Гр.дело № 2-629\2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

06 сентября 2018 года г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области 

Сайбель В.В., 

при секретаре Божинской А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по иску Администрации МО «Зеленоградский городской округ» к ФИО1 о расторжении договора аренды 

установил:

Администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды.

В обоснование заявленных требований указала, что между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ООО «Империя» 04.07.2014 был заключен договор № 301-КЗО\2014 аренды земельного участка с КН № площадью 53780 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием –под строительство объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (земельные участки домов отдыха и пансионата). Соглашением № 99-КЗО\201 от 27.02.2015 внесены изменения в договор аренды земельного участка. 12.12.2016 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей. Разделом 3 п.3.3 договора аренды арендная плата за второй и последующие годы действия договора аренды уплачивается ежеквартально, равными частями от годового размера арендной платы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 10 декабря текущего года. В случае нарушения срока платежей, предусмотренных данным пунктом, выплачивается пени в размере 0,5% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый просроченный день. На основании п. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. На основании п.4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, указанных в договоре. Однако на 18.05.2018 задолженность арендатора по арендной плате составила 71583,53 руб., из них 22061,64- недоимка и 49521,89- пеня. В рамках досудебного урегулирования спора ответчику 21.05.2018 была направлена претензия, в которой предлагалось уплатить арендные платежи либо прибыть в администрацию для расторжения договора аренды. Учитывая, что ответчик таких действий не совершила, просили взыскать задолженность по оплате арендных платежей в сумме 71583,53 руб., а за систематическое неисполнение условий договора расторгнуть договор аренды.

Впоследствии истец требования уточнил, в связи с тем, что задолженность по арендной плате ответчиком была погашена, просили расторгнуть договор аренды, в связи нарушением условий договора в части использования земельного участка по его целевому назначению.

В судебном заседании представитель администрации МО «Зеленоградский городской округ» ФИО2 действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по указанным в иске основаниям, пояснил, что на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, никаких построек не имеется, в связи с чем, просил требования удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснила, что претензию истца о необходимости оплаты арендных платежей не получала, в связи с чем в администрацию и не прибыла. Как только ей позвонили из суда и сообщили о рассматриваемом деле, она сразу же погасила всю имеющуюся у нее задолженность вместе с пеней. Так же указала, что для строительства домов отдыха ими было создана ассоциация «Дюна», которая в настоящее время принимает меры к прокладке инженерных коммуникаций, поскольку без них невозможно получить разрешение на строительство зданий, просила в удовлетворении требований отказать.

Выслушав стороны, исследовав представленные в материалах дела доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность по правилам, установленным ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд считает, что заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен один из основных принципов земельного законодательства - платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что 04.07.2014 между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «Империя» был заключен договор № 301-КЗО\2014 аренды земельного участка с КН №, площадью 53780 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием –под строительство объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (земельные участки домов отдыха и пансионата), сроком на 10 лет.

Из п. 4.4.10 и п.4.4.11 договора следует, что в срок до 01.04.2015 арендатору необходимо было представить технические условия инженерных служб, топографический план для составления градостроительного плана земельного участка и в срок до 01.04.2016 получить разрешение на строительство объектов рекреационного назначения. П.4.4.12 определено завершить строительство объектов в срок до 04.07.2024 (л.д. 8).

Соглашением от 12.12.2016 права и обязанности по договору аренды в отношении земельного участка с КН №, площадью 800 кв.м, образованного из земельного участка с КН № были переданы ФИО1

Договор аренды и заключенные на его основании соглашения были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Из представленного истцом расчета следует, что арендная плата за период с 12.12.2016 за земельный участок с КН № ответчиком оплачивалась не регулярно и на 11.04.2018 задолженность составляла 22061 руб. 64 коп. (л.д. 11).

21.05.2018 в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости погашения задолженности, а так же прибытия в администрацию для расторжения договора аренды земельного участка, в том числе и в связи с неисполнением условий п. 4 договора.

За неисполнение условий договора по оплате арендных платежей в установленные в договоре сроки, ответчику были начислены пени за период со 02.01.2017 по 18.05.2018 в размере 49521,89 руб.

В августе 2018 года ответчик всю имеющуюся у нее задолженность в виде арендных платежей и пени погасила в полном объеме.

Вместе с тем, не настаивая на требованиях о взыскании этой задолженности, истец просит расторгнуть с ответчиком договор аренды, в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению, и не исполнению условий договора.

Однако с обоснованностью заявленных истцом требований суд согласиться не может в силу следующего.

Действительно, в соответствии с требованиями ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

На основании статьи 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно статье 619 ГК Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указано выше, администрация МО «Зеленоградский городской округ» направляла ФИО1 21.05.2018 претензию о необходимости погашения арендной платы, и предупреждала о досрочном расторжении договоров аренды земельного участка.

Претензия была направлена ответчику по адресу регистрации, однако как пояснила ответчик, она ею получена не была.

Из представленного расчета следует, что ответчик производила оплату арендных платежей два раза в год, а не четыре, как следует из условий договора. 

Из акта обследования земельного участка, составленного администрацией по состоянию на 27 августа 2018 года следует, что участок ограждения не имеет, деревья, кустарники и иные насаждения на нем отсутствуют. 

По смыслу части третьей статьи 450 ГК Российской Федерации следует, что досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Учитывая, что после того, как ответчик узнала о наличии задолженности, последняя ею была погашена в полном объеме с учетом пени, суд приходит к выводу, что невнесение арендной платы два раза подряд не является существенным нарушением условий договора, при том, что они были компенсированы начислением пени и их уплатой. 

Кроме того, в нарушение требований ст. 56 ГПК Российской Федерации истцом не представлено доказательств нецелевого использования ответчиком земельного участка с КН №.

Как следует из представленных ответчиком доказательств, ФИО1, как арендатор земельного участка с КН № является членом ассоциации правообладателей земельных участков и домовладений по развитию и благоустройству территории «Дюна» с 08.02.2017.

Ею получены технические условия на присоединение к электрическим сетям АО «Янтарьэнерго», заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям 28.04.2017, получены 09.10.2017 предварительные технические условия на присоединение к сетям водоснабжения и канализации на период проектирования объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Ассоциация «Дюна» заключило 23.10.2017 договор на выполнение электромонтажных работ по строительству КЛ 15 кВ, ТП 15\0.4 кВ, и как пояснила истица, без проведения данных работ она не может получить градостроительный план на земельный участок и разрешение на строительство.

Таким образом, из представленных доказательств следует, что после перехода к ней прав и обязанностей по договору, ФИО1 принимает меры к получению документов для начала строительства объектов рекреационного назначения.

При этом судом учитывается, что ответчик за неиспользование земельного участка по целевому назначению к административной ответственности не привлекалась, никаких проверок по данному факту в отношении нее не проводилось, разумный срок для исправления допущенных нарушений ей не предоставлялся.

И поскольку истец не доказал, что действиями ответчика ему причинен такой ущерб, вследствие которого он в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, следовательно, оснований для удовлетворения его требований о расторжении договора аренды не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации МО «Зеленоградский городской округ» о расторжении договора аренды № 301-КЗО\2014 от 04.04.2015, в рамках заключенных соглашений, в том числе и от 12.12.2016 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО1 и возвращении земельного участка с КН №, площадью 800 кв.м в распоряжение администрации МО «Зеленоградский городской округ» – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.09.2018.

Судья В.В. Сайбель