Дело № 2-2389/2025

УИД 48RS0002-01-2025-002143-74

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

19.08.2025 года г. Липецк

Октябрьский районный суд г. Липецка в составе

председательствующего судьи Титовой Н.В.,

при помощнике ФИО1,

при участии

представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя ответчика по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Липецке гражданское дело по иску ООО Специализированный Застройщик «ОСНОВА» к ФИО4 о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по 4 договорам участия в долевом строительстве. Свои требования обосновал следующим.

26 февраля 2024 года между ООО Специализированный Застройщик «Основа» и ФИО4 заключены4 договора участия в долевом строительстве. Условиями договоров определено следующее. Согласно п.2.1. договора «застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц осуществить строительство и ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный Договором срок после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию передать для оформления собственность соответствующий Объект долевого строительства, участник строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно п.4.1. договора «объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства не позднее 05 апреля 2028 года».Согласно п.8.2. договора «в случае нарушения участником долевого строительства срока исполнения обязательства, … Застройщик вправе потребовать уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

По договору № цена договора - 4 622 000 рублей. 

Пункт 3.2.1. договора устанавливает порядок внесения цены объекта долевого строительства на счет эскроу:

250 000 рублей в срок до 31.05.2024 года;

674 400 рублей в срок до 31.07.2024 гола:

730 520 рублей в срок до 31.12.2024 года

739 520 рублей в срок до 31.03.2025 года;

739 520 рублей в срок до 31.06.2025 года;

739 520 рублей в срок до 30.09.2025 года;

- 739 520 рублей в срок до 31.12.2025 года.

По состоянию на 26.03.2025 года платежи по договору не производились.

По состоянию на 26.03.2025 года сумма основного долга составляет 1 598 800,00 руб., 

сумма пени 205 926,00 руб.

Договор № цена - 5 831 000 рублей.

Пункт 3.2.1. договора устанавливает порядок внесения цены объекта долевого строительства на счет эскроу:

- 250 000 рублей в срок до 31.05.2024 года;

- 916 200 рублей в срок до 31.07.2024 года;

- 932 960 рублей в срок до 31.12.2024 года;

- 932 960 рублей в срок до 31.03.2025 года;

- 932 960 рублей в срок до 31.06.2025 года;

- 932 960 рублей в срок до 30.09.2025 года;

- 932 960 рублей в срок до 31.12.2025 года.

По состоянию на 26.03.2025 года платежи по договору не производились.

По состоянию на 26.03.2025 года сумма основного долга составила 2 099 160,00 руб., сумма пени 261 944,45 руб.

По договору № цена - 5 356 577 рублей.

Пункт 3.2.1. договора устанавливает порядок внесения цены объекта долевого строительства на счет эскроу:

- 250 000 рублей в срок до 31.05.2024 года;

- 821 316 рублей в срок до 31.07.2024 года;

- 857 000 рублей в срок до 31.12.2024 года;

- 857 000 рублей в срок до 31.03.2025 года;

- 857000 рублей в срок до 31.06.2025 года;

- 857 000 рублей в срок до 30.09.2025 года;

- 857 261 рублей и срок до 31.12.2025 года.

По состоянию на 26.03.2025 года платежи по договору не производились.

По состоянию на 26.03.2025 года сумма основного долга: 1 928 316,00 руб., сумма пени 241 497,56 руб.

По договору № цена - 5 789 000 рублей.

Пункт 3.2.1. договора устанавливает порядок внесения цены объекта долевого строительства на счет эскроу:

- 250 000 рублей в срок до 31.05.2024 года;

- 907 800 рублей в срок до 31.07.2024 года;

- 926 240 рублей в срок до 31.12.2024 года;

926 240 рублей в срок до 31.03.2025 года;

- 926 240 рублей в срок до 31.06.2025 года;

- 926 240 рублей в срок до 30.09.2025 года;

- 926 240 рублей в срок до 31.12.2025 года.

По состоянию на 26.03.2025 года платежи по договору не производились.

По состоянию на 26.03.2025 года сумма основного долга: 2 084 040,00 руб., сумма неустойки: 260 134,59 руб.

Для соблюдения претензионного порядка урегулирования ситуации ООО СЗ «Основа» направило претензию исх. №08 от 28.11.2024 года, номер отслеживания Почта РФ №. Ответа на претензию не последовало, оплаты не производились.

Истец просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела истец требования увеличил и просил взыскать с ответчика 16 355 201,67 руб.:

по договору № основного долга на 03.07.2025 -3 142 960 руб., неустойку в размере 358 480,59 руб. за период с 3.05.2024 по 03.07.2025,

по договору № сумму основного долга на 03.07.2025 -3 965080 руб., 

неустойку в размере 449 590,83 руб. за период с 3.05.2024 по 03.07.2025,

по договору № сумму основного долга на 03.07.2025 - 3 642 316 руб., неустойку в размере 413 828,54 руб. за период с 3.05.2024 по 03.07.2025,

по договору № сумму основного долга на 03.07.2025 - 3 936 520руб., неустойку в размере 446 425,71 руб. за период с 3.05.2024 по 03.07.2025.

Также просила взыскать расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить. Указала, что отсутствуют основания для снижения неустойки. Также указала, что решить вопрос миром с ответчиком не получилось. 

Представитель ответчика в судебном заседании иск признал частично, указав, что из-за возникших финансовых трудностей ответчик не смогла своевременно выплачивать кредит. Мировое соглашение не подписали в связи с тем, что истца не устроили условия по выплатам. Просил снизить размер неустойки, ссылаясь на трудное материальное положение ответчика.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, причина неявки суду не известна.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

ФЗ РФ № 214 от 30.12.2004 с изменениями «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕМНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИИ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕАКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, 

лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилоепомещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства всоответствии с проектной декларацией;

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 04.08.2023 N 421-ФЗ)

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

(п. 5 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

4.1. Условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

В силу ст. 5 закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. 

Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ) (п. 5)

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) (п.6).

Судом установлено, что 26.02.2024между ООО Специализированный Застройщик «Основа» и ФИО4 заключены 4 договора участия в долевом строительстве. Объектами строительства являются: завершение строительства многофункционального административно- гостиничного комплекса с подземной автостоянкой по адресу 

<

адрес>. Условиями договоров определено следующее. Согласно п.2.1. договора «застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц осуществить строительство и ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный Договором срок после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию передать для оформления собственность соответствующий Объект долевого строительства, участник строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно п.4.1. договора «объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства не позднее 05 апреля 2028 года». Согласно п.8.2. договора «в случае нарушения участником долевого строительства срока исполнения обязательства, … Застройщик вправе потребовать уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

По договору по договору №– нежилое помещение 5 этаж номер 505 (строительный), общей площадью 21,11 кв.м., стоимость объекта 4 622 000 руб.. Порядок внесения цены объекта долевого строительства на счет эскроу:

- 250 000 рублей в срок до 31.05.2024 года;

- 674 400 рублей в срок до 31.07.2024 гола:

- 730 520 рублей в срок до 31.12.2024 года

- 739 520 рублей в срок до 31.03.2025 года;

- 739 520 рублей в срок до 31.06.2025 года;

- 739 520 рублей в срок до 30.09.2025 года;

- 739 520 рублей в срок до 31.12.2025 года.

По договору по договору № – нежилое помещение 5 этаж, номер 508 (строительный), общей площадью 27,90кв.м., стоимость объекта 5 831 000 руб.. 

Порядок внесения цены объекта долевого строительства на счет эскроу:

- 250 000 рублей в срок до 31.05.2024 года;

- 916 200 рублей в срок до 31.07.2024 года;

- 932 960 рублей в срок до 31.12.2024 года;

- 932 960 рублей в срок до 31.03.2025 года;

- 932 960 рублей в срок до 31.06.2025 года;

- 932 960 рублей в срок до 30.09.2025 года;

- 932 960 рублей в срок до 31.12.2025 года.

По договору № нежилое помещение 7 этаж, номер 703 (строительный), общей площадью 24,64кв.м., стоимость объекта 5 356 577 руб.. Порядок внесения цены объекта долевого строительства на счет эскроу:

- 250 000 рублей в срок до 31.05.2024 года;

- 821 316 рублей в срок до 31.07.2024 года;

- 857 000 рублей в срок до 31.12.2024 года;

- 857 000 рублей в срок до 31.03.2025 года;

- 857 000 рублей в срок до 31.06.2025 года;

- 857 000 рублей в срок до 30.09.2025 года;

- 857 261 рублей и срок до 31.12.2025 года.

По договору № нежилое помещение 7 этаж, номер 707 (строительный), общей площадью 27,43кв.м., стоимость объекта 5 789 000 руб.. Порядок внесения цены объекта долевого строительства на счет эскроу:

- 250 000 рублей в срок до 31.05.2024 года;

- 907 800 рублей в срок до 31.07.2024 года;

- 926 240 рублей в срок до 31.12.2024 года;

926 240 рублей в срок до 31.03.2025 года;

- 926 240 рублей в срок до 31.06.2025 года;

- 926 240 рублей в срок до 30.09.2025 года;

- 926 240 рублей в срок до 31.12.2025 года.

Условия договоров в полном объеме соответствуют положения закона, сторонами подписаны.

Истец исполняет условия договора, тогда как ответчик условия договора, касающиеся оплаты по договорам не исполняет.

Также истцом соблюден досудебный порядок обращения к ответчику, однако оплата не произведена.

Судом установлено и не оспаривалось стороной ответчика, что оплата по договорам не производилась. Платежи не внесены до настоящего времени. Условия договоров долевого участия в строительстве ответчиком не исполнены. Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика суммы основного долга -стоимости объекта платежей счету эскроу по 30.06.2025 включительно, подлежат удовлетворению в полном объеме. Доказательств оплаты ответчиком не представлено.

Истцом представлен расчет неустойки по договорам, который судом проверен. Суд соглашается с представленным расчетом. 

Однако полагает, что размер пени, подлежащий взысканию с ответчика, подлежит снижению в силу ст. 333 ГК РФ до 200 000 руб. по каждому договору.

Учитывая изложенное с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 15 486 876 руб.:

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ст. 88 данного кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины

и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Сумма госпошлины с учетом взысканной суммы составляет 106 204 руб.. истцом при обращении в суд с иском была оплачена госпошлина в сумме 82 379 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

Поскольку истцом при увеличении заявленных требований доплата госпошлины не производилась, то с ответчика в доход бюджета г. Липецка в силу ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию госпошлина в сумме 23 825 руб..

В остальной части иска необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО Специализированный Застройщик «ОСНОВА» удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО4 в пользу ООО Специализированный Застройщик «ОСНОВА» (ИНН 

<

***>) задолженность по договорам долевого участия в строительстве:

- № от 26.02.2024г. сумму основного долга в размере 3 142 960 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств по внесению стоимости объекта долевого строительства за период с 31.05.2024 по 03.07.2025 г. в сумме 200 000 руб.,

- № от 26.02.2024г. сумму основного долга в размере 3 965 080 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств по внесению стоимости объекта долевого строительства за период с 31.05.2024 по 03.07.2025 г. в сумме 200 000 руб.,

- № от 26.02.2024г. сумму основного долга в размере 3 642 316 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств по внесению стоимости объекта долевого строительства за период с 31.05.2024 по 03.07.2025 г. в сумме 200 000 руб.,

- № от 26.02.2024г. сумму основного долга в размере 3 936 520 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств по внесению стоимости объекта долевого строительства за период с 31.05.2024 по 03.07.2025 г. в сумме 200 000 руб..

Взыскать со ФИО4 в пользу ООО Специализированный Застройщик «ОСНОВА» (ИНН 

<

***>) расходы по оплате госпошлины в сумме 82 379 руб., в доход бюджета г.Липецка госпошлину в сумме 23 825 руб..

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Липецка. 

Судья Н.В. Титова 

Мотивированное решение изготовлено 02.09