РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2019 года г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, 

ответчика ФИО3 и ее представителя ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1640/2019 по иску ФИО1 к ФИО3 об обязании исполнить обязанность по передаче объектов недвижимости, о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором с учетом уточнений просит обязать исполнить обязанность по передаче земельного участка: категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общая площадь 537 кв.м., адрес (местонахождение объекта) .... кадастровый номер № и одноэтажного жилого дома общей площадью 19,8 кв.м., по адресу: .... кадастровый номер №;

зарегистрировать переход права собственности на земельный участок: категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общая площадь 537 кв.м., адрес (местонахождение объекта) .... кадастровый номер № и одноэтажный жилой дом общей площадью 19,8 кв.м., по адресу: .... кадастровый номер №.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что в соответствии с договором купли-продажи земельного участка с жилым домом от **/**/****, заключенному между ним (покупатель) и ФИО3 (продавец), Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок: категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общая площадь 537 кв.м., адрес (местонахождение объекта) .... и одноэтажный жилой дом общей площадью 19,8 кв.м., по адресу: ....

Кадастровый номер отчуждаемого земельного участка №.

Кадастровый номер отчуждаемого жилого дома №.

Указанное недвижимое имущество передано от продавца покупателю. В соответствии с п. 2.4. договор одновременно является актом приема-передачи с жилым домом.

Расчет за передаваемое имущество произведен Покупателем в полном размере до момента подписания договора, что подтверждается п. 2.3. Договора, а также собственноручной распиской ФИО3 от **/**/****.

Вместе с тем, указывает истец, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права. До момента обращения в суд с настоящим иском ответчик не явилась в орган, осуществляющий прием документов на государственную регистрацию права, и не направила своего представителя, не подала заявление на государственную регистрацию перехода права.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

После обращения в суд, указывает истец, ФИО3 предпринят ряд недобросовестных действий, направленных на создание обстоятельств, препятствующих или осложняющих судебную защиту его нарушенных прав. Исковое заявление подано в суд **/**/****, **/**/**** проведено предварительное судебное заседание, а **/**/**** ФИО3, в нарушение условий договора, зарегистрировалась по месту жительства в спорном жилом доме. Также ФИО3, ранее передавшей владение домом и земельным участком, предприняты попытки незаконного вселения в спорное помещение.

По мнению истца, подобное недобросовестное поведение ответчика направлено на создание ситуации, при которой он будет признан владельцем недвижимости, являющейся предметом договора купли-продажи. 

При заключении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от **/**/****, указывает истец, он передал ответчику денежные средства за объекты недвижимости, а ответчик вручила ему дом и земельный участок, т.е. ответчик обязательство по передаче недвижимого имущества исполнила, однако впоследствии стала уклоняться от регистрации права. Предъявление покупателем судебного иска побудило продавца к совершению незаконных действий по восстановлению владения имуществом с целью заявления возражений в суде.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, ранее представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие. Интересы истца в судебном заседании представляет представитель по доверенности. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании заявленные требования в редакции уточненного искового заявления поддержал, подтвердив доводы, изложенные как в первоначально поданном исковом заявлении, так и уточнении к нему. Полагал, что требования его доверителем заявлены законно и обоснованно, следовательно, подлежат удовлетворению в полном объеме. Дополнительно пояснил, что довод ответчика о мнимости сделки противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку его доверитель заключал указанную сделку с целью приобрести право собственности на объект, стать его законным владельцем, его воля была направлена на добросовестное исполнение договора. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, поддержав позицию, изложенную в ранее представленных суду письменных возражениях. Суду пояснила, что ее муж задолжал ФИО1. С тем, чтобы обеспечить возврат денежных средств, ФИО1 настаивал на подписании с ним договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, что и было сделано. К договору по требованию ФИО1 ею также была написана расписка, однако, никаких денежных средств от ФИО1 по данной расписке она не получала. Намерения на фактическое заключение договора купли-продажи у нее не было. 

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО4 в судебном заседании также возражал против удовлетворения требований истца, настаивая на мнимости договора купли-продажи. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, по существу заявленных требований представил суду свой письменный отзыв, в котором просил рассматривать дело в его отсутствие. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом. 

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика и ее представителя, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, исходя из следующего. 

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по договору продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что **/**/**** между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общая площадь 537 кв.м., адрес (местонахождение объекта) .... кадастровый номер № с жилым домом, общей площадью 19,8 кв.м., по адресу: .... кадастровый номер № (п. 1.1. Договора). 

Цена продаваемого Объекта недвижимости составляет ~~~ руб., из них стоимость земельного участка составляет ~~~ руб., стоимость жилого дома – ~~~ руб. (п. 2.1. Договора). 

Как следует из п. 2.3. Договора, расчет между сторонами производится наличными до подписания настоящего договора. 

Настоящий договор одновременно является Актом приема-передачи земельного участка с жилым домом, что предусмотрено п. 2.4. Договора. 

Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от **/**/**** подписан сторонами. 

К данного договору купли-продажи стороной истца в материалы дела также представлена копия расписки от **/**/****, в соответствии с которой ФИО3 получила от ФИО1 денежную сумму в размере ~~~ руб. за продаваемые ею жилой дом и земельный участок по адресу: .... по договору купли-продажи от **/**/****. 

В ходе рассмотрения дела по существу ответчик ФИО3, не оспаривая факт подписания договора купли-продажи, факт написания расписки от **/**/****, настаивала на мнимости данного договора и отсутствие ее фактической воли на продажу указанных объектов недвижимости, указывая на то, что фактически данные объекты недвижимости ею ответчику не передавались, в настоящее время в спорном жилом доме проживает ее семья; указанное жилье является единственным местом жительства для нее и ее семьи. 

Установлено, ФИО3 является собственником спорных объектов недвижимости с **/**/****, что подтверждается выписками из ЕГРН. Сторонами в ходе рассмотрения дела по существу не оспаривалось, что правоустанавливающие документы на спорное недвижимое имущество находятся у ФИО3 и ФИО1 никогда не передавались; правоустанавливающие документы были представлены ФИО3 суду для обозрения в судебном заседании. 

В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как разъяснено в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, формальное исполнение для вида условий сделки ее сторонами не может являться препятствием для квалификации судом такой сделки как мнимой. Возражения лица, участвующего в деле, о том, что требования истца основаны на мнимой сделке, могут быть сделаны в любой форме и подлежат оценке судом независимо от предъявления встречного иска.

Возражая против заявленных ФИО1 требований, ФИО3 указывала на мнимость договора купли-продажи, заключенного между ней и ФИО1, ссылаясь на то, что фактически данный договор был подписан исключительно в обеспечение исполнения ее супругом обязательств по возврату денежных средств, которые последний ранее занял у ФИО1. Фактической передачи недвижимого имущества по заключенному между сторонами договору купли-продажи не было. В настоящее время супруг готов вернуть ФИО1 взятые в долг денежные средства, но с рассрочкой платежа по причине тяжелого материального положения. 

Согласно справке председателя СНТ «Труд», ФИО3 имеет в СНТ садовый участок .... с **/**/**** и строения в виде садового дома, бани и гаража. 

Справкой администрации Марковского муниципального образования от **/**/**** подтверждается факт регистрации ФИО3 (с **/**/**** по настоящее время) и ее несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО7 по адресу: ..... 

В собственности ФИО3 отсутствуют иные объекты недвижимости, что объективно подтверждается выпиской из ЕГРН от **/**/****. 

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о недоказанности истцом факта передачи ему ответчиком объектов недвижимости по договору купли-продажи. По мнению суда, представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности свидетельствуют о мнимости заключенного между сторонами договора, учитывая, что изначально и до настоящего времени правоустанавливающие документы Продавцом Покупателю не передавались, объекты недвижимости как находились в фактическом владении Продавца, так и продолжают находиться в настоящее время, что объективно подтверждается представленным в материалы дела по запросу суда актом осмотра, подготовленным специалистами администрации Марковского муниципального образования от **/**/****. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Оснований полагать, что ответчик по делу ФИО3 пытается ввести суд в заблуждение, представляя доказательства, свидетельствующие о нахождении имущества в ее фактическом владении, осуществляя регистрацию по месту жительства в спорном жилом доме себя и своих несовершеннолетних детей, у суда не имеется. Напротив, данные действия ФИО3 свидетельствуют об открытости совершаемых ею действий как собственника данного имущества. 

Доводы представителя истца о том, что представленные в материалы дела ФИО3 справки, выданные в отношении объектов недвижимости, расположенных в СНТ «Труд», а не в СНТ «Труд Ветерана», не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств, суд находит не состоятельными, исходя из того, что актуальными выписками из ЕГРН, а равно и представленными стороной истца копиями выписок из ЕГРН подтверждается факт нахождения в собственности ФИО3 земельного участка, расположенного в .... и жилого дома в ..... 

Наличие договора купли-продажи, содержащего условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи, не является достаточным доказательством, подтверждающим факт передачи объекта недвижимости, если имеются данные о нахождении объекта во владении Продавца.

Проанализировав представленные по делу доказательства, доводы и возражения, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд не находит правовых оснований к удовлетворению заявленных требований.

В данном случае суд исходит, в том числе, из отсутствия совокупности доказательств, свидетельствующих о действительной направленности воли сторон на заключение сделки, наступление правовых последствий договора купли-продажи по возникновению у ФИО1, как у покупателя права владения и пользования недвижимым имуществом в виде жилого дома и земельного участка.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств того, что после заключения договора купли-продажи он фактически стал владельцем спорного имущества, исполняет обязанность по содержанию переданного ему по договору купли-продажи недвижимого имущества, иных доказательства, совокупность которых с достоверностью свидетельствовала о намерении истца фактически вступить во владение спорным имуществом.

Истцом не представлено доказательств того, что он в действительности предпринимал попытки регистрации перехода права собственности, оплачивал необходимую для этих целей государственную пошлину, обращался к продавцу с требованием о регистрации перехода права собственности и получал отказ.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 об обязании исполнить обязанность по передаче объектов недвижимости, о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

В окончательной форме решение принято **/**/****. 

Судья: О.В. Недбаевская