Дело № 2а-172/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 мая 2019 пос. Пограничный

Пограничный районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Кирсановой Н.В., при секретаре Яцухно С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управление Росреестра по Приморскому краю) об оспаривании действий, связанных с отказом государственной регистрации права собственности на земельный участок, возложении обязанности по регистрации права собственности на земельный участок, 

У с т а н о в и л :

Административный истец ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с административным иском к ответчику о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Приморскому краю в регистрации права собственности на земельный участок от 28.02.2019 года исх. № 25/005/005/2018-1132, в виде уведомления и возложении обязанности устранить допущенное нарушение, путем регистрации за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, приобретенный на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.10.2018 года № 58, заключенного с администрацией Пограничного городского поселения. 

В обоснование административного иска указала, что ей на праве личной собственности принадлежит жилое помещение- часть жилого дома по указанному выше адресу, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.06.2011. Фактически жилое помещение находится на земельном участке, который она использует для ведения личного подсобного хозяйства. Для оформления своих прав на земельный участок, она обратилась в администрацию Пограничного городского поселения и 24.10.2018 между ними был заключен договор купли-продажи № 58 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства за плату, договор купли-продажи не оспорен в судебном порядке. В ноябре 2018 она обратилась в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о регистрации своего права собственности на земельный участок, на котором расположена часть жилого дома, находящаяся в жилом доме по адресу 

<

адрес>, собственником которой она является. Уведомлением от 28.02.2019 года исх. № 25/005/005/2018-1132 ей отказано в государственной регистрации права, поскольку она является собственником объекта недвижимости – части жилого дома, а по сведениям ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра» объект значится как квартира, поскольку часть жилого помещения и квартира не являются обособленным объектом недвижимости, то и земельный участок должен быть оформлен в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме или взять в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Считает действия регистратора не соответствующим требованиям закона. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, объектом права собственности истца является часть жилого дома. Однако согласно данным государственного кадастра недвижимости под каждой квартирой (частью жилого дома) образован отдельный земельный участок, имеют отдельные кадастровые номера, сведения о которых учтены в Государственном кадастре недвижимости. В его части жилого дома, как и в части принадлежащей соседу в квартире № 2 отсутствуют элементы общего пользования к обеим частям дома, жилое помещение истца не обладает совокупностью критериев, позволяющих отнести к квартире в многоквартирном доме, и не является объектом недвижимости, находящимся в собственности нескольких лиц. Согласно данным государственного кадастра недвижимости под ее частью дома образован отдельный земельный участок, сведения о нем учтены в государственном кадастре недвижимости. Нет земельного спора с ее соседом. Их земельные участки являются обособленными земельными участками, следовательно, административному истцу принадлежит исключительное право на приобретение права собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером №.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, о времени и месте слушания дела извещена была надлежаще, представил заявление с просьбой рассмотреть дело без ее участия, настаивала на удовлетворении административно исковых требований в полном объеме. 

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 в телефонограмме просила рассмотреть административное дело в ее отсутствие, заявленные требования, по доводам, изложенным в административном иске, просила удовлетворить в полном объеме. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управление Росреестра по Приморскому краю) в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен был надлежаще. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Поводом для обращения административного истца с настоящим иском послужил факт отказа государственного органа в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании заключенного договора купли-продажи земельного участка от 24.10.2018 года № 58, заключенного между ней и администрацией Пограничного городского поселения, повлекший препятствия к реализации истцом исключительного права на получение в собственность публичного земельного участка. Между административным истцом и Пограничным городским поселением отсутствует спор по поводу предоставления земельного участка, а постановление администрации Пограничного городского поселения № 421-па от 24.10.2018 о передаче земельного участка в собственность, как и сама сделка не оспаривались в судебном порядке.

Соответственно, имеет место спор, вытекающий из административных правоотношений в сфере осуществления государственной регистрации прав, который подлежит рассмотрению в порядке главы 22 КАС РФ.

В силу ч.9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа местного самоуправления суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюдены ли сроки обращения в суд, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа местного самоуправления на принятие оспариваемого решения, порядок принятия оспариваемого решения в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения. Если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенного государственными ил иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения, действий (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В силу п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». гос.регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) и перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п.1 ст. 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, которая проводится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения, т.е. документов, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Судом установлено, что в ходе правовой экспертизы представленных административным истцом на регистрацию документов в Росреестр, были представлены документы. Росреестр отказал в регистрации, поскольку ФИО1 является собственником объекта недвижимости – части жилого дома, а по сведениям ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра» объект значится как квартира, поскольку часть жилого помещения и квартира не являются обособленным объектом недвижимости, то и земельный участок должен быть оформлен в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме или взять в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Документы по форме и содержанию противоречат действующему законодательству. 

В связи со вступившими в силу изменениями в ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 03.08.2018 п. 12 «приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд», что административный истец и сделал в соответствии с требованиями ч.4 ст. 219 КАС РФ.

В данном случае основанием для отказа в государственной регистрации права послужил вывод ответчика Росреестра по результатам правовой экспертизы о несоответствии условиям договора купли-продажи земельного участка о передаче в собственность истцу земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства под объектом недвижимости - части жилого дома ( квартиры) нормам земельного и жилищного законодательства, в соответствии с которым земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности нескольким лицам, подлежит передаче в общую долевую собственность (п.2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ); в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, законом установлена общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст.16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 «О введение в действие Жилищного кодекса РФ».

Вместе с тем, приведенные ответчиком основания для отказа регистрации права собственности на земельный участок не соответствуют закону.

Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены ст. 16 ЖК РФ и включает в себя часть жилого дома.

В силу ч.2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально - определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).

Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч.3 ст. 48 и ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.2 ст.15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц.

В силу ч.1 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Указанные выше особенности правового режима земельного участка обусловлены объективными обстоятельствами: множественностью пользователей земельным участком, включая как собственников жилых помещений, так и членов их семей, переменой состава этих лиц при переходе права собственности на жилые помещения, невозможностью, как правило, выделения каждому из сособственников соответствующей обособленной части земельного участка, отсутствием вследствие этого сложившегося порядка пользования обособленными частями земельного участка, необходимостью доступа каждого из указанных лиц к объектам общего имущества, расположенным на этом участке, и т.д.

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года и в Определении Верховного Суда РФ от 19.05.2015 N 127-КГ15-6, дано однозначное толкование одноэтажному двухквартирному жилому дому.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Однако данное Постановление Правительства Российской Федерации принято в соответствии с его полномочиями, предусмотренными статьями 15 и 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, только применительно к вопросу о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 1 указанного Постановления). 

В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в Российской Федерации различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, одноэтажные жилые дома, состоящие из двух частей – квартир, блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта, часть жилого дома истца является одноэтажным, состоит из двух квартир, каждая из которых предназначенных для проживания одной семьи, имеющих общую стену без проемов между квартирами, каждая из которых расположена на соответствующем самостоятельном земельном участке, и имеет отдельный выход на него на обособленные земельные участки, поставленные на кадастровый учет. Наличие общих коммуникаций не свидетельствует, что дом является многоквартирным.

Согласно п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу в этой части с 1 марта 2015.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей редакции в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Исходя из смысла данной нормы, содержащиеся в ней предписания относились к зданиям, расположенным на неделимом земельном участке.

Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Обстоятельств, свидетельствующих о неделимости земельного участка, судом по настоящему делу не установлено.

Согласно данным государственного кадастра недвижимости, представленным ответчиком, под каждой квартирой (частью жилого дома) образован отдельный земельный участок, сведения о котором ранее учтены в государственном кадастре недвижимости.

Из материалов дела следует, что данное жилое помещение состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений, сведений о наличии в жилом доме элементов общего имущества, относящихся к обеим частям дома не имеется, таким образом, принадлежащее истцу жилое помещение не обладает совокупностью критериев, позволяющих отнести его к квартире в многоквартирном доме и не является объектом недвижимости, находящимся в собственности нескольких лиц.

Кроме того, из заключения строительной экспертизы главного инженера проектов ООО «Стройпрофиль ДВ» о статусе части жилого дома по 

<

адрес>, в 

<

адрес> следует, что обследуемая часть жилого дома блокированной застройки с выделенными блоками № и блоком № по ул. 

<

адрес> в 

<

адрес>. 

При таких обстоятельствах заключенный между истцом и администрацией Пограничного городского поселения договор купли- продажи № 58 от 24.10.2018, предметом которого является выкуп публичного земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, - соответствует требованиям п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и является основанием для регистрации перехода права и права собственности за земельный участок за административным истцом.

С учетом изложенного отказ регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Приморскому краю суд считает незаконным и нарушающим права административного истца, который верно избрал способ для защиты своего нарушенного права, обжалуя через суд данное действие административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь гл. 22 КАС РФ, ст. ст.218-220 КАС РФ,

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации права собственности за ФИО1 на земельный участок от 28.02.2019 года исх. № 25/005/005/2018-1132.

Обязать Управление Росреестра по Приморскому краю устранить допущенное нарушение путем регистрации права собственности за ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: ориентир - 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Пограничный районный суд в течение месяца, с момента принятия судом мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено – 17.05.2019.

Судья Н.В. Кирсанова