Дело №2-438/2023 

УИД 75RS0003-01-2023-000107-87

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 ноября 2023 года г. Чита

Железнодорожный районный суд г. Читы в составе

председательствующего судьи Страмиловой Н.В.,

при секретаре Елисеевой Е.Л.,

с участием истца Сарояна С.С., его представителя ФИО1, ответчика ФИО2, представителя УМВД России по Забайкальскому краю ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Сароян С.С. обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на следующее. 18 мая 2021 года между ним и ответчиками был заключен договор купли- продажи квартиры, на основании которого он приобрел квартиру по адресу: .... При покупке квартиры сторонами была установлена продажная цена 2 000 000 рублей, которая была получена ответчиками от истца до подписания договора купли- продажи. Квартира передана истцу до момента регистрации договора в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю. На момент заключения договора истцу не было известно, что данная квартира находится под арестом на основании определения Центрального районного суда г. Читы от 17.05.2021 на сумму 320287 рублей. Вследствие чего истец не может зарегистрировать право собственности в Управлении Росреестра. Просит признать его – ФИО4 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: ....

В последующем истец требования дополнил, уточнил, просил признать его – ФИО4 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: ...; снять запреты, ограничения, обременения (аресты) с квартиры, расположенной по адресу: ....

Определением суда от 14 марта 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО6.

Определением суда от 4 мая 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной налоговой службы по Забайкальскому краю, Управление Федерального казначейства по Забайкальскому краю, АО «Водоканал-Чита». 

Определением суда от 3 июля 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ПАО «Промсвязьбанк».

Определением суда от 15 августа 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УМВД России по Забайкальскому краю.

Истец Сароян С.С, представитель истца ФИО1, действующая на по устному ходатайству, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала.

Представитель третьего лица УМВД России по Забайкальскому краю ФИО3, действующая на основании доверенности, просила исключить УМВД России по Забайкальскому краю из числа третьих лиц по основаниям, изложенным в письменных возражениях. 

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражал. 

Третьи лица ФИО6, Управление Федеральной налоговой службы по Забайкальскому краю, Управление Федерального казначейства по Забайкальскому краю, АО «Водоканал-Чита», ПАО «Промсвязьбанк», надлежаще уведомленные о дате, времени и месте, не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как следует из материалов дела, 18 мая 2021 года ФИО5, ФИО2 (далее Продавцы) и Сароян С.С. (далее Покупатель) заключили договор купли- продажи, по условиям которого Продавцы передали, а Покупатель купил принадлежащую Продавцам на праве общей долевой собственности квартиру, находящуюся по адресу: ..., общей площадью ... кв.м., кадастровый номер .... Указанная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО8 и ФИО2 на основании договора купли- продажи недвижимого имущества от 20.07.2017, зарегистрированного Управлением Росреестра по Забайкальскому краю 02.08.2017. Продажная цена квартиры составляет 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек. Денежная сумма в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей Продавцами получена от Покупателя до подписания договора купли- продажи 22.10.2020. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора квартира не отчуждена другому лицу, не заложена, не состоит в споре, под арестом и запретом, свободна от любых прав третьих лиц. (т. 1 л.д. 9-11).

Из расписки от 22 октября 2020 года следует, что ФИО2, ФИО5 получили от Сарояна С.С. денежные средства в сумме 2 000 000 (Два миллиона) рублей в качестве оплаты за проданную квартиру по адресу: .... (т. 1 л.д. 12).

24 мая 2021 года представитель Сарояна С.С. ФИО1 подала в Управление Росреестра по Забайкальскому краю заявление о государственной регистрации права на помещение, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер .... (т. 1 л.. 16-17).

4 июля 2021 года Управление Росреестра по Забайкальскому краю выдало уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на указанную квартиру в связи с тем, что в ЕГРН на объект недвижимости наложен арест службой судебных приставов на основании запрета на совершение действий по регистрации № ... от 20.05.2021. Также установлено, что не представлены необходимые документы для проведения государственной регистрации: письменное согласие банка (залогодержателя) на отчуждение недвижимого имущества – перехода права собственности Покупателю. (л.д. 93). 

9 марта 2022 года Управление Росреестра по Забайкальскому краю выдало уведомление об отказе в государственной регистрации прав, в связи с тем, что не представлены необходимые документы для проведения государственной регистрации: письменное согласие банка (залогодержателя) на отчуждение недвижимого имущества – перехода права собственности Покупателю. (т. 1 л.д. 18). 

Из показаний истца Сарояна С.С. следует, что денежные средства в размере двух миллионов рублей в счет оплаты стоимости квартиры им были внесены на счет истцов в ПАО «Промсвязьбанк» для погашения обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой. Сразу после этого он не имел возможность зарегистрировать квартиру в Росреестре, так как ПАО «Промсвязьбанк» длительное время не выдавало закладную. В связи с тем, что службой судебных приставов на квартиру был наложен арест на основании запрета на совершение действий по регистрации, для снятия указанного ареста он внес свои собственные средства. После этого аресты на квартиру налагались неоднократно. Для того, чтобы получить возможность зарегистрировать квартиру, он также неоднократно вносил свои собственные средства для снятия данных арестов.

Указанные обстоятельства в судебном заседании ответчик ФИО2 подтвердила. 

Как следует приходного кассового ордера № ... от 22.10.2020 Сароян С.С. внес на счет ФИО5, открытый в ОО «Читинский» Сибирского филиала ПАО «Промсвязьбанк», денежные средства в размере 2278 рублей. Приходным кассовым ордером № ... от 22.10.2020 Сароян С.С. внес на счет ФИО5, открытый в ОО «Читинский» Сибирского филиала ПАО «Промсвязьбанк», денежные средства в размере 1975182 руб., источник поступления: погашение кредита. (л.д. 13-14). 

Согласно справке № ... ПАО «Промсвязьбанк» подтверждает, что ФИО5 по состоянию на 22.10.2020 в полном объеме выполнил свои обязательства по кредитному договору № ... от 10.08.2017. (л.д. 15).

Из пояснений сторон и материалов дела установлено, что указанный кредит был предоставлен ответчикам для приобретения квартиры по адресу: ..., до полного погашения кредита квартира находилась в залоге у банка. 

Таким образом, на момент передачи денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры 22 октября 2020 года истец знал, что спорная квартира являлась предметом залога, однако на момент заключения договора купли- продажи указанной квартиры 18 мая 2021 года обязательства по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, ответчиками были исполнены в полном объеме, о чем свидетельствует справка ПАО «Промсвязьбанк» № .... В связи с чем суд находит Сарояна С.С. добросовестным приобретателем. 

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры по адресу: ..., удостоверены закладной от 02.08.2017, выданной Управлением Росреестра по Забайкальскому краю первоначальному залогодержателю - ПАО «Промсвязьбанк» 16 июня 2022 года. В этот же день закладная для осуществления погашения регистрационной записи об ипотеке имущества, находящегося в обеспечении исполнения обязательства по кредитному договору, была передана ПАО «Промсвязьбанк» ФИО5 на основании акта приема- передачи от 16.06.2023. 20 июня 2022 года в связи исполнением обеспеченного ипотекой обязательства по кредитному договору № ... от 10.08.2017 орган регистрации прав аннулировал закладную путем простановки на закладной штампа «погашено». (л.д. 145-158). 

Таким образом, ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона на имущество по адресу: ... снято.

Вместе с тем, как следует из выписки из ЕГРН от 22.11.2023, в отношении жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: ..., кадастровый номер ..., собственниками которой на праве общей долевой собственности являются ФИО5 и ФИО2, наложены запреты на совершение действий по регистрации на основании: постановления Железнодорожного районного отделения судебных приставов № ... от 15.06.2022, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 24.06.2022, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 10.12.2022, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 07.02.2023, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 20.04.2023, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 20.04.2023, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 21.08.2023. 

Из частей 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее частью 1 статьи 19, закрепляющих равенство всех перед законом и судом, следует, что конституционное право на судебную защиту предполагает не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты в форме эффективного восстановления нарушенных прав и свобод в соответствии с законодательно закрепленными критериями (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2007 года N 2-П, от 16 марта 1998 года N 9-П, от 15 февраля 2016 года N 3-П).

Процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения. 

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что наложенные запреты на совершение действий по регистрации препятствуют истцу восстановить его нарушенное право на государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о снятии запретов, ограничений, обременений (арестов) с квартиры, расположенной по адресу: ..., несмотря на то, что указанные меры носят обеспечительный характер и является мерой принудительного воздействия на должника – ответчика.

Кроме того, в связи с вышеперечисленными обстоятельствами суд полагает необходимым также снять запреты, ограничения, обременения (аресты) с квартиры, наложенные после вынесения настоящего решения до момента государственной регистрации Сарояном С.С. права на указанное имущество.

Между тем, суд отмечает, что поскольку к рассмотрению настоящего спора ограничений со стороны органов УМВД России по Забайкальскому краю на спорный объект не имеется, то заинтересованности у привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица УМВД России по Забайкальскому краю в исходе дела нет, суд не разрешает вопросы, касающиеся прав и законных интересов данного участника процесса.

С учетом приведенных норм материального права и установленных судом обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать ФИО4 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер ....

Снять запреты, ограничения, обременения (аресты) с квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер ..., наложенные на основании постановления Железнодорожного районного отделения судебных приставов № ... от 15.06.2022, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 24.06.2022, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 10.12.2022, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 07.02.2023, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 20.04.2023, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 20.04.2023, постановления Центрального районного отделения судебных приставов № 2 № ... от 21.08.2023. 

Снять запреты, ограничения, обременения (аресты) с квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер ..., наложенные после вынесения настоящего решения, то есть после 22 ноября 2023 года до момента государственной регистрации Сарояном С.С. права на указанное имущество.

Копию настоящего решения по вступлении в законную силу направить в Управление Росреестра по Забайкальскому краю для внесения соответствующих изменений. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Забайкальский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Читы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Н.В. Страмилова

Мотивированное решение изготовлено 07.12.2023 года