Дело №2-180/2025

УИД 61RS0041-01-2024-000906-19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 марта 2025 года п. Матвеев Курган

Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Коркишко А.И.

при секретаре Сидоровой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области о признании права собственности на недвижимое имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области, в котором просит признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание, площадью 277,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.02.2018 он приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 802 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. При совершении сделки продавец сообщила ему, что у нее имеется проект на строительство нежилого здания (магазин смешанных товаров) на указанном земельном участке. В 2019 году он начал строительство и в 2023 году закончил строительство нежилого здания (магазина), общая площадь которого составила 277,0 кв.м. В мае 2023 года он обратился в администрацию Матвеево-Курганского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в удовлетворении которого ему было отказано, поскольку объект возведен без получения разрешения на строительство, при этом ему рекомендовано обратиться в суд о признании права собственности на самовольную постройку. Построенное нежилое здание соответствует виду разрешенного использования земельного участка и находится в его границах, что подтверждается заключением кадастрового инженера, при этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, сославшись на доводы и основания, приведенные в иске.

Представитель ответчика – администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области, будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился, об отложении дела не заявлено, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица – администрации Матвеево-Курганского сельского поселения Матвеево-Курганского района Ростовской области, будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился, об отложении дела не заявлено, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав представленные материалы, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, в том числе право собственности. 

В силу части 2 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов в области градостроительной деятельности относятся, в частности: утверждение правил землепользования и застройки соответствующих межселенных территорий (п.3); выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих межселенных территориях (п.5).

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5-6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4).

Из представленных материалов дела следует, что договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.02.2018 ФИО1 приобрел в собственность земельный участок, площадью 802 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

На указанном земельном участке истцом возведено нежилое здание, площадью 277,0 кв.м., при отсутствии разрешения на строительство. 

Из статьи 222 Гражданского кодекса РФ следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2).

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на принадлежащем этому лицу земельном участке, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.

В утвержденном Верховным Судом Российской Федерации Обзоре от 19.03.2014 года отмечено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Материалами дела подтверждается, что истец ФИО1 во внесудебном порядке предпринимал меры к легализации возведенного нежилого здания, обращаясь в администрацию Матвеево-Курганского района Ростовской области с соответствующим заявлением, однако уведомлением ему было в этом отказано.

По ходатайству истца по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России №4368/10-2-24 от 14.02.2025 объект строительства по адресу: 

<

адрес>, представляет собой 2-х этажное нежилое здание, находящееся в неэксплуатируемом состоянии и в стадии объекта незавершенного строительства. 

По мнению экспертов, выполненное объемно-планировочное решение не противоречит объемно-планировочному решению проектной документации «Магазин смешанных товаров по ул.40 лет Пионерии в п. Матвеев Курган», выполненной Ростовской организацией Союза архитекторов России ПАМ ФИО2 в 2011 году. 

Эксперты пришли к выводу о том, что характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого здания, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности, не имеется, так как конструктивные элементы исследуемого здания не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонения конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Экспертами отмечено, что расположение исследуемого нежилого здания на земельном участке, кадастровый номер №, имеющего виды разрешенного использования, в том числе магазины, находящегося в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), не противоречит перечню условно разрешенных видов использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), приведенному в ст.29 Правил землепользования и застройки Матвеево-Курганского сельского поселения. 

Согласно выводам экспертов, расположение исследуемого нежилого здания на земельном участке, кадастровый номер №, по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, выполненная высота, количество этажей и площадь застройки исследуемого нежилого здания соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а также градостроительному регламенту зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), представленному в ст.29 Правил землепользования и застройки Матвеево-Курганского сельского поселения.

Суд считает необходимым принять за основу экспертное заключение ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России № от 14.02.2025, которое соответствует всем необходимым нормативным и методическим требованиям, выполнено экспертами, имеющими соответствующую квалификацию и стаж работы, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. 

В материалы дела представлены заявления граждан ФИО3, ФИО4, ФИО5, проживающих по соседству со спорным объектом недвижимости, которые не имели возражений против признания за истцом права собственности на возведенное нежилое здание.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, приняв во внимание выводы экспертов, изложенные в экспертном заключении № от 14.02.2025, суд приходит к выводу о том, что нежилое здание, площадью 277,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, возведено истцом без существенных нарушений градостроительных, строительных и иных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, доказательств обратному вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ в процессе рассмотрения дела суду не представлено. 

При таких установленных судом обстоятельствах, учитывая вышеприведенные нормы права, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, позицию ответчика, не возражавшего против удовлетворения исковых требований, суд считает возможным удовлетворить заявленные требования ФИО1 о признании за ним право собственности на возведенное нежилое здание, площадью 277,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание, площадью 277,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Матвеево-Курганский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 2 апреля 2025 года.

Судья А.И. Коркишко