УИД23RS0024-01-2023-001375-59

К делу №2-62/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Крымск 03 мая 2024г.

Крымский районный суд Краснодарского края в составе

судьи Литвиненко Т.А.,

при секретаре Щербатовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи домовладения незаключённым и возврате неосновательного обогащения в натуре, встречному иску ФИО4 к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов на сумму неосновательного обогащения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с уточненными требованиями к ФИО4 о признании незаключенным договора купли-продажи, состоявшегося 11 марта 2022г. между нею (продавец) и ФИО4 (покупатель) в отношении домовладения, включающего в себя земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», площадью 626 кв.м., с кадастровым номером №, и размещенный на нем двухэтажный жилой дом площадью 237,8 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101337:178, которые расположены по адресу: 

<

адрес>, и признании своего права собственности на это домовладение по правилам о возврате неосновательного обогащения в натуре. 

Свои требования мотивировала тем, что в соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Изложенное в совокупности означает, что цена является существенным условием договора купли-продажи; при несогласованности цены договор купли-продажи считается незаключенным. По условиям соглашения о задатке от 24 января 2022г. она получила от ФИО4 1 400 000 рублей в счёт оплаты договора купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: 

<

...>; при этом основной договор купли-продажи стороны договорились заключить по цене 8 000 000 рублей в срок не позднее 15 марта 2022г. 01 марта 2022г. ФИО4 выдал ей заёмную расписку на 800 000 рублей со сроком исполнения не позднее 01 июля 2022г. По условиям договора купли-продажи от 11 марта 2022г. она передала в собственность ФИО4 домовладение, включающее в себя земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», площадью 626 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101337:135, и размещенный на нем двухэтажный жилой дом площадью 237,8 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101337:178, которые расположены по адресу: 

<

адрес>. При этом цена сделки указана 5 800 000 рублей; оплата сделки осуществлена за счёт личных денежных средств покупателя в сумме 25 782, 08 рублей, кредитных денежных средств ПАО Сбербанк в сумме 2 943 281 рубль и денежных средств целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательства по ипотечному кредиту, в сумме 2 830 936, 92 рублей (пункт 4). Таким образом, по утверждению ФИО3, он приобрел у неё домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, за 5 800 000 рублей, указанных в пункте 4 договора купли-продажи от 11 марта 2022г.; по её утверждению, согласованная в соглашении о задатке от 24 января 2022г. цена основного договора купли-продажи в 8 000 000 рублей не изменялась и выплачена мне частично в сумме 5 800 000 + 1 400 000 = 7 200 000 рублей, на оставшуюся сумму в 800 000 рублей выдана долговая расписка. Очевидно, что цена договора купли-продажи от 11 марта 2022г. сторонами не согласована, что свидетельствует о незаключенности упомянутого договора. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между его сторонами. В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. По правилам пункта 1 статьи 1104 Гражданского кодекса РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. В связи с отсутствием у ФИО4 правовых оснований для владения, пользования и распоряжения домовладением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, вследствие незаключенности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., это домовладение должно быть возвращено ей по правилам статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ свободным от каких-либо обременений, с одновременным взысканием с нее в пользу ПАО Сбербанк, ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО4 полученных от них денежных средств в размере 7 200 000 рублей.

ФИО4, в свою очередь, обратился с иском к ФИО1 о взыскании 1 400 000 рублей неосновательного обогащения и 165 928, 76 рублей процентов на сумму неосновательного обогащения за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг.

Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами был заключён договор купли-продажи земельного участка площадью 626 кв.м., из категории земель «земли населенных пунктов», для индивидуального жилищного строительства, с размещенным на нем жилым домом площадью 237,8 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>. Цена отчуждаемого земельного участка и жилого дома по договоренности сторон составляет 5 800 000 рублей. Указанная сумма была выплачена полностью за счет личных средств в размере 25 782, 08 рублей, кредитных средств, получаемых в ПАО «Сбербанк России», в размере 2 943 281 рублей, средств целевого жилищного займа, предоставляемого военнослужащим, в размере 2 800 936, 92 рублей. 24 января 2022г. для подтверждения намерения в будущем заключить договор между ним и ФИО1 было заключено соглашение о задатке, согласно которому ФИО1 получила от него 1 400 000 рублей. После получения задатка ФИО1 передала ему ключи от указанного домовладения и предложила заселиться, что он с семьёй и сделал. В конце февраля 2022г. ФИО1 потребовала от него написать ей ещё и расписку о займе на 800 000 рублей в качестве еще одной обеспечительной меры покупки дома и заключения договора, а в противном случае угрожала отказаться от заключения договора купли-продажи и потребовать выселиться из домовладения. Денежных средств по указанной расписке ФИО1 ему не передавала и расписку обещала вернуть после регистрации сделки. Необходимо отметить, что на момент заключения договора стоимость земельного участка и домовладения была определена сторонами в размере 5 800 000 рублей, а не 8 000 000 рублей, как указано первоначально в соглашении о задатке, при этом расчёт по договору был произведен в полном объеме. Однако ФИО1 после заключения договора сумму задатка ему не возвратила. Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Размер процентов по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ на сумму долга составляет 165 928, 67 рублей.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства была извещена надлежащим образом, своё участие в деле обеспечила путём направления представителя. В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО1

Представитель ФИО1 ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства была уведомлена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в своё отсутствие, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала, встречные исковые требования не признала.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, своё участие в деле обеспечил путём направления представителя. В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО4

Представитель ФИО4 ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, ходатайство ФИО6 об отложении судебного заседания отклонено как необоснованное и не подтвержденное документально. В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО6

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – ПАО Сбербанк и Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» – о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки суду не сообщили. В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

24 января 2022г. между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключено соглашение о задатке, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи домовладения, включающего в себя земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», площадью 626 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101337:135, и размещенный на нем двухэтажный жилой дом площадью 237,8 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101337:178, которые расположены по адресу: 

<

адрес>, за 8 000 000 рублей, в обеспечение исполнения которого ФИО4 передал ФИО1 1 400 000 рублей. 

01 марта 2022г. ФИО4 выдал ФИО1 заёмную расписку на 800 000 рублей без начисления процентов на займ с обязательством возврата суммы займа не позднее 01 июля 2022г. 

11 марта 2022г. между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передаёт в собственность покупателя домовладение, включающее в себя земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», площадью 626 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101337:135, и размещенный на нем двухэтажный жилой дом площадью 237,8 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101337:178, которые расположены по адресу: 

<

адрес>, за плату в размере 5 800 000 рублей, из которых 25 782, 08 рублей – личные денежные средства покупателя, 2 943 281 рубль – кредитные денежные средства ПАО Сбербанк, предоставленные покупателю по условиям кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГг., 2 830 936, 92 рублей – денежные средства целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательства по ипотечному кредиту, право покупателя на который подтверждено свидетельством о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа серии 21 09 № от ДД.ММ.ГГГГг.; приобретаемое имущество передается в залог ПАО Сбербанк (кредитор) и Федеральному государственному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (займодавец), при этом требования займодавца удовлетворяются после удовлетворения требований кредитора.

Право собственности ФИО3 на приобретенное домовладение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГг. в Едином государственном реестре недвижимости записями регистрации № и №; обременение приобретенного домовладения ипотекой в пользу ПАО Сбербанк зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 2022г. записями регистрации № и №, в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» – 2022г. записями регистрации № и №. 

Изложенное подтверждено документально и сторонами не оспаривается.

В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи, и при несогласованности цены договор купли-продажи считается незаключенным.

Принимая в качестве достоверной позицию ФИО1 в вопросе оценки доказательств, связанных с заключением сделки купли-продажи, суд учитывает, что инициатором разбирательства спора в суде стала ФИО1, которая не получила от ФИО4 800 000 рублей за проданное домовладение, в то время как ФИО4, имеющий право требования к ФИО1 на сумму 1 400 000 рублей, не считал своё право нарушенным в течение более полутора лет. Кроме того, в условиях передачи ФИО4 задатка в размере 1 400 000 рублей и наличия свидетельства о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа на сумму 2 830 936, 92 рублей, остаток необходимых для заключения сделки с ФИО1 денежных средств по расчёту ФИО4 составлял 5 800 000 – 1 400 000 – 2 830 936, 92 = 1 569 063, 08 рублей, следовательно, заключение им кредитного договора на 2 943 281 рубль и внесение в оплату сделки ещё 25 782, 08 рублей личных денежных средств лишено экономического смысла.

Изложенное приводит суд к выводу о несогласованности ФИО1 и ФИО4 цены договора купли-продажи от 11 марта 2022г., так как указанная в нем стоимость отчуждаемого объекта недвижимости в 5 800 000 рублей не соответствует стоимости, за которую стороны действительно договорились заключить сделку, в 8 000 000 рублей, что в правовом смысле свидетельствует о его незаключенности.

Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между его сторонами.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

По правилам пункта 1 статьи 1104 Гражданского кодекса РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. 

Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010г. даны разъяснения о том, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. 

В связи с отсутствием у ФИО3 правовых оснований для владения, пользования и распоряжения домовладением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, вследствие незаключенности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., это домовладение должно быть возвращено ФИО2 по правилам статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений. 

Вместе с тем, суд не может согласиться с утверждением ФИО1 о том, что спорное домовладение должно быть возвращено ей без каких-либо обременений.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом. 

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Суд учитывает, что на момент обременения домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ипотекой в пользу ПАО Сбербанк и ФГКУ «Росвоенипотека» его собственником являлся ФИО4 По убеждению суда, признание договора купли-продажи от 11 марта 2022г. незаключенным не влечёт аннулирования права залога, возникшего у ПАО Сбербанк и ФГКУ «Росвоенипотека» на законных основаниях, так как по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса РФ право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите.

Таким образом, ФИО1, получившая денежные средства ПАО «Сбербанк» в размере 2 943 281 рубль и денежные средства ФГКУ «Росвоенипотека» в размере 2 830 936, 92 рублей, и одновременно с этим возвратившая себе право собственности на домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, не лишена возможности освободить своё домовладение от обременений путём исполнения денежных обязательств ФИО4 перед его залогодержателями.

В связи с отсутствием у ФИО1 правовых оснований для удержания полученной от ФИО4 денежной суммы в размере 1 400 000 + 25 782, 08 = 1 425 782, 08 рублей вследствие незаключенности договора купли-продажи от 11 марта 2022г., эти денежные средства должны быть возвращены ФИО4 по правилам статьи 1102 Гражданского кодекса РФ. 

Вместе с тем, с учётом положений части 3 статьи 196 ГПК РФ, согласно которым суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом, исковые требования ФИО4 о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежат удовлетворению за счёт ФИО1 в размере 1 400 000 рублей, то есть в пределах заявленного иска. При этом суд признает за ФИО4 право требования с ФИО1 оставшейся денежной суммы в размере 25 782, 08 рублей по правилам, предусмотренным статьёй 1102 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку сбережение полученных от ФИО4 денежных средств станет для ФИО1 неосновательным с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора купли-продажи незаключенным, оснований для удовлетворения его исковых требований о взыскании 165 928, 76 рублей процентов на сумму неосновательного обогащения не имеется. 

Руководствуясь статьями 191-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаключенным договор купли-продажи, состоявшийся ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Возвратить в собственность ФИО1 домовладение, включающее в себя земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», площадью 626 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101337:135, и размещенный на нем двухэтажный жилой дом площадью 237,8 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101337:178, которые расположены по адресу: 

<

адрес>, по правилам о возврате неосновательного обогащения в натуре.

Принятое решение является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО4 и государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», площадью 626 кв.м., с кадастровым номером 23:45:0101337:135, который расположен по адресу: 

<

адрес>, и двухэтажный жилой дом площадью 237,8 кв.м., с кадастровым номером №, который расположен по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 1 400 000 рублей в качестве возврата суммы неосновательного обогащения.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО1 о взыскании 165 928, 76 рублей процентов на сумму неосновательного обогащения за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Крымский районный суд в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья:подпись.Копия верна