УИД: 52OS0000-01-2025-000117-72 Дело № 3а-486/2025

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 03 сентября 2025 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Дудиной Е.С.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

с участием представителя административного истца ПАО «ГАЗ» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПАО «ГАЗ» о признании незаконным решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «ГАЗ» обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-[номер] от [дата], № ОРС-[номер] от [дата], № ОРС-[номер] от [дата], № ОРС-[номер] от [дата] об отказе в установлении кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости: 

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 25088 +- 55 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 19 167 232 рублей, по состоянию на [дата];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 39457 +- 70 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 27 422 615 рублей, по состоянию на [дата];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 35945 +- 66 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 25 485 005 рублей, по состоянию на [дата];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 33190 +- 64 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 23 929 990 рублей, по состоянию на [дата].

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ПАО «ГАЗ» является правообладателем:

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 25088 +- 55 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 39457 +- 70 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 35945 +- 66 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 33190 +- 64 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес].

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области № 326-13-772354/22 от 28 октября 2022 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2022 года и составляет для земельного участка:

- с кадастровым [номер] – 44 012 881,92 рублей;

- с кадастровым [номер] – 63 059 751,3 рублей;

- с кадастровым [номер] – 69 220 993,38 рублей;

- с кадастровым [номер] – 58 226 544,6 рублей.

С данной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поскольку она затрагивает его законные права и интересы, так как, согласно статье 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – НК РФ), административный истец является плательщиком налога.

По инициативе ПАО «ГАЗ», подготовлен отчет об оценке [номер] от [дата] ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости, по состоянию на [дата] составляет:

- с кадастровым [номер] – 19 167 000 рублей;

- с кадастровым [номер] – 25 485 005 рублей;

- с кадастровым [номер] – 27 422 615 рублей;

- с кадастровым [номер] – 23 929 990 рублей.

[дата] административный истец обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

[дата] административный ответчик принял решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что подтверждается направленными в адрес административного истца Решениями ГБУ НО «Кадастровая оценка» от [дата], № ОРС-[номер], № ОРС-[номер], № ОРС-[номер], № ОРС-[номер].

В отзыве на административное исковое заявление административные ответчики Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области и ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» просили в удовлетворении административных исковых требований ПАО «ГАЗ» отказать. Указывают, что оспариваемое решение не препятствует установлению кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в случае устранения выявленных нарушений законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости, указанных в оспариваемых решениях.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, установив юридически значимые обстоятельства, обсудив доводы административного искового заявления и отзыва административных ответчиков на него, суд приходит к следующим выводам.

В силу требований ст. 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01 января 2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 которого основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Нормой ч. 1 ст. 245 КАС РФ предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Исходя из положений ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из ч. 2 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ), заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ в редакции от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ). Следовательно, при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (ч. 9 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

Согласно ч. ч. 10-13 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-Р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден Устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу ГБУ НО «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п. 2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п. 2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности: - определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; - определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки; - предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; - рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; - хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости; - сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения; - иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке; - деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Пунктом 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ установлено, сто налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, ПАО «ГАЗ» является правообладателем:

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 25088 +- 55 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 39457 +- 70 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 35945 +- 66 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 33190 +- 64 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес].

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области № 326-13-772354/22 от 28 октября 2022 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2022 года и составляет для земельного участка:

- с кадастровым [номер] – 44 012 881,92 рублей;

- с кадастровым [номер] – 63 059 751,3 рублей;

- с кадастровым [номер] – 69 220 993,38 рублей;

- с кадастровым [номер] – 58 226 544,6 рублей.

С данной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поскольку она затрагивает его законные права и интересы, так как, согласно статье 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – НК РФ), административный истец является плательщиком налога.

По инициативе ПАО «ГАЗ», подготовлен отчет об оценке [номер] от [дата] ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости, по состоянию на [дата] составляет:

- с кадастровым [номер] – 19 167 000 рублей;

- с кадастровым [номер] – 25 485 005 рублей;

- с кадастровым [номер] – 27 422 615 рублей;

- с кадастровым [номер] – 23 929 990 рублей.

[дата] административный истец обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

[дата] административный ответчик принял решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что подтверждается направленными в адрес административного истца Решениями ГБУ НО «Кадастровая оценка» от [дата], № ОРС-[номер], № ОРС-[номер], № ОРС-[номер], № ОРС-[номер].

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что процедура принятия оспариваемого решения административным ответчиком не нарушена: решение принято уполномоченным должностным лицом в соответствии с представленной ему компетенцией, с соблюдением установленного законом порядка и сроков, соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287, и по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил в суд отчет об оценке [номер] от [дата], выполненный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на [дата] составляет:

- с кадастровым [номер] – 19 167 000 рублей;

- с кадастровым [номер] – 25 485 005 рублей;

- с кадастровым [номер] – 27 422 615 рублей;

- с кадастровым [номер] – 23 929 990 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В ходе судебного разбирательства, с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости и проверки представленного административным истцом отчета [номер] от [дата], выполненный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности определением Нижегородского областного суда от [дата] по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Контакт» ФИО3

Экспертом ООО «Контакт» ФИО3 подготовлено заключение [номер] от [дата], согласно выводам которого, отчет об оценке [номер] от [дата], выполненный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Кроме того эксперт ФИО3 провела расчет рыночной стоимости объектов оценки, рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на [дата]: 

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 25088 +- 55 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], составляет 23 149 000 рублей;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 39457 +- 70 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], составляет 34 017 000 рублей;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 35945 +- 66 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], составляет 29 308 000 рублей;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 33190 +- 64 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], составляет 27 387 000 рублей. 

Представителем Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области – ФИО4 подано ходатайство о назначении повторной экспертизы с приложением рецензии [номер] от [дата], подготовленной АО «Нижтехинвентаризация-БТИ Нижегородской области». В ходатайстве представителем административного ответчика указано, что заключение эксперта не соответствуют требованиям законодательства в нарушение ст.4,8,16 №73-Ф3, п.3,10 ФСО III, п.10 ФСО V. Указанные нарушения являются существенными и влияют на правильность определения величины рыночной стоимости. Представитель полагает, что экспертом в заключении при ответе:

1) на вопрос №2 при расчете рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода характеристики объектов аналогов в части ценообразующего фактора «Вид права» установлены на неполно исследованной информации.

2) при ответе на вопрос №2 при расчете рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода характеристики объектов-аналогов в части ценообразующего фактора «Благоустройство и дорожная инфраструктура» установлены на неполно исследованной информации.

3) в Заключение эксперта (стр.49-50) не учтен ценообразующий фактор «Условия продажи». По данным объявления о продаже объекта-аналога №1 имеется долг по аренде, что уменьшает его ценность и, следовательно, требует внесения дополнительных корректировок, Экспертом в рамках сравнительного подхода данный ценообразующий факторы не был учтен в расчете рыночной стоимости оцениваемых участков, что привело к их занижению.

Из письменных пояснений эксперта ООО «Контакт» ФИО3 следует:

1. Замечание, касающееся объекта-аналога №3. В объявлении действительно указано, что участок находится в аренде, но не указано, что продается право аренды. Как, правило, в объявлениях указывают, что продается право аренды, например, сроком на 49 лет, или на период строительства. В данном случае из текста объявления не следует, что продается именно право аренды земельного участка. Цена, указанная в объявлении соответствует рыночному уровню цен на земельные участки, которые продаются на праве собственности. У Эксперта нет оснований применять корректировку на вид права в этом случае.

2. Замечание, касающиеся корректировки на «Благоустройство». Корректировка на асфальтированную подъездную дорогу в расчете применена. Этот фактор действительно оказывает влияние на цену земельного участка. Подъездная дорога важна при любом использовании земельного участка. Асфальтированное покрытие самого участка в данном случае не учитывается, т.к. в рамках настоящей оценки определяется стоимость в целях установления кадастровой стоимости. Согласно «Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке» (Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336) гл.1, п.12: «При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации, расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия». Корректировка не требуется. То, что у объекта-аналога № 3 имеется частичное асфальтовое покрытие, то степень его влияние на цену определить невозможно. Все зависит от того, как потенциальный покупатель планирует использовать данный объект. Для строительства, например, придется демонтировать покрытие. А для организации промплощадки, наоборот, асфальтировать полностью.

3. Замечание, касающееся объекта-аналога №1. В тексте объявления указано, что имеется долг по аренде. Данная информация носит частный характер, не затрагивающий формирование цены продажи, т.е. не является ценообрзующим фактором и не требует применение корректировки.

Суд, изучив пояснения эксперта ООО «Контакт» ФИО3, считает, что оснований для назначения по делу повторной экспертизы нет, поскольку заключение эксперта ООО «Контакт» [номер] от [дата] ФИО3 в указанной части составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом экспертизы и подготовленной экспертом, отвечающими установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Как следует из экспертного заключения, при проведении исследования эксперт придерживался положений законодательства об экспертной и оценочной деятельности, принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в рамках проведенного анализа сегмента рынка объекта исследования были выявлены все необходимые данные для формирования точной позиции относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в результате анализа рынка объекта были выявлены объекты-аналоги, схожие с рассматриваемым объектом по местоположению, назначению и другим ценообразующим характеристикам, корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения корректно и обоснованно, приведенные использованные источники информации актуальны. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным. Выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Суд считает, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта, судом не установлено.

На все поставленные вопросы экспертом ФИО3 даны исчерпывающие ответы с представлением письменных пояснений, содержащих опровержения утверждений административного ответчика о порочности заключения судебной оценочной экспертизы со ссылкой на требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, в связи с чем, суд полагает, что оснований для назначения по административному делу дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, поскольку основания ставить выводы эксперта под сомнение отсутствуют, заключение судебной оценочной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так и требованиям федеральных стандартов оценки.

Проверив соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих основания принятия оспариваемых решений, суд приходит к выводу, что являвшийся предметом проверки отчет об оценке [номер] от [дата], подготовленный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требований федеральных стандартов оценки.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения, в рамках предоставленной административным ответчикам компетенции и при соблюдении установленного порядка, при наличии к тому оснований, нарушений прав, свобод и законных интересов заявителя судом не усматривается, в связи с чем, с учетом приведенных положений действующего законодательства, установленных фактических обстоятельств не имеется правовых оснований для удовлетворения административного иска в части признания незаконным и отмены решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-[номер] от [дата], № ОРС-[номер] от [дата], № ОРС-[номер] от [дата], № ОРС-[номер] от [дата] об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости спорных земельных участков, по состоянию на [дата], суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта ООО «Контакт» ФИО3 [номер] от [дата], рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на [дата]:

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 25088 +- 55 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], составляет 23 149 000 рублей;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 39457 +- 70 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], составляет 34 017 000 рублей;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 35945 +- 66 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], составляет 29 308 000 рублей;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 33190 +- 64 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], составляет 27 387 000 рублей. 

Заключение эксперта ООО «Контакт» ФИО3 [номер] от [дата] в указанной части также составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэконом-развития РФ, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, применение которого и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе, отчет об [номер] от [дата], подготовленный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», заключение эксперта ООО «Контакт» ФИО3 [номер] от [дата], суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение полученному по результатам проведения заключению эксперта ООО «Контакт» ФИО3 [номер] от [дата], полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на юридически значимую дату ([дата]), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении его кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости по состоянию на [дата] подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на [дата], установленной в заключении эксперта ООО «Контакт» ФИО3 [номер] от [дата].

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 01 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ПАО «ГАЗ» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» – [дата].

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ПАО «ГАЗ» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: 

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 25088 +- 55 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 23 149 000 рублей, по состоянию на [дата];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 39457 +- 70 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 34 017 000 рублей, по состоянию на [дата];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 35945 +- 66 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 29 308 000 рублей, по состоянию на [дата];

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 33190 +- 64 кв.м., кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 27 387 000 рублей, по состоянию на [дата]. 

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером [номер], [номер], [номер], [номер] считать [дата].

В удовлетворении административного искового ПАО «ГАЗ» о признании решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от [дата] № ОРС-[номер], № ОРС-[номер], № ОРС-[номер], № ОРС-[номер] об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья Е.С. Дудина

Решение в окончательной форме принято [дата].

Судья Е.С. Дудина