Дело № 2-2043/2024

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 14 июня 2024 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Гергишан А.К.,

при секретаре Тихомировой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости «Дмитриевой 32Б» к ФИО1, ФИО2 о признании нежилых помещений общей собственностью собственников нежилого здания,

У С Т А Н О В И Л:

Истец - Товарищество собственников недвижимости «Дмитриевой 32Б» обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к ФИО1, ФИО2, в котором просит признать нежилое помещение с кадастровым номером № (обозначение (номер) на поэтажном плане №) общей площадью 15,1 кв.м, с имеющимся в нем инженерным оборудованием внутридомовых сетей теплоснабжения и ГВС, расположенное на 1 этаже; нежилое помещение с кадастровым номером № (обозначение (номер) на поэтажном плане №) общей площадью 3,70 кв.м, с имеющимся в нем инженерным оборудованием внутридомовой сети электроснабжения, расположенное на 1 этаже; нежилое помещение с кадастровым номером № (обозначение (номер) на поэтажном плане №, 69, 23, 24, 1,1а, 11) общей площадью 49,00 кв.м, расположенное на 1 - 4 этаже, принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания по адресу: 

<

адрес>Б.

В обоснование требований истец указывает, что 

<

адрес> было создано ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенного по адресу: 

<

адрес>Б, общей площадью 758.1 кв.м, кадастровый номер здания №, для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. В обязанности товарищества собственников недвижимости входит представительство интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицам. ТСН участвует при рассмотрении дел в судах в качестве законного представителя собственников помещений. После начала деятельности, руководству ТСН «Дмитриевой 32Б» стало известно, что за ответчиками зарегистрировано право собственности на помещения, относящиеся к общей собственности собственников помещений здания, в том числе на спорные помещения.

При этом, указывает истец, сама по себе регистрация права собственности на спорные помещения за ответчиками ФИО1 B.C. и ФИО2, не свидетельствует о том, что данные помещения имеют са- тоятельное назначение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям. Зарегистрированные на имя ответчиков спорные нежилые помещения имеют вспомогательное назначение и предназначены для обслуживания всего нежилого здания. Они не имеют самостоятельного назначения и не могут быть использованы в качестве самостоятельных объектов, в силу следующих причин. Так, спорное нежилое помещение с кадастровым номером № представляет собой лестницу, лестничные клетки через которые обеспечивается доступ в иные помещения (апартаменты), принадлежащие собственникам, что свидетельствует об отсутствии у этого помещения иного самостоятельного назначения кроме выполнения обслуживающей функции, обеспечивающей проход к иным изолированным помещениям; нежилое помещение с кадастровым номером № представляет собой техническое помещение (электрощитовая) в котором находится электротехническое оборудование (вводно-распределительное устройство, ОДПУ электрической энергии и распределительный щит) обеспечивающее электроснабжение всего нежилого здания; нежилое помещение с кадастровым номером № представляет собой техническое помещение (тепловой узел) в котором находится оборудование, обеспечивающее теплоснабжение всего нежилого здания и поставку горячей воды, в том числе теплообменники, ОДПУ тепловой энергии и т.п. оборудование.

Указывает, что в порядке досудебного урегулирования спора ТСН «Дмитриевой 32Б» обратилось к ответчикам с досудебной претензией о передаче спорных нежилых помещений в общую собственность собственников нежилого здания по 

<

адрес>, ответна на данную претензию от ответчиков не последовало, помещения в общую собственность не переданы.

В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебное заседание представитель истца – ТСН «Дмитриевой 32Б», будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, не явился, в адресованном суду заявлении просит о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме, настаивает на их удовлетворении.

Ответчики ФИО1, ФИО2 и их представитель в назначенное судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просят о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования признают в полном объеме.

В назначенное судебное заседание не явился представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и своевременно, причину неявки суду не сообщил и не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица. 

Суд, исследовав письменные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, ТСН «Дмитриевой 32Б» было создано ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенного по адресу: 

<

адрес>Б, общей площадью 758.1 кв.м, кадастровый номер здания №, для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. 

В обязанности товарищества собственников недвижимости входит представительство интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицам. ТСН участвует при рассмотрении дел в судах в качестве законного представителя собственников помещений. 

Материалами дела подтверждается, что за ответчиками зарегистрировано право собственности на помещения, относящиеся к общей собственности собственников помещений здания, в том числе на помещения: нежилое помещение кадастровый № (обозначение (номер) на поэтажном плане №) общей площадью 15,1 кв.м, расположенное на 1 этаже здания, принадлежит ФИО1, собственность, № от ДД.ММ.ГГГГ; нежилое помещение кадастровый № (обозначение (номер) на поэтажном плане №) общей площадью 3,70 кв.м, расположенное на 1 этаже здания, принадлежит ФИО2, собственность, № от ДД.ММ.ГГГГ; нежилое помещение кадастровый № (обозначение (номер) на поэтажном плане №, 69, 23, 24,1, 1а, 11) общей площадью 49,00 кв.м, расположенное на 1 - 4 этаже здания, принадлежит ФИО2, собственность № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, как следует из материалов дела, сама по себе регистрация права собственности на спорные помещения за ответчиками ФИО1 B.C. и ФИО2, не свидетельствует о том, что данные помещения имеют самостоятельное назначение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям. 

Зарегистрированные на имя ответчиков спорные нежилые помещения имеют вспомогательное назначение и предназначены для обслуживания всего нежилого здания. Они не имеют самостоятельного назначения и не могут быть использованы в качестве самостоятельных объектов, в силу следующих причин. 

Так, спорное нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0302004:1898 представляет собой лестницу, лестничные клетки через которые обеспечивается доступ в иные помещения (апартаменты), принадлежащие собственникам, что свидетельствует об отсутствии у этого помещения иного самостоятельного назначения кроме выполнения обслуживающей функции, обеспечивающей проход к иным изолированным помещениям; нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0302004:1897 представляет собой техническое помещение (электрощитовая) в котором находится электротехническое оборудование (вводно-распределительное устройство, ОДПУ электрической энергии и распределительный щит) обеспечивающее электроснабжение всего нежилого здания; нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0302004:1896 представляет собой техническое помещение (тепловой узел) в котором находится оборудование, обеспечивающее теплоснабжение всего нежилого здания и поставку горячей воды, в том числе теплообменники, ОДПУ тепловой энергии и т.п. оборудование.

Здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130 Гражданского кодекса РФ).

Правовое регулирование отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, приведено в главе 17.1, а также ст.36 Жилищного кодекса РФ применяемой по аналогии

Согласно положениям статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, имущество в этих здании или сооружении (общее имущество).

Пункт 1 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что предназначение имущества для обслуживания более одного помешения, может следовать в том числе из его расположение и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений.

В пункте 2 указанной статьи определены виды имущества, которое относится к общему имуществу - это, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», и в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса РФ.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. 

Согласно п. 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Согласно ст.36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме конкретизирован Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491). В соответствии с этим перечнем в состав общего имущества включаются, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)

Доля в праве общей собственности на общее имущество возникает в силу закона и неразрывно следует за судьбой помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в зданиях и многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество и носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

Основным критериями для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании, наличие в помещении общедомовых инженерных коммуникаций и фактическое использование помещения.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в здании, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как или в связи с этим использовались.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 11.12.2018 года № 11-КГ18-31, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Вспомогательное предназначение спорных помещений подтверждается письменными доказательствами: техническим паспортом на нежилое здание; рабочей документацией на индивидуальный тепловой пункт многоквартирного дома по 

<

адрес>Б; договором теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МУП «СТЭ» и ТСН «Дмитриевой 32Б»; актом осмотра спорных нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, наличие вышеперечисленных признаков позволяет квалифицировать данные спорные помещения как общее имущество собственников здания. Право общей долевой собственности на него, принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации за ответчиками в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВС № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица.

В таком случае право обшей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в. собственность иного лица.

В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 

Таким образом, с этого момента любое распоряжение и использование спорных помещений было возможно лишь по согласованию всех собственников здания в порядке, предусмотренном действующим законодательством, то есть путем принятая соответствующего решения на общем собрании собственников помещений здания, в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, отдельно стоящее 4-х этажное нежилое здание, кадастровой № введено в эксплуатацию в 1998 году в качестве учебного корпуса учебного заведения Московский новый юридический институт, филиал в г.Сочи.

Данное здание ДД.ММ.ГГГГ было приобретено ответчиком ФИО2 и после произведенной реконструкции разделено собственником на отдельные нежилые помещения для последующей продажи третьим лицам (раздел оформлен в ЕГРПН ДД.ММ.ГГГГ). 

Согласно данным, содержащимся в ЕГРПН, ФИО2 произвёл отчуждение отдельных нежилых помещений (апартаментов) здания физическим лицам в период с сентября 2019 года по июль 2021 года. Первые случаи перехода права собственности на помещения с кадастровыми номерами №, № от ответчика ФИО2 к физическим лицам, произошли в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая вышеприведенные требования законодательства РФ и разъяснения ВАС РФ и Верховного Суда РФ право долевой собственности на общее имущество здания (в том числе на спорные помещения с кадастровыми номерами №, №, №) у собственников помещений нежилого здания по 

<

адрес>Б возникло с ДД.ММ.ГГГГ (с момента первого перехода права собственности на помещения от ФИО2, к третьему лицу).

С этого момента любое распоряжение и использование спорных помещений, включая совершение любых сделок по их отчуждению, было возможно лишь по согласованию всех собственников здания в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Сделки, заключенные без общего согласия собственников нежилого здания по 

<

адрес>Б в отношении спорных помещений, являются ничтожными сделками в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Любое иное распоряжение спорными помещениями без согласия собственников нежилого здания, в том числе их раздел или переустройство инженерных систем здания (переноса элемента инженерных сетей и оборудования из спорных помещений с целью изменить функциональное назначение помещение для их последующей реализации третьим лицам), также расцениваются как незаконные.

Согласно ч.1 ст.39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.

Признание иска ответчиками соответствует положениям действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы иных лиц, принимается судом 

Руководствуясь ст.ст. 39, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление Товарищества собственников недвижимости «Дмитриевой 32Б» к ФИО1, ФИО2 о признании нежилых помещений общей собственностью собственников нежилого здания – удовлетворить.

Признать нежилое помещение с кадастровым номером № (обозначение (номер) на поэтажном плане №) общей площадью 15,1 кв.м, с имеющимся в нем инженерным оборудованием внутридомовых сетей теплоснабжения и ГВС, расположенное на 1 этаже, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания по адресу: 

<

адрес>Б.

Признать нежилое помещение с кадастровым номером № (обозначение (номер) на поэтажном плане №) общей площадью 3,70 кв.м, с имеющимся в нем инженерным оборудованием внутридомовой сети электроснабжения, расположенное на 1 этаже, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания по адресу: 

<

адрес>Б.

Признать нежилое помещение с кадастровым номером № (обозначение (номер) на поэтажном плане №) общей площадью 49,00 кв.м, расположенное на 1 - 4 этаже, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания по адресу: 

<

адрес>Б.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья А.К. Гергишан