РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2020 года г.Алексин Тульской области 

Алексинский городской суд Тульской области в составе: 

председательствующего Жувагина А.Г.,

при секретаре Долговой Е.В.,

с участием истца ФИО4 и ее представителя ФИО5,

представителей ответчиков по ордерам адвокатов Картышевой Н.А., Александровой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-42/2020 по иску ФИО4 к администрации муниципального образования город Алексин, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании сделки действительной, признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к администрации МО город Алексин о признании сделки действительной и признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований указала, что 25.05.1993 она купила квартиру, общей площадью 55,9 кв.м, по адресу: 

<

адрес>. Договор купли-продажи квартиры удостоверен старшим государственным нотариусом Алексинской государственной нотариальной конторы Тульской области ФИО1, реестровый №. В связи с тем, что указанный договор был заключен в 1993 году в соответствии со ст.239 ГК РФ договор подлежал регистрации в БТИ города Алексина Тульской области. Однако в силу юридической неграмотности истица своевременно не зарегистрировала право собственности на вышеуказанное имущество. Квартиру продавала семья, которая в срочном порядке уезжала жить в другой город. Для оформления сделки в нотариальной конторе потребовались дополнительные справки. Так как собственники уезжали, истица оформила доверенность на своего сына с правом продажи квартиры. При получении доверенности истица полностью рассчиталась с продавцами, а именно положила на счет ФИО9, ФИО10 по 1219 рублей и оставшуюся сумму передала ФИО6 (их отцу). На следующий день истице передали ключи от квартиры, и вся семья уехала из города Алексина. Позже, собрав все необходимые документы на квартиру, она с сыном оформила договор купли продажи квартиры. Получив документы в нотариальной конторе, она как новый собственник квартиры переоформила на основании нотариального договора все лицевые счета, оплачивает все коммунальные платежи от своего имени и прописалась со своей семьей по указанному адресу. Так как фактически в собственность ей была передана данная квартира, то полагает, что вышеуказанный договор купли-продажи можно считать заключенным и состоявшимся.

В августе 2019 года она как собственник квартиры обратилась в МФЦ с целью регистрации ее племянника, однако ей было разъяснено, что договор от 1993 года не прошедший регистрации в БТИ не является надлежащим документом на квартиру. Для регистрации договора от 25.05.1993 и возникшего на его основании права собственности на квартиру должны подать обе стороны договора, что в данном случае не возможно, в связи с отъездом продавцов в неизвестном направлении. В настоящее время она желает распорядиться своей собственностью, однако сделать этого не может в связи с тем, что договор купли-продажи квартиры не был до конца юридически оформлен. Иным порядком, кроме как судебным, признать за ней право собственности не представляется возможным.

Просила признать договор от 25.05.1993, заключенный между ФИО5, действующим по доверенности за семью Г-вых и ФИО4 купли-продажи квартиры, общей площадью 55,9 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, действительным. Признать за ФИО4 право собственности на квартиру, общей площадью 55,9 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Определением суда 02.12.2019 к участию в дело в качестве соответчиков привлечены: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10

Определением суда от 13.01.2020 ответчикам ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 в качестве представителей назначены адвокаты.

В судебном заседании:

Истец ФИО4 и ее представитель ФИО5 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, по изложенным в иске основаниям. Дополнительно представитель истца ФИО5 пояснил, что в 1992 году он приехал из г.Тбилиси в г.Москву, затем в 1993 году в г.Москву приехали его брат ФИО2 и мать, где они снимали квартиру и подыскивали для приобретения квартиру. Денег на квартиру в г.Москве им не хватало, и им предложили квартиру в г.Алексине Тульской области. Они осмотрели квартиру по адресу: 

<

адрес>, и она их устроила. Семье Г-вых, которым принадлежала квартира, срочно необходимо было продать квартиру ввиду отъезда. Они оформили доверенность от их имени для продажи квартиры на него. После продажи квартиры и расчета Г-вы уехали куда-то. Сначала в квартире прописалась мать и брат, а затем и он. Впоследствии у брата родился сын, брат и его жена умерли. В 2009 году он оформил опекунство на ребенка. Когда ребенку исполнилось 18 лет возникла необходимость его регистрации в спорной квартире, но при подготовке документов в отделе по вопросам миграции МОМВД России «Алексинский» сообщили, что это невозможно, так как квартира не оформлена. С момента покупки квартиры они живут в ней на протяжении более 20 лет, несут расходы по содержанию квартиры. Каких-либо претензий никто никогда к ним не предъявлял.

Представитель ответчика администрации МО город Алексин не явился, в адресованном суду заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, не возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ответчиков ФИО6, ФИО7, ФИО8 адвокат Александрова С.В. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ответчиков ФИО9, ФИО10 адвокат Картышева Н.А. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав участников процесса, исследовав имеющиеся по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 1 ГК РФ одним из основных принципов гражданского законодательства является признание свободы договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Статья 432 ГК РФ определяет, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 209 ГК РФ (часть первая), действовавшей на момент возникновения правоотношений, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Судом установлено, что на основании договора передачи № от 12.10.1992, свидетельства о регистрации права собственности № от 23.10.1992, регистрационного удостоверения № от 12.11.1992 семье ФИО11 на праве совместной собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, что также подтверждается техническим паспортом от 26.09.2019, выпиской из реестровой книги № от 09.01.2020, выданной ГУ ТО «Областное БТИ».

02.04.1992 ФИО6, ФИО8, ФИО7, действующая за себя и за несовершеннолетних ФИО9 и ФИО10, уполномочили ФИО5 продать принадлежащую им квартиру по адресу: 

<

адрес>.

На основании постановления главы администрации г.Алексина и Алексинского района № от 21.04.1993, разрешено отчуждение квартиры 

<

адрес>, принадлежащей по праву совместной собственности ФИО6, ФИО7, ФИО8 и несовершеннолетним: ФИО9, ФИО10

Согласно договору купли-продажи от 25.05.1993, удостоверенному государственным нотариусом Алексинской государственной нотариальной конторы Тульской области в реестре №, ФИО4 (покупатель) купила у ФИО5, действующего по доверенности за семью ФИО11 (продавцы) квартиру, общей площадью 55,9 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии со ст. 239 ГК РСФСР настоящий договор подлежал регистрации в БТИ г. Алексина Тульской области.

Однако своевременных мер по регистрации права истцом не было предпринято. 

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 237 Гражданского кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения правоотношений, по договору купли - продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.

Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов (ст.239 ГК РСФСР).

В соответствии со ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статья 433 ГК РФ предусматривает, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п.п.1, 3 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В судебном заседании установлено, что в квартире по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированы: ФИО4 (собственник) с 29.06.1993 по настоящее время; сын ФИО2 с 15.10.1993 по 01.07.2005 (умер 22.06.2005); сын ФИО5 с 16.02.1994 по настоящее время; ФИО3 с 29.09.2009 по 06.08.2019, и с 30.09.2019 по 25.03.2020.

Согласно выписке из домовой книги от 09.08.2019, в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированы: ФИО4 с 29.06.1993, ФИО5 с 16.02.1994, ФИО3 с 29.09.2009.

Согласно сообщению МОМВД России «Алексинский» № от 16.12.2019, по адресу: 

<

адрес>, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 зарегистрированными не значатся.

В тоже время как видно из выписки из лицевого счета у ФИО4 проживающей по адресу: 

<

адрес>, задолженности на жилищно-коммунальные услуги на 23.09.2019 года не имеется.

Согласно сообщению Управления Росреестра по Тульской области № от 12.12.2019 данные на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в ЕГРН отсутствуют. 

ФИО4 с 24.03.2007 бессрочно установлена страховая пенсия по старости, что подтверждается справкой УПФР в г.Алексин Тульской области (межрайнное) от 17.10.2019 №.

Из материалов дела следует, что истец после приобретения спорной квартиры в установленный законом срок не зарегистрировал свое право, однако исполнила все обязательства перед продавцом по договору купли-продажи от 25.05.1993, доказательств обратного не предоставлено.

Истец пользуется квартирой до настоящего времени, несет расходы по ее содержанию, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, а также до выхода на пенсию оплачивала налоги за жилое помещение (квитанции за 2004, 2005, 2006, 2007 годы). С момента вселения и регистрации истца и членов ее семьи в спорном жилом помещении каких-либо претензий на протяжении длительного времени от кого-либо не поступало, тогда как с истцом заключались договора на предоставление коммунальных услуг, на содержание и техническое обслуживание жилья, оформлялись лицевые счета по оплате за жилищно-коммунальные услуги, и истцом обеспечивалась сохранность жилого помещения; поддерживалось надлежащее состояние жилого помещения и своевременно вносилась плата.

Согласно ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Принимая во внимание наличие договора купли-продажи, фактическое его исполнение сторонами, выразившееся в передаче денежных средств и спорного имущества в порядке и на условиях определенных указанным договором и действующим на момент возникновения спорных отношений законодательством, отсутствия правопритязаний со стороны семьи Г-вых с 1993 года, факта проживания истца и членов ее семьи в спорном жилом помещении более 20 лет, суд полагает, что исковые требования ФИО4 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать сделку между ФИО4 и ФИО5, действующим по доверенности за ФИО6, ФИО7, действующей за себя лично и за несовершеннолетних ФИО9, ФИО10, и ФИО8, по продаже квартиры, общей площадью 55,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, действительной.

Признать право собственности ФИО4 на квартиру, общей площадью 55,9 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Алексинский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 30.01.2020 года.

Судья