Уникальный идентификатор дела 65RS0001-01-2025-010092-08

Дело № 2-6079/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Катюха А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шеиной М.И., 

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № ответчика и его представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Южно-Сахалинска к ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

Администрация города Южно-Сахалинска обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, указав, что 29.09.2016 года между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и ФИО заключен договор № аренды земельного участка. По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 29.09.2016 по 29.09.2019 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 2615 кв.м., расположенный по 

<

адрес> участок предоставляется для завершения строительства объекта «Цех» по изготовлению стекол для автомашин». По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ ФИО все права и обязанности по договору земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ передал ФИО3 в связи с продажей объекта недвижимости по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта от 28.01.2019 года, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. По обращению ФИО3 ДАиГ принял решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, сообщил, что срок действия разрешения на строительство истек 25.11.2013 года. Данный отказ был обжалован в судебном порядке. Решением суда от 24.01.2022 года в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин» ФИО3 отказано. 

Решением Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин» ФИО3 отказано.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО3 удовлетворены в полном объеме. Судом принято решение сохранить объект завершенного строительства «Цех по изготовлению стекол для автомашин», расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по 

<

адрес>, разрешенное использование: для строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин», общей площадью 232,1 кв.м. Признать ФИО3 право собственности на объект завершенного строительства «Цех по изготовлению стекол для автомашин». Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. На основании решения суда ФИО3 зарегистрировал право собственности на объект недвижимости «Цех по изготовлению стекол для автомашин», площадью 232,1 кв.м., расположенный по 

<

адрес> с присвоением кадастрового номера №.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с возникновением права собственности на здание с кадастровым номером № ФИО3 обратился в администрацию г.Южно-Сахалинска с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № с целью размещения цеха по изготовлению стекол для автомашин.

26.12.2023 по результатам рассмотрения указанного заявления между Администрацией г.Южно-Сахалинска и ФИО3 заключен договор купли-продажи № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена из земель категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием для строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для машин», с кадастровым номером №, площадью 26.15 кв.м., расположенного по 

<

адрес> участок передан ФИО3 по акту приема-передачи.

16.05.2024 года исполняющий обязанности прокурора г.Южно-Сахалинска обратился в Сахалинский областной суд с апелляционным представлением, согласно которому просил привлечь прокурора к участию в деле №, восстановлении срока на подачу апелляционного представления на решение суда от 05.06.2023 года. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 02.10.2024 года решение суда отменено. В удовлетворении исковых требования ФИО3 в сохранении объекта завершенного строительства «Цех по изготовлению стекол автомашин», общей площадью 232,1 кв.м, расположенного на земельном участке №, признании права собственности в отношении указанного объекта отказано.

Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, право собственности у ФИО3 на объект завершенного строительства – здание цеха по изготовлению стекол для автомашин отсутствовало, оснований для предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов не имелось. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении требований.

Ответчик и его представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, возражали против удовлетворения заявленных требований.

Заслушав представителя истца, ответчика и его представителя, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства., в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны с статьях 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке указанных объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в собственность этого участка без проведения торгов.

Данная правовая позиция отражена в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, 3 (2024), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2024 года.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, ввиду разрешенного использования земельного участка.

Из материалов дела следует, что 29.09.2016 года между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и ФИО заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 29.09.2016 по 29.09.2019 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 2615 кв.м., расположенный по 

<

адрес> участок предоставляется для завершения строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин».

По соглашению от 28.01.2019 ФИО передал все права и обязанности по договору земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в связи с продажей объекта недвижимости по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта от 28.01.2019 года, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №

По обращению ФИО3 ДАиГ принял решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, сообщил, что срок действия разрешения на строительство истек 25.11.2013 года. 

Данный отказ был обжалован в судебном порядке. 

Решением Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин» ФИО3 отказано. 

ДЗП г.Южно-Сахалинска в адрес ФИО3 направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ исх. № о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка. 

27.02.2020 года ФИО3 обратился в ДАиГ с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин по 

<

адрес> заявление было отозвано заявителем, а документы возвращены на доработку. 

10.09.2020 года ФИО3 повторно обратился в ДАиГ с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин по 

<

адрес>. 

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ДАиГ сообщил заявителю об отказе в выдаче разрешения на строительство по основаниям несоответствия представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства. 

Данный отказ заявителем не обжалован в судебном порядке. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в ДАиГ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию «Цех по изготовлению стекол для автомашин на земельном участке с кадастровым номером №

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ДАиГ сообщил заявителю об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию» на основании ч.6 ст.55 ГрК РФ и Административного регламента, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска. Данный отказ был обжалован заявителем в судебном порядке.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин» ФИО3 отказано.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО3 удовлетворены в полном объеме. Судом принято решение сохранить объект завершенного строительства «Цех по изготовлению стекол для автомашин», расположенный на земельном участке с кадастровым номером № 

<

адрес>, разрешенное использование: для строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин», общей площадью 232,1 кв.м. Признать за ФИО3 право собственности на объект завершенного строительства «Цех по изготовлению стекол для автомашин». 

Решение суда вступило в законную силу 18.07.2023 года. 

На основании решения суда ФИО3 зарегистрировал право собственности на объект недвижимости «Цех по изготовлению стекол для автомашин», площадью 232,1 кв.м., расположенный по 

<

адрес> с присвоением кадастрового номера №.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с возникновением права собственности на здание с кадастровым номером № ФИО3 обратился в администрацию г.Южно-Сахалинска с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № с целью размещения цеха по изготовлению стекол для автомашин.

26.12.2023 по результатам рассмотрения указанного заявления между Администрацией г.Южно-Сахалинска и ФИО3 заключен договор купли-продажи № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена из земель категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием для строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для машин», с кадастровым номером № площадью 26.15 кв.м., расположенного по 

<

адрес> участок передан ФИО3 по акту приема-передачи.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 02.10.2024 года решение суда от 05.06.2023 года отменено. В удовлетворении исковых требований ФИО3 в сохранении объекта завершенного строительства «Цех по изготовлению стекол автомашин», общей площадью 232,1 кв.м, расположенного на земельном участке №, признании права собственности в отношении указанного объекта отказано.

При таких обстоятельствах, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, право собственности у ФИО3 на объект завершенного строительства – здание цеха по изготовлению стекол для автомашин отсутствовало, оснований для предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов не имелось. 

Как следует из выписки из ЕГРН от 11.12.2023 года (на дату обращения ответчика с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность) № объект недвижимости с кадастровым номером № «Цех по изготовлению стекол для автомашин» образован из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 85%.

Исходя из выводов, изложенных в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 02.10.2024 года, здание «Цех по изготовлению стекол для автомашин» не соответствует действующим градостроительным правилам. Также указано, что доказательств возможности использования спорного объекта самовольной постройки в соответствии с установленными основными видами разрешенного использования земельного участка ФИО3 не представлено.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи земельного участка от 26 декабря 2023 года заключен в нарушение установленного статьями 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации запрета, посягает на публичные интересы, неопределенного круга лиц и государства в связи с чем является ничтожным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Поскольку апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 02.10.2024 года в удовлетворении исковых требований ФИО3 о сохранении объекта завершенного строительства «Цех по изготовлению стекол для автомашин», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по 

<

адрес>, разрешенное использование: для строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин», общей площадью 232,1 кв.м. и признании права собственности на указанный объект отказано, у ответчика отсутствуют исключительное право на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов по пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № является ничтожной сделкой.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с чем с ответчика в доход бюджета муниципального образования городского округа «Город Южно-Сахалинск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Администрации города Южно-Сахалинска к ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2615 кв.м., с разрешенным использованием – для строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин», расположенного 

<

адрес>, заключенный между администрацией города Южно-Сахалинска и ФИО3 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № заключенного между администрацией города Южно-Сахалинска и ФИО3, путем возврата сторон в первоначальное положение до момента заключения сделки по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья 

А.А. Катюха 

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья А.А. Катюха