РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

4 мая 2018 г. г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Мангуловой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1152/18 по иску К. к ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» и АО «Ракетно-космический центр «Прогресс»» о признании права,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за К. право участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

...> в отношении 2-хкомнатной квартиры площадью 68,84 м2, строительный № на 3 этаже жилого дома, секция №.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 мая 2018 г. г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Мангуловой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1152/18 по иску К. к ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» и АО «Ракетно-космический центр «Прогресс»» о признании права,

установил:

К.. обратился в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» и АО «Ракетно-космический центр «Прогресс»» о признании права. В обоснование иска указывает, что 7.09.2004 г. между АО «РКЦ Прогресс» (ранее – ФГУП ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс») и ООО «Патио» был заключён договор №5 о наделении ООО «Патио» функциями исполнителя по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещения по ул. Ленинской в квартале 136 Ленинского района города Самары. 31.03.2005 г. ООО «Патио» заключило с П.. договор №30 от 22.09.2008 г. о долевом участии в строительстве жилого дома. ООО «Патио» обязалось по завершении строительства жилого дома по ул. Ленинской, квартал 136, г. Самара, передать в собственность П. 2-хкомнатную квартиру строительный №, на третьем этаже 16 этажного дома площадью 69,78 м2. Цена квартиры составила 1 858 800 рублей, оплачена П.. в срок. ООО «Патио» не выполнило свои обязательства по договору с П.. 24.08.2009 г. ФГУП ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» заключило с ООО «Патио» соглашение о расторжении договора №5 от 7.09.2004 г. 24.08.2009 г. между ФГУП ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс», как заказчиком и ООО «С-БИС», как застройщиком, был заключён договор о распределении функций по строительству жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, расположенными по ул. Ленинской, квартал №, г. Самара. Строительство жилого дома было фактически продолжено ООО «С-БИС». ООО «Патио» признано несостоятельным (банкротом), определением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-24539/2009 от 27.11.2015 г. конкурсное производство в отношении ООО «Патио» было завершено. ООО «С-БИС» приняло на себя обязательства прежних дольщиков ООО «Патио» и ФГУП ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс», засчитывая ранее внесенные средства в счет оплаты будущего строительства жилого дома. Между П.. и ООО «С-БИС» был заключён предварительный договор купли-продажи №13/10/09 от 1.10.2009 г., в соответствии с которым после ввода в эксплуатацию жилого дома и регистрации своего права собственности ООО «С-БИС» обязалось передать в собственность П. 2-хкомнатную квартиру, строительный №, площадью 69,78 м2 на 3 этаже 16 этажного дома, по адресу: 

<

...> Сторонами также был подписан протокол согласования цены от 1.10.2009 г., в котором стороны определили, что покупатель должен уплатить за приобретаемую квартиру 2 651 614 рублей, исходя из цены 1 м2 в 38 000 рублей, ранее внесённая ООО «Патио» сумма в размере 1 993 460 рублей засчитывается в оплату по предварительному договору купли-продажи №13/10/09 от 1.10.2009 г., а 658 154 рублей подлежат внесению по графику в срок до 1.04.2010 г. К предварительному договору купли-продажи №13/10/09 от 1.10.2009 г. сторонами было заключено дополнительное соглашение от 8.04.2011 г., установлено, что ООО «С-БИС» обязуется передать в собственность П. 2-хкомнатную квартиру строительный № площадью 68,84 м2 на 3 этаже 16/9 этажного дома, по адресу: 

<

...> Сторонами был заключён договор уступки права требования №13 от 26.03.2010 г., согласно которому П.. уступил ООО «С-БИС» права требования по ранее заключённому с ООО «Патио» договору №30 от 22.09.2008 г. о долевом участии в строительстве жилого дома, цена передаваемого права требования определена в 1 993 460 рублей. В дополнительном соглашении от 26.03.2010 г., сторонами было установлено, что П.. обязуется предоставить ООО «С-БИС» заём в размере 2 651 614 рублей в следующем порядке: 1 993 460 рублей засчитывается в счёт передачи ООО «С-БИС» прав требования к ООО «Патио», 627 094 рубля засчитываются в счёт оплаты переданных ООО «С-БИС» по акту приема-передачи от 1.11.2009 г. простых векселей ООО «Виктория», 31 060 рублей засчитываются в счёт оплаты переданных ООО «С-БИС» по акту приема-передачи от 27.01.2010 г. простых векселей ООО «Виктория». ООО «С-БИС», получив от П.. векселя по указанным актам, использовало их для расчётов с генеральным подрядчиком. Между П. и им 28.05.2013 г. был заключён договор о переуступке прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи №13/10/09 от 1.10.2009 г. и договору займа №13/10/09 от 1.10.2009 г. Фактически сторонами были урегулированы правоотношения по долевому участию П.. в строительстве жилого дома. Просит признать правоотношения между ним и ООО «С-БИС» и АО «РКЦ «Прогресс» по предварительному договору купли-продажи №13/10/09 от 1.10.2009 г., договору займа №13/10/09 от 1.10.2009 г., с учётом договора от 28.05.2013 г. о переуступке прав и обязанностей по этим сделкам - правоотношениями по договору долевого участия, признать за ним право участия в долевом строительстве жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

...> в отношении 2-хкомнатной квартиры площадью 68,84 м2, строительный №74 на 3 этаже жилого дома, секция №2 в соответствии с проектом строительства.

В судебном заседании представитель истца по доверенности от 15.02.2018 г. К. заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика АО «Ракетно-космический центр «Прогресс»» по доверенности от 1.01.2018 г. №51/18 М. в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 55-59).

Ответчик ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте разбирательства дела извещён, отзыва на иск не представил.

Третье лицо П. в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства дела признаётся извещённым применительно к положениям п.2 ст.117 ГПК РФ, п.1 ст.165.1 ГК РФ, отзыва на иск не представил.

Представитель третьего лица Министерства строительства Самарской области по доверенности от 10.01.2018 г. №3-49/13 Т. в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 178-179).

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, 24.08.2009 г. ФГУП «Государственный научно-производственный ракетно-космический центр «ЦСКБ-Прогресс»» заключило с ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» договор (л.д. 180-183), по условиям которого ФГУП «Государственный научно-производственный ракетно-космический центр «ЦСКБ-Прогресс»» приняло на себя обязательство предоставить земельный участок с кадастровым номером № для строительства на нём жилого дома с адресом: 

<

адрес> а ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» обязалось осуществить проектирование и строительство дома, осуществлять технический надзор за строительством, оформить разрешительную документацию, произвести снос строений и отселение в зоне строительства, организовать поставку строительных материалов, вести бухгалтерский учет по строительству дома, передать ФГУП «Государственный научно-производственный ракетно-космический центр «ЦСКБ-Прогресс»» 20% квартир в доме. Договором допускалось привлечение средств иных лиц для финансирования строительства дома в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности.

АО «Ракетно-космический центр «Прогресс»» является правопреемником ФГУП «Государственный научно-производственный ракетно-космический центр «ЦСКБ-Прогресс»» (л.д. 45).

На момент заключения указанного договора ни у ФГУП «Государственный научно-производственный ракетно-космический центр «ЦСКБ-Прогресс»», ни у ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» не имелось разрешения на строительство дома.

1.10.2009 г. между ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» и П. был заключён предварительный договор купли-продажи №13/10/09 (л.д. 209-212), в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство после ввода дома в эксплуатацию заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры №74 площадью 69,78 м2 на 3 этаже жилого дома по ул. Ленинской в квартале 136 в г. Самаре по цене 38 000 рублей за 1 м2 площади квартиры, что составляет 2 651 614 рублей.

Стороны констатировали, что 1 993 460 рублей в счёт покупной цены получено ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» до заключения договора, установлен график оплаты оставшейся части покупной цены – ежемесячными платежами по 110 000 рублей, заключительный платёж не позднее 1.04.2010 г. в размере 108 154 рублей.

В тот же день между ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» и П.. был заключен договор займа №13/10/09 (л.д. 207-208), по условиям которого истец П. предоставил ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» денежный заём в размере 2 651 614 рублей на неопределённый срок.

Как поясняет истец, целью заключения договора займа от 1.10.2009 г. №13/10/09 было создание правовой гарантии возврата средств, уплачиваемых по предварительному договору купли-продажи от 1.10.2009 г. №13/10/09 в случае неисполнения ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» обязательств по строительству дома и передаче квартиры.

Дополнительным соглашением от 8.04.2011 г. к предварительному договору купли-продажи от 1.10.2009 г. №13/10/09 площадь подлежащей передаче квартиры была изменена и определена в 68,84 м2 (л.д. 18).

Из материалов дела следует, что 26.03.2010 г. между ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» и П. был заключён договор уступки прав требования № (л.д. 19-20), в соответствии с которым П. уступил ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» принадлежащее ему право требования к ООО «Патио», возникшее из договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 22.09.2008 г. №30. Цена уступаемого права определена в 1 993 460 рублей (п. 3 договора). Обязательство по оплате цены уступаемого права прекращается зачётом встречного обязательства П.. перед ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» об уплате 1 993 460 рублей по предварительному договору купли-продажи от 1.10.2009 г. №13.

Таким образом, вопреки указанному в предварительном договоре купли-продажи от 1.10.2009 г. №13, на момент его заключения сумма в 1 993 460 рублей в счёт покупной цены квартиры не была уплачена П.. Однако уплата этой суммы состоялась 26.03.2010 г. зачётом встречного однородного обязательства.

1.11.2009 г. П. передал ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» простые векселя ООО «Виктория» суммарной номинальной стоимостью 25 700 000 рублей (л.д. 23).

27.01.2010 г. П. передал ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» простой вексель ООО «Виктория» номинальной стоимостью 379 574 рубля 60 копеек (л.д. 23).

Дополнительным соглашением от 26.03.2010 г. ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» и П.. установили, что цена векселей, переданных 1.11.2009 г., определяется ими в 627 094 рубля, а цена векселя, переданного 27.01.2010 г. – в 31 060 рублей (л.д. 213).

Как поясняет истец, цена продажи векселей зачтена в счёт исполнения обязательств П.. по предварительному договору купли-продажи от 1.10.2009 г. №13. ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» в ходе разбирательства дела данное обстоятельство подтвердило.

Таким образом, П.. исполнил свои обязательства перед ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» по оплате цены указанной в предварительном договоре купли-продажи от 1.10.2009 г. №13 квартиры в полном объёме.

По договору от 1.07.2015 г. П.. уступил истцу свои права и обязанности по предварительному договору от 1.10.2009 г. №13/10/09 и по договору займа от 1.10.2009 г. №13/10/09, заключённым с ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» (л.д. 21). ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» дало своё согласие на перемену лица в обязательстве.

Истец считает, что между П. и ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» фактически возникли отношения участия в долевом строительстве дома, оформленные предварительным договором от 1.10.2009 г. №13/10/09 и договором займа от 1.10.2009 г. №13/10/09.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания предварительного договора от 1.10.2009 г. №13/10/09 недвусмысленно следует, что стороны пришли к соглашению о передаче П.. после завершения строительства жилого дома квартиры в этом доме, при этом встречное предоставление со стороны П.. в форме уплаты определённой договором денежной суммы (цены) производится на стадии строительства дома, до его ввода в эксплуатацию.

По своей правовой природе такие отношения являются отношениями участия в долевом строительстве.

В силу п.1, 2 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» застройщиком в терминологии ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» на момент заключения договоров с П.. не являлось. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, посредством заключения предварительного договора купли-продажи не допускается п.2 ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Однако в силу п.2.1 ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершённая в нарушение требований, установленных п.2 названной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Таким образом, в силу специальной нормы закона заключённая П. и ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» является оспоримой, при этом правом на её оспаривание обладает только участник долевого строительства, т.е. с 1.07.2015 г. – К. Законодатель установил запрет на привлечение средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов способами иными, чем указанные в п.2 ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», исключительно в целях защиты интересов граждан, вносящих свои средства. Поэтому нарушение этого запрета не влечёт умаления прав граждан, внесших свои денежные средства на строительство дома, как участников долевого строительства.

Практика облечения фактически сложившихся отношений участия в долевом строительстве многоквартирных домов в иную юридическую форму, в том числе в форму заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и одновременно договора займа, выполняющего «страховочную» для участника долевого строительства функцию, широко распространена.

В правоприменительной практике допускается защита интересов граждан, передавших хозяйствующим субъектам свои деньги на строительство многоквартирного дома с целью получения помещений в собственность по завершении строительства без заключения юридически действительного договора, влекущего возникновение у получателя средств соответствующей юридической обязанности, при условии ненарушения прав и законных интересов иных лиц.

Права и законные интересы третьих лиц заключением указанных выше договоров между П.., ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» и истцом не нарушены.

ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» в силу договора от 24.08.2009 г. с ФГУП «Государственный научно-производственный ракетно-космический центр «ЦСКБ-Прогресс»» имело право самостоятельно привлекать средства иных лиц для строительства для финансирования строительства дома.

С учётом изложенного суд признаёт установленным, что предварительный договор от 1.10.2009 г. №13/10/09 и договор займа от 1.10.2009 г. №13/10/09 опосредовали отношения участия в долевом строительстве. Нарушение установленных законом правил заключения договора участия в долевом строительстве не имеет в данном случае правового значения, т.к. ссылаться на это обстоятельство в силу закона может только сам истец.

Защита гражданских прав осуществляется, в частности, путём их признания (ст.12 ГК РФ). Как следствие, заявленное требование о признании права участия в долевом строительстве жилого дома является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Требование признать правоотношения между истцом и ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» правоотношениями по договору долевого участия охватывается требованием о признании права и в связи с этим не нуждается в отдельном разрешении с отражением в резолютивной части судебного акта.

В отношения участия в долевом строительстве непосредственно с АО «Ракетно-космический центр «Прогресс»» истец не вступал. Однако в силу договора от 24.08.2009 г. с ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» последнее получило право распорядиться 80% квартир в строящемся доме. Участники долевого строительства, заключившие договоры с ООО «Самарское бюро инвестирования строительства», являются, в определённой степени, выгодоприобретателями по обязательствам АО «Ракетно-космический центр «Прогресс»» из договора от 24.08.2009 г. (например по обязательствам предоставить земельный участок, оказывать содействие в получении разрешительной документации).

Возражая против иска, АО «Ракетно-космический центр «Прогресс»» ссылается на отсутствие оплаты участия в долевом строительстве со стороны истца, отсутствие разрешения на строительство на момент заключения договоров с П. и до настоящего времени, а также на то, что соответствующая секция дома до настоящего времени не построена.

Однако факт оплаты П. участия в долевом строительстве в пользу ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» судом установлен. Факт оплаты истцом уступленного ему П. права, во-первых, не имеет значения для разрешения заявленных требований, а во-вторых, подтверждается распиской (л.д. 14) и не оспаривается П..

На отсутствие на момент заключения договоров разрешения на строительство у застройщика может, как уже было указано, ссылаться только гражданин – участник долевого строительства.

Неготовность секции дома также не свидетельствует о необоснованности исковых требований, поскольку отношения участия в долевом строительстве могут возникать только до завершения строительства.

В случае, если строительство секции дома окажется невозможным, в том числе, по причине неполучения застройщиком разрешительной документации, истец как участник долевого строительства будет вправе требовать возмещения убытков от ООО «Самарское бюро инвестирования строительства».

АО «Ракетно-космический центр «Прогресс»» в ходе судебного разбирательства указывало на несоответствие квартиры, являющееся предметом спорных отношений истца с ООО «Самарское бюро инвестирования строительства», квартире, в отношении которой П.. заключил договор участия в долевом строительстве с ООО «Патио».

Однако договоры, заключавшиеся между П. и ООО «Патио», не имеют отношения к предмету судебного разбирательства. П.. было заключено, как минимум, 29 таких договоров в отношении различных квартир (л.д. 11-13). ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» правопреемником ООО «Патио» в этих договорах не является, обязательства ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» носят самостоятельный характер.

То обстоятельство, что П.. уступил ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» свои права по одному из таких договоров (от 22.09.2008 г. №30) в оплату цены квартиры по предварительному договору от 1.10.2009 г. №13/10/09, не означает, что предметы этих договоров должны совпадать.

Доводы Министерства строительства Самарской области о нарушении прав и законных интересов Я.. заключением договора между ООО «Самарское бюро инвестирования строительства» и П. судом проверены и признаются несостоятельными. Из представленных Министерством документов следует, что Я. заключил предварительный договор о долевом участии в строительстве жилого помещения от 21.12.2007 г. №11 (л.д. 184-186) с ООО «Патио», правоспособность которого прекратилась 29.12.2015 г. в связи с окончанием конкурсного производства. Однако предметом этого договора (действие которого заведомо прекратилось с прекращением правоспособности стороны) являлась квартира в том же доме с тем же номером 74, но расположенная на 8 этаже и имеющая площадь 46,7 м2. Иными словами, в договоре между ООО «Патио» и Я.. речь шла заведомо о другой квартире, нежели та, на получение которой претендует истец. При таких обстоятельствах совпадение нумерации квартир на этапе строительства не указывает на двойную продажу одной и той же квартиры, тем более, что Я.. заключал договор с иным лицом как с застройщиком.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за К. право участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

...> в отношении 2-хкомнатной квартиры площадью 68,84 м2, строительный № на 3 этаже жилого дома, секция №.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.05.2018 г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь