Судья Шуленина З.И.

Гр. дело № 33-6488/2026 (ап.инстанция)

№ 2-1139/2025 (1 инстанция)

УИД 77RS0015-02-2024-017967-10

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 февраля 2026 года 	 г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Федерякиной Е.Ю.

и судей Гришина Д.А., Марченко Е.В.

при помощнике судьи Ортун К.Ч.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю., дело по апелляционной жалобе ответчика фиоН.-к. на решение Люблинского районного суда города Москвы от 09 июня 2025 года, которым постановлено: иск ООО «ИнвестСити» к фио Тамелле фио о признании недействительный договора и применения последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950 заключенный 13.10.2022 между фио Тамеллой фио и ООО «ИнвестСити».

Взыскать с фио Тамеллы фио в пользу ООО «ИнвестСити» уплаченные по договору денежные средства в размере 9 454 828 руб., штраф в размере 567 241,40 руб., убытки в размере 120 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 58 910,35 руб.

УСТАНОВИЛА:

Истец ООО «ИнвестСити» обратился в суд с иском к ответчику фио о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, мотивируя свои требования тем, что 13.10.2022 между ООО «ИнвестСити» (покупатель) и фио фио (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950. Право собственности покупателя на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано 25.10.2022 № 50:21:0050101:8950-50/128/2022-11. Цена земельного участка составляет 11 344 828,00 руб. Покупателем оплачена сумма в размере 9 454 828,00 руб. платежными поручениями №16543 от 14.10.2022, № 1401 от 01.11.2022, № 1552 от 01.12.2022, № 1646 от 21.12.2022, №120 от 06.02.2023. Однако, на дату заключения договора в Видновском городском суде Московской области находилось гражданское дело № 2-10217/2022 по иску Администрации Ленинского городского округа Московской области к фио, что свидетельствует о нарушении продавцом положений п. 4.1 договора.

Решением Видновского городского суда Московской области от 03.07.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24.04.2024, исключены из ЕГРН сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950; признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «ИнвестСити» на приобретенный у ответчика земельный участок, что является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН об исключении сведений о правах, границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950; с ООО «Инвестсити» в пользу ООО «ЭКСПЕРТИЗА и ПРАВО» взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 120 000,00 руб.

Претензия истца от 19.06.2023 исх. № 338/23 о возврате перечисленных по договору купли-продажи денежных средств в размере 9 454 828 руб., штрафа 5% от цены земельного участка в размере 567 241,40 руб., компенсации убытков по судебному решению за проведение судебной экспертизы в размере 120 000 руб. ответчиком не удовлетворена.

Основываясь на изложенном, истец просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13.10.2022 с кадастровым номером 50:21:0050101:8950, заключенный между ООО «ИнвестСити» и фио, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 9 454 828,00 руб., штраф в размере 5% от цены земельного участка в размере 567 241,40 руб., убытки в виде расходов на проведение судебной экспертизы в размере 120 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 58 910,35 руб.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит ответчик фиоН.-к. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, не соглашаясь с выводами суда, оценкой доказательств.

Представитель ответчика адвокат фио в заседании судебной коллегии доводы жалобы поддержал, решение суда просил отменить, в иске отказать.

Представитель истца по доверенности фио в заседании коллегии полагал решение суда законным и обоснованным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. «О судебном решении»).

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. «О судебном решении»).

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям закона не отвечает.

Судом первой инстанции установлено и усматривается из материалов настоящего гражданского дела, что 13.10.2022 между ООО «ИнвестСити» (покупатель) и фио Тамеллой фио (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить следующий земельный участок: кадастровый номер: 50:21:0050101:8950; кадастровый квартал: 50:21:0050101; адрес: адрес; категория земель: земли населенных пунктов; вид (виды) разрешенного использования: обслуживание жилой застройки, объекты дорожного сервиса, магазины; площадь: 894 кв.м.

Право собственности покупателя на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано 25.10.2022 № 50:21:0050101:8950-50/128/2022-11.

Цена земельного участка составляет 11 344 828,00 руб.

Покупателем оплачена сумма в размере 9 454 828,00 руб. платежными поручениями № 16543 от 14.10.2022, № 1401 от 01.11.2022, №1552 от 01.12.2022, № 1646 от 21.12.2022, №120 от 06.02.2023.

Также, из материалов дела следует, что на момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи, в Видновском городском суде Московской области рассматривался спор Администрации Ленинского городского округа Московской области к фио Тамелле фио об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о границах земельного участка и признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050101:8950 (исковое заявление подано в суд 14.09.2022).

Определением Видновского городского суда Московской области от 06.12.2022 произведена замена ответчика в связи со сменой собственника на ООО «ИнвестСити».

Решением Видновского городского суда Московской области от 03.07.2023, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от 24.04.2024, постановлено:

«Исковые требования Администрации Московской области, - удовлетворить.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950, площадью 894 кв.м., расположенного по адресу Московская область, Ленинский црайон, с\п Развилковское, категория земель: земли населенных пунктов, вид извещенного использования обслуживание жилой застройки, объекты дорожного сервиса, магазины.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Инвестсити» на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050101:8950, площадью 894 кв.м., расположенного по адресу адрес, с\п Развилковское, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования обслуживание жилой застройки, объекты дорожного сервиса, магазины.

Решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об исключении сведений о правах, границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950, площадью 894 кв.м., расположенного по адресу адрес, с\п Развилковское, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования обслуживание жилой застройки, объекты дорожного сервиса, магазины.

Взыскать с ООО «Инвестсити» в пользу ООО «ЭКСПЕРТИЗА и ПРАВО» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 120 000 руб.».

Как следует из указанных судебных актов, спорный участок образован за счет выдела земельной доли (земельного пая), а такой выдел возможен только из земель сельскохозяйственного назначения, то его образование площадью меньше предельного минимального размера земельных участков соответствующего целевого назначения, который составляет 2,0 га., являлось незаконным, такое образование спорного участка не отвечает требованиям действующего земельного законодательства, так как местоположение вновь образованного земельного участка должно соответствовать местоположению исходного земельного участка, из которого он бы образован (глава 1.1 ЗК РФ). Формирование земельного участка с нарушением порядка, установленного земельным законодательством, лишает муниципальное образование осуществлять свои полномочии, предоставленные ему законом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.03.2025 по делу № А41-5282/25 ООО «ИнвестСити» было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, до 18.03.2023, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

В силу п. 4.1 договора продавец при заключении договора купли-продажи заверил, что обстоятельства, которые могли бы повлиять на решение покупателя заключить договор, отсутствуют, в частности:

•	земельный участок не состоит под арестом, не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, и/или имеющий любой иной дефект влияющий в дальнейшем на права собственности покупателя на земельный участок, и не ограничен в использовании, права на него не являются предметом любого спора, в том числе судебного;

•	разрешение на застройку не выдавалось;

•	использование соседних земельных участков не оказывает воздействия на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

•	качественные свойства земли не имеют особенностей, которые бы препятствовали использованию покупателем земельного участка и влияли бы на его стоимость;

•	продавец супруга не имеет, разрешения на продажу земельного участка не требуется;

•	продавец гарантирует покупателю, что в отношении продавца в производстве судов Российской Федерации отсутствуют заявления о признании продавца банкротом, судами не рассматриваются дела о банкротстве в отношении продавца, а также продавец не находится в процедурах, применяемых в делах о банкротстве.

Покупатель также заверил, что приобретение земельного участка не является для него крупной сделкой; приобретение земельного участка не является для покупателя сделкой с заинтересованностью (п. 4.2 договора).

Таким образом, из условий заключенного сторонами договора следует, что ответчик принял на себя обязательство отвечать за обстоятельства, имеющиеся на дату заключения договора и негативным образом влияющие на право собственности покупателя в отношении земельного участка.

Истец настаивает, что продавец на момент заключения договора купли-продажи знал о наличии спора и оспариваемом праве на земельный участок, однако о данном обстоятельстве истца не уведомил, вступившими судебными актами установлены обстоятельства, об отсутствии которых заверял продавец при заключении договора.

Доводы ответчика о том, что истец, занимаясь строительной деятельностью, мог проверить чистоту сделки и предвидеть возможные негативные последствия в виде оспаривания права собственности в отношении спорного земельного участка, суд признал голословными и отклонил.

Отклоняя доводы ответчика о том, что истец продолжал вносить платежи по договору, в связи с чем договор купли-продажи от 13.10.2022 считается заключенным на новых условиях, суд указал, что они основаны на неверном понимании норм права и неправильном определении фактических обстоятельствах дела, поскольку истец на момент заключения договора не мог знать о нарушениях, допущенных при формировании земельного участка, наличии на момент заключения оспариваемого договора спора о праве собственности фио на земельный участок, который в дальнейшем привел к прекращению права собственности на него.

В соответствии с п. 6.3 договора сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора требовать признания договора недействительным. В случае существенных нарушений в заверениях сторона, которая при заключении договора, либо до его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений.

Если выяснится, что какое-либо из заверений сторон не соответствует действительности, то другая сторона вправе потребовать с нее штраф в размере 5 (пяти) процентов от цены земельного участка.

Разрешая исковые требования, суд руководствовался ст.ст. 166, 167, 168, 178, 209, 218, 421, 431.2, 549, 551 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ, учел разъяснения, данные в п.п. 34, 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950 заключенного 13.10.2022 между фио Тамеллой фио и ООО «ИнвестСити».

При этом суд исходил из того, что ответчиком при заключении договора было предоставлено заведомо недостоверное заверение, в связи с чем суд взыскал с фио в пользу ООО «ИнвестСити» уплаченные по договору денежные средства в размере 9 454 828 руб., а также убытки в виде расходов на оплату судебной экспертизы в рамках рассмотрения дела Видновским городским судом Московской области в размере 120 000 руб., штраф в соответствии с п. 6.3 договора в размере 567 241,40 руб. (11 344 828 * 5%).

В силу положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 58 910,35 руб.

Судебная коллегия указанные выводы суда находит неправомерными и полагает заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы фиоН.-к.

Положениями статей 166 и 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

ООО «ИнвестСити» полагает, что договор является недействительным, поскольку ответчик фиокызы при заключении договора купли-продажи знала о наличии спора и оспариваемом праве на земельный участок, однако о данном обстоятельстве истца не уведомила, чем ввела его в заблуждение.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Частью 3 этой же статьи установлено, что заблуждение относительно мотивов сделки, не является достаточным основанием для признания сделки недействительной.

Согласно пункта 3 статьи 431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

Между тем доказательств недостоверности сведений, представленных ответчиком истцу, и сознательного формирования ответчиком у истца на момент совершения оспариваемой сделки неправильного, ошибочного представления о ней, истцом не представлено.

В силу ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, в соответствии со ст. 9 ГК РФ они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

При этом пункт 5 ст. 178 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Истец, будучи строительной компанией, профессиональным участником рынка никак не был ограничен в выборе контрагента по договору и имел возможность проверить чистоту сделки и предвидеть возможные негативные последствия в виде оспаривания права собственности в отношении спорного земельного участка.

Учитывая изложенное, у суда отсутствовали основания считать, что истец имел неправильные представления о природе или предмете сделки, либо о таких ее элементах, которые существенно снижают возможности использования предмета сделки по назначению.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда не отвечает требованиям законности и обоснованности, в связи с чем подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «ИнвестСити», предъявленных к фиок. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, и как следствие об отказе в удовлетворении производных требований о применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, убытков, штрафа, судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327.1 ч.1, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Люблинского районного суда города Москвы от 09 июня 2025 года отменить.

В удовлетворении исковых требования ООО «ИнвестСити» к фио Тамелле фио о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, убытков, штрафа, судебных расходов – отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 марта 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: