Дело №3а-67/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2019 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Орловой И.Н., при секретаре судебного заседания Ивановой Т.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском, уточненным в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества – здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере 978986 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Заявленное требование мотивировано тем, что ей принадлежит на праве собственности указанный объект недвижимости. Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Чувашской Республики, в т.ч. принадлежащего ей здания .... По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания составила 1805624, 84 руб. Однако согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 5 декабря 2018 года № 5532/12, составленному ООО «...», действительная рыночная стоимость здания составляет 978986 руб. 

В судебном заседании ФИО1 не присутствовала, ее представитель ФИО2 поддержал заявленное требование.

Распоряжением Кабинета Министров Чувашской Республики от 11 ноября 2016 года № 790-р Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики уполномочено назначить представителя Кабинета Министров Чувашской Республики при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель заинтересованного лица Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении заявленного требования просил отказать.

Определением суда от 29 июля 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

Протокольным определением суда от 15 августа 2019 года произведена процессуальная замена статуса Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - БУ «Чуваштехинвентаризация») с заинтересованного лица на соответчика.

Представитель БУ «Чуваштехинвентаризация» ФИО4 в судебном заседании в удовлетворении заявленного требования просила отказать.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии в судебном заседании не присутствовал, удовлетворение заявленного требования оставил на усмотрение суда по доводам, изложенным в письменном отзыве на административный иск, имеющийся в материалах дела (т.1 л.д. 101-103).

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии ФИО5 удовлетворение заявленного требования оставила на усмотрение суда.

Протокольным определением суда от 26 марта 2019 года произведена замена заинтересованного лица администрации Батыревского района Чувашской Республики на администрацию Шаймурзинского сельского поселения Батыревского района Чувашской Республики.

Заинтересованное лицо администрация Шаймурзинского сельского поселения Батыревского района Чувашской Республики в судебное заседание не направило своего представителя.

Выслушав объяснения участников процесса, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»), вступившим в силу с 1 января 2017 года.

В силу части 3 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры: 

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как видно из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит недвижимое имущество – здание площадью 119,6 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., о чем в Едином государственном реестре недвижимости 20 февраля 2009 года внесена соответствующая запись о регистрации № ....

В силу пункта 1 статьи 400, пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, налоговая база которых определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца ФИО1

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 декабря 2016 № 512 принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» на территории Чувашской Республики с 1 января 2017 года.

Согласно распоряжению Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики от 18 сентября 2017 года № 913-р принято решение о проведении в 2018 году государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года № 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

Государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства произведена согласно Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 (далее – Методические указания).

В силу пункта 1.3. Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. 

По результатам проведенных данным учреждением работ был составлен отчет об итогах государственной кадастровой оценки от 1 октября 2018 года № 01-ГКО-21-2018.

В соответствии с частью 25 статьи 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии проведена проверка отчета об итогах государственной кадастровой оценки и подготовлено уведомление об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 5 октября 2018 года 15-01639/18.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики. 

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1805624, 84 руб.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет от 5 декабря 2018 года № 5532/12, выполненный оценщиком ООО ... согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ... по состоянию на 6 июля 2012 года составляет 978986 руб.

Учитывая, что дата по состоянию на которую определена рыночная стоимость спорного объекта не соответствует дате массовой оценки, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости, определением суда от 4 апреля 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводов экспертов ООО ... изложенных в заключении экспертов от 10 июня 2019 года № 95-04-19Ц, рыночная стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года, составляет 1329000 руб. (с учетом НДС), 1126000 руб. (без учета НДС) – л.д. 162 - 199.

Не согласившись с выводами экспертов, представителем БУ «Чуваштехинвентаризация» ФИО4 представлена рецензия на заключение экспертов от 10 июня 2019 года № 95-04-19Ц, составленная ... БУ «Чуваштехинвентаризация» ... согласно которой заключение не соответствует требованиям закона, составлено с нарушением требований Федеральных стандартов оценки, с неточностями, неясностями, несоответствиями, содержит неоднозначные толкования, в связи с чем, определенная величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости недостоверна.

Как видно из указанного заключения, определение рыночной стоимости объекта оценки произведено в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 и др.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Экспертиза рыночной стоимости объекта исследования проведена на основании материалов настоящего административного дела, анализа предложений о продаже нежилых помещений в Чувашской Республике по состоянию на дату исследования, подобранную из публичной информации, по результатам осмотра объекта экспертизы. 

В силу пункта 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При определении рыночной стоимости объекта экспертизы, эксперты использовали сравнительный подход и обосновали невозможность применения затратного и доходного подходов.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При этом, согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для сравнения эксперты выбрали три объекта-аналога, расположенные в Чувашской Республике: Моргаушский район, с. Моргауши, ул.50 лет Октября (аналог № 1), Красночетайский район, с.Красные Четаи (аналог № 2), 

<

...> (аналог № 3).

Заключение экспертов от 10 июня 2019 года № 95-04-19Ц содержит описание основных ценообразующих факторов, в приложении к отчету содержатся копии документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценка, имеются ссылки на объявления о продаже аналогов (таблица 5), и к объектам - аналогам применены соответствующие корректировки (таблица 13), а именно: корректировка на цену сделки/предложения, доля стоимости земли в стоимости объекта недвижимости, корректировка на дату предложения, корректировка на площадь, корректировка на местоположение, корректировка на техническое состояние отделки, корректировка на тип объекта, корректировка на наличие оборудования и др.

В судебном заседании эксперты ФИО6 и ФИО7 подтвердили выводы, изложенные в заключении экспертов от 10 июня 2019 года № 95-04-19Ц, пояснили методику применения сравнительного метода оценки, обосновали выбор аналогов, применение корректировок.

Суд, оценивая представленное заключение эксперта, проведенное по результатам судебной экспертизы, приходит к выводу о том, что оснований не доверять указанному заключению экспертов не имеется.

Так судебная экспертиза назначена в соответствии со статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение дано в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. Заключение в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональными экспертами, которому им были разъяснены их права и обязанности, предусмотренные ст. 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и которые были в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы экспертов неясностей и разночтений не содержат, мотивированы, соответствуют предмету исследования. Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками представлено не было.

Представленная рецензия на заключение экспертов от 10 июня 2019 года № 95-04-19Ц не отвечает требованиям Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328. 

Ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы либо дополнительной экспертизы на предмет определения наличия в экспертном заключении нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию указанного отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли были определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная экспертами, достоверной, достаточной, проверяемой, заявлено не было.

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1126 000 рублей (без учета НДС) на период с 1 января 2019 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Из материалов дела следует, что расходы на производство судебной экспертизы оплачены административным истцом.

Оснований для взыскания данных расходов с административного ответчика в порядке части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не усматривает.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также исходя из разъяснений, изложенных пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость возложена на административного истца.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО8 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» расхождения в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости в приемлемых границах допустимы и учитывая, что соотношении кадастровой (1805624, 84 руб.) и рыночной (1126 000 руб.) стоимости объекта недвижимости, имеет незначительный характер и обусловлены индивидуальными характеристиками объекта недвижимости, оснований для возложения на административного ответчика расходов на производство экспертизы не имеется. 

Руководствуясь ст. ст. 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Удовлетворить административное исковое заявление ФИО1.

Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества – здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1126 000 (один миллион сто двадцать шесть тысяч) рублей (без учета НДС) на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики И.Н.Орлова

Мотивированное решение изготовлено 16 сентября 2019 года