).

Принимая во внимание, что разница между фактической общей площадью переданной квартиры (47 кв.м) и общей площадью квартиры, предусмотренной договором (47,4 кв.м), не превышает 1 кв.м. отклонения площади в меньшую сторону, такое отклонение является допустимым, что исключает обязательство по перерасчету цены договора в соответствии с пунктом 3.6 договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика части стоимости квартиры с учетом уменьшения ее фактической общей площади, а также возложения на ответчика обязанности внести изменения в акт приема-передачи квартиры и в данные кадастрового учета в ЕГРН в части общей площади квартиры, равно как и производных данной части требований: требования о взыскании штрафа, судебных расходов на оплату судебной экспертизы, проведенной в суде первой инстанции в части оплата вопроса №..., в размере 45 000 рублей и расходов на составление поэтажного плана и экспликации помещений в размере 5 000 рублей.

При таких обстоятельствах решение суда в данной части подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении указанных требований 

<

...> М.Н.

Из материалов дела также следует, что в процессе эксплуатации истец обнаружил недостатки в квартире в виде впадин на стенах и потолке, отслоения краски, разнотонности окрасочного слоя, неравномерной подгонки линолеума под плинтус, зазоров между плинтусом и линолеумом, отклонения дверного блока от вертикали, в связи с чем обратился в ООО «Большой Город» для определения недостатков, а также стоимости их устранения.

Согласно выводам заключения технического специалиста ООО «Большой Город» от 06 февраля 2023 года в результате проведения натурных и инструментальных исследования объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, 

<

адрес>, выявлены дефекты и несоответствия условиям договора участия в долевом строительстве №...ДИСБРЭ от 24 июня 2021 года, ГОСТам, СП, СНиПам. Стоимость работ по устранению выявленных нарушений/несоответствий данной квартиры составляет 540 505 рублей.

Истец 27 февраля 2023 года посредством почтовой связи направила в адрес ответчика претензию о выплате стоимости расходов на устранение недостатков, которая получена последним 02 марта 2023 года, однако оставлена без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела ответчик ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», оспаривая представленное истцом техническое заключение заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы для определения наличия в 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, стр.1 недостатков, зафиксированных в заключении ООО «Большой Город» от 06 февраля 2023 года и перечисленных в указанном заключении, являющихся нарушением условий договора участия в долевом строительстве и/или обязательных строительных требований, допущенных при строительстве; для выявления объемов и сметной стоимости устранения несоответствий, в случае, если такое несоответствие является строительным дефектом с учетом выполненной застройщиком отделки, а также предусмотренного договором частичного выравнивания стен и примененных строительных материалов.

Определением Выборгского районного суда 

<

адрес> от 24 октября 2023 года по ходатайству ответчика по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЦНЭ «ПетроЭсперт».

Согласно выводам заключения ООО «ЦНЭ «ПетроЭсперт» №...-М-2-7664/2023 от 16 мая 2024 года в 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, стр.1 имеются недостатки, зафиксированные в заключении специалиста ООО «Большой Город» от 06 февраля 2023 года. Выявленные в 

<

адрес> недостатки являются следствием нарушения застройщиком требований нормативных документов, а также нарушений технологии производства отделочных работ, что в свою очередь является нарушением условий договора участия в долевом строительстве №...ДИСБРЭ от 24 июня 2021 года. В соответствии с локальным сметным расчетом, стоимость работ по устранению выявленных недостатков составила 857 242 рубля 80 копеек.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам, на основании объяснений стороны истца, ответчика, фактических обстоятельств дела, достоверно установив, что объект долевого строительства – 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, стр.1, построена (создана) с отступлениями от условий договора участия в долевом строительстве №...ДИСБРЭ от 24 июня 2021 года и обязательных требований, все выявленные отступления являются следствием некачественно произведенных отделочных работ на этапе строительства жилого дома, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости работ и материалов, необходимых для устранения признанных гарантийными недостатков качества объекта долевого строительства, в размере, определенном заключением судебной экспертизы – 857 242 рублей 80 копеек.

Обжалуя решение суда в данной части, ответчик, оспаривая в доводах апелляционной жалобы и дополнении к апелляционной жалобе заключение ООО «ЦНЭ «ПетроЭсперт» №...-М-2-7664/2023 от 16 мая 2024 года, указывая на то, что в выводах Э. 

<

...> В.Н. неверно подменены расценки ТЕР на ГЭСН, включены дополнительные позиции, что является нарушением Приказа Минстроя России от 14 июля 2022 года №.../пр; ссылаясь на то, что завышена стоимость оконного блока, неверно подобрана расценка на дверной блок, необоснованно включены затраты на устройство третьей шпатлевки потолков и стен, завышена расценка на плитку керамическую, клей для облицовочной плитки и краску для окраски труб, необоснованно применен коэффициент 1,5 на оплату труда и эксплуатацию машин, заявил ходатайство о назначении и проведении по делу повторной судебной экспертизы.

В возражениях на апелляционную жалобу, дополнения к апелляционной жалобе и ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, истец указывает на то, что доводы ответчика являются необоснованными, заключение ООО «ЦНЭ «ПетроЭсперт» №...-М-2-7664/2023 от 16 мая 2024 года выполнено в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», при производстве экспертизы методы, расценки и коэффициенты при определении стоимости устранения недостатков квартиры применены экспертами правильные, удорожание отсутствует.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

В силу положений части 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 указанного Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

С учетом доводов апелляционной жалобы и ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, пояснений Э. 

<

...> В.Н., данных в судебном заседании 29 июля 2025 года, определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 5 августа 2025 года по гражданскому делу №... назначена повторная комплексная судебная оценочная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Э. ООО «Экспертно-консультационный центр «СевЗапЭксперт», на разрешение которых в том числе поставлены вопросы:

- имеются ли в 

<

адрес> по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, недостатки, зафиксированные в заключении специалиста №... от 21 октября 2022 года, являющиеся нарушением условий договора участия в долевом строительстве №...ДИЭ от 24 июня 2021 года, и/или обязательных строительных требований, допущенных при строительстве? (вопрос №...).

- каковы объемы и сметная стоимость устранения несоответствий, в случае если такое несоответствие является строительным дефектом с учетом выполненной застройщиком отделки, а также предусмотренного договором частичного выравнивания стен и примененных строительных материалов? Исключить из расчета стоимость работ, необходимых для устранения недостатков, возникших в результате нарушений правил эксплуатации жилого помещения, произведенных истцом ремонтных работ и/или возникших в результате нормального износа при эксплуатации помещения. (вопрос №...).

Согласно выводам заключения Э. №...-СТР от 28 октября 2025 года:

Ответ на вопрос 1:

- по результатам экспертизы установлено, что в 

<

адрес> по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, частично имеются недостатки, зафиксированные в заключении специалиста №... от 21 октября 2022 года; вместе с тем выявленные недостатки не являются нарушением обязательной применению нормативной документации в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ № 985 от 4 июля 2020 года «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» и, следовательно, не нарушают условия договора участия в долевом строительстве №...ДИСБРЭ от 24 июня 2021 года;

Ответ на вопрос 1:

- в соответствии с локальным сметным расчетом №... сметная стоимость устранения выявленных дефектов (строительные дефекты, установленные при ответе на вопрос №...) в текущих ценах составляет: 748 303 рубля 64 копейки, в том числе НДС (20%): 124 717 рублей 27 копеек.

Оценивая заключение судебной экспертизы №...-СТР от 

<

дата> в данной части, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять данному заключению, поскольку оно содержит мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, заключение выполнено Э., имеющим соответствующее образование и квалификацию, значительный стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено и доказательствами, отвечающими положениям статьи 67 ГПК РФ, подтверждено наличие в принадлежащей истцу квартире строительных недостатков.

Между тем, принимая во внимание выводы повторной судебной экспертизы судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части размера взысканной стоимости устранения недостатков подлежит изменению, со взысканием с ответчика в пользу истца стоимости устранения выявленных недостатков в размере 748 303 рубля 64 копейки.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки за просрочку выплаты стоимости расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, суд первой инстанции, установив, что истец 27 февраля 2023 года обратился к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» с претензией о возмещении стоимости расходов на устранение строительных недостатков в 10-днейный срок с момента ее получения, данная претензия получена ответчиком 02 марта 2023 года, однако оставлена без удовлетворения, пришел к выводу о том, что требование о взыскании неустойки за нарушение срока выплаты стоимости расходов на устранение недостатков является обоснованным.

Определяя размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки, суд первой инстанции руководствовался положениями части 8 статьи 7 Федерального закона РФ, учел, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 479 от 26.03.2022 данная неустойка не начисляется за период с 29.03.2022 по 30.06.2023, а в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 - не начисляется за период с 22.03.2024 по 31.12.2024, исходя из того, что в спорных правоотношениях сумма неустойки не может превышать стоимость устранения недостатков, а также не может служить средством обогащения, снизил размер неустойки в соответствии с положением статьи 333 ГК РФ до 800 000 рублей.

Проверяя решение суда в данной части по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 года включительно.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Постановление Правительства РФ № 479 вступило в силу 29 марта 2022 года.

Как следует из буквального толкования данного Постановления, за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, застройщику не начисляются (пункт 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, часть 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве). Если же такие требования были предъявлены к исполнению до 29.03.2022, то застройщику предоставляется отсрочка их исполнения до 30.06.2023 (включительно) (пункт 1 указанного Постановления).

Также Правительством Российской Федерации издано постановление от 18 марта 2024 года № 326, которое устанавливает следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

- в период с 01 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 

<

дата>.

Указанные особенности применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Постановление Правительства РФ № 326 вступило в силу 22 марта 2024 года.

Согласно Информационному сообщению Банка России от 16 сентября 2022 года ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации по состоянию на 01 июля 2023 года составляла 7,5%.

На основании изложенного, учитывая, что претензия о возмещении стоимости расходов на устранение строительных недостатков направлена истцом в адрес ответчика 27 февраля 2023 года и получена последним 02 марта 2023 года, принимая во внимание положения Постановления Правительства РФ № 479 и Постановления Правительства РФ № 326, исходя из стоимости расходов на устранение недостатков в квартире в размере 748 303 рубля 64 копейки, применяя ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации – 7,5%, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части размера взысканной неустойки подлежит изменению со взысканием с ответчика в пользу истца неустойки за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года в размере 40 712 рублей 64 копейки ((748 303,64 х 7,5% х 184 / 365) + (748 303,64 х 7,5% х 81 / 366)).

При этом оснований для снижения данного размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ по доводам апелляционной жалобы ответчика судебная коллегия не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В силу статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу вышеприведенных положений пункта 1 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки является правом суда. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В пункте 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 года, разъяснено, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, указал, что положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Судебная коллегия полагает, что размер неустойки в сумме 40 712 рублей 64 копейки соответствует характеру и обстоятельствам допущенного им нарушения, фактическим обстоятельствам дела, длительности неисполнения обязательства, возможных финансовых последствий для каждой из сторон, компенсационной природы неустойки, необходимости соблюдения баланса интересов сторон, в связи с чем оснований для снижения неустойки по доводам апелляционной жалобы ответчика не усматривает.

При этом судебная коллегия учитывает, что при определении размера неустойки применены положения Постановлений Правительства РФ № 479 и № 326, что фактически уменьшило сумму неустойки, предъявленной истцом ко взысканию.

Каких-либо исключительных обстоятельств, влекущих большее снижение размера неустойки, в апелляционной жалобе не приведено, равно как и не представлено в материалы дела доказательств наличия таких обстоятельств.

Разрешая требование истца о компенсации морального вреда, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», и с учетом тех обстоятельств, что факт нарушения прав истца в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве установлен в ходе судебного разбирательства, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в сумме 20 000 рублей, указав, что такой размер отвечает обстоятельствам дела, требованиям разумности и справедливости.

Обжалуя решение суда в данной части, ответчик ссылается на то, что взысканная судом первой инстанции сумма компенсации морального вреда является завышенной и ничем не подтвержденной.

Ссылки ответчика в апелляционной жалобе на отсутствие доказательств причинения потребителю морального вреда, отсутствие критериев определения размера компенсации подлежит отклонению, поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом в каждом конкретном случае с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика размер компенсации морального вреда установлен судом первой инстанции с учетом фактических обстоятельств, свидетельствующих о длительном нарушении ответчиком прав истца, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и недобросовестном осуществлении ответчиком гражданских прав. Установленный судом размер компенсации соответствует критериям разумности и справедливости, в связи с чем оснований для отказа во взыскании либо для уменьшения взыскиваемой суммы компенсации морального вреда судебная коллегия не усматривает.

Установив факт нарушения прав истца как потребителя, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 6 статьи 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 940 418 рублей 15 копеек ((1 880 836,3) / 2).

Проверяя решение суда в части взыскания штрафа по доводам апелляционной жалобы ответчика, в которых он ссылается на неправомерность взыскания штрафа, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 года включительно.

Постановление Правительства РФ № 479 вступило в силу 29 марта 2022 года.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных пунктом 1 Постановления Правительства РФ № 479, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу данного Постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ № 479, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, на которую имеется ссылка в пункте 1 Постановления Правительства РФ № 479, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.

Согласно приведенным выше положениям Постановления Правительства РФ № 479 за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

За период до 29 марта 2022 года неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции начисляются и, соответственно, могут быть взысканы судом, однако с предоставлением отсрочки их уплаты до 30 июня 2023 года.

К числу названных финансовых санкций относится предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф, на применение которого указано в части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 29 марта 2022 года, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 29 марта 2022 года, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 30 июня 2023 года.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 7 июня 2021 года № 46-КГ21-15-К6, в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации, утвержденной Президиумом Верховного суда РФ от 19 июля 2023 года (ответ на вопрос 2).

Учитывая, что в данном случае истец обратился к застройщику с претензией, в которой потребовал в добровольном порядке в течении десяти дней с момента ее получения выплатить стоимость расходов на устранение недостатков, 27 февраля 2023 года, данная претензия получена ответчиком 02 марта 2023 года, то есть в период действия моратория, и срок для ее добровольного удовлетворения истек также в период моратория, у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания штрафа в его пользу.

При этом судебная коллегия также принимает во внимание, что направление истцом 7 августа 2023 года повторной претензии после окончания срока действия моратория, введенного постановлением Правительства РФ № 479, а также после предъявления настоящего иска в суд 24 апреля 2023 года, правового значения не имеет, поскольку право на получение штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя возникает при первоначальном обращении, а предъявление претензий в ходе судебного разбирательства противоречит правовому смыслу претензий и правовой природе штрафа, который подлежит взысканию в случае установления судом факта уклонения от исполнения правомерных требований потребителя, однако в данном случае застройщик в спорный период был освобожден от взыскания штрафа постановлением Правительства РФ.

При таких обстоятельствах, решение суда в части взыскания суммы штрафа подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в его взыскании.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд первой инстанции, указав на то, что расходы истца по составлению экспертного заключения, составленного ООО «Большой Город» в размере 12 000 рублей, подтвержденные договором и квитанцией на указанную сумму, явились для истца необходимыми для подачи иска в суд, равно как и расходы по нотариальному удостоверению доверенности, которой истец уполномочила представителя на представление интересов по конкретному делу, в размере 2 300 рублей, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца указанных расходов в полном объеме.

Обжалуя выводы суда первой инстанции о взыскании расходов на проведение досудебной экспертизы и расходов на оформление нотариальной доверенности, ответчик указывает, что данные расходы не являлись необходимыми при обращении в суд с иском, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность по их возмещению, поскольку проведение экспертного исследования являлось личным волеизъявлением истца, а из текста доверенности следует, что она выдана для представления интересов во всех организациях, учреждениях и органах государственной власти.

С указанными доводами, судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, Э., специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (ст. 94 ГПК РФ, ст. 106 АПК РФ, ст. 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Расходы, произведенные сторонами в целях урегулирования спора в досудебном порядке, также относятся к судебным издержкам, поскольку истец не может реализовать право на защиту своего нарушенного права в судебном порядке без несения таких издержек.

Как видно из материалов дела, 

<

...> М.Н. в досудебном порядке обратилась в ООО «Большой Город» для проведения исследования. Стоимость работ по устранению выявленных нарушений/несоответствий квартиры истца, согласно заключению определена специалистом в размере 540 505 рублей.

Из материалов дела также следует, что стоимость досудебного исследования составляет 12 000 рублей. Указанное заключение имело своей целью подтверждение недостатков и дефектов в квартире и при обращении в суд являлось доказательством заявленных истцом требований, как по праву, так и по размеру.

Расходы на подготовку заключения специалиста квартиры были понесены истцом для защиты нарушенного права, данные расходы подтверждены документально, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал данные расходы обоснованными.

Выводы суда первой инстанции о взыскании расходов по оформлению доверенности также основаны на правильном применении норм процессуального права и вызваны необходимостью исполнения обязанностей, возложенных пунктом 6 статьи 132 ГПК РФ.

В доводах апелляционной жалобы ответчик также указывает на то, что с учетом частичного удовлетворения имущественных требований истца судебные расходы в силу положений статьи 98 ГПК РФ подлежат присуждению истцу пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из разъяснений, данных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», следует, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В данном случае судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что несение истцом расходов на оплату досудебной экспертизы и расходов на оплату доверенности подтверждается представленными истцом доказательствами, отвечающими требованиям статьи 67 ГПК РФ.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ).

Принимая во внимание, что истцом к взысканию с ответчика заявлены компенсация за уменьшение площади квартиры в размере 203 593 рубля 50 копеек и стоимость устранения недостатков в размере 857 242 рубля 80 копеек, то есть 1 060 836 рублей 30 копеек (203 593,50 + 857 242,80), по результатам рассмотрения настоящего спора с учетом отмены решения суда в части взыскания компенсации за уменьшение площади квартиры (203 593,50 рубля) и изменения решения суда в части размера взысканной стоимости устранения недостатков (748 303,64 рубля), требования истца удовлетворены на 70,54% (748 303,64 / 1 060 836,30 х 100), размер подлежащих возмещению истцу расходов, понесенных на оплату доверенности, составляет 2 007 рублей 67 копеек (2 300 х 70,54%).

При этом, учитывая, что заключение специалиста представлено истцом при подаче иска в подтверждение наличия в спорной квартире недостатков и обоснованности требования о взыскании стоимости недостатков квартиры, принимая во внимание, что такое требования удовлетворено на 87,29% (748 303,64 / 857 242,80 х 100), судебная коллегия приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на составление досудебного заключения специалиста в размере 10 474 рубля 80 копеек (12 000 х 87,29%).

Отмена решения суда в части взыскания с ответчика компенсации за уменьшение площади квартиры и изменение решения суда в части размера взысканной с ответчика стоимости устранения недостатков также влечет изменение подлежащей взысканию с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга государственной пошлины, размер которой в соответствии с положениями статьи 103 ГПК РФ и статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составит 10 983 рубля 04 копейки.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Выборгского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> отменить в части взыскания с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в пользу 

<

...> суммы компенсации за уменьшение площади квартиры, штрафа, судебных расходов на оплату судебной экспертизы, а также в части обязания ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в силу совершить действия по внесению изменений в данные кадастрового учета и ЕГРП в части указания площади квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стр.1, 

<

адрес>.

В удовлетворении требований 

<

...> взыскания с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» суммы компенсации за уменьшение площади квартиры, штрафа, судебных расходов на оплату судебной экспертизы, а также в части обязания ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в силу совершить действия по внесению изменений в данные кадастрового учета и ЕГРП в части указания площади квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стр.1, 

<

адрес>, - отказать.

Решение Выборгского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> изменить в части взысканной стоимости устранения недостатков, сумм неустойки за просрочку выплаты стоимости устранения недостатков, расходов на составление заключения специалиста, расходов на составление доверенности.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в пользу 

<

...> стоимость устранения недостатков в размере 748 303 рублей 64 копейки, неустойку за просрочку выплаты стоимости устранения недостатков в размере 40 592 рубля 91 копейку, расходы на составление заключения специалиста в размере 10 474 рубля 80 копеек, расходы на составление доверенности в размере 1 622 рубля 42 копейки.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в доход бюджета Санкт-Петербурга государствую пошлину в размере 10 983 рубля 04 копейки.

В остальной части решение Выборгского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 

<

дата>