3а-100/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 декабря 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В. 

при секретаре Гриценко О.Н. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-100/20 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ВЭЙ М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

у с т а н о в и л:

ООО «ВЭЙ М» обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости- нежилого здания с кадастровым номером 50:11:0020410:1944 общей площадью 28 356,60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 71 километр МКАД, 

<

данные изъяты> строение 2 и части нежилых помещений торгового центра: этаж подвал общей площадью 3 232,4 кв.м., адрес: 

<

данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, с.

<

данные изъяты> им Ленина д. Ближние Прудищи, 27кмМКАД, владение 9 помещение 1, кадастровый 

<

данные изъяты>. 

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца, как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости кадастровую стоимость, равной рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности представила заявление об уточнении первоначально заявленных исковых требований, в котором просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Финансовый консалтинг» 

<

данные изъяты> от 10.02.2020г. по состоянию на 01.01.2018г.; заключению повторной судебной экспертизы ООО «Светлоярский» № Э-11210/20 от 

<

данные изъяты> просила дать критическую оценку, исключить его из числа доказательств. 

Представители Министерства имущественных отношений 

<

данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились; представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение повторной судебной экспертизы ООО «Светлоярский» не оспаривают, с выводами эксперта согласны, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке. 

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившегося лица, приходит к следующему.

Так, частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 

<

данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что ООО «ВЭЙ М» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 50:11:0020410:1944 общей площадью 28 356,60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 71 километр МКАД, 

<

данные изъяты> строение 2 и части нежилых помещений торгового центра: этаж подвал общей площадью 3 232,4 кв.м., адрес: 

<

данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, с.

<

данные изъяты> им Ленина 

<

...> км МКАД, владение 9 помещение 1, кадастровый 

<

данные изъяты>. 

Распоряжением Министерства имущественных отношений 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>ВР-1633 от 27.11.2018г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» установлена, в том числе, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:11:0020410:1944 по состоянию на 01.01.2018г. в размере 1 197 476 376,74 рублей и помещения с кадастровым номером 50:21:0000000:18214 в размере 125 806 882,79 рублей. 

Поскольку административный истец является собственником вышеперечисленных объектов недвижимости и плательщиком налога, исходя из кадастровой стоимости объектов, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости указанных нежилых зданий затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку земельного участка завышенной, нарушающей его права, ООО «ВЭЙ М» обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, к которому приложил Отчеты оценщика ООО «Компания оценки и права» 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> от 22.05.2019г., из которых следует, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:11:0020410:1944 по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере 652 218 000 рублей; рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 50:21:0000000:18214- на ту же даты определена в размере 50 790 000 рублей. 

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» 

<

данные изъяты> от 16.09.2019г рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:11:0020410:1944 по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере 1 187 170 671 рубля; рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 50:21:0000000:18214- на ту же даты определена в размере 95 762 932 рублей. 

В связи с оспариванием административным истцом заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» 

<

данные изъяты> от 16.09.2019г. судом была назначена повторная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Финансовый- Консалтинг» ФИО2 

Заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Финансовый- Консалтинг» ФИО2 

<

данные изъяты> от 10.02.2020г. рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 28 356,6 кв.м. по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере 888 081 700 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 3 232,4 кв.м.- в размере 125 368 200 рублей. 

В связи с оспариванием сторонами- административным истцом и административным ответчиком, а также заинтересованным лицом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выводов повторной судебной экспертизы, а также в целях проверки доводов сторон о допущении экспертом ФИО2 при проведении экспертного исследования нарушений п. 5 ФСО 

<

данные изъяты>, п. 13 ФСО 

<

данные изъяты>, касающихся в том числе допущения методологических ошибок при применении доходного подхода; применение в расчетах собственной формулы, нуждающейся в проверке на соответствие рыночным данным и источникам; некорректного применения корректировок по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Светлоярский», согласно выводам которого оценщиком при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости объектов были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости; рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 28 356,6 кв.м. по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере 1 197 398 408 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 3 232,4 кв.м.- в размере 125 711 193 рублей. 

Как указано в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Оценив повторную судебную оценочную экспертизу ООО «Светлоярский» № Э-11210/20 от 22.10.2020г. в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. 

В обоснование правильности выводов, содержащихся в заключении, экспертом ФИО3 представлены дополнительные пояснения, в которых указано, что дублирования понятий и двойного учета территориальной принадлежности объектов-аналогов не имеет места быть. 

<

данные изъяты> наряду с другими параметрами фактора местоположения (статус населенного пункта; территориальная зона; линия расположения) оказывают значительное влияние на ценообразование торговой недвижимости в 

<

данные изъяты>; все показатели являются ограниченными по учитываемым сравнительным характеристикам. Аналоги подобраны в соответствии с назначением объектов исследования, дополнительного сравнения по категории земель и виду разрешенного использования земельных участков в составе единых объектов недвижимости не требуется, земельные участки расположены в составе населенных пунктов, используются для размещения нежилых зданий (аналогов), предназначены под нежилую (торгово-офисную) застройку.

Площадь земельных участков учитывалась при сравнении по фактору «обеспеченности земельным участком» (п. 2.15 Заключения), объекты являются сопоставимыми по данному параметру (площадь соответствует пятну застройки и прилегающей территории для размещения парковки), избыточной площади участков, а также не соответствия плотности застройки типовому интервалу данного показателя в сегменте рынка объектов исследования не выявлено, введение корректировки по данному параметру не требуется.

Таким образом, ввиду соответствия объектов-аналогов и объектов исследования по основным характеристикам земельных участков в составе единых объектов, применение величины доли стоимости земельного участка в составе ЕОН для выделения стоимости объекта капитального строительства допустимо. Для расчетов используется значение показателя, соответствующее сегменту рынка объектов исследования (Торговые, офисные, автосервисные и другие общественные здания в хорошем и новом состоянии, расположенные на плотно застроенных участках, обеспеченных необходимыми инженерными коммуникациями), проведение дополнительных расчетов не требуется.

При оценке учитывались все сведения, отраженные в тексте объявлений о предложениях объектов-аналогов. Фраза «скидки до 30%» в тексте объявления аналога 

<

данные изъяты> (стр. 62) свидетельствует о возможном снижении цены предложения от 0 до 30%. Как правило, срок предложения ограничивается определенным промежутком времени, соответствующего периоду акции. При этом сведения о порядке и условиях получения скидки отсутствуют. Скидка в 30% не является рыночной при реализации коммерческой недвижимости в 

<

данные изъяты> и значительно превышает выявленный рыночный диапазон (4-6%), что обуславливает невозможность использования данного значения в расчетах. Кроме того, не предоставляется возможным выявить и учесть необходимые условия и порядок получения данной скидки при реализации аналога по состоянию на дату определения стоимости. Таким образом, использование среднего показателя корректировки на торг из диапазона значений, соответствующего сегменту рынка объектов исследования по состоянию на дату определения стоимости, является наиболее объективным.

При определении наиболее ликвидного формата арендной площади исследуемых объектов анализировались предложения по аренде помещений в торговых центрах 

<

данные изъяты>. По максимальному количеству предложений определяется наиболее предлагаемый и, соответственно, сдаваемый в аренду формат площади торговых помещений в ТЦ (в данном случае выявлен диапазон площади до 100 кв.м.). Объяснение наибольшего количества предложений по аренде данного формата площади как перенасыщенность данной ниши на рынке аренды исключается, поскольку срок экспозиции выявленных предложений не превышает средний срок экспозиции в сегменте торговой недвижимости (до 7 месяцев). Кроме того, рынок аренды ориентирован, прежде всего, на потребителя, у владельцев ТЦ (арендодателей), как правило, имеется возможность смены формата арендной площади путем перепланировки/объединения помещений в соответствии с требованиями спроса. Таким образом, в данном сегменте рынка именно объем предложения является показателем определения наиболее ликвидного формата аренды помещений.

Кроме того, дополнительно проведен анализ планировки объектов исследования согласно сведениям технической документации (стр. 92-93 Заключения), по результатам которого сделан вывод, что сдача в аренду объектов в соответствии с выявленным форматом арендной площади (блоки/торговые секции до 100 кв.м.) является возможным.

Внесение депозита за 1 месяц аренды является типичным условием при аренде коммерческих помещений в 

<

данные изъяты>. Данное условие не приводит к снижению привлекательности аналога для потенциальных арендаторов, и не обуславливает необходимости внесения дополнительных корректировок на условия аренды при определении величины арендной ставки.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ООО «Светлоярский» ФИО3 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могли быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на 

<

данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком). Само по себе несогласие административного истца с полученным экспертом значением не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт ФИО3 предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; имеет высшее образование с присвоением квалификации "инженер-системотехник», имеет дипломы о профессиональной переподготовке по курсу «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», имеет продолжительный стаж оценочной и экспертной работы, при производстве оценочной и экспертной деятельности гражданская ответственность эксперта застрахована.

Исходя из правового смысла судебного решения по делам об установлении кадастровой стоимости, установленной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

данные изъяты>г. 

<

данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административный иск ООО «ВЭЙ М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости подлежит удовлетворению. 

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «ВЭЙ М» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:11:0020410:1944 общей площадью 28 356,60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 71 километр МКАД, 

<

данные изъяты> строение 2, равной рыночной стоимости, в размере 1 197 398 408 (одного миллиарда ста девяносто семи миллионов триста девяносто восьми тысячи четыреста восьми) рублей, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты>; 

Установить кадастровую стоимость части нежилых помещений торгового центра: этаж подвал общей площадью 3 232,4 кв.м., адрес: 

<

данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, с.

<

данные изъяты> им Ленина д. Ближние Прудищи, 27кмМКАД, владение 9 помещение 1, кадастровый 

<

данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 125 711 193 рублей (ста двадцати пяти миллионов семьсот одиннадцати тысячи ста девяносто трех) рублей, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты>.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина 

Мотивированное решение изготовлено 16.12.2020г.