Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 декабря 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Родиной Т.А.

При секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1802/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Деталь-Ресурс" об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Деталь-Ресурс» ФИО2,

представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО3,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Деталь-Ресурс» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и обязать комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления общества о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

В обоснование требований административный истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № необоснованно отклонено заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, замечания комиссии к отчету об оценке выходят за рамки законодательства об оценочной деятельности; ценообразующие факторы, перечисленные на страницах 51-52 отчета об оценке, описываются для сегмента рынка в целом, не взирая на территориальную принадлежность объекта оценки к тому или иному населенному пункту.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО3 заявленные требования не признала в соответствии с позицией, изложенной в отзыве.

Административный ответчик - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация городского округа Тольятти и Управление Росреестра по Самарской области представили письменные отзывы по существу административного иска.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования общества с ограниченной ответственностью «Деталь-Ресурс» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков.

По состоянию на 25 ноября 2013г. кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 13 673 993 рубля 10 копеек.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью «Деталь-Ресурс» на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 4327 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 16 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 62 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 7 895 кв.м., расположенного по адресу ориентира: 

<

адрес>, который принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 3351 от 22 октября 2015 года.

27 декабря 2017 года общество с ограниченной ответственностью «Деталь-Ресурс» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением № 62-1238 о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от 24 января 2018 года заявление общества было отклонено.

В связи с этим ООО "Деталь-Ресурс" 28 марта 2018 года обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии. Решением Самарского областного суда от 26 апреля 2018 года административное исковое заявление ООО "Деталь-Ресурс" было удовлетворено, комиссия была обязать повторно рассмотреть заявление общества от 27 декабря 2017 года № 62-1238. 

При повторном рассмотрении Комиссия 9 октября 2018 года № вновь отклонила заявление административного истца.

Не согласившись с данным решением, административный истец 16 ноября 2018 года с соблюдением установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Пунктом 20 указанного Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Согласно отчету об оценке, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» от 29 ноября 2017 года № 074-ЮЛ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 25 ноября 2013 года в размере 3 372 225 рублей 20 копеек.

Отличие рыночной стоимости земельного участка от кадастровой стоимости, установленной в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610, составило более 30%.

Отклоняя заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, комиссия указала, что при определении сегмента рынка объекта оценки оценщик приводит описание диапазона значений факторов стоимости «потенциал местоположения», «транспортная доступность» для города Тольятти в целом, а не для Автозаводского района, причем в Автозаводском районе земельных участков с необходимыми значения потенциала не существует, что, по мнению комиссии, нарушает пункт 5 ФСО № 3.

Исследовав отчет об оценке, допросив оценщика общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» ФИО1, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке отвечает требованиям, предъявляемым к нему Федеральным законом об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки № 3, утверждённого приказом Минэкономразвития России от года №, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете указано, что объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7 985 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок принадлежит к сегменту рынка земельных участков под производственно-складскую застройку.

На странице 54 отчета оценщик привел влияние факторов «потенциал местоположения» и «транспортная доступность» на стоимость оцениваемого земельного участка, указав, что с учетом экспертных мнений наиболее вероятным значением степени фактора «потенциал местоположения» на стоимость является 15%, фактора «транспортная доступность» - 20%.

При этом значение указанных факторов описано безотносительно к конкретному району или городу.

Требование о том, что анализ значений ценообразующих факторов должен проводиться с учетом конкретного района или города, федеральные стандарты оценки не содержат. 

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки при проведении исследования и составлении отчета, в связи с этим у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления общества о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям статей 60 – 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, сторонами по делу не представлено. О назначении судебной экспертизы стороны не ходатайствовали.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований общества о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления общества от 27 декабря 2017 года № 62-1238.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Деталь-Ресурс» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № и обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного обществом с ограниченной ответственностью «Деталь-Ресурс» заявление от 27 декабря 2017 года № 62-1238 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.