Дело № 3а-198/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 19 марта 2024 г.

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Турмалин», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2, действуя по доверенности в интересах ООО «Турмалин», обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества: 

- нежилого здания с кадастровым номером ........, общей площадью 623,3 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г., обосновывая требования тем, что ООО «Турмалин» является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 26 июня 2023 г. Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ утверждена Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края № 2259 от 09 сентября 2021 г. по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................ руб. 66 коп. Данная стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 10 ноября 2021 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 октября 2023 г. № КУВИ-......... Вместе с тем, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. составляет ................ руб., что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства от 13 октября 2023 г. № ........, подготовленным ЧПО «ФИО3.».

Она просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым номером ........, общей площадью 623,3 кв.м., расположенного по адресу: ............ по состоянию на 01 января 2021 г., в размере рыночной стоимости ................ руб., поскольку кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает законные интересы административного истца ООО «Турмалин» как собственника объекта недвижимого имущества из-за необоснованного увеличения налоговых платежей. 

В отзыве на административный иск представитель ФИО4, действующий по доверенности в интересах департамента имущественных отношений Краснодарского края, просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

В возражении на административное исковое заявление ФИО5, действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ и Методическими указаниями о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226.

В информационном письме заместитель директора ППК «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю ФИО6, указывает на то, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере ................ руб. 66 коп. применялась с 01 января 2022 г. до 01 января 2024 г., дата по состоянию на которую определена указанная кадастровая стоимость – 01 января 2021 г. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере ................ руб. 53 коп. будет применяться с 01 января 2024 г., дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 г. Также в информационном письме приложена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером ........

В отзыве на административный иск ФИО7, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В судебном заседании ФИО2, действующая по доверенности в интересах ООО «Турмалин», уточнила заявленные исковые требования и просила их удовлетворить с учетом заключения судебной экспертизы.

В судебное заседание другие лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела. 

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Исследовав представленные доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Турмалин», по следующим основаниям. 

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ч.1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

Согласно части 1 статьи 6, пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6).

Год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (п.1.ч.5.ст.11).

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно абзацу 4 пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В пунктах 6, 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ) (п. 6).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 ГПК РФ, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ (п.14).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п.15 ст. 378.2, п.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ, ст. 24.18, абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности) (п.15).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. 

При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона № 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. 

В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно статье 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (ч.1).

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, системы веб-конференции, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (ч. 2).

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч.2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

Из материалов дела следует и установлено в процессе судебного разбирательства, что административный истец ООО «Турмалин» является собственником нежилого здания с кадастровым номером ........, общей площадью 623,3 кв.м., расположенного по адресу: ............, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 26 июня 2023 г., представленной в материалы дела.

Из письма Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 28 февраля 2024 г. № 22-03936-К3/24 следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере ................ руб. 66 коп. применялась с 01 января 2022 г. до 01 января 2024 г., дата по состоянию на которую определена указанная кадастровая стоимость – 01 января 2021 г. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере ................ руб. 53 коп. будет применяться с 01 января 2024 г., дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 г. (л.д. 110-111 т.2). 

Несмотря на то, что в государственный кадастр недвижимости внесены новые результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, исчисление налоговых платежей до новой даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости данного объекта. 

Соответственно, у ООО «Турмалин» по настоящее время сохраняется право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2021 г.

Не соглашаясь с размером кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, ООО «Турмалин» обратилось в ЧПО «ФИО3.» для определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. 

Согласно данным представленного отчета об оценке о рыночной стоимости объекта недвижимости от 13 октября 2023 г. № ........, выполненного ЧПО «ФИО3.», 

рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. составляет ................ руб. 

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 16 января 2024 г. была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено ООО «Р-Групп».

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой. 

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № N 200 от 14 апреля 2022 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». 

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-198/2024 от 12 февраля 2024 г., выполненному экспертом ФИО8, отчет об оценке от 13 октября 2023 г. № 2023-1723/09-О, выполненный ЧПО «ФИО3.», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ определена по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................ руб. 00 коп.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4, ознакомившись с заключением эксперта ООО «Р-Групп» № РГ-198/2024 от 12 февраля 2024 г., представил отзыв, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку, по мнению департамента, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые привели к необоснованному снижению кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская, д. 131/2 по состоянию на 01 января 2021 г., а именно: при определении рыночной стоимости объекта экспертизы эксперт необоснованно отказался от затратного подхода, тем самым нарушил п. 2 ФСО V/2022. В рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2021 г. допущены нарушения: местоположение объектов-аналогов № 2 и № 3 не сопоставимо с расположением объекта оценки по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, корректировка по вышеуказанному ценообразующему фактору отсутствуют. Использование в расчетах объектов-аналогов № 2 и № 3 без применения корректировки искажает рыночную стоимость исследуемого объекта. Также, объект-аналог № 2 не сопоставим с объектом экспертизы по функциональному назначению. Согласно информации, представленной в скриншоте объявления, объект-аналог представляют собой боксы шиномонтажа и помещения свободного назначения на втором и третьем этажах. При этом, исследуемый объект имеет вид разрешенного использования – торгово-офисное трехэтажное здание (стр. 15 заключения). Отсутствие корректировки по данному ценообразующему фактору в заключении не обосновано и ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы. Внутренняя отделка объекта-аналога № 1, согласно информации в приложенном скриншоте объявления, выполнена частично. Отсутствие корректировки по данному ценообразующему фактору в заключении не обосновано и ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы. В тексте объявления объекта-аналога № 2 указано о срочной продаже данного объекта, что не отражает тенденции, сложившейся на рынке коммерческой недвижимости в типичных условиях. В рамках доходного подхода при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2021 г. допущены нарушения: местоположение объекта-аналога № 2 не сопоставимо с расположением объекта оценки по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, корректировка по вышеуказанному ценообразующему фактору отсутствует. Использование в расчетах объекта-аналога № 2 без применения корректировки искажает рыночную стоимость исследуемого объекта. Также, средневзвешенное значение стоимости аренды за 1 кв.м. объекта экспертизы в размере 504 руб. 32 коп. значительно меньше среднего значения стоимости аренды за 1 кв.м. (более 26%) объектов коммерческого назначения, определенного экспертом в анализе рынка – 635 рублей, пояснения эксперта отсутствуют. По мнению департамента, эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам. 

В возражении на отзыв ФИО4 - представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности, ФИО2, действующая по доверенности в интересах ООО «Турмалин», полагает, что доводы департамента не указывают на наличие у заключения судебного эксперта признаков недопустимого доказательства. 

Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО8 для дачи пояснений по экспертизе и истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы.

В судебном заседании и письменных пояснениях эксперт ФИО8 на отзыв департамента имущественных отношений Краснодарского края указал, что объектом экспертизы является здание целиком, но, при анализе рынка при производстве экспертизы не было выявлено большого объема предложений по продаже зданий. В данном случае, здания, которые представлены в объектах-аналогах, находятся не на улице расположения объекта экспертизы, а на соседних улицах и соседних районах г. Краснодара. Учитывая отсутствие достаточного количества предложений в районе расположения объекта экспертизы, эксперт расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Объекты-аналоги находятся на незначительном удалении от объекта экспертизы. Отличий по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, между местоположением объекта экспертизы и объектов-аналогов, не выявлено. Объекты-аналоги также как и объект экспертизы расположены на красной линии, являются офисно-торговыми объектами и используются как офисно-торговые объекты. Поэтому экспертом было принято решение не корректировать объекты –аналоги на местоположение, т.к. объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру, имеют аналогичное ближайшее окружение и одинаковый инвестиционный потенциал. Корректировки на площадь, скидки на торг были применены в средних размерах. Относительно второго замечания пояснил, что объект-аналог № 2 представляет собой здание свободного/коммерческого назначения, что предполагает использование объекта-аналога № 2 в качестве здания офисно-торгового назначения. Данное замечание является не совсем корректным, т.к., если даже осуществляется производство шиномонтажных работ, то это является коммерческой деятельностью, которая относится к офисно-торговой деятельности. К тому же в скриншотах объявления указано, что объект экспертизы подходит под коммерческую деятельность. Поэтому применение корректирующего коэффициента на назначение объекта, вид разрешенного использования, не требуется, чтобы не повлечь искажение итогового результата. Относительно третьего замечания пояснил, что внутренняя отдела объекта-аналога № 1 представляет собой ремонт, сопоставимый с оцениваемым объектом экспертизы. В скриншоте объявления о продаже объекта - аналога № 1 отсутствует информация о частичной отделке объекта. В объявлении приложены фотографии объекта-аналога, на которых видно, что ремонт объекта выполнен. Относительно четвертого замечания пояснил о том, что информация о срочности продажи объекта-аналога № 2 не влияет на его цену реализации - 48 780 руб. 49 коп./кв.м. По результатам анализа рынка данное значение не является экстремумом (не является максимальным или минимальным значением). Учитывая количественно-качественные характеристики объекта, для него характерен типичный срок экспозиции на рынке недвижимости. Указание на срочность продажи в тексте объявления, не влияет на определение рыночной стоимости объекта экспертизы и вносится для привлечения внимания. Относительно пятого замечания пояснил, что сама экспертиза проводилась с применением двух подходов, а именно сравнительный и доходный подход. В доходном подходе также применялось три аналога, которые расположены на разных улицах, но в близких районах г. Краснодара. Согласно ФСО № 7, эксперт-оценщик имеет право расширить территорию поиска, если отсутствует достоверная информация, либо объем информации небольшой. Тем не менее, были выявлено три объекта-аналога с последующими корректировками. Экспертом было принято решение не корректировать объект-аналог № 2 на местоположение, т.к. объект экспертизы и объект-аналог № 2 сопоставимы по данному параметру, имеют аналогичное ближайшее окружение и одинаковый инвестиционный потенциал. Объект-аналог № 2 находится на незначительном удалении от объекта экспертизы. Отличий по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, между местоположением объекта экспертизы и объектов-аналогов, не выявлено, а поэтому применение корректирующего коэффициента на местоположение не требуется. Относительно шестого замечания пояснил, что среднее значение, полученное в результате анализа рынка на стр. 55 заключения, равняется 635 рублей за 1 кв.м., что больше полученного средневзвешенного значения, вследствие того, что данный диапазон цен не учитывает скидки на торг, а также корректирующих коэффициентов по основным ценообразующим параметрам.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик, всех факторов, указывающих наиболее существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости, физические характеристики помещений, соответствующие корректировки, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы, не заявлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется. 

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-198/2024 от 12 февраля 2024 г., на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Турмалин», правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-198/2024 от 12 февраля 2024 г. или не доверять выводам эксперта ФИО8, не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и федеральным стандартам оценки. Достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется его подписка. Эксперт ФИО8 имеет диплом специалиста ВСГ № 3237105 от 04 сентября 2008 г., ФГОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», квалификация «Специалист по сервису», диплом о профессиональной переподготовке 23120010295 ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента» по программе «Судебная оценочная экспертиза», выдан 26 марта 2020 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз, свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. о членстве в НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия № ОСЭ2020/03-4838 по специализации 19.3 «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 26 марта 2023 г., НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия - серия СС № 024827 по специальности «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 21 апреля 2024 г. НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 032176-1 от 03 декабря 2021 г. по направлению «Оценка недвижимости», договор страхования профессиональной ответственности № 433-584-038923/21 от 26 апреля 2021 г., членство в некоммерческом партнерстве «Саморегулируемая организация судебных экспертов», свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. и свидетельство № 01356 от 06 мая 2022 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2018 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость. Определение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости проводилось с применением двух возможных подходов к оценке рыночной стоимости – сравнительный и доходный подходы. Сравнительный подход – способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому имуществу, путем метода прямого сравнительного анализа продаж, который включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым, единицей сравнения выбран 1 кв.м.. При таком методе цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. По состоянию на дату оценки существует достаточно информации по предложениям рыночных цен по продаже зданий. Экспертом обоснованно были отобраны в качестве объектов-аналогов – 3 объекта ( № 2, №7 и № 8), характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 22б ФСО № 7, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по ценообразующим факторам». При выборке аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже зданий в г. Краснодаре на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. Использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам. Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы и в целом отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. № 200. Эксперт применил корректировку на торг -(6%(0,94,), на размер площади с применением коэффициента торможения в размер-0,17 в соответствии с данными аналитического агентства «СтатРиелт» на 01 января 2021 г., на стоимость, приходящуюся на земельный участок (19% (0,81) в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки по редакцией ФИО9, Нижний Новгород, 2020 г. табл. 53. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Эксперт принял решение об использовании доходного подхода на основании анализа рынка аренды офисно-торговой недвижимости. Стоимость объектов оценки была рассчитана экспертом в соответствии с методом прямой капитализации, при котором для определения стоимости объекта оценки необходимо: определить среднюю величину чистого операционного дохода от использования объекта за год, рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу и рассчитать чистый операционный доход. Потенциальный валовый доход - это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% сдаче в аренду объекта без учета потерь и расходов. Он включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы, предусмотренное договорами и другие доходы от недвижимости. Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в г. Краснодаре. Для определения рыночной арендной ставки оцениваемых зданий эксперт отобрал предложения под номерами 1, 3, 4, как наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам, привел корректировки на торг- (6%(0,94,) на размер площади с применением коэффициента торможения в размер-0,17 в соответствии с данными аналитического агентства «СтатРиелт» на 01 января 2021 г., на стоимость, приходящуюся на земельный участок (19% (0,81) в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки по редакцией ФИО9, Нижний Новгород, 2020 г. табл. 53. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают. Эксперт произвел расчет действительного валового дохода. При определении процента недозагрузки эксперт руководствовался данными специализированной литературы Справочником оценщика недвижимости-2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией ФИО9 таб. 3 и применил среднее значение коэффициента недозагрузки в размере - 12,5% для объектов свободного назначения. Эксперт произвел расчет чистого операционного дохода. В рамках заключения размер операционных расходов от потенциального дохода принят на основании данных аналитического агентства «СтатРиелт», «Операционные расходов при управлении коммерческой недвижимости на 01 января 2021 г.». Учитывая количественно-качественные характеристики объекта экспертизы к расчету принято среднее значение коэффициента расходов на содержание объекта в размере - 0,30 (30%). Размер коэффициента капитализации (14%) принят на основании данных аналитического агентства «СтатРиелт», «Коэффициенты капитализации объектов коммерческой недвижимости на 01 января 2021 г.». В силу статьи 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом от 25 сентября 2014 г. № 611 Министерства экономического развития Российской Федерации, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика. Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов является корректным, отказ от применения затратного метода обоснован и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

При определении окончательной рыночной стоимости объекта экспертизы - нежилого здания с кадастровым номером ........ эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным применением корректировок на торг, на масштаб площади, на стоимость, приходящуюся на земельный участок. 

Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-198/2024 от 12 февраля 2024 г. является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ руб. по состоянию на 01 января 2021 г., достоверным.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края со ссылкой на положения Распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, надуманны, в связи с чем не принимаются судом во внимание. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предусматривает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (ч. 1 ст. 41). 

Часть 2 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», прямо распространяет на указанных лиц действие статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24).

Определение Правительством РФ в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в решение Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. № АКПИ22-93.

Определение Правительством РФ в разделе II Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Отсюда следует, что с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

Доводы ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Турмалин», о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости в 2021 г., о превышении кадастровой стоимости над рыночной в 2021 г., что затрагивает права и обязанности последнего, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому уточненный административный иск об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит удовлетворению.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 19 декабря 2023 г. (дата сдачи иска в суд). В связи с этим, датой подачи заявления следует считать 19 декабря 2023 г.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ равную рыночной стоимости в размере ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г. 

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ подлежит применению с 01 января 2022 г. до 01 января 2024 г. 

То есть, на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2021 г. является «архивной». 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

уточненный административный иск ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Турмалин», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить:

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером ........, общей площадью 623,3 кв.м., расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ подлежит применению с 01 января 2022 г. до 01 января 2024 г.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 19 декабря 2023 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 21 марта 2024 г.