Дело УИД №RS0№-44

(2-31/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2024 года г. Иваново 

Советский районный суд г. Иваново в составе

Председательствующего судьи Маракасовой Д.В.,

при секретаре судебного заседания Наумовой П.А.,

при участии представителя истцов ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к Администрации города Иваново о сохранении жилого дома в реконструированном виде

установил:

ФИО2 и ФИО3 обратились с настоящим иском к администрации г. Иваново, в котором просят суд сохранить жилой дом, общей площадью 125,1 кв.м расположенный по адресу: 

<

адрес> реконструированном (перепланированном) состоянии и признать за истцами право собственности на него в равных долях. В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ истцы по договору-купли продажи приобрели объект недвижимости пострадавший после пожара. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Для возможного проживания были проведены строительные работы. В настоящее время дом отремонтирован и истцы в нем проживают. На основании ст. ст. 209, 212, 213 ГК РФ, истцы просят суд сохранить жилой дом, общей площадью 125,1 кв.м расположенный по адресу: 

<

адрес> реконструированном (перепланированном) состоянии и признать за истцами право собственности на него в равных долях.

В ходе рассмотрения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ивановский городской комитет по управлению имуществом, Управление Росреестра по Ивановской области, Служба ГосСтройНадзора Ивановской области, АО «Газпром газораспределение Иваново».

В судебное заседание истцы, извещенные надлежащим образом, не явились.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск поддержала по основаниям в нем изложенным. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором поддержал ранее изложенный отзыв, а также полагал необходимым в полном объеме исследовать заключение судебной экспертизы. 

Представители третьих лиц, будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие. 

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ч.1 и ч.2 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

В силу п.2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч.1 ст.41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В силу п.1 ст. 222 ГК РФ, подлежащей применению по аналогии, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно п.3.1 указанной статьи решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

При этом, в п. 26 указанного постановления Пленума ВРС РФ также разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п.14 ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объекта), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капительного строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капительного строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно ч.2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что истцы являются собственниками жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 30,7 кв.м в равных долях (л.д.11,12, 145-147).

Жилой дом приобретен истцами на основании договора купли-продажи объекта, пострадавшего в результате пожара заключенного с Д.А.А. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.71).

До пожара жилой дом представлял собой одноэтажное деревянное строение, состоящее из Литера А, А1, холодной пристройки литера а, сарая литер Г1.

Литеры А, А1, холодная пристройка литер а, туалет – сгорели (л.д.71).

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 37:24:030518:25, вид разрешённого использования: индивидуальное жилищное строительство (л.д.144).

Ранее земельный участок был предоставлен администрацией г. Иваново по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ П.Е.В. (л.д.151, 152-154), в последующем на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предоставлен Д.А.А. (л.д.149-150).

На основании распоряжения Ивановского городского комитета по управлению имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №-ра договор аренды с Д.А.А. расторгнут в связи с отчуждением дома (л.д.147).

Истцами произведено восстановление дома, которое закончено в 2004 году.

В результате восстановления объекта пострадавшего после пожара произошло увеличение площади дома до 125,1 кв.м, количество этажей стало 2 (л.д.98-109) с мансардой и подвалом.

В 2014 году истцы обращались в Администрацию г. Иваново по вопросу предоставления в аренду земельного участка.

В ответ на обращение Администрация г. Иваново отказала в предоставлении земельного с кадастровым номером № со ссылкой на ст.39 ЗК РФ (в действующей на момент подготовке ответа редакции) согласно ч.1 которой при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. С момента пожара прошло более трех лет (л.д.110).

В 2017 году истцы обратились в Ивановский городской комитет по управлению имуществом по вопросу приватизации данного земельного участка, но письмом от 22.03.2017 им было отказано (л.д.111, оборот).

В 2020 году истцы обращались в Администрацию г. Иваново с уведомлением о планируемой реконструкции и письмом от 11.08.2020 в регистрации уведомления отказано по причине его несоответствия требованиям регламента (л.д.67, оборот).

31.03.2021 Администрацией г. Иваново вынесено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС параметров объекта ИЖС ввиду непредставления прав на земельный участок (л.д.68, оборот).

В 2021 году истцы обратились в Ивановский городской комитет по управлению имуществом по вопросу предварительного согласования предоставления участка, но письмом от 29.06.2021 им было отказано ввиду не преставления документов о праве собственности на восстановленный жилой дом (л.д.112, оборот).

В 2023 году истцы обратились в Администрацию г. Иваново с заявлением об оказании содействия в решении вопроса регистрации права собственности на жилой дом.

Письмом от 03.04.2023 разъяснено право на регистрацию права собственности на вновь выстроенный дом в административном порядке или обратиться в суд за защитой своих прав. При этом вопрос об оформлении прав на земельный участок может быть рассмотрен после предоставления документов, удостоверяющих права на жилой дом (л.д.8-9).

Кроме того, решением Советского районного суда г. Иваново от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано в удовлетворении административного иска ФИО2, ФИО3 к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом, Администрации г. Иваново об оспаривании решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка и обязании предоставить его в аренду (л.д.72-76).

Согласно заключения о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций, подготовленного ООО «ГолдСтройПроект» (л.д.20-44) реконструированный жилой дом соответствует строительным нормам и правилам, градостроительным требованиям. Процент застройки земельного участка составляет 14%.

Полагая, что восстановленный после пожара жилой дом соответствует законодательству, права и законные интересы иных лиц не нарушает, жизни и здоровью не угрожает, его техническое состояние соответствует строительным и пожарным нормам и правилам, а также градостроительным правилам и правилам землепользования и застройки, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Суд находит требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Для установления соответствия восстановленного жилого дома строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным требованиям, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Ивановская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской федерации.

Перед экспертом поставлены вопросы: На основании материалов гражданского дела, инвентарного дела и визуального осмотра с выходом на место, определить, соответствует ли реконструированный объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах, строительным, санитарным и иным нормам, допущены ли при его реконструкции (строительстве) нарушения градостроительных и строительных норм и правил, соблюдены ли требования санитарного, пожарного, экологического и т.д. законодательства; не создает ли указанное строение угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе, в виду угрозы схода снега (дождя) на территорию смежного земельного участка, подтопления, не нарушает ли права третьих лиц; возведена ли постройка в прежних границах, в которых располагалось домовладение ранее; если постройка не соответствует требованиям законодательства, указать способы устранения несоответствий.

Согласно экспертного заключения № 1576/2-16/1 от 02.02.2024 отвечая на вопрос 1 эксперт пришел к выводу, что при восстановлении объект исследования представляет собой двухэтажный жилой дом, который, в результате сопоставления с данными технического паспорта, подвергся реконструкции. Было произведено устройство подвала с бетонными стенами, которые являются фундаментом надземной части дома, надстроена мансарда, снаружи строение было обложено кирпичам, часть ранее существовавших строений была снесена.

Вид использование земельного участка разрешает на нем строительство жилого дома.

Градостроительные и санитарно-бытовые разрывы между исследуемым домом и соседними объектами имеют несущественное отступление от норм по расположению 

<

адрес> от границы с соседним участком №, но в деле (л.д.97) содержится письменное согласие собственника 

<

адрес> на существующее расположение объекта, что не противоречит Правилам землепользования и застройки города Иванова.

Что касается расположения 

<

адрес> на расстоянии около 1,3 м. до границы с территорией общего пользования по 

<

адрес>, то такое расположение объекта исследования соответствует сложившейся линии застройки и не противоречит Правилам землепользования и застройки города Иванова.

Площадь застройки менее 14%, таким образом градостроительные требования, предъявляемые к жилой зоне Ж-1 соблюдены. 

В исследуемом доме имеются необходимые санитарно-бытовые приборы и оборудование для поддержания надлежащей санитарной обстановки в здании и на прилегающей территории, загрязнённые стоки отводятся в городскую канализацию.

Экспертом произведен осмотр строительных конструкций. Ввиду полного отсутствия дефектов и деформаций на всех конструктивных элементах объекта исследования можно однозначно утверждать, что на момент осмотра отсутствуют сомнения по поводу прочности и устойчивости как исследуемого строения в целом. так и его отдельных элементов. Строительные нормы и правила, относящиеся к вопросам обеспечения механической безопасности (прочности и устойчивости) соблюдены.

В ходе проверки объекта на соответствие противопожарным требованиям экспертом установлено, что отступлений от противопожарных норм на объекте не допущено. В деле также имеются согласия собственников смежных земельных участков № (л.д.96) и 

<

адрес> (л.д.97).

Таким образом, реконструированный дом параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, обязательным требованиям к параметрам постройки, градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам соответствует. При его реконструкции отступления от норм либо не допущены, либо являются нормативно допустимыми (наличие письменного согласия соседей, соблюдение сложившейся линии застройки).

При ответе на вопрос № 2 эксперт пришел к выводу, что здание не создает опасность жизни и здоровью граждан, поскольку как отдельные конструктивные элементы, так и объект в целом являются прочными и устойчивыми, а также на объекте не происходит каких-либо вредных или «грязных» процессов. Объект находится в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Угрозы схода снега (дождя) на территорию смежного земельного участка не существует, поскольку попадания осадков на наиболее близко расположенный участок домовладение № 42 не происходит. Угроза в виде подтопления также отсутствует, поскольку территория имеет уклон со стороны 

<

адрес> по направлению к 

<

адрес> и алее в сторону оврага.

При ответе на вопрос № 3 эксперт указал, что границы дома после реконструкции несколько изменились, но при этом все наружные стены либо проходят по старым стенам (до пожара), либо являются их продолжением.

При ответе на вопрос № 4 эксперт пришел к выводу, что постройка соответствует требованиям законодательства, устранять ничего не требуется.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно подготовлено квалифицированным специалистом, давшим подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и состоящему в штате организации, которая уполномочена проводить указанное экспертное исследование в соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.20 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Из материалов дела следует, что строительство дома было завершено в 2004 году, при этом строительство начато ранее.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.39 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в 2014 году на дату обращения истцов в Администрацию г. Иваново) при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.

Условия сохранения прав, указанных в пункте 1 настоящей статьи, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Как следует из договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с Д.А.А. при переходе права собственности на здание, сооружение арендная плата взимается с нового собственника с момента перехода этого права (л.д.149).

Согласно налоговым уведомлениям (л.д.125-128) и ответа УФНС России по Ивановской области от 01.12.2023 (л.д.133) ФИО2 являлась плательщикам земельного налога по данному адресу. 

Таким образом, по условиям договора аренды с Д.А.А. к истцам фактически перешли права арендаторов.

Следовательно, поскольку основанием для отказа в предоставлении в аренду земельного участка в 2014 году послужило только истечение указанного в ст.39 ЗК РФ срока, при том, что строительные работы начались после приобретения истцами пострадавшего от пожара дома, истцы приобрели право пользования земельным участком. 

Более того, на протяжении всех лет это право никто не оспаривал. 

С требованием об освобождении земельного участка или о сносе дома никто не обращался.

При этом в ответе от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик рекомендовал истцам обратиться в суд за защитой своих прав (л.д.8-9).

При таких обстоятельствах, учитывая, что произведенная реконструкция произведена без нарушений, требование о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к Администрации города Иваново о сохранении жилого дома в реконструированном виде, удовлетворить.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 125,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО2, ФИО3 право собственности на ? доли за каждым на реконструированный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 125,1 кв.м с кадастровым номером №. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Советский районный суд гор. Иваново в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Д.В. Маракасова

В полном объеме решение изготовлено 06 марта 2024 года.