РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 12 октября 2017 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи О.В.Сицинской, 

при секретаре М.Г.Габриеляне, 

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административных ответчиков ФИО2, представителя заинтересованного лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-749/2017 по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения (заинтересованное лицо ФИО4),

установила:

В производстве Ставропольского краевого суда находится административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июня 2017 г. № 1802, в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости, установленной согласно отчету об оценке незаконным; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> рубля 84 копейки, по состоянию на 1 января 2015 г.; указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 19 декабря 2015 г.

В основании иска Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июня 2017 г. № 1802 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030715:189, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика № 018-2017-2 от 24.025.2017 г., в размере 

<

данные изъяты> рублей. Административный истец Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя полагает оспариваемую рыночную стоимость земельного участка значительно заниженной от его кадастровой стоимости, что нарушает права и законные интересы, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости. Полагает, что отчет, на основании которого вынесено оспариваемое решение, не соответствует требованиям действующего законодательства, в частности, Федеральных стандартов оценки. В качестве недостатков отчета об оценке указывает на: недостаточное количество объектов, выбранных в качестве аналогов (4 аналога); отсутствии корректировки по дате предложения; применении повышенного размера корректировки на торг, характеризующей рынок в Ставропольском крае и городе Ставрополе как пассивный; отсутствии адресов объектов-аналогов, лишающих возможности определить их местоположение и соответствие оцениваемому объекту.

В судебном заседании представитель административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО1, полномочия которой судом проверены, административные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении. 

Представитель административных ответчиков Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФИО5, полномочия которой судом проверены, не согласилась с предъявленными административными исковыми требованиями. Полагала доводы административного истца не основаны на действующем законодательстве.

Представитель заинтересованного лица ФИО3, полномочия которого судом проверены, в судебном заседании полагал административные требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Извещены надлежаще. Доказательств уважительности причин неявки не предоставили. Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании ст. 150 КАС РФ определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав предоставленные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит административные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По указанной категории споров, в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, - наличия нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены Постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582; одним из которых является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением администрации города Ставрополя от 19.04.2016 года № 825 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Ставрополя, и предоставленные в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду без проведения торгов, исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 2 Порядка).

Следовательно, снижение размера кадастровой стоимости непосредственно приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ставрополя. Указанное подтверждает наличие нарушение прав административного истца, что входило в предмет доказывания по данной категории дел.

Срок обращения в суд административным истцом не пропущен, поскольку оспариваемое решение Комиссии принято 22 июня 2017 года, а административное исковое заявление поступило в суд 12 сентября 2017 года, то есть в пределах трехмесячного срока, установленного ч. 1 ст. 219 КАС РФ.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заявителем ФИО4 при обращению в Комиссию был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 установлено, что состав численный Комиссии – 4 человека.

Из предоставленных административными ответчиками доказательств, следует, что при рассмотрении заявления ФИО4 принимали участие три члена комиссии – председатель ФИО6 (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя ФИО7 (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»), член комиссии ФИО8 (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, т.к. присутствовало на ее заседании более половины членов.

Из листа голосования членов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следует, что решение об удовлетворении заявления принято единогласно.

Таким образом, решение принято большинством голосов.

Из предоставленных суду доказательств следует, что, принимая оспариваемое решение, Комиссия установила, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям законодательства, а именно положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным стандартам оценки. В связи с чем Комиссия пришла к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости, определенной Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края по состоянию на 01.01.2015 г. в размере 

<

данные изъяты> рубля 84 копейки, в размере рыночной равной 

<

данные изъяты> рублей.

Суд соглашается с указанным выводом.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В качестве недостатков отчета об оценке № 018-2017-2 от 24.025.2017 г., выполненного ООО «ТРАЙКО», делающих невозможным его использования для целей изменения кадастровой стоимости, административный истец указывает на недостаточность количества объектов, выбранных в качестве аналогов; отсутствии сведений о их местонахождении; не применении корректировки на дату продажи; неверном определении корректировки на торг.

Согласно подп. «е», «ж» п. 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должна быть указана общая информация, идентифицирующая объект оценки, описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Как следует из отчета об оценки № 016/2017 от 17.04.2017 г. правоустанавливающие документы на объект недвижимости были предоставлены оценщику (свидетельство о праве собственности, которое является приложением к отчету). В связи с чем, физические характеристики объекта приведены верно, полно.

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с п. 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Указанные ссылки, приложения имеются. Содержащаяся в них информация в тексте отчета не искажена, использована верно.

В качестве недостатков отчета об оценки указывает на отсутствие полной информации об объектах-аналогах, не позволяющих их идентифицировать. Между тем, требования пункта 10 ФСО № 1, вводящего понятие объектов-аналогов, в отчете соблюдены. Источники сведений об объектах-аналогах приведены на страницах 50-51, 64-65 отчета, копии приложены. Описание аналогов, подкрепленное указанием на источники информации и соответствующими копиями объявлений, опровергает доводы Комитета. Иных требований к содержанию сведений об объектах, используемых в качестве аналогов, действующее законодательство не содержит.

Довод административного истца о том, что оценщиком выбрано малое количество аналогов, при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости не обоснован, поскольку действующим законодательством Российской Федерации не установлено требований об использовании определенного количество объектов-аналогов при применении метода сравнения продаж. 

Ссылка на определение Верховного Суда Российской Федерации, вынесенное по делу, имеющему иной предмет, основание и обстоятельства дела, не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора (ст. 64 КАС РФ).

Обоснование отказа от использования иных методов оценки, помимо сравнительного, приведено на страницах 34-40 отчета об оценке, в полном соответствии со статьями 11, 16, 19 ФСО № 1 и статьями 23, 24 ФСО № 7. Оценщиком определена оптимальная методология и разъяснено, почему не следует применять методы затратного и доходного подхода.

Отказ от использования корректировки на дату продажи приведен оценщиком на странице 46 отчета № 018-2017-2 от 24.025.2017 г. Сделан вывод о том, что средний срок экспозиции земель коммерческого назначения в конце 2014 г. составлял от 6 до 12 месяцев, все предложения о продаже объектов, использованных в качестве аналогов, в представленном отчете поданы с период с 04.05.2014 по 10.12.2014 г. То есть в пределах определенного неизменяемого срока экспозиции. 

Доказательств иного порядка и способа определения корректировки на дату предложения, действующее законодательство не содержит, в связи с чем обосновать незаконность суждений оценщика невозможно.

Иной довод административного истца сводится к неверному определению корректировки на торг в городе Ставрополе, примененной как для условий пассивного рынка в размере -14%, судом также проверен и признан неубедительным, не основанным на нормах действующего законодательства. Оценщиком на страницах 27-29 отчета № 018-2017-2 от 24.025.2017 г. обоснована неактивность рынка, размер корректировки применен в соответствии со справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансовового консалтинга и оценки (

<

...> г., том 3, стр. 118). 

Специальных требований о порядке, размере определения корректировки на торг, законодательство Российской Федерации не содержит, в связи с чем основания для признания доводов административного истца в указанной части также отсутствуют.

Пункт 5 ФСО № 3 требует того, что содержание отчета об оценки не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.

Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» определены наиболее важные факторы стоимости (ценообразующие) - местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Ценообразующие факторы в отчете об оценке № 018-2017-2 от 24.025.2017 г. определены верно.

Каких-либо сведений, содержащихся в отчете об оценке № 018-2017-2 от 24.025.2017 г., противоречащих требованиям Федеральных стандартов оценки, Федерального закона «Об оценочной деятельности», судом не установлено.

Условия вынесения решения об удовлетворении требований о признании незаконным решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, по спорам, разрешаемым в порядке главы 22 КАС РФ, определены в пункте 1 части 2 ст. 227 КАС РФ, к которым относится следующая совокупность: признание их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Указанной совокупности, необходимой для удовлетворения заявленных требований, судом не установлено. 

На основании изложенного, оценив предоставленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости № 018-2017-2 от 24.025.2017 г., составленный ООО «ТРАЙКО», в отношении земельного участка с кадастровым номером № является применимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение Комиссии от 22 июня 2017 г. № 1802 в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной – законным и не подлежащим отмене.

Иные требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости в размере 8767654 рубля 84 копейки, определенной по состоянию на 01.01.2015 года, с указанием о ее применении для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015 года, являются производными от требования о незаконности решения, основаны на пункте 1 части 3 статьи 227 КАС РФ и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а потому не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

в удовлетворении административного иска Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании решения от 22.06.2017 г. № 1802 незаконным, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> рубля 84 копейки, указании о применении восстановленной кадастровой стоимости для целей, установленных законодательством, с 19.12.2015 г., - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья 

секретарь