№ 2а-707/2024

26RS0035-01-2024-000830-82

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Михайловск 28.02.2024

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Труханович Т.Д.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика – комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа и заинтересованного лица – администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенностям Киви А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО2 к Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с указанным иском, мотивировав требования тем, что 26.10.2010 года на основании постановления главы Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО3 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Тогда же был заключен договор аренды земель населенных пунктов, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с возможностью в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок. Данный участок перед заключением договора был отмежеван и ДД.ММ.ГГГГ заказчику работ был выдан кадастровый паспорт земельного участка (выписка из ГКН). ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и ФИО3 был заключен договор аренды данного земельного участка сроком на три года. В п. 1.3 настоящего договора указано, что на участке расположен объект незавершенного строительства, площадью 125,2 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости-объекта незавершенного строительства, 18 % готовности, площадью 125,2 кв.м., с кадастровым номером №, а также было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке. Уведомление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ было направлено главе Шпаковского муниципального округа Ставропольского края. До окончания срока аренды ФИО2 не успел окончить строительство жилого дома. До истечения срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с заявлением о заключении договора аренды на новый срок не обращался. В целях оформления земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес> в аренду для завершения строительства жилого дома, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ через МФЦ обратился в администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта. К заявлению приложил необходимый перечень документов для предоставления услуги: «Предоставление земельных участков для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов». Пакет документов зарегистрирован адресатом ДД.ММ.ГГГГ Однако административному истцу ФИО2 о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта без проведения торгов было отказано.

На основании вышеизложенного, просит суд:

- признать незаконным, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, отказ комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в предоставлении ФИО2 земельного участка с разрешенным использованием: для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности, или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов, расположенного по 

<

адрес>

- обязать комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО2, путем повторного рассмотрения его заявления о предоставлении услуги в установленном законом порядке.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 заявленные исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить по доводам, изложенным в иске. 

Представитель административного ответчика - Комитета по градостроительству земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, а также представитель заинтересованного лица - администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенностям Киви А.Э. в судебном заседании возражал против заявленных требований административного истца по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 150 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие неявившегося административного истца и представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Стапвропольскому краю.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, оценив доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ главой МО Верхнерусского сельсовета утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по 

<

адрес>.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края ФИО3 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов для ИЖС с КН № площадью 600 кв.м., расположенный по 

<

адрес>.

Согласно п. 1.1 срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и ФИО3 был заключен договор аренды данного земельного участка сроком на три года для завершения строительства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 1.3 настоящего договора указано, что на участке расположен объект незавершенного строительства, площадью 125,2 кв.м. 

Согласно технического плана, степень готовности объекта незавершенного строительства 18%.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости-объекта незавершенного строительства, 18 % готовности, площадью 125,2 кв.м., с кадастровым номером №, а также было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке. Уведомление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ было направлено главе Шпаковского муниципального округа Ставропольского края ДД.ММ.ГГГГ.

До окончания срока аренды ФИО2 не успел окончить строительство жилого дома.

Согласно техническому плану, представленному в суд, степень готовности объекта незавершенного строительства, жилого дома, расположенного на земельном участке с КН № по 

<

адрес> составляет 95 %. 

До истечения срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 с заявлением о заключении договора аренды на новый срок не обращался.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена в аренду без проведения торгов, имеющего кадастровый №, расположенного по 

<

адрес> К заявлению приложил необходимый перечень документов для предоставления услуги: «Предоставление земельных участков для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов». 

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК административному истцу отказано в предоставлении муниципальной услуги со ссылкой на ст. 39.6 ЗК РФ, на пп. 2.1 п. 2 договора аренды, согласно которому срок аренды участка устанавливается однократно до трех лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, для завершения строительства. Вместе с тем, в предусмотренные сроки строительство объекта не завершено и основания для заключения договора аренды на вышеуказанный земельный участок отсутствуют.

Установив вышеуказанные обстоятельства и проверив доводы сторон, суд приходит к следующему. 

Оспаривая данный отказ ФИО2 ссылается на то, что завершение строительства им не было реализовано, но участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома, согласно представленного технического плана от ДД.ММ.ГГГГ составляет 95 %. Кроме того, административным ответчиком не заявлено требований об изъятии объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 ЗК РФ. 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2). 

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 ЗК РФ. 

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или в муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. 

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. 

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Указанная правовая позиция нашла свое неоднократное отражение в кассационных определениях судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации № 18-КАД22-27-К4, № 19-КАД21-17-К5, определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации №308-ЭС22-3699.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. 

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО2 имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта. 

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия, заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. 

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40). 

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2). 

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Суд считает, что оспариваемое истцом решение нарушает его права и законные интересы, как собственника незавершенного строительством объекта.

Отказ Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м., расположенного по 

<

адрес>, суд признает незаконным. 

В данном случае, суд, руководствуясь положениями пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ, приходит к выводу о возложении на административного ответчика обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО2 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенного по 

<

адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства, без проведения торгов. 

В связи с изложенным, и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 -удовлетворить. 

Признать незаконным, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ № отказ комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в предоставлении ФИО2 земельного участка, расположенного по 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена в аренду без проведения торгов.

Возложить на комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 600 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 07.03.2024