Дело № 2-4003/2025

23RS0037-01-2025-005297-52

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 09 декабря 2025 года

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Ситниковой Л.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ООО УК «Тургенев» по доверенности – ФИО3,

при помощнике ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО специализированный застройщик «ЮгСтройИмпериал», ООО УК «Тургенев» о признании недействительным акта приема-передачи недвижимого имущества (квартиры), компенсации морального вреда, взыскании денежных средств, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО специализированный застройщик «ЮгСтройИмпериал», ООО УК «Тургенев» о признании недействительным акта приема-передачи недвижимого имущества (квартиры), компенсации морального вреда, взыскании денежных средств, штрафа. Исковые требования, мотивированы тем, что 30 марта 2021 года между истцом и первым ответчиком – ООО "ЮгСтройИмпериал" был заключен договор № 299-4/Б участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому первый ответчик обязался построить однокомнатную квартиру. После получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик без обеспечения доступа в квартиры, без передачи ключей дольщикам начал подписывать односторонние акты приема-передачи квартир.

Второй ответчик - аффилированное с Застройщиком ООО УК «Тургенев», которое начало начислять квартплату не с даты подписания застройщиком одностороннего акта приема-передачи квартиры, а с даты получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Договоров на оказание услуг УК "Тургенев" с дольщиками не заключало, и о том, что им выставляют оплату дольщики узнавали только через несколько месяцев.

В сентябре 2022 года застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию и начал отделку квартир, продолжалась она около 5 месяцев. Одновременно в сентябре застройщик разослал дольщикам письма с предложением принять квартиры.

После осмотра квартир, дольщикам предлагалось в ультимативной форме подписать акты приема-передачи. Тем из дольщиков, кто не явился на приемку (в основном иногородние) или, кто отказался подписывать акт, но не составил письменного отказа, застройщик подписал односторонние акты приема-передачи и им начали начислять плату за содержание с сентября - с момента ввода дома в эксплуатацию.

Истцом было написано несколько писем в адрес застройщика и УК "Тургенев" с указанием на незаконность составления одностороннего акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и требованием пересчитать плату за техническое содержание квартиры с даты когда по факту были переданы ключи от квартиры - с 16.01.2023, а также снять оплату коммунальных ресурсов потребленных застройщиком при отделке квартиры и выплатить штрафы в соответствии с законом о защите прав потребителей. По всем заявленным требованиям истцу было отказано.

Истец просит признать односторонний акт приема-передачи квартиры от 17.10.2022 к договору № 299-4/Б участия в долевом строительстве от 30.03.2021 недействительным; взыскать с ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» в пользу истца моральный вред в размере 40 000 руб.; взыскать в пользу истца с ООО УК «Тургенев» денежную сумму в размере 64 014 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 на заявленных исковых требованиях настаивал, при этом увеличил сумму компенсации морального вреда с ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» с 40 000 рублей до 60 000 рублей.

Представитель ответчика ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила в их удовлетворении отказать. Указала на пропуск истцом срока исковой давности оспаривания одностороннего акта, который истёк 17.10.2023 г.

Представитель ответчика ООО УК «Тургенев» по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил в их удовлетворении отказать, предоставил мотивированный отзыв на исковое заявление.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из ч. 1 ст. 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2).

В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Как следует из ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Частью 7 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, 30 марта 2021 года между истцом и первым ответчиком – ООО "ЮгСтройИмпериал" был заключен договор № 299-4/Б участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому первый ответчик обязался построить однокомнатную 

<

адрес>, расположенную на 15 этаже МКД. Договор подписан истцом, что в судебном заседании не оспаривалось.

Согласно уведомлению № 299-4/Б от 16.09.2022 строительство указанной квартиры было завершено, которое было получено истцом 07.10.2022 г. (ШПИ 80100076462156).

Объект строительства введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 23-308000-2046-2022 от 16.09.2022 г., выданного Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск.

Согласно одностороннему акту приема передачи от 17.10.2022 к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, истцу передана указанная квартира.

В соответствии с п. 6.3. Договора «Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства в соответствии с договором и готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 7 (семи) календарных дней со дня получения указанного сообщения, направленного по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику болевого строительства лично. При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (за исключением случая выявления недостатков Объекта долевого строительства) Застройщик, по истечении 7 (семи) календарных дней когда Застройщик получил подтверждение от оператора почтовой связи о получении Участником долевого строительства сообщения завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства (заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) либо сообщение о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства вручено Участнику долевого строительства лично либо доверенному лицу под расписку, вправе составить односторонний Акт о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшими к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего Акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».

В соответствии с п. 6.5.1. Договора: «6.5.1. Участник долевого строительства обязуется, в течение 7 (семи) календарных дней со дня получения сообщения Застройщика о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства (п. б.3. настоящего договора), совершить действия для принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи. Если у Участника долевого строительства имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства либо он построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, Участник долевого строительства в течение 7 (семи) календарных дней обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Акта приема-передачи, в случае не предоставления указанного отказа наступают последствия, предусмотренные п. б.3 настоящего договора (составление одностороннего Акта о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке).

Выявление недостатков Объекта долевого строительства, не связанных с несоответствием Объекта долевого строительства условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, которые не приводят к ухудшениям качества Объекта долевого строительства и не делают Объект долевого строительства не пригодным для проживания, не являются основанием для отказа от принятия Объекта долевого строительства».

Таким образом, участник долевого строительства обязан был приступить к приемке объекта долевого строительства в срок до 15.10.2022 г. включительно.

В связи с уклонением участника долевого строительства от приемки объекта, отсутствием письменного мотивированного отказа от подписания акта приема-передачи, застройщик реализовал свое право на составление одностороннего акта приема-передачи, предоставленное ему ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также п. 6.3. и п. 6.5.1. ДДУ, ПП РФ№442.

Объект долевого строительства квартира - № расположенная на 15 этаже, количество жилых комнат - 1, передана Участнику долевого строительства на основании одностороннего акта приема-передачи 17.10.2022 г. в состоянии согласно Приложению № 2 к Договору.

В силу ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

16.01.2023 г. в адрес ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» от истца поступило заявление о согласии на регистрацию права собственности на основании одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Истец должен был узнать о возможности составления застройщиком одностороннего акта с момента истечения 7-дневного срока на приемку квартиры с момента получения уведомления, направленного Почтой России.

Согласно отчету сайта Почты России, сообщение вручено истцу 07.10.2022 г.

Срок на приемку квартиры истек 14.10.2022 г.

В срок, установленный для приемки объекта, от участника долевого строительства никаких возражений, заявлений либо замечаний по качеству объекта не поступило.

С 15.10.2022 г. у застройщика появилось право на составление одностороннего акта.

Акт составлен в первый рабочий день после указанной даты, а именно 17.10.2022 г.

16.01.2023 г. в адрес ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» от истца поступило заявление о согласии на регистрацию права собственности на основании одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства (л.д.80).

Представителем ответчика ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» в судебном заседании заявлено о пропуске истцом срока исковой давности оспаривания одностороннего акта.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истцом в судебном заседании указано, что об одностороннем акте приема-передачи ему стало известно примерно 17 января 2023 г.

При расчете срока давности от документально подтвержденного согласия истца на регистрацию права собственности, составленного 16 января 2023 г., срок исковой давности на момент подачи иска истек 16 января 2024 г.

Настоящее исковое заявление подано в суд 16.10.2025 г., то есть с пропуском срока.

Таким образом, требование истца о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры от 17.10.2022 к договору № 299-4/Б участия в долевом строительстве от 30.03.2021 недействительным – подлежит отказу, в связи с пропуском истцом исковой давности.

Разрешая требование истца о взыскании с ООО УК «Тургенев» денежных средств, суд исходит из следующего.

Так в соответствии с актом приема передачи к договору № 299-4/Б об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 17.10.2022 г., разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 23/308000-2046-2022 от 16.09.2022 г.), п. 6.3, п.6.4. договора долевого строительства Участник оплачивает все расходы по содержанию многоквартирного дома и оплате коммунальных платежей за квартиру начиная с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", временное неиспользование нанимателями, собственниками и иными лицами помещений не является основанием для освобождения их от обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения, за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за отопление, а также за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, взносов на капитальный ремонт.

Поскольку истцом подписаны соответствующие документы, обязывающие его оплачивать все расходы по содержанию многоквартирного дома и оплате коммунальных платежей за квартиру начиная с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, которые не признаны судом недействительными, в удовлетворении требования истца о взыскании с ООО УК «Тургенев» денежных средств, суд также считает необходимым отказать.

Поскольку требования о взыскании с ответчиков морального вреда и штрафа, являются производными от основного требования, в удовлетворении которого судом отказано, то и в удовлетворении производных требований, суд считает необходимым отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО специализированный застройщик «ЮгСтройИмпериал», ООО УК «Тургенев» о признании недействительным акта приема-передачи недвижимого имущества (квартиры), компенсации морального вреда, взыскании денежных средств, штрафа - отказать.

Решение может быть обжаловано апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 09.12.2025 г.

Председательствующий судья Ситникова Л.В.