Дело № 2-235/2024

УИД 52RS0001-02-2022-009442-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2024 года г. Н.Новгород

Сормовский районный суд г.Нижнего Новгорода 

в составе судьи Базуриной Е.В. 

при секретаре Баулиной Е.А.

с участием представителя истца ФИО1

представителей ответчиков ФИО2, ФИО3 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в Автозаводский районный суд г.Н.Новгорода с иском, в котором просила взыскать с ответчика ФИО5 компенсацию в размере 5 500 000 руб.

В обоснование иска указала следующее.

11 января 2022 года между сторонами был заключен договор займа, в соответствии с которым истице были переданы ответчиком денежные средства в размер 250 000,0 руб. со сроком возврата не позднее 15 июня 2022 года. Стороны договорились, что на сумму займа начисляются проценты за пользование заемными денежными средствами, которые выплачиваются ежемесячно, не позднее 15 числа каждого месяца, а в случае нарушения обязательств выплачивается неустойка в размере 2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до фактического возврата суммы займа.

С целью обеспечения обязательств истица передала в залог земельный участок площадью 743 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Стоимость залогового имущества определена в 1 500 000,0 руб. В последующем, между сторонами были подписаны дополнительные соглашения к договору займа, итоговая сумма займа с залогом составила 1 980 000,0 руб. 

12 апреля 2022 года между сторонами заключено соглашение о прекращении обязательств предоставлением отступного. 

Согласно указанного соглашения в качестве отступного ответчику передан в собственность земельный участок, площадью 743 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное 

строительство кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Однако, на указанном земельном участке имеется объект недвижимого имущества площадью 270,0 кв.м., который предметом залога не являлся, после передачи земельного участка, истица, хотя и является собственником объекта, она фактически лишена права его оформления, владения, пользования и распоряжения, поскольку он расположен на земельном участке, принадлежащем ответчику. 

Таким образом, ответчик, исходя из единства судьбы дома и земельного участка, сберег имущество в виде объекта недвижимого имущества за счет истицы, при этом прав на указанный объект у ответчика не имеется. 

Исходя из изложенного, у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде объекта недвижимого имущества, которое передать истице в натуре он не может, в связи с чем истица вправе требовать у ответчика стоимость указанного имущества, которая составляет 5 500 000 руб. 

В процессе рассмотрения дела, истец в прядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования, окончательно просила: признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> от 12 апреля 2022 года ничтожным; признать недействительной регистрацию права ФИО5 на жилой дом 

<

адрес> признать недействительным договор купли-продажи ? доли, заключенный между ФИО5 и ФИО6; применить последствия недействительности сделок и признать за ФИО4 право собственности на жилой дом 

<

адрес>.

В обоснование требований указала, что ответчиком был представлен договор купли продажи объекта незавершенного строительства. Однако спорный дом своими силами и средствами истица построила полностью в 2013 году. Ответчиком никакие строительные работы в доме не велись и никаких затрат он не нес. Свое право в упрощенном порядке ответчик зарегистрировал после получения искового заявления, при этом до этого вел с истицей переговоры о продаже дома и передаче истице денежных средств. 

Представленный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства является ничтожным, поскольку, во первых указанный объект – незавершенного строительства никогда не существовал, дом был достроен, в связи с чем такого предмета не существовало, во вторых в представленном договоре отсутствует обязательное условие регистрации объекта недвижимого имущества, каковым в силу закона является и объект незавершенного строительства, в третьих истица не могла выступать в роли продавца недвижимости поскольку ее право зарегистрировано не было, в четвертых о существовании спорного договора истице стало известно только в ходе рассмотрения настоящего дела, в связи с чем она его не подписывала и денежные средства ей не передавались. 

Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона и в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна. 

Что касается представленного договора купли продажи жилого дома, то в данном случае присутствует также притворность сделки, поскольку сам по себе спорный договор не несет юридически значимых действий, поскольку при передаче прав на земельный участок ответчик мог в упрощенном порядке зарегистрировать и право на жилой дом, что им впоследствии и было сделано.

Таким образом, спорный договор является притворной сделкой договора об отступном, в котором жилой дом не указан. 

Из Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода дело было передано по подсудности в Сормовский районный суд г. Н.Новгорода. 

Истица в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. 

Представитель истицы в судебном заседании требования поддержала.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представители ответчиков требования не признали, в удовлетворении просили отказать. 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела следует, 11 января 2022 года между истицей ФИО4 и ответчиком ФИО5 был заключен договор займа с залогом, в соответствии с которым истице были переданы ответчиком денежные средства в размер 250 000,0 руб. со сроком возврата не позднее 15 июня 2022 года. Стороны договорились, что на сумму займа начисляются проценты за пользование заемными денежными средствами, которые выплачиваются ежемесячно, не позднее 15 числя каждого месяца, а в случае нарушения обязательств выплачивается неустойка в размере 2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до фактического возврата суммы займа.

С целью обеспечения обязательств истица передала в залог земельный участок площадью 743 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Стоимость залогового имущества определена в 1 500 000,0 руб. В последующем, между сторонами были пописаны дополнительные соглашения к договору займа, итоговая сумма займа с залогом составила 1 980 000,0 руб. 

12 апреля 2022 года между сторонами заключено соглашение о прекращении обязательств предоставлением отступного. 

Согласно указанного соглашения в качестве отступного ответчику передан в собственность земельный участок, площадью 743 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное 

строительство кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

12.04.2022 г между ФИО4 с одной стороны, и ФИО5 с другой стороны, заключен договор купли-продажи незавершенного объекта индивидуального жилищного строительства, согласно которому продавец ФИО4 передала в собственность покупателя ФИО5 следующее недвижимое имущество: 

Объект индивидуального жилищного строительства, на строительство которого 05.08.2016 Администрация города Нижнего Новгорода выдала разрешение на строительство №, также согласно техническому паспорту от 12.02.2014 выдано ГП НО «Нижегродтехинвентаризация» Балахнинского филиала объект имеет общую площадь 270,4 кв.м, из нее жилая: 116.9 кв.м и подсобная 153,5 кв.м, год постройки объекта 2013, литер Б, число этажей: 2/1 незавершенного строительства, находящийся на земельном участке и кадастровый № расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно обязательствам сторон, продавец была обязана передать покупателю объект незавершённого строительства и техническую документацию, покупатель, в свою очередь, оплатить недвижимость в соответствии с ценой, указанной в договоре.

Согласно п.1 договора объект был оценен сторонами в 4 млн рублей, которые покупатель ФИО5 выплатил наличными денежными средствами продавцу ФИО4 в полном объеме до подписания договора.

Пункт 3 договора подтверждает факт передачи ФИО4 незавершенного объекта индивидуального жилищного строительства покупателю ФИО5

Также ФИО4 передала ФИО5 техническую документацию и разрешение на строительство №, исполнив обязательство по договору. 

15.09.2022 между ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли продажи земельного участка, площадью 743 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное 

строительство кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с которым ФИО5 продал ФИО6 1\2 долю указанного земельного участка. 

В дальнейшем ФИО5 и ФИО6 зарегистрировали право собственности на жилой дом общей площадью 366,4 кв. м с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> по ? доле каждому. 

Как следует из материалов дела, истица продала ответчику Объект индивидуального жилищного строительства, имеющий общую площадь 270,4 кв.м, в настоящее время спорный объект имеет общую площадь 366,4 кв.м.

Истец основывает свои требования, ссылаясь на ст. 166, 170 ГК РФ, указывая, что целью составления спорного договора купли- продажи является передача денежных средств за объект незавершенного строительства, которого никогда не было. 

С данными доводами суд не может согласиться на основании следующего.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из содержания п.1 спорного договора предметом сделки является незавершенный объект индивидуального жилищного строительства, общей площадью 270 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым № (отведенном для указанных целей), с местоположением по адресу: 

<

адрес>, а также имеющий разрешение на строительство №, выданный Администрацией гор. Нижнего Новгорода на срок до 08.08.2026г технический паспорт от 12.02.2014г, выданный Балахнинским филиалом ГП НО «Нижтехинвентаризация», который подтверждает статус объекта недвижимого имущества и доказывает существование объекта незавершенного строительством.

Согласно п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.Отсутствие государственной регистрации права собственности на указанный объект, так же, как и отсутствие государственного кадастрового учета не влияет на природу сделки, существенные условия которой соответствуют положениям гл.30 ГК РФ.

Для сторон сделки юридические последствия наступают с момента исполнения обязательств по сделке и стороны не вправе ссылаться на незаключенность договора в случае его исполнения.

Правовые последствия перехода права собственности на объект не наступают в отношении третьих лиц, и стороны не вправе ссылаться на осуществление перехода прав в отсутствие регистрации недвижимости.

В силу ч.3 ст.432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор купли-продажи здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора купли-продажи, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Довод истицы об отсутствии объекта незавершенного строительства, опровергается представленной ею же информационной справкой АН «Азбука недвижимости» (л.д.12) о средней стоимости объекта незавершенного строительства. Из указанной справки следует, что ФИО4 обратилась с просьбой об определении средней стоимости жилого дома(объекта незавершенного строительства). 2-х этажный материал стен кирпич, общей площадью 270,0 кв.м, находящийся по адресу 

<

адрес>.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что эта сделка их не связывает и они не имеют намерений исполнять ее либо требовать ее исполнения.

Мнимые сделки относятся к сделкам с пороками воли, поскольку волеизъявление сторон, облеченное в надлежащую форму, расходится с их внутренней волей.

Мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление у третьих лиц о намерениях участников сделки изменить свое правовое положение.

Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

Положения пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Обязательным признаком сделки для целей квалификации ее как ничтожной в соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ является направленность такой сделки на нарушение прав и законных интересов кредиторов и наличие в действиях сторон умысла на причинение вреда кредиторам при совершении оспариваемых действий. Вместе с тем, для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить признаки злоупотребления правом не только со стороны продавца, но и покупателя. Следовательно, для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что стороны имели умысел на реализацию какой-либо противоправной цели.

В соответствии со статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, истцом не представлены доказательства, подтверждающие обстоятельства того, что при совершении спорных сделок между ФИО4. и ФИО5, стороны договора не намеревались их исполнять, желая лишь создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Доказательств, свидетельствующих о порочности воли сторон, истцом не представлено. Сторонами сделки были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности по оспариваемому договору купли-продажи.

В силу ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Следуя разъяснениям, изложенным в п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки. Признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки (п.7 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Доказательств прикрытия соглашения о прекращении обязательства предоставлением отступного путем заключения спорного договор купли-продажи незавершенного объекта индивидуального жилищного строительства ФИО4 суду не предоставила.

ФИО4 не приводит суду доказательств отсутствия у нее волеизъявления в момент заключения спорного договора, а также доказательств безденежности договора.

Завершение строительства жилого дома, постановка его на государственный кадастровый учет, регистрация права общей долевой собственности на спорный объект доказывает волеизъявление ФИО5 в наступлении правовых последствий совершения спорной сделки..

Учитывая то обстоятельство, что положения ч.2 ст.167 ГК РФ (двусторонняя реституция) к притворным сделкам не применяются, даже в случае признания такой сделки недействительной сторона не сможет получить исполненное по сделке, то есть возвратить незавершенный строительством объект, тем более, что объект изменен (достроен). 

Довод истицы о том, что о существовании спорного договора истице стало известно только в ходе рассмотрения настоящего дела, в связи с чем, она его не подписывала, судом проверен.

По делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно выводам эксперта, подпись от имени ФИО4 на спорном договоре выполнена ФИО4

Эксперт в судебном заседании выводы поддержала, подробно ответила на все вопросы, указав, что вывод о принадлежности подписи истице, является категоричным, никаких сомнений в этом нет. 

Доводы истца о том, что, заключая спорный договор купли-продажи, стороны договора не преследовали цели создания каких-либо правовых последствий, не может рассматриваться в качестве достаточного основания для удовлетворения исковых требований.

Истица во исполнение договора передала ответчику техническую документацию, разрешение на строительство, после передачи документов и до регистрации права собственности за ответчиками, площадь дома значительно увеличилась, ими приняты меры к оснащению жилого дома приборами учета.

Таким образом, из представленных материалов дела усматривается, что сделки, на ничтожность которых указывает истец, были исполнены сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договорами купли-продажи спорного объекта, реально исполнены.

Изложенные обстоятельства подтверждают, что данные сделки были заключены именно с намерением произвести реальное отчуждение имущества с переходом права собственности на него. Исполнение договора одной из сторон свидетельствует об отсутствии оснований для признания договора притворной сделкой. Реально исполненный договор не может являться притворной сделкой.

Кроме того, для притворности требуется установить намерение всех сторон на заключение прикрываемой сделки, что в данном случае не установлено. 

В силу пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Поскольку судом установлено, что 12.04.2022 г между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи незавершенного объекта индивидуального жилищного строительства, общей площадью 270,4 кв.м, из нее жилая: 116.9 кв.м и подсобная 153,5 кв.м, год постройки объекта 2013, литер Б, число этажей: 2/1 незавершенного строительства, находящийся на земельном участке кадастровый № расположенный по адресу: 

<

адрес> у ответчика не возникло неосновательное обогащение, в связи с чем оснований для взыскания в пользу истцы суммы в размере 5 500 000 руб. не имеется. 

В связи с отказом в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> от 12 апреля 2022 года ничтожным, не имеется оснований для признания недействительной регистрацию права ФИО5 на жилой 

<

адрес>; признании недействительным договори купли-продажи ? доли, заключенный между ФИО5 и ФИО6; 

Таким образом, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО4 о взыскании с ФИО5 компенсации в размере 5 500 000 руб., о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> от 12 апреля 2022 года ничтожным; признании недействительной регистрацию права ФИО5 на жилой дом 

<

адрес>; признании недействительным договори купли-продажи ? доли, заключенный между ФИО5 и ФИО6; применении последствия недействительности сделок; признании за ФИО4 право собственности на жилой дом 

<

адрес> отказать. 

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Сормовский районный суд г.Н.Новгорода в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий- Е.В. Базурина