Дело №

УИД 50RS0№-16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 августа 2025 года г. Одинцово 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Саркисовой Е.В.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ЗАО «Стройпромавтоматика» о признании ничтожным отказ от исполнения договора, обязании передать квартиру по акту приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ЗАО «Стройпромавтоматика» о признании ничтожным отказ от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве, обязании передать по акту приема-передачи, квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 36,5 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому истец обязался оплатить, а застройщик – построить и передать истцу жилое помещение – однокомнатную квартиру, общей площадью 36,5 кв.м., имеющую номер по договору 143, расположенную на 7 этаже секции № 3 многоквартирного дома по адресу: АДРЕС. Истец свои обязательства по договору исполнил полностью, уплатив в августе 2017 года застройщику, предусмотренную п. 4.2 договора долевого участия сумму в размере 1 731 660 руб. В соответствии с п. 6.1 договора квартира должна была быть передана истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В марте 2019 года ответчик направил истцу сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, где в котором предложил принять квартиру, осмотреть, принять ее и подписать акт приема-передачи. Согласно выписке из ЕГРН, построенная квартира имеет кадастровый №, общую площадь 36,5 кв.м., расположена по адресу: АДРЕС. С 2019 г. по 2024 г. в семье истца был очень сложный период, связанный длительной тяжелой болезнью и смертью матери истца (уход за лежачим больным с онкологическим заболеванием), последующей болезнью истца (дважды перенес инсульт) и длительной его реабилитацией, в связи с чем истец не смог принять квартиру от ответчика. Ответчик письмами от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № сообщил об отсутствии у него подтверждения внесения истцом оплаты по договору долевого участия и потребовал предоставить соответствующие документы либо внести деньги. В противном случае ответчик угрожал отказаться от договора долевого участия в одностороннем порядке. За прошедшие с момента оплаты шесть лет, документ о внесении оплаты истцом был утрачен и поэтому не мог быть предоставлен ответчику. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик в связи с неоплатой истца отказался от исполнения договора долевого участия. Указанный отказ нарушает закон. Как указывает ответчик, договор долевого участия был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем оплата за квартиру должна была поступить ответчику от истца в соответствии с п. 4.3 договора долевого участия не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но не поступила.

Представитель истца ФИО4 в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 в судебное заседание явилась, представила письменные возражения на иск.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Стройпромавтоматика» (Застройщик) и ФИО3 (Участник) заключен договор участия в долевом строительстве №, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ, запись № (далее – ДДУ).

По условиям ДДУ Застройщик обязался построить Многоквартирный жилой дом серии И-144Мм с первым нежилым этажом с объектами инженерного обеспечения, расположенного по адресу: АДРЕС, на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование земельного участка «для жилищного строительства» и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику на условиях Договора объект долевого строительства, указанный в п. 3.2 Договора, а Участник обязуется выполнить надлежащим образом свои обязательства по оплате денежных средств, предусмотренных договором, после чего принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и самостоятельно, за свой счет, оформить право собственности на объект долевого строительства.

В пункте 6.1 ДДУ установлено, что срок передачи объекта участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 4.2 ДДУ цена договора сторонами согласована и составляет 1 731 660 руб., НДС не облагается в соответствии с пп. 22, 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. 

Согласно п. 4.3 ДДУ Участник долевого строительства уплачивает Застройщику, указанную в п. 4.2, цену настоящего договора путем единовременного внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, с указанием назначения платежа «Оплата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве».

Соответственно, дата внесения платежа должна произойти не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 12.3 ДДУ просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, систематическое нарушение дольщиком сроков внесения платежей – более чем 3 раза в течение 12 месяцев является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительного комплекса Московской области ответчику выдано разрешение № № на ввод объекта «Жилой дом серии № с первым нежилым этажем» с объектами инженерного обеспечения, расположенного по адресу: АДРЕС, в эксплуатацию.

Истец указывает, что свои обязательства по договору исполнил полностью, уплатив в августе 2017 года застройщику, предусмотренную п. 4.2 договора долевого участия сумму в размере 1 731 660 руб., при этом документальные подтверждения не представлены.

По сообщению ответчика истец не исполнил своей обязанности по оплате цены договора.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчиком направлено письмо с просьбой предоставить подтверждение об оплате цены договора. Истцом письмо получено ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцу направлено требование о незамедлительной оплате цены договора и/или предоставлении документов, подтверждающих оплату, а также предупреждение о праве Застройщика одностороннего расторжения Договора, в связи с нарушением сроков оплаты. Требование получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцу направлено уведомление об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора, в связи с неуплатой участником цены договора. Уведомление получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ уведомление об одностороннем отказе от ДД.ММ.ГГГГ подано на регистрацию в Управление Росреестра по Московской области. Факт расторжения договора подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В соответствии с положениями статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 50, 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» односторонний отказ от исполнения обязательства рассматривается как односторонняя сделка.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

По смыслу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу приведенных норм права односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым. Другая сторона договора, считающая такой отказ неправомерным, может оспорить его в судебном порядке.

Поскольку односторонний отказ от договора представляет собой одностороннюю сделку, прекращающую обязательство во внесудебном порядке, оспаривание которой допустимо по правилам § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом при рассмотрении настоящего спора дается оценка обоснованности такого отказа и соответствие его закону.

Правоотношения сторон по ДДУ регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве в числе прочих обязательных условий должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Спорный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который был заключен между истцом и ответчиком, содержит условия о цене, сроке и порядке уплаты средств за объекты долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве не был оспорен, не был признан недействительным в установленном законом порядке.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения ДДУ и в одностороннем порядке расторг договор. На основании указанного уведомления Управлением Росреестра по Московской области была произведена государственная регистрация прекращения ДДУ. Запись о зарегистрированном договоре была погашена.

Ответчиком односторонний отказ от исполнения ДДУ мотивирован тем, что истец ненадлежащим образом исполнил обязанности по уплате денежных средств по договору.

Основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора предусмотрены частями 4, 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, а именно:

- в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона;

- в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Между тем для целей реализации права, предоставленного застройщику вышеназванным нормативным правовым актом, часть 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает предварительное направление участнику долевого строительства застройщиком предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Только при неисполнении участником долевого строительства требования, изложенного в предупреждении, и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Предупреждения о необходимости погашения истцом задолженности по уплате цены ДДУ и о последствиях неисполнения такого требования, направленные в адрес истца письмами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, в материалах дела имеются.

В соответствии с пунктом 4.2 ДДУ общая стоимость квартиры составляет 1 731 660 руб. (без НДС). Согласно п. 4.3 ДДУ Участник долевого строительства уплачивает Застройщику, указанную в п. 4.2, цену настоящего договора путем единовременного внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, с указанием назначения платежа «Оплата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве».

Соответственно, дата внесения платежа должна произойти не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 12.3 ДДУ просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, систематическое нарушение дольщиком сроков внесения платежей – более чем 3 раза в течение 12 месяцев является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора.

Таким образом, по указанным основаниям застройщик вправе принять решение об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Изучив переписку сторон, суд приходит к выводу, что представленные в материалы дела письма от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ являются надлежащими уведомлениями об одностороннем отказе от исполнения ДДУ: носят уведомительный характер, констатируют факт одностороннего отказа от договора; есть ссылки на часть 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве; в них ясно, недвусмысленно указано на односторонний отказ; соблюден порядок направления писем (заказным с описью вложения), даже если не учитывать направление ответчиком предыдущего требования.

Вместе с тем, оспаривая односторонний отказ, истец указывает в иске, что обязательство по оплате денежных средств им выполнено. При этом документальных подтверждений этого им не представлено.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, утверждает, что истец своих обязательств по уплате денежных средств по ДДУ не исполнил. Срок оплаты до ДДУ был просрочен более чем на год. Никаких платежных документов в адрес ответчика истцом не было представлено. 

Оценив в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что истцом ненадлежащим образом были выполнены принятые на себя обязательства по уплате денежных средств по ДДУ. Надлежащих и относимых доказательств обратного суду в ходе рассмотрения дела не представлено.

Как уже было указано судом, ответчиком направлялись в адрес истца уведомления, которые содержали констатацию факта наличия у истца неисполненных обязанностей по ДДУ, указание на необходимость исполнения данных обязанностей, а также предупреждение о том, что невыполнение изложенных требований повлечет односторонний отказ от исполнения ДДУ по инициативе застройщика.

Поскольку истец требования ответчика в установленный срок так и не исполнил, истец заявил об одностороннем отказе от исполнения ДДУ.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как следует из материалов дела, предусмотренный законом порядок расторжения договора (одностороннего отказа) истцом соблюден.

Исходя из установленных обстоятельств и толкования положений норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, действия ответчика соответствуют положению статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениям Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, ответчик воспользовался предоставленным застройщику Законом об участии в долевом строительстве правом и правомерно отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Оценив материалы дела, суд не находит законных оснований для удовлетворения требования о признании ничтожным одностороннего отказа от исполнения спорного договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ЗАО «Стройпромавтоматика» о признании ничтожным отказ от исполнения договора, обязании передать квартиру по акту приема-передачи, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.В. Саркисова

мотивированное решение составлено 03 сентября 2025