дело № 3а-378/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Брянск 16 мая 2019 года

Брянский областной суд в составе:

председательствующего судьи Парамоновой Т.И.,

при секретаре Зиновкине Е.О., 

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя заинтересованного лица Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным иском, в обоснование требований указал, что является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 18 марта 2014 года составляет 2 398 395 рублей, утверждена актом без номера от 18 марта 2014 года.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, утвержденная актом № 32/301/18-24039 от 15 ноября 2018 года филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, по состоянию на 15 ноября 2018 года составляет 11 057 727 рублей 44 копейки.

Данные об установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно отчетам № 183/11-2018 от 30 ноября 2018 года, № 184/11-2018 от 26 ноября 2018 года, выполненным ООО «Оценка и экспертиза», рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18 марта 2014 года и 15 ноября 2018 года, соответственно, составляет 1 214 000 рублей и 961 000 рублей. 

Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца, как налогоплательщика, ФИО1, с учетом уточнения оснований заявленных требований, ссылаясь на то, что поскольку кадастровая стоимость по состоянию на 18 марта 2014 года является архивной, но является актуальной для исчисления текущих налоговых платежей за 2016 – 2018 годы, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 1 214 000 рублей по состоянию на 18 марта 2014 года и в размере 961 000 рублей по состоянию на 15 ноября 2018 года.

До начала судебного заседания от представителя заинтересованного лица администрации Унечского района Брянской области ФИО4 поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя заинтересованного лица администрации Унечского района Брянской области.

Определением Брянского областного суда от 16 мая 2019 года ходатайство удовлетворено, определено рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица администрации Унечского района Брянской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, уточненные требования поддержала в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3 просила отказать в удовлетворения требований в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 18 марта 2014 года, полагала необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта по состоянию на 15 ноября 2018 года в соответствии с заключением эксперта ООО «РосЭкспертЪ» № 116-19 от 18 апреля 2019 года, ссылаясь на то, что представленные отчеты № 1836/11-2018 от 30 ноября 2018 года и № 184/11-2018 от 26 ноября 2018 года, выполненные ООО «Оценка и экспертиза», не отражают реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполнены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, опровергнуты экспертным заключением.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «РосЭкспертЪ» ФИО5 подтвердил экспертное заключение, суду пояснил, что расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществлен без учета НДС, при этом при определении рыночной стоимости объекта применялся доходный подход с использованием метода капитализации.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области» о дате и времени судебного заседания извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин своего отсутствия – не представили, об отложении слушания по делу – не ходатайствовали.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО6 в решении вопроса по существу заявленных требований полагалась на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации Унечского района Брянской области ФИО4 в письменном отзыве выражает несогласие с заявленными требованиями, указывая на то, что установление кадастровой стоимости объекта в спорном размере приведет к снижению доходов местного бюджета.

С учетом требований ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав пояснения представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, заинтересованного лица - Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3, допросив эксперта ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В соответствии с актом № 32/101/14-7518 от 18 марта 2014 года, датой определения кадастровой стоимости и датой внесения сведений о кадастровой стоимости недвижимого имущества с кадастровым № в ГКН является 18 марта 2014 года, при этом кадастровая стоимость спорного имущества составила 2 398 395 рублей. 

В соответствии с актом № 32/301/18-24039 от 15 ноября 2018 года утвержденным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, по состоянию на 15 ноября 2018 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 32:27:0430126:103 составляет 11 057 727 рублей 44 копейки.

Данные об установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № 32/ИСХ/19-29145 от 30 января 2019 года, по состоянию на 30 января 2019 горда, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 11 057 727 рублей 44 копейки.

Сведения о дате утверждения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в ЕГРН отсутствуют. Дата определения кадастровой стоимости и дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН – 15 ноября 2018 года (л.д. №).

Согласно отчетам № 183/11-2018 от 30 ноября 2018 года, № 184/11-2018 от 26 ноября 2018 года, выполненным ООО «Оценка и экспертиза», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 18 марта 2014 года составляет 1 214 000 рублей, а по состоянию на 15 ноября 2018 года - 961 000 рублей. 

Согласно ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями).

Согласно положениям ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст.12 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

При обращении с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» заявителем представляется отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В силу ст. 400, ч. 1 ст. 401 Налогового кодекса РФ физические лица, обладающие гаражами, зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 402 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из пояснений представителя истца следует, что кадастровая стоимость по состоянию на 18 марта 2014 года является актуальной для исчисления текущих налоговых платежей за 2016 – 2018 годы.

Таким образом, права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, затронуты результатами определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости как по состоянию на 18 марта 2014 года, так и по состоянию по 15 ноября 2018.

Исходя из вышеизложенного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. 

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены: отчет № 183/11-2018 от 30 ноября 2018 года, выполненный ООО «Оценка и экспертиза», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 18 марта 2014 года составляет 1 214 000 рублей. В соответствии с отчетом №184/11-2018 от 26 ноября 2018 года, выполненным ООО «Оценка и экспертиза», рыночная стоимость указанного выше объекта недвижимости по состоянию на 15 ноября 2018 года составляет 961 000 рублей.

Как разъяснено в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

По ходатайству представителя заинтересованного лица Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3 определением Брянского областного суда от 15 февраля 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «РосЭкспертЪ».

Согласно выводам экспертного заключения ООО «РосЭкспертъ» № 116-19 от 18 апреля 2019 года:

1) отчет №183/11-2018 от 30 ноября 2018 года, выполненный ООО «Оценка и экспертиза», не соответствует: пунктам 8, 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, пункту 5, подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, подпункту «е» пункта 22, подпункту «д» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года №611. Стандарты и правила, оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об оценке, представляют собой видоизмененные копии стандартов оценки, а иные содержащиеся в них данные не относятся к требованиям, в связи с чем указанные стандарты и правила не выполнены в той части, в которой нарушены требования федеральных стандартов оценки.

Нарушение пункта 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 297, не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Экспертом установлено, что при составлении отчета экспертом не выявлены тенденции, сложившиеся на дату оценки. При определении доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов (стр. 57, 63 отчета) оценщиком использованы данные по состоянию на 01 июля 2016 года, при этом дата, на которую производилась оценка, является 18 марта 2014 года. В ход проведения оценки оценщиком было использовано два подхода к оценке, в рамках каждого из подходов был применен один метод, вместе с тем анализ существенности или несущественности отличий отсутствует. Оценщиком не в полном объеме изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки. 

Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена ссылками на источники информации по тексту отчета (принцип обоснованности). При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком для всех объектов-аналогов не подтверждена информация о расположении относительно красной линии (стр. 53), физическом состоянии объектов, принятом как «среднее» (стр. 55), отсутствует подтверждение материала стен, учтенного при введении корректировок как кирпич. Кроме того, по объектам-аналогам №3-5 оценщиком указано наличие у помещений отдельного входа, в объявлениях (стр. 79) вышеуказанные сведения отсутствуют, ссылки на источники получения оценщиком данной информации не предоставлены (стр. 53). Для принятых оценщиком в рамках сравнительного подхода величин корректировок по каждому из элементов сравнения для всех объектов-аналогов (стр. 54-56) отсутствует обоснование, ссылки на источники получения информации не предоставлены.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода для аналога №2 отсутствует подтверждение о расположении на первом этаже (стр. 59).

При построении ставки капитализации методом кумулятивного построения оценщиком не подтвержден срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, в размере 2 месяцев (стр. 62). Также оценщиком указано, что здание, в котором расположен объект оценки, относится к 1 группе капитальности, физический износ определен в размере 19% (стр. 62). Ссылки на источники подтверждения достоверности вышеуказанных сведений отсутствуют.

Установлено, что не все существенные ценообразующие параметры объекта оценки учтены в отчете об оценке.

При расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода отсутствует сравнение оцениваемого помещения с объектом-аналогом №3 по элементу «состояние и качество отделки» (стр. 55-56). Объект оценки в соответствии с фотографиями (стр. 18-21) имеет типовой ремонт, по данным, указанным в объявлении по аналогу №3 (стр. 79), объект предлагается к продаже без ремонта.

При определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы (стр. 59) оценщиком не учтены следующие элементы сравнения: «общая площадь» для аналогов №2 и №3 и «расположение относительно красной линии» для аналога №2. Площадь оцениваемого помещения составляет 127 кв.м., площадь объектов-аналогов №2 и №3 в соответствии с текстами объявлений (стр. 80) - от 18 до 50 кв.м. и 50 кв.м. соответственно. Кроме того, аналог №2 с адресацией ул. Ульянова, д. 18а находится во второй линии застройки, на некотором удалении от крупной автомагистрали (ул. Ульянова) и уступает по элементу сравнения «расположение относительно красной линии» объекту оценки, расположенному в первой линии застройки по ул. Совхозная - улице с высокой интенсивностью движения транспорта. Корректировки по вышеуказанным ценообразующим факторам отсутствуют.

В ходе проведения анализа ценообразующих параметров экспертом установлено, что при проведении оценки были применены два подхода. Противоречий между факторами, учтенными в рамках одного подхода, с тем, как они были учтены в рамках другого подхода, не выявлено.

При анализе отчета на предмет «ювелирного» искажения стоимости - проверки в отчете наличия комплексного манипулирования совокупностью взаимосвязанных ценообразующих параметров, выявлено: манипулирование стоимостью при определении корректировок по ценообразующим факторам «местоположение» и «этаж расположения» в рамках доходного подхода (стр. 59). Согласно «Справочника оценщика недвижимости» под ред. ФИО7 2014 г., в соответствии с которым были установлены величины корректировок при применении доходного подхода (стр. 60), корректирующие коэффициенты приняты из расширенного интервала без обоснования необходимости использования данного интервала, при наличии средних значений и доверительного интервала.

При определении ставки капитализации оценщиком совершаются действия, направленные на необоснованное её увеличение, что привело к уменьшению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Ставка возврата капитала рассчитана оценщиком методом Ринга (стр. 67). Метод предусматривает прямолинейный возврат капитала или реинвестирование денежных средств под 0% годовых, что не характерно для рынка недвижимости, на котором прямолинейные зависимости отсутствуют. В экспертно-оценочной практике при оценке недвижимости ставка возврата капитала рассчитывается по моделям Хоскольда или Инвуда. Оценщиком не осуществлен учет ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. 

При описании характеристик объектов-аналогов (стр. 53) в графе «этаж расположения» для аналога № 3 указан первый этаж, в соответствии со скриншотом объявления о продаже аналога (стр. 79) данный объект размещен на втором этаже здания. Кроме того, расположение объекта-аналога №3 относительно красной линии, принятое оценщиком «у дороги», ошибочно: здание, в котором находится данный аналог, расположено на пл. Октябрьской Революции, на некотором удалении от крупных автомагистралей, подъезд к зданию осуществляется по внутриквартальным проездам. Таким образом, отсутствие применения повышающих корректирующих коэффициентов по элементам сравнения «этаж расположения» и «расположение относительно красной линии» приводит к необоснованному снижению стоимости объекта оценки.

Интервал рыночной стоимости 1 кв.м. площади коммерческой недвижимости, расположенной в районных центрах области, установленный в пределах 7-11 тыс. руб. (стр. 45), не соответствует данным проведенного оценщиком анализа рынка, в соответствии с которым интервал рыночной стоимости фактически составляет 7-57 тыс. руб.

При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода допущена математическая ошибка при расчете стоимости 1 кв.м. объекта-аналога №3 (стр. 53, 55), фактически равной 3150000 / 237,9 = 13,24 тыс. руб. При расчете чистого операционного дохода от оцениваемого объекта величина операционных расходов определена оценщиком в размере 21% от действительного валового дохода (стр. 61). Согласно Справочнику оценщика недвижимости -2014, в соответствии с которым по указанной в отчете ссылке установлен вышеуказанный параметр, уровень операционных расходов составляет 21% от потенциального валового дохода. Размер премии за риск (таблица на стр. 62 отчета) определен ошибочно ввиду того, что оценщиком не учтен риск увеличения числа конкурирующих объектов.

Учитывая цель оценки и предполагаемое использование результатов, количество выбранных и проанализированных оценщиком элементов сравнения при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода не является достаточным и соответствующим рекомендательному характеру пп. «е» п. 22 ФСО №7: сравнение оцениваемого помещения с объектом-аналогом №3 по элементу «состояние и качество отделки» отсутствует. При определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы оценщиком не проведено сравнение объекта оценки с объектами-аналогами №2 и №3 по ценообразующему фактору «общая площадь», а также сравнение с аналогом №2 по расположению относительно красной линии. 

Не произведен учет изменения темпов роста (изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем).

2) отчет №184/11-2018 от 26 ноября 2018 года, выполненный ООО «Оценка и экспертиза», не соответствует: пункту 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, пункту 5, подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, подпунктам «б, е» пункта 22, подпункту «д» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года №611. Стандарты и правила, оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об оценке, представляют собой видоизмененные копии стандартов оценки, а иные содержащиеся в них данные не относятся к требованиям, в связи с чем указанные стандарты и правила не выполнены в той части, в которой нарушены требования федеральных стандартов оценки.

Нарушение пункта 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 297, не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В ходе проведения оценки оценщиком было использовано два подхода к оценке, вместе с тем анализ существенности или несущественности отличий отсутствует. Оценщиком не в полном объеме изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки. 

Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена ссылками на источники информации по тексту отчета (принцип обоснованности). При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком для всех объектов-аналогов не подтверждена информация о расположении относительно красной линии, (стр. 45), отсутствует подтверждение материала стен объектов-аналогов №2 и №3, учтенного при введении корректировок как кирпич (стр. 45). Кроме того, по объектам-аналогам №1 и №2 оценщиком указано наличиеу помещений отдельного входа, в объявлениях о сдаче в аренду вышеуказанные сведения не предоставлены, ссылки на источники получения оценщиком данной информации отсутствуют (стр. 45). Для принятых оценщиком в рамках сравнительного подхода величин корректировок по каждому из элементов сравнения для всех объектов-аналогов (стр. 46-47) отсутствует обоснование, ссылки на источники получения информации не предоставлены.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода для аналога №1 отсутствует подтверждение о расположении на первом этаже и наличии отдельного входа (стр. 52). 

При построении ставки капитализации методом кумулятивного построения оценщиком не подтвержден срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, в размере 2 месяцев (стр. 55). Также оценщиком указано, что здание, в котором расположен объект оценки, относится к 1 группе капитальности, физический износ определен в размере 21% (стр. 55). Ссылки на источники подтверждения достоверности вышеуказанных сведений отсутствуют.

Не все существенные ценообразующие параметры объекта оценки учтены в отчете об оценке.

При определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы оценщиком не учтен элемент сравнения «расположение относительно красной линии» (стр. 52). Объект оценки расположен в первой линии застройки по ул. Совхозная в г. Унеча - крупной автомагистрали города, объект-аналог №2 находится вдоль ул. Красных Партизан - дороги минимальной значимости, с низкой интенсивность движения транспорта и не сопоставим по данному ценообразующему фактору с объектом оценки. Корректировка по данному фактору отсутствует.

В ходе проведения анализа ценообразующих параметров экспертом установлено, что при проведении оценки были применены два подхода. Противоречий между факторами, учтенными в рамках одного подхода, с тем, как они были учтены в рамках другого подхода, не выявлено.

При анализе отчета на предмет «ювелирного» искажения стоимости - проверки в отчете наличия комплексного манипулирования совокупностью взаимосвязанных ценообразующих параметров, выявлено: со стороны оценщика манипулирование стоимостью при определении скидки на торг для объектов-аналогов к оцениваемому объекту в рамках доходного подхода. Корректирующий коэффициент принят из расширенного интервала «Справочника оценщика недвижимости. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО7 2016 г., в соответствии с которым были установлены величины корректировок при применении доходного подхода (стр. 53), без обоснования необходимости использования данного интервала, при наличии средних значений и доверительного интервала.

При определении ставки капитализации оценщиком совершаются действия, направленные на необоснованное её увеличение, что привело к уменьшению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Ставка возврата капитала рассчитана оценщиком методом Ринга (стр. 55). Метод предусматривает прямолинейный возврат капитала или реинвестирование денежных средств под 0% годовых, что не характерно для рынка недвижимости, на котором прямолинейные зависимости отсутствуют. В экспертно-оценочной практике при оценке недвижимости ставка возврата капитала рассчитывается по моделям Хоскольда или Инвуда. Оценщиком не осуществлен учет ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

При описании характеристик объектов-аналогов (стр. 45) расположение объекта-аналога №2 относительно красной линии, принятое оценщиком «у дороги», установлено ошибочно: здание, в котором находится данный аналог, расположено во второй линии застройки, на некотором удалении от крупной автомагистрали (ул. 2-я ФИО8), подъезд к зданию осуществляется по внутриквартальным проездам. Отсутствие применения повышающего корректирующего коэффициента по данному элементу сравнения приводит к необоснованному снижению стоимости объекта оценки.

На стр. 52 отчета оценщиком ошибочно определена корректировка на площадь для объекта-аналога №2. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2016 объект оценки принадлежит ко второму диапазону площадей (100-250 кв.м), объект-аналог №2 - к третьему диапазону (250-500 кв.м). Корректирующий коэффициент для аналога №2 принят как для объекта, принадлежащего второму диапазону (100-250 кв.м.), что привело к снижению стоимости арендной ставки и, соответственно, снижению рыночной стоимости объекта оценки, полученной в рамках доходного подхода.

Кроме того, установленное расположение на первом этаже объектов-аналогов №4 и №5, использованных при расчете стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода (стр. 45), ошибочно: в соответствии с фотографиями, приложенными к объявлениям о продаже данных аналогов, оба объекта представляют собой двухэтажные здания.

Интервал рыночной стоимости 1 кв.м. площади коммерческой недвижимости, расположенной в районных центрах области, установленный в пределах 7-11 тыс. руб. (стр. 45), не соответствует данным проведенного оценщиком анализа рынка, в соответствии с которым интервал рыночной стоимости фактически составляет 7-57 тыс. руб.

Размер премии за риск (таблица на стр. 55 отчета) определен ошибочно ввиду того, что оценщиком не учтен риск увеличения числа конкурирующих объектов.

При расчете чистого операционного дохода от оцениваемого объекта величина операционных расходов определена оценщиком в размере 21,7% от действительного валового дохода (стр. 54). Согласно Справочнику оценщика недвижимости-2016, в соответствии с которым по указанной в отчете ссылке установлен вышеописанный параметр, уровень операционных расходов составляет 21,7% от потенциального валового дохода.

Использованный при определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода объект-аналог №1 в соответствии с текстом объявления (стр. 70 отчета) предлагается к продаже с улучшениями, так как «продается вместе с торговым оборудованием (витрины, стеллажи)», объект-аналог №3 представляет собой действующие торговые площади, аналог №4 охарактеризован продавцом как арендный бизнес. В связи с тем, что стоимость улучшений, включенных в стоимость объекта-аналога №1, установить не представляется возможным, а аналоги №2 и №3 являются действующим бизнесом, вышеуказанные объекты не могут быть использованы в качестве аналогов для объекта оценки. Кроме того, объекты-аналоги № 2, 3, 4, не сопоставимы с оцениваемым помещением по фактору местоположения. Объект оценки расположен в г. Унеча Брянской области - административном центре муниципального района. Объект-аналог №2 находится в областном центре Брянской области - г. Брянске, аналог №3 - в д. Бетово Брянского района - населенном пункте в ближайшей окрестности областного центра. Объект-аналог №4 расположен в городском округе (г. Фокино), являющемся более крупным населенным пунктом по сравнению с муниципальными районами. Выбранные оценщиком объекты-аналоги №1 и №3 для определения арендной ставки также не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору «местоположение» ввиду расположения объектов в городских округах Брянской области (в г. Новозыбков и г. Клинцы соответственно).

При определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы оценщиком не проведено сравнение объекта оценки с объектами-аналогами по ценообразующему фактору «расположениеотносительно красной линии».

Не произведен учет изменения темпов роста (изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем).

Выявленные нарушения повлияли на итоговые результаты рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Экспертом установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 18 марта 2014 года составляет 3 007 000 рублей, а по состоянию на 15 марта 2018 года – 2 394 000 рублей.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «РосЭкспертЪ» в части вопроса, касающегося оценки спорного нежилого помещения по состоянию на 18 марта 2014 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судом установлено, что содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость вышеуказанного объекта не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; экспертом проанализирован рынок объектов оценки и все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Эксперт произвел расчеты действительной рыночной стоимости путем доходного подхода, при этом обосновал причины по которым им не применялись затратный и сравнительный подходы, в результате чего пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 18 марта 2014 года составляет 3 007 000 рублей.

При этом, в заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объектов недвижимости. В нем имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Отчет об оценке № 183/11-2018 от 30 ноября 2018 года, выполненный ООО «Оценка и экспертиза», суд на основании ст. 61 КАС РФ признает недопустимым доказательством, поскольку он выполнен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и ФСО.

Ходатайств о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на 18 марта 2014 года участники процесса не заявляли, равно как сторона административного истца не заявляла ходатайств об уточнении исковых требований в вышеуказанной части.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение эксперта №116-19 от 18 апреля 2019 года, выполненное ООО «РосЭкспертъ», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 18 марта 2014 года в размере 3 007 000 рублей, что свидетельствует о необоснованности заявленных истцом требований об установлении рыночной стоимости данного помещения в размере 1 214 000 рублей.

Поскольку рыночная стоимость спорного объекта, определенная заключением эксперта ООО «РосЭкспертъ» №116-19 от 18 апреля 2019 года в размере 3 007 000 рублей превышает кадастровую стоимость объекта, составляющую 2 398 395 рублей, постольку суд считает необходимым ФИО1 в удовлетворении иска об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 18 марта 2014 года, в размере 1 214 000 рублей, - отказать. 

Заключение эксперта №116-19 от 18 апреля 2019 года, выполненное ООО «РосЭкспертЪ», содержит выводы о несоответствии отчета № 184/11-2018 от 26 ноября 2018 года, выполненного ООО «Оценка и экспертиза», определяющего рыночную стоимость спорного имущества по состоянию на 15 ноября 2018 года, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Выявленные нарушения повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 394 000 рублей.

Итоговая рыночная стоимость вышеуказанного объекта не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; экспертом проанализирован рынок объектов оценки и все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Эксперт произвел расчеты действительной рыночной стоимости путем доходного подхода, при этом обосновал причины, по которым им не применялись затратный и сравнительный подходы,

Учитывая изложенное, суд полагает, что действительной рыночной стоимостью нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на 15 ноября 2018 года является сумма в размере 2 394 000 рублей.

Представленный истцом отчет об оценке № 184/11-2018 от 26 ноября 2018 года, выполненные ООО «Оценка и экспертиза», по вышеприведенным причинам и исходя из требований ст. 61 КАС РФ допустимым доказательством не является, в основу решения суда положен быть не может, что свидетельствует о необоснованности заявленных истцом требований. 

В связи с чем ФИО1 в удовлетворении иска об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 15 ноября 2018 года, в размере 961000 рублей, надлежит отказать. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости равной 2 394 000 рублей по состоянию на 15 ноября 2018 года.

В соответствии с п.1 Приказа Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») наделено полномочиями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 

В Брянской области данные полномочия возложены на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является основанием для внесения органом кадастрового учета соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу пункта 5 вышеназванного Постановления Пленума датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

ФИО1 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Брянской области не обращался, в связи с чем датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, следует считать 26 декабря 2018 года - дату обращения в суд. 

Разрешая ходатайство ООО «РосЭкспертЪ» об оплате судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Как следует из материалов дела, определением суда от 15 февраля 2019 года по ходатайству представителя заинтересованного лица Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3 в связи с несогласием с представленными стороной истца экспертными заключениями по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза. 

Оплата экспертизы возложена на Управление имущественных отношений Брянской области.

Заключение эксперта представлено в Брянский областной суд без предварительной оплаты.

Из ходатайства ООО «РосЭкспертЪ» усматривается, что стоимость производства указанной судебной экспертизы составила 36000 рублей.

Принимая во внимание, что надлежащих доказательств, свидетельствующих об оплате проведенного экспертного исследования, сторонами не представлено, суд приходит к выводу о том, что расходы по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «РосЭкспертЪ», подлежат взысканию с суд с Управления имущественных отношений Брянской области в сумме 36000 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости -удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости равной 2 394 000 рублей по состоянию на 15 ноября 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 декабря 2018 года – дату подачи заявления в суд.

Вновь установленная кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

В удовлетворении требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, соответственно:

- нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости равной 1 214 000 рублей по состоянию на 18 марта 2014 года;

- нежилого помещения, общей площадью 127 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости равной 961 000 рублей по состоянию на 15 ноября 2018 года - отказать.

Взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области в пользу ООО «РосЭкспертЪ» расходы по производству судебной оценочной экспертизы в размере 36000 рублей с перечислением данной суммы по следующим реквизитам:

получатель ООО «РосЭкспертЪ», ИНН/КПП 

<

***>/324501001, расчетный счет № 

<

***>, в банке: ФИО9 АО «Россельхозбанк, БИК:041501747, кор/счет № 30101810500000000747.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий 

судья Брянского областного суда Т.И. Парамонова

мотивированное решение принято 20.05.2019 г.