Дело- 3а-235/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 11 августа 2017 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М. Г., 

с участием:

представителей административного истца Барсуковой Е.С. Алферовой М.З., Добрыдиной З.В.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С.,

представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Коплик О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Барсуковой Е.С. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Барсукова Е.С. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 011 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торгового назначения, общественное здание, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость данного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 28 января 2015 года определена в размере 4580638,80 рублей. 

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просил установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 28 января 2015 года, в размере 1431 000 рублей, определенной в отчете об оценке ООО «БизнесПрофиль» № КС 032/2016 от 25 октября 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по ходатайству стороны административного истца проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 055/17-Э от 25 июня 2017 года, выполненной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 28 января 2015 года составила 2580 000 рублей.

В судебное заседание административный истец Барсукова Е.С., представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились.

. В письменных возражениях, поступивших ранее от административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ответчик просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и вынесении решения в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представители административного истца Барсуковой Е.С. Алферова М.З., Добрыдина З.В. с учетом выводов повторного судебного экспертного заключения уточнили административные исковые требования и просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2015 года в размере2580 000 рублей в соответствие с заключением повторной оценочной экспертизой.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхнова Ю.С. просила принять по делу законное и обоснованное судебное решение.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Коплик О.В., с иском не согласилась, указав, что установление кадастровой стоимости равной ее рыночной стоимости приведет к снижению арендных платежей, поступающих в городской бюджет.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1 011 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торгового назначения, общественное здание, расположенного по адресу: ***, находится в пользовании Барсуковой Е.С. на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка № 5086Ф от 04 августа 2009 года, заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя и Каменецким О.Н., соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 августа 2012 года, заключенным между Каменецким О.Н. и Барсуковой Е.С. и дополнительным соглашением № 216 от 20 февраля 2015 года об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка № 5086Ф от 04 августа 2009 года в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей от 10 августа 2012 года. Срок действия договора аренды по 14 июля 2019 года.

Согласно договору аренды арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, Барсукова Е.С., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 18 апреля 2016 года, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 28 января 2015 года определена в размере 4580638,80 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, Барсукова Е.С. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком ООО «БизнесПрофиль» *** Д.А. отчет об оценке № КС 032/2016 от 25 октября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 28 января 2015 года составляет в размере 1431 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией оценщиков «Экспертный совет», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 31 октября 2016 года № ЭП-211016-2-РВ.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы № 006-01-2017 от 14 февраля 2017 года, выполненной экспертом ООО «РусОценка-СК», по состоянию на 28 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере 4203 693 рублей.

Ввиду возникших сомнений в обоснованности экспертного заключения и наличия противоречий в выводах эксперта судом по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы № 055/17-Э от 25 июня 2017 года, выполненной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 28 января 2015 года составляет 2580 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения повторной судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов. 

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 4 объекта – аналога расположенные в городе Ставрополе: аналог № 1 и аналог № 2 по улице Пирогова (красная линия), аналог № 3 по улице 50 лет ВЛКСМ, аналог № 4 по улице Доваторцев (между магазином «Окей» и ул. 45-я параллель), сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки (май, сентябрь, октябрь 2014 года) и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 2551,97 рублей находится в диапазоне цен предложений земельных участков коммерческого назначения района расположения объекта - оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков коммерческого назначения в городе Ставрополе.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также иной рыночной стоимости объекта, не представлено. 

Доводы представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера арендных платежей, поступающих в бюджет муниципального образования, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск Барсуковой Е.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенной заключением повторной судебной экспертизой 2580 000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Административный истец Барсукова Е.С. обратилась в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 24 ноября 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 011 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торгового назначения, общественное здание, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию 28 января 2015 года в размере 2580 000 рублей (два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 24 ноября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2017 года. 

Судья С.Р. Мекерова