Дело № 3а-276/2025

УИД 36OS0000-01-2025-000174-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2025 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Удоденко Г.В., 

при секретаре Чемисовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1 обратился в суд с названным выше административным иском, указывая на то, что в соответствии с приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50 475 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Рамонский район, ООО «Донское», в северо-восточной части кадастрового квартала №, участок № 1а, по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 28 748 541 руб. Рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 15 546 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 года, на что указывает отчет об оценке № 14020 от 6 декабря 2024 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Центр финансовых услуг и консалтинга». Полагает, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объекта, чем нарушены его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение земельного налога, а также налоговых обязательств в связи с продажей объекта. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области № 3 от 13 января 2025 года в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости отказано. В связи с чем, с учетом поданного заявления об уточнении административных исковых требований просил установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика, в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 15 546 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (т.1 л.д. 7-11, 56-62).

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела (т.1 л.д. 236, т. 2 л.д. 9-12), в судебное заседание не явились, представитель административного истца по доверенности ФИО2 письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие административного истца (т. 1 л.д. 244).

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что ФИО1 с 1 декабря 2021 года по 10 января 2025 года являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50 475 кв. м, категория: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства производственно-технической базы, расположенного по адресу: Воронежская область, Рамонский район, ООО «Донское», в северо-восточной части кадастрового квартала №, участок № 1а (запись регистрации права № от 1 декабря 2021 года) (т. 1 л.д. 135-139).

С 10 января 2025 года право собственности на данный объект зарегистрировано за ФИО3 (т.1 л.д. 64-67). 

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11 декабря 2024 года № КУВИ-001/2024-300646452 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2022 года и составляет 28748 541 руб. (т. 1 л.д. 63). 

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области по состоянию на 1 января 2022 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631. 

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года. 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 14020 от 6 декабря 2024 года, выполненный ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15546000 руб. (т.1 л.д. 39-140). 

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно материалам дела решением от 13 января 2025 года № 3 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 28 июля 2021 года № 1714 (т. 1 л.д. 12-15), отклонено заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, отчет № 14020 от 6 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ФИО4 (ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга»), не рекомендован к использованию для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

В упомянутом решении Комиссия указала, что при составлении отчета нарушено требование пункта 8 федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 № 200, согласно которому подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации. Приведенные на с. 43 отчета копии интернет страниц не доступны для чтения, следовательно, указанная в них информация непроверяема. При составлении отчета нарушено требование пункта 1 федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому оценка объекта оценки выполняется оценщиком на основе задания на оценку.

В противоречие заданию на оценку в отчете проводится оценка не земельного участка, указанного в пункте 1 Задания на оценку, а объекта, не прошедшего государственный кадастровый учет, представляющего собой сумму двух земельных участков. При составлении отчета нарушено требование подпункта «д» пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при применении метода корректировок каждый аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении метода корректировок необоснованно не учтено различие объекта оценки и аналогов № 2, 3 стр. 45 отчета по фактору «дата оценки». Объекты существенно отличаются по данному фактору. При составлении отчета нарушено требование подпункта 3 пункта 2 федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. На стр. 48 отчета корректировка на наличие свободного подъезда к земельному участку выполнена без обоснования. На стр. 48 отчета корректировка на площадь выполнена необоснованно, согласно пункту 1 задания на оценку оцениваемый земельный участок имеет площадь 50 475 кв. м, тогда как в расчете указана иная площадь - 60 475 кв. м. Аналогам № 1, 3, а также объекту оценки необоснованно присвоен статус «Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра». 

В данном случае отчет об оценке являлся предметом проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, при этом решение Комиссии от № 3 от 13 января 2025 года не оспорено и не отменено, в связи с чем суд считает, что отчет об оценке не может быть принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (часть 1). 

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (часть 2).

Согласно части 1 статьи 62 и части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце. 

В статье 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1). 

При разрешении судом административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и предоставить сведения о величине рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, а административный ответчик, в случае наличия у него возражений против удовлетворения иска, обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем. 

Надлежащим способом доказывания недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости является заключение судебной экспертизы, проведенной с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 16 июня 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (т. 1 л.д. 195, 196-198).

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 3382/6-4-25 от 1 августа 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 15748 200 руб. (т. 1 л.д. 202-217).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленный вопрос, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. 

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО6, которая предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Эксперт ФИО6 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2012 года, стаж в оценочной деятельности с 2006 года.

В свою очередь, лицами, участвующими в деле каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. 

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости подано 12 декабря 2024 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 28 июля 2021 года № 1714, что подтверждено решением комиссии от 13 января 2025 года № 3 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с тем, что результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631, то в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50475 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Рамонский район, ООО «Донское», в северо-восточной части кадастрового квартала №, участок №а, равную его рыночной стоимости, в размере 15748 200 (пятнадцать миллионов семьсот сорок восемь тысяч двести) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 декабря 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 6 ноября 2025 года.