КОПИЯ

Дело №2-121/2019

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

28 января 2019 года г.Белорецк, РБ

Белорецкий межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Бондаренко С.В.,

при секретаре Султановой Е.Р.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителей ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество и встречному исковому заявлению ФИО5 к ФИО4 о признании недействительными п.3.3. договора займа и договора ипотеки, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, увеличив сумму процентов и пени, подлежащих взысканию с ответчика.

В обоснование заявленных требований указал, что ... между ним и ответчиком был заключен договор займа, по условиям которого истец выдал ответчику заем на сумму 360 000 рублей на срок до ..., при условии выплаты процентов в размере 84% годовых. Факт получения должником денежных средств подтверждается распиской о получении денежных средств от ....

В п.1.2 указанного договора, установлено, что контрольные сроки начисления процентов: внесения платежей устанавливаются графиком платежей (Приложением №...), который является неотъемлемой частью договора. Однако, в нарушение указанного пункта Договора, ответчиком не производится оплата процентов, согласно графику платежей.

... ответчик должен был оплатить процент за пользование займом, однако в указанный срок оплату так и не внес, нарушив таким образом условия договора, с этого момента и по сей день ответчик уклоняется от исполнения обязательств по договору.

По состоянию на ... задолженность ответчика перед истцом составляет: 552454 руб. согласно представленного им расчета за период с ... по .... Требование (претензию) истца от ... о досрочном возврате оставшейся суммы займа и причитающихся процентов ответчик добровольно не удовлетворил, оставив без ответа.

В обеспечение исполнения ответчиком обязательств по Договору займа между ответчиком и истцом был заключен Договор ипотеки от ..., по условиям которого, ответчик передал в залог истцу, принадлежащий ему на праве собственности, следующий объект недвижимости: квартира, ..., принадлежащий ему по праву собственности на сновании Договора дарения от ... №б/н, выдавший орган: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ. Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано о чем: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации №....

Стоимость залогового имущества согласована сторонами и согласно п. 1.3. Договора ипотеки от ... залоговая стоимость и продажная цена предмета ипотеки составляет 880 000 рублей. Обеспеченные залогом обязательства ответчиком не исполнены.

Сумма неисполненного обязательства ответчика составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, ответчиком составляет более 4-х месяцев.

В соответствии с п. 1.4. Договора ипотеки от ... размер требования, обеспеченного ипотекой, включает в себя сумму займа в размере, который она будет иметь на момент удовлетворения, а также иные требования к моменту удовлетворения, в частности: оплата процентов, начисленных по договору займа, возмещение убытков, неустойки (штрафа, пени), в виде процентов за неправомерное пользование чужими - снежными средствами, в возмещение судебных издержек, затрат на представителя, независимую экспертизу и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии с п. 1.3 договора ипотеки, стороны согласились, что предмет ипотеки находится в технически исправном состоянии, не имеет технических неисправностей, дефектов и повреждений, полностью укомплектован и пригоден для использования по назначению и договорились, что на день подписания договора залоговая стоимость и продажная цена предмета ипотеки составляет 880000 руб. При обращении взыскания на заложенное имущество залогодержатель вправе произвести независимую экспертизу и установить цену реализации с учетом износа и других факторов. Экспертизу оплачивает залогодатель.

Считает необходимым установить цену реализации заложенного имущества в размере 80% от суммы оценки, указанной в п. 1.3 договора ипотеки. Расходы на оплату госпошлины составили 8 601 руб.

Просит взыскать с ФИО5 в свою пользу сумму задолженности по договору займа от ... в размере 552 454 руб.; обратить взыскание на заложенное ФИО5 недвижимое имущество: квартира, ..., в свою пользу путем реализации предмета залога с публичных торгов, установить начальную цену реализации предмета залога в размере 80 % от суммы оценки; а также взыскать с ФИО5 в свою пользу сумму уплаченной госпошлины в размере 8 601 руб. и сумму оплаченных юридических услуг в размере 30 000 руб.

В свою очередь, ответчик ФИО5 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО4, в обоснование заявленных требований указал, что между ним и ФИО4 был заключен договора займа от ..., по которому ему были предоставлены денежные средства в размере 360000 руб., однако денежные средства не были перечислены или даны ФИО5, так как трактует законодательство и не соответствует условиям договора. Однако, ответчик принял на себя обязательство по погашении полученной суммы с выплатой ежемесячных платежей в счет погашения основного долга и процентов по кредитам до 29-го числа каждого календарного месяца.

Истцом по делу не представлено доказательств того, что после получения займа заемщик своевременно был проинформирован об изменившихся обстоятельствах, ему были сообщены для исполнения обязательства по договору, что является просрочкой кредитора. Расписка датирована ..., т.е. после составления договора займа.

По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора, вина заемщика в неисполнении своих обязательств отсутствует, выплата неустойки предполагает виновное неисполнение обязательств должником, а потому требования истца о взыскании с него суммы штрафных санкций не обоснованы.

Недвижимое имущество, квартира ... перешла на правах собственности к ФИО5 на основании Договора дарения от ..., от ФИО2, которая зарегистрирована и проживает по данному адресу по настоящее время, жилая площадь является единственным для них обоих жильем.

На момент заключения договора займа ... и расписки от ..., на момент заключения договора ипотеки ФИО5 являлся студентом 4 «б» курса ... и с ... проходил срочную службу в рядах Вооруженных сил РФ. На момент заключения сомнительных договоров Займа и Ипотеки от ... за жилым помещением по вышеуказанному адресу имеются долги, образовавшиеся за коммунальные услуги, что так же подтверждается выпиской по лицевому счету в размере 26499,10 руб.

При заключении между физическими лицами договора целевого займа ипотека в силу закона не возникает. Более того, договор займа от ... между ним и истцом имеет кабальные условия данного договора.

Ипотекой называется схема выделения банком определенной суммы заемных средств, которые заемщик обязан направить на приобретение жилья. Никакого жилья на полученные средства по договору займа от ... им не приобреталось, получить займ на общих основаниях он не мог, т.к. не соответствовал требованиям возраста (ему было 19 лет), он не работал и учился. Оспариваемая им сделка является ничтожной и не соответствует закону, поскольку стороной «Займодавца» в оферту договора займа незаконно был включен п. 3.3, которым в силу своего возраста и малого жизненного опыта «Заемщик» принял на себя обязательства предоставить в обеспечение договора займа залог в виде квартиры ... при этом условия залога согласно этого пункта договора займа определяются договором ипотеки от той же даты. О том, что истец на момент заключения договора займа совершенно не ориентировался в процентных ставках по договорам займа и ценовых вопросах на рынке жилья, говорит и тот факт, что в п. 1.3 оспариваемого договора займа «Займодавцем» была установлена кабальная ставка в 84 %, а залоговая стоимость и продажная цена квартиры на день подписания договора ипотеки (п. 1.2) ими была определена в 880 000 руб. при ее реальной цене в 1 378 000 рублей по данным оценщиков.

Просит признать недействительным п.3.3 договора займа от ... и договор ипотеки от ..., заключенные между истцом и ответчиком как противоречащие требованиям закона.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО4 не присутствует, в представленном заявлении просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что требования истца являются законными, поскольку имеется расписка о получении денежных средств ответчиком, никакие обстоятельства заключения договора не менялись, никаких процентов ФИО5 истцу не платил, собственником квартиры является истец, а не его мать, ипотеку можно получить и в 70 лет и в 21 год. В МФЦ все документы проверяли на «чистоту» сделки, необходимые справки были, если бы документы были не в порядке, ипотеку им не зарегистрировали. Оценку квартиру проводил ФИО5, они сами определили залоговую стоимость. То, что он представляет в суде интересы своего родного брата и при сделке присутствовала ... никакого значения не имеет, проект договора он сам лично не составлял, банковскими операциями не занимается. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО5 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в представленном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, встречные исковые требования поддерживает в полном объеме, доверяет представлять свои интересы ФИО2 

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, суду пояснила, что займ денег должен оформляться через нотариуса, а не как ипотека. В банке без отчета о стоимости квартиры не выдают денежные средства. При заключении ипотеки не было справок с ЖЭУ, имелась задолженность по коммунальным услугам, при сделке квартира должна была быть без долгов, деньги передавались на улице, расписка составлялась в ненормальных условиях, истец «кидает» людей через Интернет, он запугал ее сына, который еще ребенок, т.к. ему ... лет. Им звонили и угрожали, что отберут у них квартиру. ... деньги им не передавались. Просила встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать, а также снять наложенный судом арест на квартиру.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО6, допущенная к участию в деле на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ, в судебном заседании исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, суду пояснила, что сумму основного долга они не оспаривают, они не согласны с реализацией заложенного имущества, т.е. с исковым требованием об обращении взыскания на заложенное имущество. При оформлении сделки были нарушены права ФИО2, при сделке не проверялось состояние квартиры, наличие коммунального долга, у истца такие сделки «поставлены на поток». Ипотека может заключаться только с банком при выдаче займа на приобретение недвижимости, тогда как ФИО5 никакого жилья не приобреталось. Проценты не могут быть взысканы по условиям договора ипотеки. Пункт 3.3. договора займа недействителен, т.к. противоречит требованиям закона, поскольку в квартире прописана мать ФИО5 Договор ипотеки может заключаться только между физическими лицами и банками. Залоговая цена квартиры не соответствует ее реальной стоимости. Просила встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу п.1 ст.810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из материалов дела ... между ФИО4 (займодавец) и ФИО5 (заемщик) был заключен договор займа по условиям которого истец передал ответчику в долг денежную сумму в размере 360000 руб. сроком на 12 месяцев до ... с процентной ставкой 84 % годовых, указанные условия сторонами определены в п.1.1, п.1.2. и п.1.3 договора займа от .... 

Фактическая передача ответчику денежных средств в указанном размере подтверждена распиской ФИО5 от ....

Однако, ответчиком в указанный в договоре займа срок обязательство по возврату денежных средств по договору займа не исполнено и доказательств обратного ответчиком не представлено.

Претензия, направленная истцом в адрес ФИО5, была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно п.4.2 договора займа от ... в случае не возврата займа в установленные договором сроки займодавец вправе взыскать с заемщика сумму займа, начисленные проценты и неустойку (штрафы, пени), а также получить возмещение убытков (включая упущенную выгоду). Причиненных просрочкой исполнения (неисполнением) заемщиком своих обязательств по договору, включая возмещение судебных и иных сопутствующих расходов.

С учетом изложенного, суд взыскивает с ФИО5 в пользу ФИО4 сумму основного долга по договору займа в размере 360000 руб., поскольку обязательство ответчиком по исполнению условий договора займа не выполнено, доказательств, как это требует ст. 56 ГПК РФ, того, что задолженность перед истцом погашена в полном объеме не предоставлено.

Доводы ответчика, изложенные в возражении на исковое заявление, и во встречном исковом заявлении о том, что денежные средства не были перечислены или даны ему в день заключения договора, истец своевременно не проинформировал его об изменившихся обстоятельствах, не освобождает заемщика от исполнения обязательств по договору займа и не влечет недействительность договора займа, поскольку конкретная дата передачи денежных средств займодавцев заемщику в договоре займа не оговорена, фактическое получение денежных средств подтверждается распиской от ....

Доводы представителя ответчика о том, что займ должен оформляться через нотариуса, деньги передавались на улице, расписка составлялась в ненормальных условиях, суд расценивает в качестве способа защиты, поскольку обязательное удостоверение договора займа нотариусом, а равно запрета на передачу денежных средств на улице нормами действующего законодательства не предусмотрено.

Истец в уточненном исковом требовании просил взыскать с ответчика проценты за пользование займом, начисленные по состоянию на ....

Согласно п.2.2. договора займа от ... проценты за пользование займом начисляются с календарного дня, следующего за днем передачи денежных средств займодавцем заемщику.

Поскольку фактическая передача денежных средств заемщику имела место ..., а не в день заключения договора займа, следовательно, в соответствии с п.2.2 договора займа расчет процентов за пользование займом должен быть произведен следующим образом: 360000 руб. * 84 % / 365 дней * 198 дней (за период с ... по ...) = 164041,64 руб.

С учетом изложенного, суд взыскивает с ФИО5 в пользу ФИО4 проценты за пользование займом в размере 164041,64 руб.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно п.1 ст.331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с п.4.1. договора займа от ... за неисполнение обязательств по договору и просрочку платежей применяется неустойка в виде ежедневного начисления пени в виде процентов от суммы займа, установленных в размере ключевой ставки, установленной Банком России на момент заключения договора.

Согласно Информации Банка России от ... на момент заключения договора займа ключевая ставка ЦБ РФ составляла 7,25 % годовых. Следовательно, расчет пени за просрочку обязательств по договору займа будет выглядеть следующим образом: 360000 руб. * 7,25 % / 365 дней * 198 дней (за период с ... по ...) = 14158,36 руб.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить размер неустойки, если она несоразмерна последствиями нарушенного обязательства. 

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Ходатайства о снижении неустойки ввиду ее несоразмерности ответчиком не заявлялось.

Согласно п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при взыскании неустойки с физических лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Начисленная сумма неустойки в размере 14158,36 руб. значительно меньше суммы процентов и суммы основного долга, а потому оснований для снижения неустойки по своей инициативе суд не усматривает.

С учетом изложенного, суд взыскивает с ФИО5 в пользу ФИО4 пени, начисленные за просрочку заполнения обязательств по договору займа, в размере 14158,36 руб.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в пункте 1 статьи 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 74 Закона об ипотеке правила главы XIII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 78 названного Закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

При этом действующее законодательство, в том числе и Закон об ипотеке не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания, равно как и запрета на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.09.2018 года №5-КГ18-149.

Согласно п.3.3. договора займа исполнение ответчиком обязательств по договору о предоставлении займа обеспечено залогом недвижимости по договору ипотеки от ..., принадлежащего ответчику на праве собственности жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ...

Указанная квартира принадлежит на праве собственности ФИО5 на основании договора дарения от ... №б/н, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости №... от ... и от ... №....

Договор ипотеки и соответствующее обременение объекта недвижимости в виде ипотеки зарегистрированы в установленном законом порядке в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости №... от ... и №... от ....

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

По условиям п.3.1, п.3.2 договора ипотеки от ... в взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае «исполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, оно не будет исполнено, а также в случае троекратного нарушения залогодателем сроков оплаты займа, либо в случае просрочки по платежам свыше трех месяцев.

По условиям п.3.3 договора ипотеки от ... в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения залогодателем обязательств по договору займа залогодержатель вправе получить удовлетворение за счет обращения взыскания на заложенное имущество в объеме всей суммы займа, начисленных процентов за пользование займом, неустойки (штрафов, пени), возмещение убытков (включая упущенную выгоду), причиненных просрочкой исполнения (неисполнением) заемщиком своих обязательств по договору, а также получить возмещение судебных и иных сопутствующих расходов.

Согласно условиям п.1.3. договора ипотеки от ... залоговая стоимость предмета залога сторонами определена в размере 880000 руб.

Учитывая, что ответчиком сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру, ...

Относительно встречных исковых требований ФИО5 к ФИО4 о признании недействительными п.3.3. договора займа и договора ипотеки суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч.2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.1 и п.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку на момент заключения соответствующих договоров займа и ипотеки ФИО5 был дееспособным и совершеннолетним, а также был собственником спорной квартиры, в силу положения Гражданского кодекса РФ о свободе договора в момент заключения указанных договоров ответчик имел право выбора займодавца, вида заключаемого договора, размера процентов за пользование займом, условий предоставления займа, в том числе относительно обеспечения (не обеспечения) займа залогом. 

Тем самым, при не согласии с условиями договоров, в том числе относительно залога принадлежащей ему квартиры, ФИО5 мог в одностороннем порядке отказаться от их заключения.

С учетом изложенного и вышеприведенных положений ст. ст. 209, 809, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не находит оснований для признания недействительными п.3.3. договора займа и договора ипотеки, в связи с чем отказывает в удовлетворении встречных требований ФИО5 в полном объеме.

Относительно доводов ответчика, изложенных в возражении на исковое заявление и во встречном исковом заявлении, о том, что в заложенной квартире зарегистрирована и проживает его мать ФИО2, жилая площадь является единственным для них жильем, на момент заключения договоров ФИО5 являлся студентом и на лицевом счете квартиры имелась задолженность за коммунальные услуги, не является обстоятельством, позволяющим суду признать заключенные договора недействительными.

Так, часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прямо предусматривает, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не препятствует обращению на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

При этом положения пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке фактически регулируют вопросы прекращения права пользования залогодателя жилым помещением, а также права пользования иных проживающих в нем лиц в случае обращения взыскания на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки либо заложенное по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Данная норма права, закрепляя общее правило прекращения пользования жилым помещением при обращении на него взыскания (как для договорной, так и для законной ипотеки), не устанавливает каких-либо ограничений для обращения взыскания на заложенное имущество по требованию кредитора-гражданина.

Иное означало бы, что кредитор-гражданин в отношениях, возникающих на основании договора займа и договора ипотеки, более ограничен в возможностях получить удовлетворение за счет заложенного имущества, чем кредитор-юридическое лицо. Такого рода ограничения противоречили бы конституционному принципу равенства всех перед законом и равной защиты всех форм собственности.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.09.2018 года №5-КГ18-149.

Доводы представителей ответчика о том, что при заключении между физическими лицами договора займа ипотека не может заключаться, ипотека может быть только при получении заемных средств в банке под целевое приобретение жилья, при оформлении ипотеки ФИО5 должно было покупаться жилье, он не соответствовал требованиям, предъявляемым банком к заемщикам, основаны на неверном толковании норм материального права.

По условиям п.3.4. договора ипотеки при обращении взыскания на предмет ипотеки залогодатель вправе выбрать любой из перечисленных способов реализации: продажа с открытых торгов, проводимых в соответствии с установленными Гражданским кодексом Российской Федерации правилами; продажа предмета ипотеки залогодержателем третьему лицу с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного ипотекой обязательства; поступление предмета ипотеки в собственность залогодержателя.

Кроме того, основания для отказа в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество перечислены в специальной статье 54.1 Закона об ипотеке. Такие основания судом не установлены.

Согласно пункту 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

При заключении договора ипотеки стороны установили стоимость заложенного имущества в размере 880000 руб. Указанная стоимость была установлена по состоянию на ....

Согласно отчета независимого оценщика ИП ФИО7 №.../О от ..., рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: РБ, ..., по состоянию на ... составляет 1378000 руб.

При этом суд учитывает, что рыночная стоимость, определенная в отчете независимого оценщика ИП ФИО7, более объективно отражает реальную рыночную стоимость квартиры на день вынесения решения суда, доказательств иной стоимости квартиры по состоянию на январь 2019 года сторонами не предоставлено.

От проведения судебной оценочной экспертизы стоимости спорной квартиры стороны отказались, о чем собственноручно написали заявления.

Проведенная ИП ФИО7 экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества сомнений у суда не вызывает, в связи с чем у суда не имеется оснований для неприменения положений статьи 54 (пункт 2) Федерального закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении эксперта.

На основании изложенного, суд полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1102400 руб. (1378000 руб. * 80 %), определив способ реализации вышеуказанного имущества – публичные торги.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом изложенного, в силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям подлежали взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 8882,01 руб. (8582,01 руб. за требование имущественного характера, 300 руб. за требование неимущественного характера).

Однако, учитывая, что при подаче искового заявления истцом была оплачена госпошлина в размере 8601 руб., а не 8882,01 руб., суд взыскивает с ФИО5 в пользу ФИО4 только 8601 руб., а оставшаяся сумма в размере 281,01 руб. в силу положений ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

Согласно ч.1 ст.100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно п.2 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке.

Из договора на оказание услуг от ..., следует, что ФИО8 и ФИО1 оговорили стоимость юридических услуг по составлению искового заявления, представления интересов истца в суде, получению исполнительных листов на общую сумму 30000 руб.

В то же время суду истцом не предоставлены расписка или иной документ, подтверждающий получение представителем истца денежной суммы в размере 30000 руб. от истца.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика расходов на оплату юридических услуг в размере 30000 руб. не подлежат удовлетворению, поскольку несение истцом расходов на оплату юридических услуг на указанную денежную сумму не подтверждено достоверными и допустимыми доказательствами.

Согласно ч.1 ст.144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Согласно ч.3 ст.144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Таким образом, требования представителя ответчика ФИО2 о снятии ареста с квартиры, заявленные ею в судебном заседании в ходе дачи объяснений, также не могут быть удовлетворены судом, поскольку в силу ч.3 ст.144 ГПК РФ принятые меры по обеспечению иска сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4, сумму задолженности по договору займа от ... в размере 538201 руб., из которых 360 000 руб. - сумма основного долга, 164041,64 руб. - проценты за пользованием займом и 14158,36 руб. - пени, начисленные за просрочку заполнения обязательств по договору займа.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, ..., путем реализации предмета залога с публичных торгов, установив начальную цену реализации предмета залога в размере 1102400 руб.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4, сумму уплаченной госпошлины в размере 8601 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4, а также в удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к ФИО4 о признании недействительными п.3.3. договора займа и договора ипотеки, - отказать.

Взыскать с ФИО5 в бюджет муниципального образования г. Белорецк Республики Башкортостан государственную пошлину в размере 281,01 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Белорецкий межрайонный суд Республики Башкортостан.

Решение в окончательной форме изготовлено ....

Председательствующий судья: (подпись) С.В. Бондаренко