Дело №2-19/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

7 мая 2018 года пос.Ува УР

Увинский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Лобанова Е.В., 

при секретаре судебного заседания Шишкиной Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о признании недействительными:

- договора купли-продажи *** от ***, заключенного между ***4 и ***6 в отношении *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***;

- договора купли-продажи *** от ***, заключенного между ***9 и ***6 в отношении *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***;

- договора купли-продажи *** от ***, заключенного между ***5 и ***6 в отношении *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***;

и возложении на ФИО5 вернуть вышеуказанные доли в праве общей долевой собственности ***1, ***4 и ***5

Исковые требования мотивированы следующим.

*** ответчиками поданы заявления о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на основании договоров купли-продажи от ***. В последующем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о прекращении права общей долевой собственности ***1, ***4 и ***5

Указанные обстоятельства послужили поводом для приостановления государственной регистрации перехода права собственности за истцом на данные земельные участки.

Покупателем данных земельных участков по договорам купли-продажи от *** является ***6, за каждый из трех участков по условиями договоров он уплатил по *** рублей.

Данные договора купли-продажи земельных участков от *** являются недействительными, поскольку в силу требований п.2 ст.163 ГК РФ и ч.1 ст.42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от ***.) сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Согласно п.3 ст.163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Договора купли-продажи от *** датированы задним числом, фактически договора заключены ***. Поскольку воля сторон договоров, датированных ***, была выражена только ***, и договора фактически были заключены в ноябре, договора о продаже долей в праве общей долевой собственности подлежали заключению в нотариальной форме.

Заключение ничтожных договоров повлекло за собой препятствие для истца в осуществлении действий по переходу права общей долевой собственности.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО6 заявленные требования поддержали в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в иске.

В судебном заседании ответчик ФИО2 с исковыми требованиями согласился, пояснил следующее. *** года он подписал в МФЦ договор купли-продажи земельной доли с ***6 *** такой же договор был подписан им с ФИО1, с которым в МФЦ он не обращался. Имеющиеся в материалах дела договор купли-продажи от *** и акт приема-передачи подписаны им. Имеющиеся в материалах дела возражения на иск также подписаны им, но он их не поддерживает, т.к. подписал, не читая содержание.

В судебном заседании ответчик ФИО3 с исковыми требованиями согласился, пояснил следующее. *** он подписал в МФЦ какие-то документы на землю. Кроме того *** он подписал договор с ФИО1, который уплатил ему *** рублей. Имеющиеся в материалах дела договор купли-продажи от *** и акт приема-передачи подписаны им. Имеющиеся в материалах дела возражения на иск также подписаны им, но он их не поддерживает, т.к. подписал, не читая содержание.

В судебном заседании ответчик ***5 с исковыми требованиями согласился, пояснил следующее. *** года он вместе с ФИО5 и ***13 был в МФЦ, где подписал договор на землю, ему за это уплатили *** рублей. Кроме того, примерно в это же время в МФЦ он подписал договор с ФИО1

В судебное заседание ответчик ***6, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился, представил письменные возражения на иск следующего содержания. *** с ответчиками по настоящему делу были подписаны договора купли-продажи в отношении *** доли в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером ***. С тех пор этот участок используется им по назначению. Данные договора в силу ст.ст.8, 158, 160, 162, 163, 432 ГК РФ на момент их заключения и подписания не требовали нотариального удостоверения. В связи с необходимостью регистрации права общей долевой собственности на приобретенные доли *** им и продавцами долей были поданы заявления в МФЦ о переходе к нему права общей долевой собственности по *** доли. *** им получены документы, по которым он является собственником данных долей. У истца отсутствует право на признание договоров купли-продажи от *** недействительными в порядке ст.ст.166 – 168 ГК РФ, поскольку такой способ защиты может быть использован истцом, который является фактическим владельцем спорного имущества.

В судебном заседании представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике ***12 пояснила, что оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку на момент обращения участников сделок в орган Росреестра оспариваемые сделки в силу закона не требовали нотариального удостоверения. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судом установлено, что *** ФИО2, ФИО3 и ФИО4 поданы заявления о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на основании договоров купли-продажи от ***. 

Согласно договору купли-продажи *** от ***, заключенному между ***4 (продавец) и ***6 (покупатель), в собственность последнего передана *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером ***, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, предоставленный для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: ***2, ***, на расстоянии *** метров юго-западнее ***,; на расстоянии *** метров юго-западнее ***; на расстоянии *** метров севернее д. Рябово; на расстоянии *** метров восточнее д. Рябово. 

Согласно договору купли-продажи *** от ***, заключенному между ***9 (продавец) и ***6 (покупатель), в собственность последнего передана *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером ***, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, предоставленный для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: ***2, ***, на расстоянии *** метров юго-западнее ***,; на расстоянии *** метров юго-западнее ***; на расстоянии *** метров севернее д. Рябово; на расстоянии *** метров восточнее д. Рябово. 

Согласно договору купли-продажи *** от ***, заключенному между ***5 (продавец) и ***6 (покупатель), в собственность последнего передана *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером ***, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, предоставленный для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: ***2, ***, на расстоянии *** метров юго-западнее ***,; на расстоянии *** метров юго-западнее ***; на расстоянии *** метров севернее д. Рябово; на расстоянии *** метров восточнее д. Рябово. 

*** в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о прекращении за ***9, ***4 и ***5 права общей долевой собственности, а также произведена государственная регистрация права общей долевой собственности за ***6 на вышеуказанные объекты недвижимости.

Как следует из содержания договоров купли-продажи ***, 33 и *** от ***, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежат продавцам на основании постановления главы *** ***2 Республики *** от ***, протокола собрания участников долевой собственности от *** и протокола общего собрания участников долевой собственности от ***.

По мнению истца, вышеприведенные договора купли-продажи в силу требований п.2 ст.163 ГК РФ и ч.1 ст.42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от ***) (далее – Закон о регистрации) подлежали нотариальному удостоверению, однако данная позиция истца является ошибочной.

Согласно п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Заключенными между ответчиками договорами купли-продажи нотариальная форма не предусмотрена.

В силу п.1 ст.42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ).

В п.1 ст.15 Закона №101-ФЗ закреплено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, Закон №101-ФЗ не содержит различий между понятием земельная доля и доля в праве. 

Из буквального толкования п.1 ст.42 Закона о регистрации следует, что требование о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество не применяется к сделкам по отчуждению земельных долей, т.е. долей, полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона №101-ФЗ.

Судом установлено, что право собственности у ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в отношении спорных земельных долей на землях сельскохозяйственного назначения возникло на основании постановления главы местного самоуправления *** ***2 Республики от *** ***, т.е. до вступления в законную силу Закона №101-ФЗ.

Таким образом, в рассматриваемом деле речь идет о земельной доле в понимании ст.15 Закона №101-ФЗ, который является специальным по отношению к положениям главы 16 ГК РФ, следовательно, сделка по отчуждению земельной доли не подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями п.1 ст.42 Закона о регистрации.

Кроме вышеизложенного суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

На основании п.п.1 и 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В абз.7 п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от *** *** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Учитывая, что на момент предъявления иска за ответчиком ФИО5 произведена государственная регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания заключенных между ответчиками сделок недействительными в порядке ст.ст.166 – 168 ГК РФ не имеется. При этом суд обращает внимание на то, что истец, ссылающийся на заключение с ответчиками ФИО2, ФИО3 и ФИО4 договоров купли-продажи в отношении спорного имущества, не лишен возможности требовать от продавцов возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ***3 к ***1, ***4, ***5 и ***6 о признании недействительными:

- договора купли-продажи *** от ***, заключенного между ***4 и ***6 в отношении *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***;

- договора купли-продажи *** от ***, заключенного между ***9 и ***6 в отношении *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***

- договора купли-продажи *** от ***, заключенного между ***5 и ***6 в отношении *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***;

и применении последствий недействительности сделок отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд ***2 Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Дата изготовления решения в окончательной форме 11.05.2018 года.

Судья Е.В. Лобанов