Дело № 2-841/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2017 года город Орск

Ленинский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Гук Н.А.,

при секретаре Кормич Л.Н.,

с участием 

представителя истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4- ФИО5,

представителя ответчика Администрации г. Орска Оренбургской области ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации г.Орска Оренбургской области о сохранении квартир в многоквартирном жилом доме с измененными техническими характеристиками, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к администрации г.Орска, в котором просили:

-сохранить здание многоквартирного двухэтажного жилого дома литер А, расположенного по адресу: 

<

адрес> в реконструированном состоянии общей площадью 604,7 кв.м.;

-сохранить 

<

адрес> в перепланированном состоянии 77,1 кв.м., жилой 45,7 кв.м.;

-сохранить 

<

адрес> в перепланированном состоянии 65,7 кв.м., жилой 28,6 кв.м.;

-сохранить 

<

адрес> в перепланированном состоянии 77,9 кв.м., жилой 45,2 кв.м.;

-сохранить 

<

адрес> в перепланированном состоянии 76,7 кв.м., жилой 28,7 кв.м.

В обоснование иска указали, что являются собственниками квартир, расположенных в восьмиквартирном двухэтажном двухсекционном шлакоблочном жилом доме.

На основании заявлений истцов кв.№№ № ООО «Энергосвязьпроект», кв №№ № ПМО «Термоконтур», подготовлена и разработана проектная документация по перепланировке квартир путем реконструкции многоквартирного дома с возведением пристроя к основному зданию двухэтажного жилого дома литер А размерами 2,7 м х 9,4 м на месте существующих лоджий к квартирам №№ №,№. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 

В силу ст.36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен реконструированный жилой дом, принадлежит собственникам жилых помещений по адресу: 

<

адрес>. 

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 года № 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст.290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. 

Поскольку лоджии в квартирах истцов имеют самостоятельное функциональное назначение и не предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме, в них не расположены общедомовые, общеподъездные коммуникации, никакие работы в них для обеспечения доступа к общим коммуникациям производить не требуются, лоджии не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. 

Истцы получили согласие собственников помещений многоквартирного дома на перестройку бывших лоджий в пристрой. 

Одним из основных условий возможности сохранения реконструкции жилого дома, является правомерность использования земельного участка, т.е. законность его предоставления заинтересованному лицу. 

Согласно заключению ООО «ГеоЭксПи» 40 от 27 марта 2017 года, выполненная реконструкция жилого дома, в результате которой увеличилась площадь жилого дома, не противоречит требованиям действующих строительных норм и правил, технических регламентов в области строительства. Не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Эксплуатация здания возможна. 

ФИО1 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>. Квартира расположена на первом этаже двухэтажного многоквартирного дома, состоит из трех комнат. 

ФИО1 выполнена перепланировка и переустройство: образован

дверной проем на месте оконного выхода на лоджию; лоджия перепланирована под кабинет, заложен проем между жилыми комнатами, пробивка дверного проема из коридора в жилую комнату, совмещен сан. узел. 

Согласно техническому заключению ООО «ГеоЭксПи» от 28 марта 2017 года № 43, техническое состояние конструкций квартиры 

<

адрес> работоспособное, разрушений и повреждений не выявлено, отсутствует ухудшение эксплуатационных свойств конструкций Эксплуатация конструкций квартиры возможна. Сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии возможно, так как не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. 

ФИО1. обратился в администрацию г.Орска с заявлением о выдаче разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию. 

11 апреля 2017 года получен отказ № 1035/2, в котором указано на отсутствие документов и градостроительного плана на земельный участок, разрешения на строительство, акта приема- передачи выполненных работ, нет технических условий, нет технического плана объекта капитального строительства, заключения государственного строительного надзора. 

ФИО2 является собственником квартиры 

<

адрес>. Квартира расположена на втором этаже, состоит из трех комнат.

ФИО2 выполнена перепланировка и переустройство: возведены новые перегородки с устройством дверных проемов при объединении сан. Узла; устроен дверной проем в месте оконного, лоджия перепланирована в кабинет, заложен дверной проем между жилыми комнатами, образован новый дверной проем из коридора в жилую комнату, образована столовая путем объединения кухни и жилой комнаты. 

Согласно техническому заключению ООО «ГеоЭксПи» от 28 марта 2017 года № 44 техническое состояние конструкций квартиры 

<

адрес> работоспособное, разрушений и повреждений не выявлено, отсутствует ухудшение эксплуатационных свойств конструкций Эксплуатация конструкций квартиры возможна. 

Сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии возможно, так как не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. 

ФИО2 также обратился в администрацию г. Орска с заявлением о выдаче разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию. 

11 апреля 2017 года получен отказ № 1033/2, в котором указано на отсутствие документов и градостроительного плана на земельный участок, разрешения на строительство, акта приема- передачи выполненных работ, нет технических условий, нет технического плана объекта капитального строительства, заключения государственного строительного надзора. 

ФИО3 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>. Квартира, расположена на первом этаже двухэтажного многоквартирного жилого дома, состоит из трех комнат. 

ФИО3 выполнена перепланировка и переустройство квартиры: объединен санузел путем закладки дверного проема, объединение жилой комнаты и кухни путем демонтажа не несущей стены, организация дверного проема в на месте оконного, перепланировка лоджии в кабинет. 

Согласно техническому заключению ООО «ГеоЭксПи» от 27 марта 2017 года №41 техническое состояние конструкций квартиры 

<

адрес> работоспособное, разрушений и повреждений не выявлено, отсутствует ухудшение эксплуатационных свойств конструкций. Эксплуатация конструкций квартиры возможна. 

Сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии возможно, так как не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. 

ФИО3 также обратился в администрацию г. Орска с заявлением о выдаче разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию. 

11 апреля 2017 года получен отказ № 1034/2, в котором указано на отсутствие документов и градостроительного плана на земельный участок, разрешения на строительство, акта приема- передачи выполненных работ, нет технических условий, нет технического плана объекта капитального строительства, заключения государственного строительного надзора. 

ФИО4 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>. Квартира, расположена на втором этаже двухэтажного многоквартирного жилого дома и состоит из трех комнат. 

ФИО4 выполнена перепланировка и переустройство квартиры: объединен санузел путем закладки дверного проема, объединение жилой комнаты и кухни путем демонтажа не несущей стены, увеличение лоджии за счет пристроя.

Согласно заключению ООО «ГеоЭксПи» от 28 марта 2017 года № 42, техническое состояние конструкций квартиры 

<

адрес> работоспособное, разрушений и повреждений не выявлено, отсутствует ухудшение эксплуатационных свойств конструкций Эксплуатация конструкций квартиры возможна. 

Сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии возможно, так как не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. 

ФИО4 также обратился в администрацию г. Орска с заявлением о выдаче разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию. 

11 апреля 2017 года получен отказ № 1031/2, в котором указано на отсутствие документов и градостроительного плана на земельный участок, разрешения на строительство, акта приема- передачи выполненных работ, нет технических условий, нет технического плана объекта капитального строительства, заключения государственного строительного надзора.

Согласно протоколу общего собрания собственников квартир дома, все собственники МКД выразили согласие на реконструкцию квартир истцами. 

По мнению истцов, представленные вместе с исковым заявлением заключения компетентных организаций свидетельствуют о том, что реконструкция жилого помещения соответствует обязательным требованиям строительных норм и правил, градостроительному регламенту соответствующей градостроительной зоны, санитарно-эпидемиологическим требованиям и не представляет угрозу для жизни и здоровья людей. В связи с этим, истцами заявлено описанное выше требование. 

В ходе рассмотрения дела истцы неоднократно изменяли исковые требования, окончательно просили:

- признать за ФИО3 право собственности на 

<

адрес> с измененными техническими характеристиками общей площадью 77,1 кв.м., жилой 45,7 кв.м.;

- признать за ФИО4 право собственности на 

<

адрес> с измененными техническими характеристиками общей площадью 65,7 кв.м., жилой 28,6 кв.м.;

- признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес> с измененными техническими характеристиками общей площадью 77,9 кв.м., жилой 45,2 кв.м.;

- признать за ФИО2 право собственности на 

<

адрес> с измененными техническими характеристиками общей площадью 76,7 кв.м., жилой 28,7 кв.м.

Определением суда от 14 июня 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены собственники квартир в доме 

<

адрес>:

-ФИО7, ФИО8, ФИО9 – собственники 

<

адрес>, 

- ФИО10 – собственник 

<

адрес>,

- ФИО11, ФИО12, ФИО13– собственники 

<

адрес>, 

- ФИО14, ФИО15, ФИО16 – собственники 

<

адрес>.

В судебное заседание истцы не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. В письменном заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя, исковые требования поддержали. 

Представитель истцов ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО17 – ФИО5 (доверенности №№ 1-1898 от 17 марта 2017 года, 1-1183 от 01 марта 2017 года, 1-8888 от 10 марта 2017 года, 2-3007 от 19 мая 2017 года) исковые требования поддержала.

Пояснила, что дом по 

<

адрес>- двухэтажный, двухподъездный, количество квартир-8.

Истцами получено согласие всех собственников МКД на перепланировку и переустройство своих квартир, в том числе согласие на реконструкцию дома путем возведения пристроя к существующим лоджиям. Также все собственники МКД дали согласие на использование частью общедомового имущества – земельного участка. Протоколы общих собраний имеются в материалах дела. Ссылка представителя ответчика только на один из протоколов собрания необоснованна, тем более, что в первой части протокола указано, что собственники квартир МКД дают согласие на перестройку бывших лоджий в квартирах 2,4,5,7 в пристрой. По ходатайству истцов по делу проведена строительно- техническая экспертиза. Согласно заключению, все работы, проведенные истцами, не привели к нарушению работоспособности конструкций дома. Эксплуатация как квартир, так и дома в целом возможна, угрозу жизни и здоровью иным лицам не создает.

Доводы ответчика о том, что к реконструкции объекта не применимы нормы ст.222 ГК РФ необоснованны.

В п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что согласно части 1 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» ( далее Вводный закон) и части 1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 2 и 5 ст.16 Вводного закона земельный участок под МКД переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД не требуется.

Земельный участок под МКД поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер №, площадь участка 2 171 кв.м., разрешенное использование- для размещения жилого дома. Следовательно, земельный участок фактически сформирован и поставлен на кадастровый учет.

При проведении работ истцы, как собственники земельного участка в силу закона его разрешенное использование не поменяли. Согласие всех собственников дома на использование земельного участка получено.

Ни одной подоконной части при переустройстве не разобрано между лоджией и балконом, имеется балконный проем.

Представленные истцами доказательства ответчик не оспорил.

Представитель ответчика Администрации г.Орска ФИО6 ( доверенность № 26 от 10 февраля 2017 года) исковые требования не признал.

Пояснил, что спорный объект недвижимости возведен без получения разрешения на строительство, обладает признаками самовольной постройки, отсутствуют доказательства того, что истцы предпринимали своевременные меры, направленные на получение разрешительной документации как до начала строительства, так и в период строительства, и, соответственно, доказательства, свидетельствующие о неправомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительных документов. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке не может быть использовано для упрощения легализации самовольного строения. В результате реконструкции жилых помещений в действительности произведена реконструкция общедомового имущества многоквартирного жилого дома; на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, что истцами осуществлено не было. В результате произведенных истцами работ по реконструкции МКД изменились его технические характеристики и конструктивные параметры- увеличилась общая площадь всего МКД.

Кроме того, в соответствии с ответом КУИ г. Орска от 09 июня 2017 года земельный участок под МКД не сформирован. Истцам земельный участок под возведение пристроя к МКД также не предоставлялся.

Истцами представлен протокол общего собрания собственников жилых помещений в МКД от 30 января 2017 года, согласно которому повесткой общего собрания являлось разрешение собственников помещений ФИО18 обращаться от их имени в Федеральную кадастровую палату для внесения изменений в характеристики МКД. Разрешений на строительство и размещение пристроя к МКД, а также на изменение функционального назначения лоджий в доме, на месте которых возведен пристрой, собственники жилых помещений не давали.

Третьи лица – ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 ФИО14, ФИО15, ФИО16 в судебное заседание не явились. В письменном заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие. Исковые требования собственников 

<

адрес>,

<

адрес>,

<

адрес>,

<

адрес> поддержали.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав представителей истцов и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Истцы являются собственниками жилых помещений по адресу: 

<

адрес> :

ФИО3- квартиры 

<

адрес> согласно договору на передачу квартиры в собственность 20 декабря 2001 года (1/3 доли) ( дата регистрации права в Росреестре по Оренбургской области – 15 января 2002 года) –л.д.45; согласно договорам дарения долей в праве собственности на квартиру от 23 января 2003 года (1/3 доли, 1/3 доли, дата регистрации – 06 февраля 2003 года)- л.д.т.1, 46- 49, 80-81. 

ФИО4 – квартиры 

<

адрес>, согласно договору купли-продажи квартиры от 24 марта 2016 года ( дата регистрации права в Росреестре по Оренбургской области – 29 марта 2016 года) – т.1 л.д.24, 82-85.

ФИО1- квартиры 

<

адрес> согласно договору передачи квартиры в собственность от 03 марта 2007 года ( дата регистрации права в Росреестре по Оренбургской области – 26 апреля 2007 года) –т.1 л.д.34, 95-96.

ФИО2 - квартиры 

<

адрес> согласно договору купли-продажи квартиры от 04 марта 2008 года (дата регистрации права в Росреестре по Оренбургской области – 28 марта 2008 года) –т.1, л.д.59, 93.

Дом, в котором находятся квартиры истцов, является двухэтажным жилым домом, в котором имеется 8 квартир.

Собственниками квартир в доме являются также:

- квартиры 

<

адрес> - ФИО7, ФИО8, ФИО9 (выписка Росреестра от 01 июня 2017 года)– т.1 л.д. 77-79), 

- квартиры 

<

адрес> - ФИО10 –с 26 марта 2003 года ( выписка Росреестра от 01 июня 2017 года)- т.1 л.д. 97-98. 

- квартиры 

<

адрес> - ФИО11 (1/3 доли), ФИО12 (1/3 доли), ФИО13 (1/3 доли)- с 30 июня 2014 года ( выписка Росреестра от 01 июня 2017 года – т.1 л.д. 90-92). 

- квартиры 

<

адрес>- ФИО14 (1/3 доли), ФИО15 (1/3 доли), ФИО16 (1/3 доли)- с 14 января 2005 года (выписка Росреестра от 31 мая 2017 года – л.д. т.1, 74-75).

Истцами в 2014 году. произведены строительные работы в принадлежащих им квартирах (литер А), в соответствии с проектной документацией, а именно: возведен двухэтажный пристрой с наружной стороны шлакоблочного многоквартирного жилого дома из пеноблока (литер А1) размерами 1,7 м х 9,4 м на месте существующих лоджий к квартирам №№№,№, в результате которыми увеличена общая площадь МКД, в том числе увеличена общая площадь указанных квартир. 

В квартире 

<

адрес> – размещение на площади вновь возведенного пристроя зоны кабинета площадью 8,1 кв.м. с демонтажом деревянных оконного и дверного блока в стене между жилой комнатой и пристроем; демонтаж разделительной деревянной перегородки между ванной, туалетом и коридором с установкой новой перегородки на площади указанных помещений из влагостойкого материала с целью увеличения площади ванной комнаты за счет площади смежного коридора с устройством дверного проема в другой перегородке ( со стороны коридора-прихожей); демонтаж разделительной деревянной перегородки между туалетом и коридором с установкой новой перегородки со смещением в сторону коридора с целью организации подсобного помещения на площади туалета и организации туалета на площади внутриквартирного коридора; частичный демонтаж разделительной деревянной перегородки между кухней и жилой комнатой с целью организации на их площади гостиной и зоны кухни; закладка дверного проема в перегородке между жилыми комнатами с устройством другого дверного проема в несущей стене, с усилением ее металлическими конструкциями в месте пробивки проема, с целью организации изолированных входов в указанные жилые комнаты. В результате общая площадь квартиры составила 77,1 кв.м., жилая -45,7 кв.м ( т.1 л.д. 37-39).

В квартире 

<

адрес> – увеличение площади существующей лоджии за счет площади вновь возведенного пристроя до 7 кв.м.; демонтаж разделительных деревянных перегородок между кухней, туалетом и коридором, и между ванной, туалетом и коридором с установкой новой перегородки из влагостойкого материала с целью организации совмещенного санузла на площади указанных помещений с закладкой существующего оконного проема в помещении туалета с устройством дверного проема в другой перегородке (со стороны коридора –прихожей); демонтаж разделительных деревянных перегородок между кухней и жилой комнатой и между кухней и коридором (прихожей) с целью организации на площади указанных помещений гостиной и зоны кухни; устройство встроенного шкафа в одной из жилых комнат. В результате общая площадь квартиры составила 65,7 кв.м., жилая -28,6 кв.м.( т.1 л.д. 17-19).

В квартире 

<

адрес> – размещение на площади вновь возведенного пристроя зоны кабинета площадью 9,6 кв.м. с расширением дверного проема в несущей стене (бывший выход на существующую лоджию) за счет смежного оконного проема путем разборки ненесущей подоконной части стены до отметки пола; демонтаж разделительных деревянных перегородок между кухней, туалетом и коридором, и между ванной, туалетом и коридором с установкой новой перегородки на площади указанных помещений из влагостойкого материала со смещением ее в сторону кухни с целью организации на указанной площади совмещенного санузла, кухни, гардероба и коридора. В результате общая площадь квартиры составила 77,9 кв.м., жилая -45,2 кв.м. ( т.1 л.д. 27-29)

В квартире 

<

адрес> – размещение на площади вновь возведенного пристроя зоны кабинета площадью 8,9 кв.м. с расширением дверного проема в несущей стене (бывший выход на существующую лоджию) за счет смежного оконного проема путем разборки ненесущей подоконной части стены до отметки пола; демонтаж разделительных деревянных перегородок между кухней, туалетом и коридором, и между ванной, туалетом и коридором с установкой новой перегородки на площади указанных помещений из влагостойкого материала со смещением ее в сторону кухни с целью организации на указанной площади совмещенного санузла, кухни-гостиной, гардероба и коридора. В результате общая площадь квартиры составила 76,7 кв.м., жилая -28,7 кв.м ( т.1 л.д.52-54).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

Согласно абзацу 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Учитывая это суд приходит к выводу, что истцами проведена реконструкция принадлежащих им квартир, к которой применимы положения статьи 222 ГК РФ. 

Разрешение на возведение двухэтажного пристроя не выдавалось.

На основании заявлений истцов кв. №,№ ООО «Энергосвязьпроект», кв. №, № ПМО «Термоконтур» подготовлена и разработана проектная документация по перепланировке квартир путем реконструкции многоквартирного дома с возведением пристроя к основному зданию двухэтажного жилого дома литер А размерами 2,7 м х 9,4 м на месте существующих лоджий к квартирам №№ №,№.

Согласно информации проектно-монтажной организации « Термоконтур», ООО «ЭнергосвязьПроект» проекты разработаны на основании заключения о возможности перепланировки квартир с пристроем лоджий от 23 марта 2012 года, выполненного МУП ЦПД «Застройщик».

Объекты проектировались в одну стадию рабочей документации, поскольку требования постановления № 87 от 16 февраля 2008 года « О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» распространяются на технически сложные объекты, а проектируемые объекты не являются технически сложными.

Согласно п.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ ( с изменениями на 29 июля 2017 года) экспертизе не подлежат многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ. В данном случае строительно-монтажные работы осуществлялись за счет собственников квартир.

Объект не является технически сложным согласно пункту 2.6 СНиП 11-01-95 « Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий, сооружений».

Инженерно-геологические изыскания не проводились. 

Сведения о прочностных и деформационных характеристиках грунта приняты по результатам предпроектного осмотра. При выполнении предпроектного осмотра выполнен шурф по наружной стене здания, в результате которого определены размеры фундамента 2-х этажного здания и пристроя, грунтовые воды не обнаружены. На основе данных от собственного веса строительных конструкций и нагрузок от веса людей и оборудования определено расчетное сопротивление грунта. 

Фундамент лоджии разработан, монолитный, бетонный. 

В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Аналогичные положения содержатся в ч.2 ст. 36 ЖК РФ, которой предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в установленных гражданским законодательством пределах. 

В силу ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и ( или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и ( или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 

В силу ст.36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен реконструированный жилой дом, принадлежит собственникам жилых помещений по адресу: 

<

адрес>. 

В п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что согласно части 1 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» ( далее Вводный закон) и части 1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 2 и 5 ст.16 Вводного закона земельный участок под МКД переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД не требуется.

Земельный участок под МКД поставлен на кадастровый учет 25 мая 1999 года, имеет кадастровый номер №, площадь участка 2 171 кв.м., разрешенное использование- для размещения жилого дома. 

При проведении работ истцы, как собственники земельного участка в силу закона, его разрешенное использование не изменяли. 

Истцами получено согласие всех собственников МКД:

- на перестройку бывших лоджий в квартирах №№№,№ в пристрой, 

- на разрешение ФИО18 от их имени обращаться Федеральную кадастровую палату для внесения изменений в характеристики многоквартирного дома (т.1 л.д. 60); 

- на изменение режима пользования общим имуществом жилого дома- земельным участком, расположенным под МКД, путем возведения на нем пристроя к лоджии указанных квартир, реконструкцию стены дома; 

-на присоединение части общедомовой собственности в личную собственность, 

-на перепланировку и реконструкцию квартир ( от 26 января 2017 года)

Суд приходит к выводу, что истцами возведена пристройка к жилому дому с согласия всех собственников жилого дома.

Тем не менее, истцы не смогли получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием ряда необходимых документов. 

Соответственно, реконструкция квартир истцами подходит под понятие самовольной постройки по признаку отсутствия необходимых разрешений. 

В связи с этим суд рассматривает требования истцов как требования о признании права собственности на самовольную постройку по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ. 

Согласно этой норме, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Относительно первого условия (наличие в отношение земельного участка прав, допускающих строительство), суд усматривает следующее. 

Учитывая то, что реконструкция истцами их квартир включает возведение пристроя, она предполагает занятие пристроем части земельного участка на котором стоит дом. 

Согласие всех собственников МКД на возведение пристроя на земельном участке под домом, получено. 

Правообладателями данного земельного участка являются собственники помещений в многоквартирном доме. с учетом ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которому земельный участок под домом является частью общедомового имущества собственников помещений многоквартирного дома (МКД). 

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ определение пределов пользования земельным участком, на котором расположен МКД, относится к компетенции общего собрания собственников помещений МКД. Решение по этому вопросу, согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, принимается большинством в две трети общего количества голосов собственников помещений МКД. 

Таким образом, истцы имеют право использовать земельный участок под МКД для проведения реконструкции квартир.

Помимо этого, истцы в ходе реконструкции затронули часть фасада здания МКД, являющегося стеной их квартир. 

Данная стена также относится к общему имуществу собственников помещений МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), и принятие решение о реконструкции этой стены также относится к компетенции общего собрания собственников помещений МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение по этому вопросу принимается двумя третями общего количества голосов собственников помещений МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Данное решение общего собрания имеется.

Решения общего собрания собственников МКД никем не оспорены. 

Участвующие в деле третьи лица (собственники квартир в МКД) не возражали против удовлетворения исковых требований.

Следовательно, реконструкция общего имущества собственников помещений МКД произведена в соответствии с действующим законодательством. 

Относительно второго критерия (постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах), взятого в совокупности с третьим критерием (сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан), суд усматривает следующее. 

Согласно техническому заключению ООО «ГеоЭксПи» от 28 марта 2017 года № 43, техническое состояние конструкций квартиры 

<

адрес> работоспособное, разрушений и повреждений не выявлено, отсутствует ухудшение эксплуатационных свойств конструкций Эксплуатация конструкций квартиры возможна. 

Сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии возможно, так как не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Согласно техническому заключению ООО «ГеоЭксПи» от 28 марта 2017 года №44 техническое состояние конструкций квартиры 

<

адрес> работоспособное, разрушений и повреждений не выявлено, отсутствует ухудшение эксплуатационных свойств конструкций Эксплуатация конструкций квартиры возможна. 

Сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии возможно, так как не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. 

Согласно техническому заключению ООО «ГеоЭксПи» от 27 марта 2017 года №41 техническое состояние конструкций квартиры 

<

адрес> работоспособное, разрушений и повреждений не выявлено, отсутствует ухудшение эксплуатационных свойств конструкций. Эксплуатация конструкций квартиры возможна. 

Сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии возможно, так как не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. 

Согласно техническому заключению ООО «ГеоЭксПи» от 28 марта 2017 года № 42, техническое состояние конструкций квартиры 

<

адрес> работоспособное, разрушений и повреждений не выявлено, отсутствует ухудшение эксплуатационных свойств конструкций Эксплуатация конструкций квартиры возможна. 

Сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии возможно, так как не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. 

Согласно техническому заключению ООО «ГеоЭксПи» от 27 марта 2017 года № 40, конструкции МКД ( лит.А) после его реконструкции ( возведения двухэтажного пристроя на месте существующих лоджий к квартирам№№№,№) находятся в работоспособном техническом состоянии. Эксплуатация здания многоквартирного ( восьми квартирного) жилого дома после выполненной реконструкции возможна. 

Сохранение здания МКД в реконструированном виде не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан ( т.1 л.д.61-72).

В ходе судебного разбирательства по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза..

Согласно заключению эксперта № 085-АНО-2017 от 21 сентября 2017 года АНО «Центр судебных экспертиз», ремонтно-строительные работы по реконструкции квартир №№№,№ с устройством пристроя не повлияли на несущую способность жилого дома, его техническое состояние и эксплуатационную пригодность. Основные несущие конструкции здания обладают достаточной прочностью и устойчивостью.

Работы по реконструкции квартир не привели к разрушению и повреждению отдельных несущих строительных конструкций и их частей, не вызвали деформаций недопустимой величины, не ухудшают эксплуатационные свойства конструкций исследуемых квартир и здания жилого МКД в целом.

Не возникла угроза причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде. 

В ходе проведения визуального и детального обследований экспертом не выявлено нарушение пространственной жесткости квартир, а также всего здания дома по адресу: 

<

адрес>.

Пристрой соответствует требованиям норм строительно-технической документации 

-СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87

- СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения» Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003

-СП 15.33330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции» Актуализированная редакция СНиП II-22-81*

- СП 64.13330.2011 « Деревянные конструкции»,

- СП 16.13330.2011 « Стальные конструкции». Актуализированная редакция СНиП II-23-81.

- СП 20.13330.2016 « Нагрузки и воздействия» Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85 

На объекте (пристрой) выполняются требования ст. 7 «Требования механической безопасности» и ст.11 «Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями» Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы № 56.ФБУЗ.08.02-08.2017-0324 от 22 августа 2017 года жилая квартира по адресу: 

<

адрес> соответствует СанПиН 2.1.2.2645-10 « Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы № 56.ФБУЗ.08.02-08.2017-0323 от 22 августа 2017 года жилая квартира по адресу: 

<

адрес> соответствует СанПиН 2.1.2.2645-10 « Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы № 56.ФБУЗ.08.02-08.2017-0321 от 17 августа 2017 года жилая квартира по адресу: 

<

адрес> соответствует СанПиН 2.1.2.2645-10 « Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы № 56.ФБУЗ.08.02-08.2017-0322 от 17 августа 2017 года жилая квартира по адресу: 

<

адрес> соответствует СанПиН 2.1.2.2645-10 « Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Согласно заключению ООО « БРАНДМАСТЕР-АУДИТ» о независимой оценке пожарного риска от 09 августа 2017 года, условия соответствия требованиям пожарной безопасности квартиры по адресу: 

<

адрес>- выполняются.

Согласно заключению ООО « БРАНДМАСТЕР-АУДИТ» о независимой оценке пожарного риска от 09 августа 2017 года, условия соответствия требованиям пожарной безопасности квартиры по адресу: 

<

адрес>- выполняются.

Согласно заключению ООО « БРАНДМАСТЕР-АУДИТ» о независимой оценке пожарного риска от 09 августа 2017 года, условия соответствия требованиям пожарной безопасности квартиры по адресу: 

<

адрес>- выполняются.

Согласно заключению ООО « БРАНДМАСТЕР-АУДИТ» о независимой оценке пожарного риска от 03 августа 2017 года, условия соответствия требованиям пожарной безопасности квартиры по адресу: 

<

адрес>- выполняются.

Из материалов дела следует, что истцы принимали меры по легализации самовольной постройки, что соответствует правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 26 Постановления от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Так, 11 апреля 2017 года на обращение к ответчику за получением разрешения на ввод объектов в эксплуатацию истцами получен отказ, поскольку отсутствуют документы и градостроительный план на земельный участок, разрешение на строительство, акты приема- передачи выполненных работ, нет технических условий, нет технического плана объекта капитального строительства, заключения государственного строительного надзора. 

Однако, отсутствие данной документации не влечет за собой отказ в удовлетворении заявленных требований, а служит основанием для обращения в суд с иском, поскольку. во внесудебном порядке защита прав истцов невозможна.

Поскольку истцами соблюдены условия для признания права собственности на самовольную постройку, предусмотренные п. 3 ст. 222 ГК РФ, суд приходит к выводу, что их исковые требования подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации г.Орска Оренбургской области о сохранении квартир в многоквартирном жилом доме с измененными техническими характеристиками, признании права собственности на самовольно реконструированное строение - удовлетворить. 

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру 

<

адрес> с измененными техническими характеристиками (реконструкция) общей площадью 77,1 кв.м., жилой 45,7 кв.м.;

Признать за ФИО4 право собственности на квартиру 

<

адрес> с измененными техническими характеристиками ( реконструкция) общей площадью 65,7 кв.м., жилой 28,6 кв.м.;

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру 

<

адрес> с измененными техническими характеристиками (реконструкция) общей площадью 77,9 кв.м., жилой 45,2 кв.м,

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру 

<

адрес> с измененными техническими характеристиками ( реконструкция) общей площадью 76,7 кв.м., жилой 28,7 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Орска в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.- 18 декабря 2017 года.

Судья Гук Н.А..