УИД №

№

копия

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Соль-Илецк 26 января 2026 года

Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Власенковой С.В.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца ФИО4, действующей на основании письменного заявления,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Соль-Илецкого муниципального округа 

<

адрес> о признании объекта недвижимости блоком дома блокированной застройки, признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ года фактически является собственником земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается записями из похозяйственной книги 

<

данные изъяты> администрации муниципального образования Соль-Илецкого городского округа за период с 

<

данные изъяты> года и по настоящее время. Земельный участок с кадастровым номером № на кадастровом учете состоит с ДД.ММ.ГГГГ, декларированной площадью 

<

данные изъяты> кв. м. с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов. 

<

адрес> земельного участка была уточнена и составляет 

<

данные изъяты> кв.м. Жилое помещение имеет площадь 

<

данные изъяты> кв. м. Зарегистрированное право на жилой дом и земельный участок у него отсутствует, но владеет и пользуется он более 23 лет как своим собственным. Жилой дом является блоком дома блокированной застройки и соответствует всем признакам: блокированы с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов, имеет отдельный выход на земельный участок, предназначен для проживания одной семьи, блоки изолированы друг от друга.

Просит суд:

-признать жилое помещение блоком дома блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., и признать за ним право собственности в силу приобретательной давности;

-признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> уточненной площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, категории земель: земли населенных пунктов в силу приобретательной давности.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании пояснил, что первоначально земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. был предоставлен в собственность ФИО12 Он в ДД.ММ.ГГГГ году купил у ФИО12 земельный участок вместе с домом, но договор купли-продажи между ними не составлялся. В настоящее время ФИО12 умер. Земельный участок был разделен по меже, во второй квартире никто не проживает. У каждого собственника отдельный вход, дом одноэтажный, разделен одной общей стеной. У него свое отопление индивидуальное, водоснабжение.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковое заявление поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Соль-Илецкого муниципального округа 

<

адрес> в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, согласно которому просит рассмотреть дело в его отсутствие, удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Третьи лица ФИО10, ФИО11, ФИО2, привлеченные к участию в рассмотрении дела протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явились, просят дело рассмотреть в свое отсутствие, возражений против удовлетворения иска не имеют.

Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд определил о рассмотрении гражданского дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, что дает ему право в соответствии со статьей 304 ГК РФ требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ).

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. В соответствии с ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ). Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

По смыслу статьи 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме характеризуются наличием общего имущества, а именно помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числен межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтом, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, иных помещений в данном доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенным для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыш, ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, механического? электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного помещения.

Таким образом, многоквартирному дому присущи: совокупность двух и более квартир и нежилых помещений, а также наличие в доме общего имущества, предназначенного для их обслуживания.

Домом блокированной застройки в соответствии с ранее действовавшей редакцией пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ признавался дом не выше трех этажей, состоящий из нескольких блоков (не более десяти), каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками (пункт 3.2 "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001", утвержденный приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр).

С принятием и вступлением в силу с 01.03.2022 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", каждый блок признается домом блокированной застройки, если он блокирован с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеет отдельный выход на земельный участок (пункт 40 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Понятия, обозначающего общее здание, состоящее из совокупности блоков, новый закон не предусматривает, подчеркивая тем самым автономность и самостоятельность каждого блока (дома блокированной застройки) как объекта недвижимости и объекта права.

При этом переходными положениями части 1 статьи 16 Федерального закона N 476-ФЗ установлено тождество ранее применяемого понятия "блок жилого дома", приведенного в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, с понятием "дом блокированной застройки", вводимым в настоящее время пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, независимо от того, назван данный блок в Едином государственном реестре недвижимости зданием или помещением в здании. При внесении собственниками дома после вступления в силу закона соответствующих изменений в ЕГРН здание, в котором расположены блоки, подлежит снятию с кадастрового учета (пункт 4 статьи 16).

Таким образом, основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность), и наличие отдельного земельного участка под каждым домом. Жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

В силу абзаца 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Истец основывает свои исковые требования на положениях статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Исходя из содержания указанной нормы права, в предмет доказывания по спору о признании права собственности по основанию приобретательной давности входят факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце 1 пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статьи 225 и статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу 1 пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статьи 11 и статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО5 являлся собственником земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> га, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю №. Земельный участок был предоставлен ФИО5 в собственность бесплатно на основании решения администрации 

<

данные изъяты> для ведения подсобного хозяйства.

Согласно плана земельного участка, выданного вместе со свидетельством о праве собственности на землю, на земельном участке расположен жилой дом с отдельным входом.

Из пояснений истца следует, что жилой жом и земельный участок он купил у ФИО6 2002 году, но договор купли-продажи между ними не составлялся. ФИО12 в настоящее умер. Право собственности истец не зарегистрировал на указанное имущество.

Согласно выписке ЕГРН, земельный участок по адресу: 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый №, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

Как следует из предоставленной истцом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадь земельного участка с кадастровым номером №, составляет 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно технического плана жилого дома, подготовленного кадастровым инженером ФИО7, жилой дом, по адресу: 

<

адрес> расположен в кадастровом квартале №, с назначением здания - жилой дом, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., 1994 года постройки, одноэтажный.

Истцом представлены копии выписок из похозяйственной книги 

<

данные изъяты> за период ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г., которыми подтверждается постоянное проживание ФИО1 и членов его семьи в жилом доме по адресу: 

<

адрес>.

Свидетель ФИО8, в судебном заседании пояснил, что истец в 

<

адрес> проживает с 2002 года в доме по 

<

адрес>. Данный жилой он купил у ФИО12, который умер. Дом на два хозяина, во второй половине никто не проживает. У ФИО1 отдельный вход в дом, участок разделен по меже.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно абзацу 9 статьи17 Федерального Закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения, (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

На основании совокупности изложенных доказательств, судом установлено, что спорный объект капитального строительства по своим параметрам отвечает и соответствует жилому дому блокированной застройки, а именно: количество этажей не более чем три, состоит из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком, расположен в границах отдельного земельного участка, имеет собственные коммуникации.

Истец ФИО1 зарегистрирован и проживает в данном домовладении с 2002 года по настоящее время, пользуется жилым домом и земельным участком открыто и добросовестно более 23 лет, несет расходы по содержанию имущества, к которому нет притязаний от третьих лиц.

С учетом приведенных правовых норм, принимая во внимание, что жилой дом является домом блокированной постройки, нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц не установлено, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации Соль-Илецкого муниципального округа 

<

адрес> о признании объекта недвижимости блоком дома блокированной застройки, признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности - удовлетворить.

Признать жилое помещение площадью 102,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, блоком дома блокированной застройки.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, право собственности на жилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, в силу приобретательной давности.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, право собственности на земельный участок общей площадью 1394 кв.м, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, в силу приобретательной давности.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Соль-Илецкий районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья п/п Власенкова С.В.

Мотивированный текст решения изготовлен 09 февраля 2026 года