мотивированное 

решение

 изготовлено 28.05.2018

дело № 2-2314/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 23 мая 2018 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе: 

председательствующего судьи Тарасюк Ю.В., 

при секретаре Петровой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ТЭН» о защите прав потребителя,

установил:

истец предъявил иск к ответчику о возложении обязанности выдать справку о полной оплате договора в одном экземпляре, акт приема – передачи объекта долевого строительства в двух экземплярах, взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 76348,80 рублей, компенсацию морального вреда – 1000 рублей, штраф.

В обоснование требований ФИО1 указала, что по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ приобрела право требования к ответчику в части передачи в собственность квартиры общей площадью 44 кв.м в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик обязательства нарушил, квартиру передал с просрочкой на 48 дней, с него подлежит взысканию неустойка по статье 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ за весь период просрочки. В связи с увеличением метража квартиры на 1,3 кв.м ответчик требует доплату в сумме 71204,90 рублей, тогда как полную оплату договора истец произвела. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред. 

В судебном заседании истец и его представитель ФИО2 настаивали на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал. 

Заслушав объяснения участников процесса, допросив свидетеля, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТЭН» и ООО «Митра» подписан договор долевого участия в строительстве №. По условиям договора ответчик взял обязательство после завершения строительства трехсекционного жилого дома на земельном участке (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, передать дольщику ООО «Митра» ряд квартир, в том числе квартиру со строительным номером №, общей площадью 44 кв.м. Цена договора установлена в 2027000 рублей, что подтверждается перечнем объектов долевого строительства, являющимся составной частью договора № 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТЭН», ООО «Митра» и ФИО1 подписан договор уступки права требования (цессии) № по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям цессионной сделки, истец приобрела у ООО «Митра» право требования к ответчику в части передачи в собственность квартиры со строительным номером №, общей площадью 44 кв.м. Цена договора уступки права требования установлена в 2410000 рублей. 

Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и договор цессии № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы в ЕГРП, что сторонами не оспаривается. 

Пунктом 1.7 договора участия в долевом строительстве установлен срок передачи квартиры дольщику до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, последним днем передачи квартиры дольщику по вышеуказанному договору являлось ДД.ММ.ГГГГ. 

По делу установлено, что построенной квартире со строительным номером № присвоен номер №, по результатам окончательных замеров ее общая площадь составила 45,3 кв.м, что подтверждается техпаспортом БТИ и объяснениями сторон. 

Обязанность по передаче истцу вышеуказанной квартиры выполнена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, то есть с просрочкой. Справка о полной оплате договора и акт приема – передачи квартиры ответчиком истцу по настоящее время не выданы. 

В силу части 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (статья 8 указанного Закона).

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлена ответственность застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства в виде неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 7 и частью 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ отказ участника от подписания передаточного акта в отношении объекта долевого строительства обоснован не в случае наличия в построенном объекте каких-либо недостатков само по себе, а тогда, когда объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 названного Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Из объяснений сторон установлено, что первичный осмотр истцом квартиры состоялся ДД.ММ.ГГГГ. В этот день составлен акт, в котором зафиксированы дефекты построенной квартиры №. В частности, в прихожей отсутствовали плинтусы на потолках, в ванной и санузле – необходимо заменить люк доступа к водопроводным счетчикам и установить крепеж на полотенцесушитель, отсутствовали плинтусы на потолке, не закреплен кран на умывальнике, сколота плитка возле душа (возле крепежа), имеется выступ полотна на потолке, в кухне – необходимо проверить освещение, отсутствует выход на освещение, отсутствуют крышки розеток и плинтусы на потолке, имеется трещина в стене, в комнате № 1 - грязный потолок, отсутствуют выход на освещение, крышки розеток и плинтус на потолке, имеется черное грязное пятно на обоях, необходимо закрепить наличники дверей, в комнате № 2 – имеется монтажная пена на потолке, требуется регулировка окон (замена потолка), необходимо проверить освещение, на лоджии – необходимо отрегулировать балконную дверь. В этом же акте установлен срок устранения недостатков – ДД.ММ.ГГГГ, на эту же дату назначена повторная приемка квартиры истцом.

Второй осмотр квартиры с участием истца, свидетеля ФИО4 произведен ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком представлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, в котором большинство ранее обнаруженных недостатков зачеркнуто, незачеркнуты следующие: отсутствие плинтусов на потолках, наличие трещины на стене кухни, необходимость проверки освещения в кухне, и двух комнатах, выступ полотна на потолке санузла. В левой части акта содержится запись «устранено» и подпись лица, с которым истец состоит в фактических семейных отношениях, - свидетеля ФИО4, который факт внесения им указанной записи в день второго осмотра подтвердил. Каких-либо оговорок о том, что недостатки квартиры перечеркнуты позднее второго осмотра квартиры, акт от ДД.ММ.ГГГГ не содержит.

Такие обстоятельства свидетельствуют, что большинство указанных в акте от ДД.ММ.ГГГГ недостатков квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ устранено. К указанной дате остались такие дефекты как отсутствие плинтусов на потолках, наличие трещины на стене кухни, выступ полотна на потолке санузла, ненадлежащая регулировка окон и балконной двери, что следует из акта от ДД.ММ.ГГГГ и дефектовочной ведомости от ДД.ММ.ГГГГ. 

Оценивая характер дефектов квартиры, оставшихся на ДД.ММ.ГГГГ неустраненными, суд исходит из следующего. Из объяснений истца, показаний свидетеля ФИО4 установлено, что квартира принята у ответчика ДД.ММ.ГГГГ с неотрегулированными окнами и балконной дверью, с трещиной в стене кухни, при этом трещина длиной 1,5 – 2 м имеет незначительную ширину и глубину, не является сквозной. Указанные дефекты не устранены по настоящий момент, использованию истцом квартиры не препятствуют.

Суд приходит к выводу, что имевшиеся на дату повторного осмотра квартиры недостатки являлись несущественными, не повлекшими непригодность квартиры для проживания, требования об их устранении могло быть предъявлено истцом ответчику после приемки квартиры, в рамках гарантийных обязательств застройщика. 

Таким образом, истец обязан был принять квартиру у ответчика в день повторного осмотра, то есть ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 подтверждено в суде, что в указанную дату предложение о принятии квартиры по акту от ответчика поступило, однако она (ФИО1) от него отказалась. Данный отказ истца суд находит необоснованным, поскольку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ каких-либо существенных дефектов квартира не имела, ее состояние использованию жилья по назначению не препятствовало. 

Действия истца по отказу от приемки квартиры ДД.ММ.ГГГГ суд находит недобросовестными (злоупотреблением правом), в связи с чем применяет в рассматриваемом споре положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ и отказывает истцу во взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, истец вправе требовать с ответчика взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Формула части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусматривает исчисление неустойки из цены договора участия в долевом строительстве, при определении которой суд исходит из следующего. 

По смыслу статей 4 и 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, цена договора является существенным условием договора участия в долевом строительстве и может быть установлена в размере общей площади жилого помещения, включающей общую площадь жилого помещения и площадь лоджии с понижающими коэффициентами. 

В силу части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. 

Применительно к сделкам участия в долевом строительстве, которые в силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве в части цены подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. 

Цена переданной истцу квартиры установлена договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2027000 рублей и впоследствии в установленном порядке сторонами не изменена. Доводы истца об увеличении цены договора договором цессии от ДД.ММ.ГГГГ, основаны на неправильном толковании закона.

Положений, устанавливающих увеличение цены договора участия в долевом строительстве до 2410000 рублей, договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ не содержит. Указанная в договоре цессии сумма 2410000 рублей является платой цеденту за передачу имущественных прав требования, тогда как цена договора участия в долевом строительстве - это объем финансирования строительства объекта долевого участия. Таким образом, цена цессии и цена договора участия в долевом строительстве - неравнозначные понятия, их отождествление истцом основано на ошибочном толковании закона. 

Суд находит установленным, что цена договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части квартиры истца составляет 2027000 рублей. Именно из этой суммы подлежит начислению неустойка за просрочку передачи квартиры.. 

В соответствии с Указанием Центрального Банка России от ДД.ММ.ГГГГ №, с ДД.ММ.ГГГГ значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

По информации Банка России от ДД.ММ.ГГГГ, размер ключевой ставки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составлял 10% годовых.

Расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следующий:

2027000 руб. (цена договора) х 10%/300 х 2 х 10 дней = 13513,33 рублей.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки ввиду явной несоразмерности. Между тем, доказательств в подтверждение наличия оснований для уменьшения неустойки ответчиком суду не представлено, в связи с чем положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ применению в данном споре не подлежат. 

Суд находит доказанным, что на ДД.ММ.ГГГГ у ответчика возникло денежное обязательство перед истцом по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 13513,33 рублей. 

По делу установлено, что по окончательным замерам БТИ общая площадь построенной квартиры составила 45,3 кв.м, то есть на 1,3 м больше, чем установлено в договоре участия в долевом строительстве и оплачено истцом – 44 кв.м. 

Пунктами 2.3, 2.3.1 договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ изменены условия договора участия в долевом строительстве в части взаиморасчетов застройщика и дольщика при изменении площади объекта долевого строительства. 

Согласно измененным условиям договора, стороны договорились считать общую площадь жилого помещения как сумму площадей всех жилых и нежилых помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, террас, холодных кладовых с понижающим коэффициентом для лоджий – 0,5. Общая площадь подлежит уточнению после получения застройщиком результатов обмеров БТИ. В случае, когда фактическая общая площадь объекта по результатам обмеров БТИ будет отличаться от проектной в большую сторону, дольщик до подписания акта приема – передачи в течение 10-ти дней со дня направления застройщиком уведомления о готовности объекта к передаче оплачивает разницу в площади, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, рассчитанной как цена настоящего договора (каковым стороны обозначили договор цессии), поделенная на площадь объекта, указанную в пункте 1.1 настоящего договора ( договора цессии). Пунктом 1.1 договора цессии общая площадь квартиры №, право требования которой уступлено истцу, определена в 44 кв.м. 

Таким образом, в связи с увеличением метража построенной квартиры у истца возникло денежное обязательство перед ответчиком по доплате цены договора в размере 71204,55 руб. (54772,73 руб. (2410000 руб./44 м) х 1,3 м = 71204,55 руб.). 

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Ответчиком представлен проект соглашения о зачете от ДД.ММ.ГГГГ, где ответчик подтвердил наличие взаимных денежных требований ФИО1 на сумму 14295,41 рублей в счет неустойки за просрочку передачи квартиры и ООО «ТЭН» на сумму 71204,90 рублей в счет доплаты метража построенной квартиры. В этом же соглашении ответчик указал на частичное прекращение этих обязательств путем зачета. 

Данный проект соглашения подписан уполномоченным представителем ответчика и вручен ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается подписью истца на оборотной стороне указанного документа. Суд расценивает проект соглашения о зачете от ДД.ММ.ГГГГ как письменное заявление ответчика о зачете денежного требования истца о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры в счет исполнения его обязательства перед ответчиком по доплате цены договора. 

Указанная в проекте соглашения от ДД.ММ.ГГГГ сумма неустойки превышает неустойку, причитающуюся выплате истцу. На дату вручения проекта соглашения срок исполнения денежных обязательств сторон наступил, об увеличении площади квартиры и обязанности произвести доплату за метраж истцу было достоверно известно. 

Суд приходит к выводу, что обязательство ответчика по выплате истцу неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 13513,33 рублей прекратилось путем зачета этой суммы в счет обязательств истца перед ответчиком по доплате метража квартиры на основании статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Внесение истцом на оборотной стороне проекта соглашения о зачете от ДД.ММ.ГГГГ записи о несогласии с предложенным вариантом соглашения правового значения не имеет, поскольку в силу статьи 410 Гражданского кодекса РФ условия зачета встречных требований соблюдены, мнение второй стороны обязательства для зачета не требуется.

Поскольку обязательство по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 13513,33 рублей прекратилось у ответчика до обращения истца с иском в суд, правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца и взыскания с ответчика указанной неустойки не имеется. 

Согласно пункту 12 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017, если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки. 

На дату предъявления истцом иска в суд обязательство по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры у ответчика прекратилось. Правовые основания для удовлетворения требований истца о выплате неустойки у ответчика отсутствовали. 

При таком положении штраф, установленный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», взысканию с ответчика в пользу истца не подлежит. 

Поскольку в судебном заседании подтвержден факт нарушения прав истца на своевременную передачу объекта долевого строительства, требования ФИО5 о компенсации морального вреда на основании статьи 151 Гражданского кодекса РФ и статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежат удовлетворению.

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает незначительный период просрочки передачи квартиры, поведение истца, отказавшегося принять построенную квартиру с несущественными недостатками, действия ответчика по зачету взаимных денежных требований сторон, направленные на уменьшение размера взаимной ответственности. С учетом приведенных обстоятельств, требований разумности и справедливости, суд находит требования истца о взыскании денежной компенсации морального вреда обоснованными и подлежащими удовлетворению, но в меньшем размере, составляющем 1 000 рублей. В удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда в размере, превышающем вышеуказанную сумму, суд отказывает, в связи с несоразмерностью заявленной компенсации в сумме свыше 1000 рублей характеру и последствиям допущенного нарушения. 

При разрешении требований истца об обязании ответчика выдать справку о полной оплате договора участия в долевом строительстве суд принимает во внимание, что на момент рассмотрения дела обязательство истца по доплате метража квартиры прекращено путем зачета лишь в части, в остальной части истцом не исполнено.

При таком положении исковые требования истца к ответчику о возложении обязанности выдать справку о полной оплате договора участия в долевом строительстве удовлетворению не подлежат, в связи с необоснованностью. 

По смыслу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», акт приема – передачи объекта долевого строительства является документом, подтверждающим передачу построенного объекта от застройщика к дольщику, и необходимым для государственной регистрации права собственности на него. 

В рассматриваемом случае построенная квартира фактически передана истцу без надлежащего документального оформления, что препятствует регистрации права собственности на нее за ФИО1 

При таком положении требования истца о возложении на ответчика выдать акт приема – передачи квартиры по адресу: 

<

адрес>, по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат удовлетворению. В заявленном иске истец просил обязать ответчика выдать указанный акт в двух экземплярах. Между тем, обязательств по выдаче более одного экземпляра передаточного акта ответчик в договоре участия в долевом строительстве не принимал. В силу статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства одного экземпляра передаточного акта достаточно. Необходимость выдачи более одного экземпляра передаточного акта истец в заявленных требованиях не обосновал. При таком положении суд возлагает на ответчика обязанность по выдаче одного экземпляра акт приема – передачи квартиры по адресу: 

<

адрес>, по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, и отказывает в удовлетворении требования о выдаче второго экземпляра передаточного акта. 

Согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в муниципальный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований – в данном случае 600 рублей. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «ТЭН» о защите прав потребителя, - удовлетворить частично. 

Обязать ООО «ТЭН» выдать ФИО1 акт приема – передачи квартиры по адресу: 

<

адрес>, по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в одном экземпляре.

Взыскать с ООО «ТЭН» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ООО «ТЭН» о защите прав потребителя, отказать.

Взыскать с ООО «ТЭН» в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга. 

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий судья Ю.В. Тарасюк