Дело № 2- 56/2022 24RS0057-01-2021-002308-13

Решение

Именем Российской Федерации

17 февраля 2022 года г. Шарыпово

Шарыповский городской суд Красноярского края в составе:

Председательствующего судьи Киюциной Н.А., 

при секретарях Авдеевой И.М., Олейниковой И.А., 

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, 

представителя ответчика (истца по встречному иску) Администрации города Шарыпово ФИО2 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ),

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (истца по встречному иску) Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Администрации города Шарыпово ФИО3 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Шарыпово об оспаривании отказа в заключении договора купли-продажи и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, встречному иску Администрации города Шарыпово к ФИО1 о признании права собственности отсутствующим, 

Установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Администрации города Шарыпово об оспаривании отказа в заключении договора купли-продажи и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Иск принят к производству суда для рассмотрения в порядке гражданского судопроизводства. Исковые требования обоснованы тем, что земельный участок по указанному адресу был предоставлен ФИО1 в аренду для индивидуально-жилищного строительства на основании заключенного между сторонами по делу договора аренды от 21 мая 2021 года. На земельном участке истец построил жилой дом, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Полагая, что имеет преимущественное право на выкуп земельного участка, истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка, в чем ему было отказано. Считая отказ незаконным, истец обратился в суд за защитой нарушенных прав, просил признать незаконным отказ в заключении договора купли-продажи земельного участка и возложить на ответчика обязанность по заключению такого договора, с освобождением истца от внесения арендной платы с 13 июля 2021 года. 

Ответчик Администрация г. Шарыпово исковые требования не признала, предъявила ФИО1 встречный иск о признании права собственности ФИО1 на объект недвижимости по указанному адресу отсутствующим, Встречные исковые требования мотивированы тем, что, несмотря на государственную регистрацию права собственности, спорный объект жилым домом не является, поскольку не отвечает требованиям, установленным ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. На момент осмотра строительство объекта по указанному адресу окончено не было, не имелось ни комнат, ни помещений вспомогательного использования. Проживание в таком объекте являлось невозможным. При таких обстоятельствах отказ в выкупе земельного участка является законным и обоснованным, обязательства по договору аренды земельного участка подлежат исполнению. 

В судебном заседании ФИО1 поддержал свои исковые требования по указанным в исковом заявлении основаниям и пояснил, что он с июля 2021 года проживает в построенном им жилом доме, в котором имеются жилые и вспомогательные помещения, подключено электричество, проведена внутренняя отделка. При таких обстоятельствах полагает, что от уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка он должен быть освобожден с июля 2021 года. Проект договора выкупа земельного участка был подготовлен сотрудниками КУМИи ЗО, ему были выданы бланки квитанций для оплаты, определена окончательная сумма арендной платы и разъяснено, что в дальнейшем арендная плата взыматься не будет. Встречный иск Администрации города Шарыпово ФИО1 не признал, ссылаясь на государственную регистрацию его права собственности на жилой дом.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании иск ФИО1 не признала, встречный иск поддержала по указанным в нем основаниям и пояснила, что ФИО1 направил в Администрацию города Шарыпово уведомление об окончании строительства жилого дома, не дождавшись результата рассмотрения уведомления, обратился в Шарыповское отделение Росреестра, право собственности было зарегистрировано. Вместе с тем, при осмотре построенного ФИО1 объекта недвижимости было установлено, что объект имеет только одно помещение, что также отражено в техническом плане, следовательно, объект не отвечает признакам объекта ИЖС. При таких обстоятельствах право собственности ФИО1 на жилой дом по указанному адресу не возникло, оснований для выкупа земельного участка не имеется. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (истца по встречному иску) Комитета по Администрации города Шарыпово ФИО3 (по доверенности) в судебном заседании поддержал доводы представителя Администрации города Шарыпово ФИО2 в полном объеме, против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражал. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (Управление Росреестра по Красноярскому краю) в судебном заседании не явился, третье лицо надлежаще уведомлено о времени и месте судебного разбирательства, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, в суд направило пояснения, согласно которым право собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: 

<

адрес> было зарегистрировано, поскольку уведомление о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства не поступало. 

При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю.

Заслушав объяснения ФИО1, представителей ФИО2 и ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимым вещам.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно ч.ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость (п.2 ч.2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами и также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно п.39 ст. Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Как следует из содержания ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилые помещения являются объектами жилищных прав (ч.1).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)) (ч.2).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами (ч.3).

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые дома относятся к жилым помещениям.

Согласно ч.2 приведенной ст. 16 жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как разъяснено в абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

В соответствии с п.6 ч.2. ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов. 

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ч.1).

Как установлено в судебном заседании и следует из договора аренды № 39 от 21 мая 2021 года, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Администрации города Шарыпово и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> для индивидуального жилищного строительства, срок действия договора по соглашению сторон установлен с 21 мая 2021 года по 21 мая 2041 года (п. 2.1 договора). Как предусмотрено п. 3.1 договора аренды, арендная плата устанавливается в размере 76 666 рублей 67 копеек в месяц (л.д. 5-8, 63-66). 

Земельный участок был передан ФИО1 по акту приема-передачи от 21 мая 2021 года (л.д.67).

26 мая 2021 года ФИО1 уведомил Администрацию города Шарыпово о планируемом строительстве на указанном земельном участке жилого дома (л.юд.9-13, 68-71).

Уведомление было рассмотрено, указанные в уведомлении параметры объекта ИЖС были признаны соответствующими установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, что следует из уведомления от 22.06.2021 № (л.д.72).

28 июня 2021 года в адрес Администрации города Шарыпово поступило уведомление ФИО1 об окончании строительства индивидуального жилого дома на земельном участке по указанному адресу (л.д.73-76).

Не дождавшись результата рассмотрения приведенного уведомления, ФИО1 обратился с заявлением о государственной регистрации права в Шарыповское отделение Росреестра по Красноярскому краю, предоставил для государственной регистрации технический план от 25.06.2021 и договор аренды земельного участка от 21.05.2021; 13 июля 2021 года была произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 30,3 кв. м.; запись о регистрации права №, что следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.16-21,80-82).

13 июля 2021 года ФИО1 обратился с заявлением к ответчику о предоставлении земельного участка по адресу: 

<

адрес> в собственность (л.д.79).

В выкупе земельного участка ФИО1 было отказано по причине не соответствия находящегося на земельном участке объекта недвижимости требованиям, предъявляемым к объекту индивидуального жилищного строительства (л.д. 97-98).

Доводы ответчика Администрации г. Шарыпово суд признает обоснованными, поскольку они нашли свое подтверждение в судебном заседании.

Так в материалах дела имеется технический план здания, составленный кадастровым инженером ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно техническому плану на земельном участке по адресу: 

<

адрес> возведен объект недвижимого имущества жилой дом, который согласно приложенному плану имеет один этаж размером 4,60 метров х 6,60 метров, жилые и вспомогательные помещения отсутствуют (л.д.22-26,83-92).

Из объяснений истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании следует, что именно этот технический план был предоставлен для государственной регистрации права, иных технических планов ему не выдавалось. 

Как следует из акта от 07 июля 2021 года, комиссия в составе сотрудников отдела архитектуры и градостроительства Администрации города Шарыпово провела осмотр построенного на указанном земельном участке объекта недвижимости; в результате осмотра было установлено, что возведены стены, кровля; работы по монтажу перекрытия между кровлей и первым этажом выполнены частично; стены из газобетонных блоков не оштукатурены; пол из железобетонных плит имеет сквозные отверстия; декоративное покрытие пола отсутствует. Установлен генератор электроснабжения, первичная электроразводка отсутствует; также отсутствуют водоснабжение, теплоснабжение и водоотведение и ограждающая конструкция земельного участка. К акту приложены фотографии, согласно которым строительство жилого дома на момент осмотра окончено не было, совокупность обязательных признаков объекта индивидуального жилищного строительства, установленных п.39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации на момент осмотра отсутствовала, как и признаки жилого дома, указанные в ч.2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (л.д.93-96). 

07 июля 2021 года Администрацией города Шарыпово в адрес ФИО1 было подготовлено уведомление № о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес> требованиям законодательства о градостроительной деятельности (л.д.47-48, 77-78). 

Согласно пояснениям представителя Администрации г. Шарыпово ФИО2, поскольку ФИО1 просил уведомить его о принятом решении по телефону (согласно уведомлению от 28.06.2021), содержание уведомления от 07 июля 2021 года было доведено до сведения ФИО1 по телефону.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании пояснил, что уведомлений ни по почте, ни по телефону он не получал, вместе с тем, он обратился в Шарыповское отделение Росреестра по Красноярскому краю за регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества.

Приведенные доказательства в совокупности свидетельствуют о том, что на момент постановки объекта недвижимого имущества на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект индивидуального жилищного строительства, то есть по состоянию на 13 июля 2021 года, построенный на арендованном земельном участке объект недвижимого имущества не соответствовал ни требованиям, предъявляемым к объектам индивидуального жилищного строительства градостроительным законодательством, ни требованиям, предъявляемым к жилому дому жилищным законодательством. 

При наличии такой информации в постановке объекта на кадастровый учет в качестве жилого дома и в государственной регистрации права собственности ФИО1 Шарыповким отделом Управления Росреестра по Красноярскому краю было бы отказано, в отсутствие такой информации право собственности было зарегистрировано, что следует из пояснений на исковое заявление третьего лица. 

Об обращении ФИО1 в Шарыповкий отдел Управления Росреестра по Красноярскому краю Администрации города Шарыпово известно не было, уведомление в соответствии с ч.21 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации действительно не направлялось.

При таких обстоятельствах, поскольку по состоянию на 13 июля 2021 года поставленный на кадастровый учет в качестве жилого дома объект недвижимости не имел признаков объекта индивидуального жилищного строительства, а также не отвечал требованиям, предъявляемым к жилому помещению, право собственности ФИО1 на жилой дом возникнуть не могло.

Пояснения ФИО1 о проживании в указанном объекте недвижимого имущества с июля 2021 года эти доводы не опровергают, поскольку в летний период возможно круглосуточное и продолжительное пребывание граждан вне жилых помещений. 

Согласно предоставленному истцом по первоначальному иску акту прибор учета электроэнергии был введен в эксплуатацию 15 июля 2021 года (л.д.31), то есть после государственной регистрации права собственности, что подтверждает доводы представителя ответчика по первоначальному иску.

Из объяснений истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, показаний свидетеля ФИО9, заключения кадастрового инженера от 28 ноября 2021 года следует, что строительство объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес> продолжалось и после регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом. Новый технический план здания истец ФИО1 суду не предоставил.

При фактическом отсутствии оконченного строительством объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду, оснований для заключения с ФИО1 договора купли-продажи земельного участка к моменту обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность от 13 июля 2021 года не имелось, обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка с ФИО1 ни у Администрации города Шарыпово, ни у Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Администрации г. Шарыпово на тот момент не возникла. 

Подготовка проекта договора выкупа земельного участка о возникновении такой обязанности не свидетельствует.

Следовательно, в выкупе этого земельного участка ФИО1 было отказано правомерно.

Вместе с тем, данный отказ не нарушает прав ФИО1, поскольку он не лишен возможности направить в Администрацию города Шарыпово повторное уведомление об окончании строительства либо повторно обратиться в Шарыповское отделение Росреестра по Красноярскому краю, предоставив не прекративший действия договор аренды земельного участка и новый технический план жилого дома (в случае окончания его строительства, при полном соответствии объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного, а также жилищного законодательства, как объекту жилищных прав). После государственной регистрации права собственности на жилой дом ФИО1 вправе повторно обратиться в Администрацию города Шарыпово либо в Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Администрации г. Шарыпово с заявлением о выкупе земельного участка, на котором построен жилой дом, тем самым реализовать право, закрепленное в п.2 ст. 39.3 и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (п.2).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (п.3).

Договор аренды земельно участка от 21 мая 2021 года действует до 21 мая 2041 года, по соглашению сторон либо в одностороннем порядке договор не расторгнут; с исками о расторжении договора в судебном порядке ни одна из его сторон в суд не обращалась.

ФИО1 продолжает пользоваться земельным участком. При таких обстоятельствах оснований для освобождения ФИО1 от внесения арендной платы по договору аренды земельного участка с июля 2021 года суд не усматривает.

Оценив доказательства по делу в совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, встречные исковые требования Администрации города Шарыпово являются законными и обоснованными, а потому подлежат удовлетворению. 

Решение суда о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика по встречному иску ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец по встречному иску освобождается, в доход Муниципального образования город Шарыпово в размере 300 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации города Шарыпово об оспаривании отказа в заключении договора купли-продажи и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка отказать.

Встречный иск Администрации города Шарыпово удовлетворить: признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект недвижимости, поставленный на государственный кадастровый учет как жилой дом с кадастровым номером 24:57:0000026:381, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, площадью 30,3 кв. м.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход Муниципального образования город Шарыпово в размере 300 (Триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Шарыповский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: 

Мотивированное решение составлено 25 февраля 2022 года.