дело № 2-339/2020 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

08 июля 2020 г. г. Троицк

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего: Фроловой О.Ж.

при секретаре: Юсуповой Ф.Х. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, штрафа за неисполнение обязательств, 

УСТАНОВИЛ :

Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (далее - УМС администрации г. Троицка) с учетом измененных требований обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании по договору аренды от 20.01.2012 № № задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 14.05.2017 в размере 161335,36 руб., штрафа за неисполнение договорных обязательств за период с 16.09.2015 по 23.01.2020 в размере 216457,17 руб. 

В обоснование иска указано, что 20.01.2012 между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и ФИО1, заключен договор № № аренды земли г. Троицка сроком на 3 года, предметом которого является земельный участок, кадастровый №, площадью 1309 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для строительства индивидуального жилого дома. В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 и 2.3 договора аренды № № от 20.01.2020 ответчик обязался уплачивать за пользование земельным участком арендную плату один раз в год, согласно расчету платы за аренду земли, не позднее 15 сентября текущего года. На основании п. 4.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату. Копии квитанций об оплате арендной платы предоставлять в Управление, для контроля за платежами. Согласно п.6.2 договора, арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 01,% от суммы недоимки.

16.01.2017 между УМС администрации г. Троицка и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды земли г.Троицка от 20.01.2012 № №, в данном соглашении указано, что ответчик признает задолженность по арендной плате за землю в сумме 207065 руб. 32 коп. по состоянию на 16.01.2017 и штрафные санкции за неисполнение условий договора в размере 99755 руб. 73 коп., которые ответчик обязуется оплатить в течение 10 дней с момента подписания настоящего соглашения.

Ответчик ФИО1 не исполняет условия договора по ежегодной оплате арендной платы, в связи с чем, возникла задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 14.05.2017 в размере 161335,36 руб., по штрафу за неисполнение договорных обязательств за период с 16.09.2015 по 23.01.2020 в размере 216457,17 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании не участвовала, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, с участием представителя ФИО6 

Представитель ответчика - ФИО6 в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, по доводам изложенным в возражениях, применить срок исковой давности. В случае удовлетворения иска просил снизить штраф в соответствии со ст.333 ГК РФ. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства, суд решил исковые требования удовлетворить частично, по следующим основаниям.

На основании ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В судебном заседании достоверно установлено, что 20.01.2012 между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и ФИО1 заключен договор аренды земли г. Троицка № № сроком на 3 года, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1309 кв.м., расположенный по адресу : 

<

адрес>, с разрешенным видом использования : для строительства индивидуального жилого дома. 

Земельный участок передан ответчику Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области по акту приема-передачи от 20.01.2012 (л.д.9).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.04.2012, запись №.

ФИО1 на указанном земельном участке выстроила жилой дом, площадью 220,6 кв.м., право собственности на который, зарегистрировала в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2016, запись №.

По договору купли-продажи от 05.05.2017 ФИО1 продала жилой дом ФИО5, о чем 15.05.2017 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись №.

20 июня 2019 между ФИО1 и УМС администрации г. Троицка подписано соглашение о расторжении договора аренды земли г.Троицка от 20.01.2012 № №, о чем 20.06.2019 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись №.

Земельный участок передан ответчиком Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области по акту приема-передачи, подписанному 20.06.2019. 

Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями представителя истца, постановлением администрации г.Троицка Челябинской области № от 20.01.2012 (л.д.4), договором аренды земли г. Троицка № ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8), актом приема-передачи земельного участка (л.д.10), соглашением о расторжении договора аренды земли (л.д.13), актом приема-передачи земельного участка (л.д.14), выписками из росреестра (л.д.57,58), договором купли-продажи (л.д.60), никем не оспариваются.

На основании п. 1 ст. 614 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Из договора аренды № № от 20.01.2012 следует, что ФИО1 приняла в аренду указанный земельный участок ( п. 1.1, 1.2) и в силу п.п. 2.1, 2.2, 2.3 и 4.2.3 договора обязалась уплачивать за пользование земельным участком арендную плату один раз в год, согласно расчету платы за аренду земли, не позднее 15 сентября текущего года. 

Вместе с тем, ответчиком обязательства по оплате арендной платы не исполняются. 

Из расчета задолженности следует, что сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 14.05.2017 составляет 161335,36 руб., в том числе за 2015 - 68 046,20 руб., за 2016 - 68046,20 руб., за период с 01.01.2017 по 14.05.2017 (по день регистрации перехода права собственности на жилой дом к другому лицу) - 25242,96 руб., о чем суду представлен расчет (л.д.77).

Представленный истцом расчет в части задолженности арендной платы судом проверен, признается правильным. 

В связи с чем, исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 14.05.2017 в сумме 161335,36 руб. подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Согласно части 1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная закономили договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7

(ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии с п.6.2 договора аренды арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,1% от суммы недоимки.

В связи с нарушением ответчиком сроков уплаты арендной платы, Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка начислен штраф за период с 16.09.2015 по 23.01.2020 в размере 216457,17 руб., о чем представлен расчет (л.д.77).

С расчетом штрафа суд согласиться не может, поскольку считает, что срок платежа за 2017 г. указан истцом в расчете неверно - 14.05.2017, в то время как следовало указать - 15.09.2017, в связи с чем, штраф частично рассчитан неправильно. 

Штраф следует рассчитать исходя из следующего: арендная плата за 2015 г.- 68046,20 руб., срок уплаты 15.09.2015; арендная плата за 2016 г.- 68046,20 руб., срок уплаты 15.09.2016; арендная плата за период с 01.01.2017 по 14.05.2017 - 25242,96 руб., срок уплаты 15.09.2017, в связи с чем, за период с 16.09.2015 по 15.09.2016 размер штрафа составит 24904,91 руб. ( 68046,20 х 0,1% х 366 дней просрочки), за период с 16.09.2015 по 15.09.2017 размер штрафа составит 49673,73 руб. ((68046,20+68046,20) х 0,1% х 365 дней просрочки), за период с 16.09.2017 по 23.01.2020 размер штрафа составит 138748,41 руб. ((68046,20 +68046,20+25242,96) х 0,1% х 860 дней просрочки). 

Таким образом, общая сумма штрафа за период с 16.09.2015 по 23.01.2020 составит 213327,05 руб. 

В ходе судебного разбирательства ответчик просил снизить неустойку в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с общепринятым толкованием неустойка является одним из способов исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Неустойка за просрочку уплаты арендной платы в размере 213327,05 руб. по мнению суда, является несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

Учитывая размер неисполненного обязательства, а также продолжительность нарушения обязательств, суд в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным снизить размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды до 10 000 руб., указанный размер штрафа по мнению суда обеспечит баланс интересов обеих сторон спора.

Довод представителя ответчика о том, что договор аренды прекратил свое действие по истечению срока, указанного в п.7.1 договора, т.е. после 20.01.2015., в связи с чем, у ФИО1 отсутствует обязанность платить арендную плату, рассчитанную истцом за спорный период и штраф, несостоятелен.

Так, согласно п.7.1 договора аренды, срок аренды по договору составляет 3 года.

В силу п.7.5 договора аренды, договор прекращает действие по истечению срока, указанного в п.7.1. 

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено правило, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку она предусматривается только в отношении договора аренды на срок более года (ст. 609 ГК РФ).

К существенным для дела обстоятельствам относится установление факта того, продолжил ли ответчик после истечения срока договора пользоваться арендованным земельным участком.

Из материалов дела следует, что до продажи жилого дома, т.е. до 15.05.2017, ФИО1 продолжала пользоваться арендованным земельным участком, в связи с чем, на основании ст.621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, в силу п. 7.4 договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

Такая же обязанность арендатора закреплена в ст. 622 ГК РФ, согласно которой, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В ст.622 ГК РФ также указано, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Судом установлено, что после истечения срока аренды, т.е после 20.01.2015, истец земельный участок ответчику не возвратил и продолжал им пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Акт приема-передачи (возврата) земельного участка подписан сторонами 20.06.2019.

Также представителем ответчика не учтено, что согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Заключенным сторонами договором не предусмотрено прекращение обязательств сторон по окончании срока договора.

При рассмотрении дела представителем ответчика было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно положениям ст. 195, ч. 1 ст. 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ч. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ). После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГК РФ, если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

Согласно разъяснениям, приведенным в абз. 2 п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 43 от 29.09.2015 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса РФ об исковой давности", течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Согласно п. 21 указанного Постановления перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока исковой давности, а не после его истечения. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 ГК РФ).

С учетом изложенного, приняв во внимание разъяснения, данные в абзаце 2 пункта 21 Постановления N 43, перерыв течения срока исковой давности возможен и по истечении срока исковой давности в случае признания должником задолженности в письменной форме, которым в данном случае являлось соглашение, подписанное ответчиком 20.06.2019 (л.д.13).

Положения новой редакции пункта 2 статьи 206 Гражданского кодекса РФ о возможном течении срока исковой давности заново после признания должником в письменной форме суммы долга введены Законом N 42-ФЗ, вступившим в действие с 01 июня 2015 года, и с учетом пункта 2 статьи 2 указанного Закона применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу данного Федерального закона, если иное не предусмотрено данной статьей; по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, положения ГК РФ применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Закона N 42-ФЗ, если иное не предусмотрено названной статьей.

При этом согласно пункту 83 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" положения ГК РФ в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Данное разъяснение, основанное, прежде всего, на пункте 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, направлено на обеспечение стабильности договоров, заключенных до соответствующего изменения гражданского законодательства: в отсутствие дополнительных волеизъявлений сторон о применении к их отношениям нового регулирования они подчиняются ранее действовавшей редакции Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, применительно к регулированию исковой давности это не исключает ни возможности заключения сторонами новых соглашений, подчиненных уже новому регулированию, ни права стороны в соответствии с законом и договором в одностороннем порядке своим волеизъявлением изменить режим своей обязанности в пользу другой стороны.

Таким образом, если сторона письменно в одностороннем порядке или в соглашении с другой стороной, подтвержденном в двустороннем документе, признает свой возникший из заключенного до 01 июня 2015 года договора долг, исковая давность по которому не истекла на момент введения в действие Закона N 42-ФЗ, однако уже истекла к моменту такого признания долга, то к отношениям сторон подлежит применению пункт 2 статьи 206 Гражданского кодекса РФ.

Срок арендных платежей за 2015 год наступил 15.09.2015, за 2016 год - 16.09.2016 (п.2.3 договора).

При таких обстоятельствах, учитывая, что срок исковой давности по взысканию арендных платежей истекал за 2015 г. - 15.09.2018, за 2016 г. - 16.09.2019 года включительно, а письменное признание долга состоялось 20.06.2019, то есть оба указанных обстоятельства имели место уже после вступления в силу Закона N 42-ФЗ, то к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению пункт 2 статьи 206 Гражданского кодекса РФ. 

Таким образом, срок исковой давности по взысканию арендных платежей за 2015, 2016 гг. начал течь с 20.06.2019 заново, в связи с чем, срок исковой давности не пропущен.

По арендным платежам за 2017 г. срок платежа наступил 15.09.2017, т.е. срок исковой давности не пропущен независимо от признания долга. 

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ФИО1 подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 4626 руб. 71 коп.

Руководствуясь статьями 14, 56, 194 и 197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

Исковые требования Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области к ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 20 января 2012 г. № № за период с 01 января 2015 г. по 14 мая 2017 г. в размере 161335 руб. 36 коп., штраф за неисполнение обязательств по договору аренды земли за период с 16 сентября 2015 г. по 23 января 2020 г. в размере 10 000 руб. 

Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области в удовлетворении иска о взыскании с ФИО1 штрафа за неисполнение обязательств по договору аренды земли в размере 206457 руб. 17 коп., отказать. 

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 4626 руб. 71 коп.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий