Дело № 2-1416/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

29 июня 2018 г. г. Миасс Челябинской области 

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Гонибесова Д.А., 

при секретаре Халевинской М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ПромИнвест», обществу с ограниченной ответственностью «МиассДомСервис», публичному акционерному обществу «Сбербанк России», ФИО2 о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ПромИнвест» о признании права собственности.

В обоснование заявленных требований указала, что ДАТА заключила с ООО «ПромИнвест» договор участия в долевом строительстве жилого дома НОМЕР по адресу: АДРЕС части. Стоимость объекта долевого строительства составила в размере 1 219 000 руб. По акту приема-передачи АДРЕС ей была передана 2-комнатная квартира в жилом доме № НОМЕР по адресу: АДРЕС. После передачи квартиры она произвела в ней ремонт, пользуется квартирой по настоящее время. Она неоднократно обращалась к ответчику провести государственную регистрацию договора, но ей было отказано.

Просила признать за собой право собственности на квартиру общей площадью 56,3 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС. 

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков в соответствии с п.3 ст. 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) с согласия истца привлечены ООО «МиассДомСервис», ФИО2, ПАО «Сбербанк России». 

Определением суда от ДАТА исковое заявление ФИО1 к ООО «ПромИнвест», ООО «МиассДомСервис», ФИО2, ПАО «Сбербанк России» оставлено без рассмотрения на основании ст. 222 ГПК РФ по причине того, что стороны, не просившие о разбирательстве дела в их отсутствие, не явились в суд по вторичному вызову.

Определением суда от 30 мая 2018 г. отменено определение Миасского городского суда Челябинской области от 09 октября 2017 г. об оставлении без рассмотрения указанного искового заявления ФИО1 о признании права собственности. Рассмотрение указанного гражданского дела возобновлено по существу.

ФИО1 исковые требования дополнила (том 2 л.д. 97-98), просит: 

- признать недействительным договор участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» в части квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС;

- применить последствия недействительности сделки по договору участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» и прекратить имущественное право ООО «МиассДомСервис» на приобретение в собственность квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС;

- прекратить залог имущественного права (требования) на получение квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, по договору залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР от ДАТА между ООО «МиассДомСервис» и ПАО «Сбербанк России»;

- признать за собой право собственности на квартиру расположенную по адресу: АДРЕС.

В обоснование указанного иска дополнительно указала, что при заключении ДАТА договор участия в долевом строительстве с ООО «ПромИнвест» она действовала добросовестно, исполнив свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства, приняла указанную спорную квартиру от застройщика, сделала в ней ремонт. Ей не было известно о заключении между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА и о притязаниях ООО «МиассДомСервис» на спорную квартиру. Заключенный между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» договор считает недействительным, поскольку стороны сделки не имели намерения создать правовые последствия по возникновению у ООО «МиассДомСервис» права собственности на спорное жилое помещение. Имело место злоупотребление правом со стороны ответчиков при заключении указанного договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА и при привлечении кредитных средств ПАО «Сбербанк России». 

В судебном заседании ДАТА в соответствии с п.3 ст.157 ГПК РФ судом объявлялся перерыв до 9-30 часов ДАТА

Истец ФИО1 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, после объявленного перерыва участия в судебном заседании ДАТА не принимала.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО4 в судебном заседании иск не признала, представила письменные возражения.

Представитель истца ФИО1 – ФИО5, представитель ответчиков ООО «МиассДомСервис», конкурсного управляющего указанного юридического лица ФИО6 – ФИО7, представитель ответчика ООО «Проминвест», третьи лица временный управляющий ООО «Проминвест» ФИО8, конкурсный управляющий ФИО6, ответчик ФИО2 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали.

Представитель ответчика ООО «МиассДомСервис» ФИО7 представила письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Информация о времени и месте рассмотрения дела также размещена судом на официальном сайте Миасского городского суда Челябинской области в сети «Интернет» по адресу: http://www.miass.chel@sudrf.ru. 

Не явившиеся участники процесса об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания. Руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДАТА между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» был заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР, предметом которого является 35 квартир (НОМЕР жилого НОМЕР со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: АДРЕС. 

Пунктом 3.2. указанного договора предусмотрен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию ДАТА г.. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке ДАТА (том 1 л.д. 147-168).

ДАТА между ОАО «Сбербанк России» и ООО «МиассДомСервис» заключен договор НОМЕР об открытии невозобновляемой кредитной линии для финансирования затрат по строительству кирпичного жилого дома № НОМЕР (со встроенными жилыми помещениями) по адресу: АДРЕС части на срок по ДАТА с лимитом 30 000 000 рублей, поручителями по которому выступили в том числе ООО «Легпромстрой», ООО «ПромИнвест» учредителем и директором которой является ФИО9, сам ФИО9 как физическое лицо, учредитель и директор ООО «МиассДомСервис» ФИО16. как физическое лицо, Указанные обстоятельства подтверждаются кредитным договором с изменениями, решениями третейских судов, договором уступки прав (требований) (том 1 л.д. 73-87).

ДАТА между ООО «МиассДомСервис» (залогодатель) и ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) заключен договор залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР, по условиям которого объекты долевого строительства в количестве 35 по договору участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА, в том числе квартира НОМЕР являются предметом залога. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДАТА (том 2 л.д. 7-10).

Из материалов дела следует, что ООО «ПромИнвест» в период с ДАТА по ДАТА заключило с физическими лицами договоры долевого участия в строительстве в отношении квартир №НОМЕР, по которым физические лица произвели оплату за указанные объекты, а ООО «Проминвест» передало их по акту приема-передачи физическим лицам, право собственности на указанные квартиры зарегистрировано за физическим лицами, что подтверждается реестровыми делами. Данные квартиры также являлись предметом договора долевого участия в строительстве между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис», а также предметом залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России».

ДАТА между ООО «ПромИнвест» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР. По условиям данного договора ООО «ПромИнвест» (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ФИО1 в собственность объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру №НОМЕР (адрес строительный), находящуюся на 6 этаже, общей проектной площадью 58,10 кв.м. по АДРЕС в жилом доме № НОМЕР (строительный НОМЕР) со встроенными нежилыми помещениями. 

Стоимость объекта составляет 1 219 000 руб. При этом цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Срок ввода в эксплуатацию – ДАТА года, застройщик обязан в течение 3 месяцев после завершения строительства передать объект (том 1 л.д. 9-12).

Разделом 4 договора предусмотрено, что участник долевого строительства обеспечивает финансирование строительства объекта долевого строительства, перечисляет на расчетный счет либо вносит в кассу застройщика средства финансирования.

Оплата по договору произведена ФИО1 в полном объеме, квартира передана ей по акту приема – передачи НОМЕР от ДАТА (том 1 л.д. 13, 14, 42). 

Между ПАО «Сбербанк России» и ООО «МиассДомСервис» ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА были заключены дополнительные соглашения №НОМЕР, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13 (соответственно), согласно которым вносились изменения в перечень квартир, переданных в залог, в результате чего ряд квартиры были выведены из под действия договора залога с Банком. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Впоследствии, ДАТА между ПАО «Сбербанк России» (цедент) и ФИО2 (цессионарий) был заключен договор уступки прав (требования) НОМЕР, по условиям которого, к последнему перешло право требования к ООО «МиассДомСервис» по договору залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР от ДАТА (том 1 л.д. 100- 123).

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства жилого АДРЕС (стр. 4) со встроенными жилыми помещениями, расположенного на земельном участке по адресу: АДРЕС, получено ДАТА (том 1 л.д. 27-28).

Обращаясь с настоящим иском в суд истец ФИО1 в дополненных исковых требованиях ссылается на недействительность договора долевого участия в строительстве (в отношении спорной квартиры), указывая на то, что целью ответчиков ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис», как сторон договора долевого участия НОМЕР от ДАТА не являлось исполнение условий такого договора, как того требует закон, их действия были направлены на извлечение прибыли в пользу ООО «МиассДомСервис». Имело место злоупотребление правом со стороны ответчиков при заключении указанного договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА и при привлечении кредитных средств ПАО «Сбербанк России».

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, если сделка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, такая сделка ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. ст. 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как установлено судом, в рассматриваемом деле сложились два блока правоотношений: первый, связанный с договором долевого участия между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» и второй блок, связанный с привлечением средств гражданина ФИО1 для долевого строительства и ООО «ПромИнвест», при этом суд приходит к выводу о том, что ООО «МиассДомСервис» не предъявляло возражений в адрес ООО «ПромИнвест» о передаче в свою собственность квартир по договору долевого участия, фактически переданных последних в собственность граждан.

Вместе с тем, изменения в договор долевого участия от 23 мая 2013 года между ООО «МиассДомСервис» и ООО «ПромИнвест» не вносились, в установленном законом порядке не регистрировались.

Соглашаясь с фактом передачи квартир в собственность граждан по договорам долевого участия с ООО «ПромИнвест», ООО «МиассДомСервис» в адрес ПАО «Сбербанк России» направлял гарантийные письма о досрочном погашении полученных кредитных средств по договору не возобновляемой кредитной линии НОМЕР от ДАТА в отношении указанных квартир, по которым составлялись дополнительные соглашения к договор залога имущественных прав. При этом оплата в пользу ПАО «Сбербанк России» производилась ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «ПромИнвест», что подтверждается пояснениями представителя ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании, дополнительными соглашениями, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 04 мая 2018 г. по гражданскому делу по иску ФИО10 к ООО «ПромИнвест», ООО «МиассДомСервис», ПАО «Сбербанк России», ФИО2 о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, применении последствий недействительности сделки, признании предварительного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру, встречному иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО10, ООО «ПромИнвест» о признании предварительного договора купли-продажи недействительным. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о привлечении денежных средств граждан для строительства жилья в обход Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а так же установленные обстоятельства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что заключение между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в части спорной квартиры не имело намерения порождения правовых последствий по приобретению прав на указанное жилое помещение, а необходимо было лишь для реализации дальнейшей схемы кредитования строительства спорного дома.

Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ) и необходимости защиты прав и законных интересов кредиторов, по требованию кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения исполнительного производства сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности, направленная на уменьшение имущества должника с целью отказа во взыскании кредитору.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о ничтожности договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в отношении спорной квартиры, заключенного между обществами с ограниченной ответственностью на основании пункта 1 статьи 10 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку при его заключении было допущено злоупотребление правом со стороны его участников, действия сторон при заключении указанного договора нельзя признать разумными и добросовестными, поскольку они не были направлены на исполнение договора долевого участия в строительстве, данный договор противоречит требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», что нарушает права и законные интересы ФИО1 как участника долевого строительства, исполнившего свои обязательства в отношении спорного объекта недвижимости.

Поскольку в указанной части договор долевого участия, заключенный между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис», является ничтожной сделкой, то в силу ч.2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно о прекращении имущественного права ООО «МиассДомСервис» на приобретение в собственность АДРЕС.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действовавшей на момент заключения договора, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

Нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Материалами дела подтверждается, что ООО «ПромИнвест» обладает правом на привлечение денежных средств в форме установленной требованиям закона, в том числе, ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, то есть путем заключения договора участия в долевом строительстве, условиями договора определен подлежащий передачи конкретный объект долевого строительства, сроки его передачи, цена договора, гарантийный срок. Обязательства по финансированию объектов долевого строительства (квартиры № НОМЕР), истцом исполнены в полном объеме. Каких-либо изменений в стоимости объектов, условиями договора не предусмотрено, напротив указано на то, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Однако, застройщик уклоняется от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве с истцом ФИО1, что подтверждается соответствующими обращения истца к застройщику, которые были уставлены без удовлетворения (том 1 л.д. 43, 44, 45).

ФИО1, став участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, проинвестировала застройщику ООО «ПромИнвест» строительство вышеуказанной квартиры, до ввода дома в эксплуатацию. Следовательно, на возникшие между истцом и ООО «ПромИнвест» правоотношения распространяется ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «ПромИнвест» зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за ней права собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС. 

Возражения ПАО «Сбербанк России» о том, что договор участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в отношении спорной квартиры не является ничтожным, поскольку истцом не доказано, что оспариваемая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые интересы третьих лиц, поэтому указанный договор относится к разряду оспоримых сделок, а само признание данной сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки не основано на законе, а также о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, так как на момент заключения договора участия в долевом строительстве с ФИО1 застройщик ООО «ПромИнвест» не имел право на продажу спорной квартиры; все права уже принадлежали ООО «МиассДомСервис», требования которого о признании права собственности на спорную квартиру приняты определением Арбитражного суда Челябинской области от 17 октября 2017 г. в деле о банкротстве ООО «ПромИнвест», являются несостоятельными.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. 1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию.

Сделка об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: АДРЕС, состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п. 1 ст. 161 Гражданского кодекса РФ (простой письменной формы), Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» оснований не имеется.

Иного порядка, как признания за истцом ФИО1 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших между истцом и застройщиком ООО «ПромИнвест» правоотношений не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО1, т.е. признание ООО «ПромИнвест» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Возражения ПАО «Сбербанк России» о том, что ФИО1 не является добросовестным приобретателем, поскольку могла при регистрации договора участия в долевом строительстве обнаружить обременение в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России», и при сложившихся обстоятельствах имеет право на возмещение уплаченных денежных средств в рамках дела о банкротстве ООО «ПромИнвест», не могут служить основанием к отказу в удовлетворении требований ФИО1 в этой части, поскольку противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела, из которых следует, что установленным способом ООО «ПромИнвест» привлекало денежные средства граждан, с согласия ООО «МиассДомСервис», нарушая требования Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом недобросовестного поведения ФИО1 при заключении ей договора долевого участия в строительстве судом не установлено.

В соответствии с п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Из материалов дела следует, что обременение в виде залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России» было зарегистрировано на земельный участок, при этом из выписки Росреестра не следует, что было зарегистрировано обременение имущественного права именно на квартиру НОМЕР в связи с чем при заключении договора ФИО1 не знала и не могла знать о наличии договора залога имущественных прав на спорную квартиру в пользу ПАО «Сбербанк России».

Кроме того, сроком передачи объектов долевого участия по договору между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» в соответствии с п.3.2 и 3.4. являлся ДАТА года, однако с указанного времени ПАО «Сбербанк России» не принималось никаких мер к регистрации залога имущественных прав, как залога на объекты долевого строительства, а заключались дополнительные соглашения с ООО «МиассДомСервис» об исключении объектов, приобретенными гражданами, по договору с ООО «ПромИнвест» из договора залога, заключенному между ним и ООО «МиассДомСервис».

Учитывая то обстоятельство, что ФИО1 в полном объеме исполнила договор долевого участия, произвела оплату, а также не знала и не могла знать о том, что имущественное право на спорную квартиру является предметом залога, суд приходит к выводу о том, что договор залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России» в силу п.2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ прекращен, в связи с чем требования ФИО1 в указанной части являются обоснованными и полежат удовлетворению.

Возражения ПАО «Сбербанк России» о том, что вменение банку каких-либо дополнительных обязанностей, в частности, по регистрации обременения имущественного права на каждую квартиру не оправданно и не основано на законе; о том, что банк является добросовестным залогодержателем в соответствии с п.2 ст. 335 Гражданского кодеса РФ, являются несостоятельными и не могут служить основанием к отказу в удовлетворении требований ФИО1 в этой части, поскольку противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела, из которых следует, ФИО1 в полном объеме исполнила договор долевого участия, произвела оплату, а так же не знала и не могла знать о том, что имущественное право на спорную квартиру является предметом залога, следовательно, при таком положении при признании права собственности на спорную квартиру за истцом договор залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России» в силу п.2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ должен быть признан прекращенным. 

Ссылка ПАО «Сбербанк Росси» на п.2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога во внимание судом не принимается, поскольку суд полагает, что заключение между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в части спорной квартиры не имело намерения порождения правовых последствий по приобретению прав на указанное жилое помещение, а необходимо было лишь для реализации дальнейшей схемы кредитования строительства спорного дома, о чем ПАО «Сбербанк» не мог не знать в силу того, что заключал с ООО «МиассДомСервис» дополнительные соглашения, согласно которым вносились изменения в перечень квартир, переданных в залог, в результате чего ряд квартиры были выведены из под действия договора залога с банком.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА, между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис» в части квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. 

Применить последствия недействительности сделки по договору участия в долевом строительстве НОМЕР, заключенному ДАТА между ООО «ПромИнвест» и ООО «МиассДомСервис», и прекратить имущественное право ООО «МиассДомСервис» на приобретение в собственность квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС.

Прекратить залог имущественного права (требования) на получение квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, по договору залога имущественных прав НОМЕР от ДАТА, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «МиассДомСервис».

Признать за ФИО1, ДАТА года рождения, уроженкой АДРЕС право собственности на квартиру площадью 56, 3 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд.

Председательствующий: