УИД 29RS0018-01-2023-001782-73 

Дело № 2-1835/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года город Архангельск

Октябрьский районный суд г. Архангельска в составе председательствующего судьи Вальковой И.А., при секретаре Карповой Н.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о признании заключенных предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, 

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс», уточненным в ходе рассмотрения дела, о признании заключенных предварительного договора купли-продажи Квартиры от 02.04.2021 и предварительного договора купли-продажи от 17.07.2021 (кладовой) договорами долевого участия в строительстве, соразмерном уменьшении цены договора на сумму 472 247 руб., взыскании неосновательного обогащения в сумме 75524 руб., денежных средств за постановку квартиры на первичный кадастровый учет в сумме 22000 руб., денежных средств за постановку кладовой на первичный кадастровый учет в сумме 22660 руб., убытков, понесенных в целях приведения документации на квартиру ее фактическому состоянию в сумме 8500 руб., неустойки за просрочку требования об устранении строительных недостатков в сумме 520000 руб., неустойки за просрочку передачи кладовой за период с 21.12.2022 по 28.06.2023 в сумме 18516 руб. 05 коп., компенсации морального вреда в сумме 5 000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что 28.10.2020 администрацией муниципального образования «Город Архангельск» ООО СЗ «Стройкомплекс» было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> 25.12.2020 между ФИО4 и ООО «СЗ «Стройкомплекс» был заключен договор бронирования №6. По договору ответчик осуществляет услуги по подбору и бронированию однокомнатной квартиры по адресу: 

<

...>, являющейся объектом долевого строительства в соответствии с требованиями истца. 26.12.2020 истец внесла аванс по договору бронирования в сумме 100000 руб. 02.04.2021 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. По условиям указанного договора ответчик обязался передать в собственность истца, а истец принять и оплатить следующее недвижимое имущество: квартира за номером 26, которая будет находиться на 4 этаже. Общая площадь определяется проектом и предварительно составляет 48,42 кв.м., здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, создаваемого ответчиком на земельном участке площадью 1318 кв.м. в Октябрьском территориальном округе г.Архангельска 

<

адрес>. По условиям указанного договора ответчик обязался возвести Объект, получить в установленном порядке разрешение на его ввод в эксплуатацию в 1 квартале 2022 года и передать ключи в течение 6 месяцев с момента ввода в эксплуатацию. Объект был введен в эксплуатацию на основании разрешения от 20.06.2022. Согласно п.3.1 предварительного договора купли-продажи цена квартиры определена в размере 6305000 руб. из расчета 130214 руб. 80 коп. за один квадратный метр. В соответствии с договором 02.04.2021 она внесла ответчику 1 000 000 руб., 11.05.2021 также 1 000 000 руб. и 25.07.2022 – 1 000 000 руб. 06.08.2022 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи 

<

адрес>. Согласно договора цена квартиры составляет 6380523 руб. 09.08.2022 за истцом было зарегистрировано право собственности на квартиру. Фактически площадь квартиры уменьшилась, однако в нарушение условий предварительного договора купли-продажи цена квартиры была увеличена. В связи с этим требует уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади квартиры и в связи с уменьшением высоты потолков. В целях приведения документации на квартиру ее фактическому состоянию (площади) она понесла убытки в сумме 8500 руб. по оплате услуг за составление проекта перепланировки и услуг кадастрового инженера. Кроме того, квартира была передана с существенным недостатком в виде отсутствия ГВС и отопления, который был устранен 23.11.2022. За нарушение срока устранения строительных недостатков ответчик должен выплатить неустойку. 17.07.2021 между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи кладовой, которая в установленный срок (по 20.12.2022 включительно) передана не была. В связи с нарушением срока передачи кладовой ответчик должен выплатить неустойку. Кроме того, в договоры включены несправедливые условия об уплате продавцу государственной пошлины за постановку квартиры и кладовой на кадастровый учет. 

Истец ФИО4, ее представитель ФИО5 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика ФИО6, ФИО7 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились. 

Третьи лица ООО «Эрстройтех», ООО «Элай Дом», департамент городского хозяйства администрации городского округа «Город Архангельск», ПАО «ТГК-2», ООО «РВК-Архангельск», ПАО Сбербанк, ООО «Архземкадастр», извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание представителей не направили.

Заслушав истца и представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В пункте п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Судом установлено, что 28.10.2020 ООО «СЗ «Стройкомплекс» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>

25.12.2020 между ФИО4 и ООО «СЗ «Стройкомплекс» был заключен договор бронирования №6. 

По договору ответчик осуществляет услуги по подбору и бронированию однокомнатной квартиры по адресу: г

<

адрес>, являющейся объектом долевого строительства в соответствии с требованиями Заказчика (п.1.1).

Цена вышеназванного объекта недвижимости установлена в размере 6 500 000 рублей. Указанная стоимость квартиры действует только в случае заключения договора участия в долевом строительстве в срок, указанный в п.3.1 договора (п.1.2).

Согласно п.3.1 договора бронирования квартира бронируется исполнителем до момента прохождения застройщиком аккредитации в банках партнерах (ПАО Сбербанк, АО Россельхоз банк и ВТБ банк). После прохождения аккредитации заказчик обязуется заключить основной договор. 

25.12.2020 и 26.12.2020 истец внесла аванс по договору бронирования в общей сумме 100000 руб. 

02.04.2021 между ФИО4 (Покупатель) и ООО «СЗ «Стройкомплекс» (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи. 

По условиям указанного договора (п.1.1) Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: 

<

адрес> которая будет находиться в доме на 4 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту и предварительно составляет 48,42 кв.м. здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, создаваемого ответчиком на земельном участке площадью 1318 кв.м. в Октябрьском территориальном округе г.Архангельска по адресу: 

<

адрес> 

Фактическая общая площадь квартиры будет определяться по результатам выполнения в отношении Объекта кадастровых работ и постановки квартиры на кадастровый учет.

Согласованная Сторонами схема размещения квартиры на поэтажном плане прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Пунктом 3 договора определена цена квартиры, порядок расчетов.

По договоренности между сторонами цена квартиры определена в размере 6 305 000 рублей из расчета 130214,80 рублей за один квадратный метр.

Указанная цена квартиры уплачивается покупателем в следующем порядке и сроки: 1100000 при заключении договора; 1000000 не позднее 10.05.2021; 4205000 не позднее двух месяцев со дня получения ключей от объекта в эксплуатацию.

В случае, если фактическая общая площадь квартиры, определенная в соответствии с пунктами 1.1. и 2.3 договора будет отличаться от проектной в большую сторону, то покупатель оплачивает разницу исходя из стоимости 1 квадратного метра, установленной в пункте 3.1 договора не позднее момента подписания акта приема-передачи квартиры. В случае, если фактическая общая площадь квартиры будет отличаться от проектной в меньшую сторону, то продавец оплачивает разницу исходя из стоимости 1 квадратного метра в течение 10 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

По условиям указанного договора ответчик обязался возвести Объект, получить в установленном порядке разрешение на его ввод в эксплуатацию в 1 квартале 2022 года и передать ключи в течение 6 месяцев с момента ввода в эксплуатацию.

02.04.2021 ФИО4 уплатила 1 000 000 руб., 11.05.2021 также 1 000 000 руб., 25.07.2022 – 1 000 000 руб. 

Объект был введен в эксплуатацию на основании разрешения от 20.06.2022, присвоен адрес: 

<

адрес> 

06.08.2022 между ФИО4 (Покупатель) и ООО «СЗ «Стройкомплекс» (Продавец) заключен договор купли-продажи 

<

адрес>. 

По условиям договора Продавец передает, а Покупатель принимает 

<

адрес> общей площадью 47,2 кв.м., кадастровый №, расположенную на 4 (четвертом) этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, 

<

адрес>, площадь объекта приведена без учета площади лоджии (п.1.1).

Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора аренды земельного участка, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. (п.1.2).

Цена Договора и порядок расчетов определены в пункте 2 Договора купли-продажи.

Определено, что стоимость объекта составляет 6 380 523 руб. 

Часть стоимости объекта в сумме 3 175 523,50 руб. внесена истцом за счет собственных средств.

3 204 999 руб.50 коп. оплачено за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО4 в соответствии с кредитным договором, заключенным с ПАО Сбербанк, по программе «Приобретение готового жилья».

06.08.2022 истец уплатила ответчику компенсацию за увеличение площади по предварительному договору купли-продажи в сумме 75524 руб.

09.08.2022 на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры от 06.08.2022 право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом.

Кроме того, 17.07.2021 между ФИО4 (Покупатель) и ООО «СЗ «Стройкомплекс» (Продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: кладовая за №, которая будет находится в доме на 0 этаже. Общая площадь кладовой определяется согласно проекту и предварительно составляет 8,25 кв.м. здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, создаваемого ответчиком на земельном участке площадью 1318 кв.м. в Октябрьском территориальном округе г.Архангельска по адресу: 

<

адрес>. 

Продавец обязался возвести Объект и получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию в 1 квартале 2022 года и передать ключи в течение 6 месяцев с момента ввода в эксплуатацию (п.2.1).

Цена кладовой определена в размере 195937 руб., которая уплачивается Покупателем при подписании договора (п.3).

28.06.2023 между ФИО4 (Покупатель) и ООО «СЗ «Стройкомплекс» (Продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения 13Н общей площадью 8,3 кв.м.

Разрешая требования истца о признании заключенных предварительного договора купли-продажи Квартиры от 02.04.2021 и предварительного договора купли-продажи от 17.07.2021 (кладовой) договорами долевого участия в строительстве, суд исходит из следующего.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, - регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену квартиры и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1). 

В соответствии с ч.4 указанной статьи договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч.3).

В п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Учитывая, что фактически предварительные договоры купли-продажи исполнены сторонами, право собственности истца на квартиру и кладовую зарегистрировано в установленном законом порядке на основании договоров купли-продажи, то признание предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве невозможно, поскольку не может повлечь правовых последствий. 

При этом суд учитывает, что после заключения предварительных договоров купли-продажи истец к застройщику с требованиями о регистрации их как договоров долевого участия в строительстве не обращалась.

Разрешая требование ФИО4 о соразмерном уменьшении цены договора, суд приходит к следующему.

Как разъяснено в п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Как следует из предварительного договора купли-продажи от 02.04.2021 и приложения №1 к нему, проектная площадь квартиры составляет 48,42 кв.м. (коридор 7,68 кв.м., туалет 3,04 кв.м., кухня 12,52 кв.м., жилая комната 23,24 кв.м., холодное помещение (лоджия) - 1,94 кв.м.

Исходя из указанной площади, по договоренности между сторонами цена квартиры определена в размере 6 305 000 рублей из расчета 130214,80 рублей за один квадратный метр.

По состоянию на 14.06.2022 кадастровым инженером составлен технический план жилых помещений.

Из выкопировки из экспликации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Архангельск, 

<

адрес> (том 2, л.д.37-38), следует, что общая площадь квартиры составляет 49,2 кв.м. (с учетом лоджии 2,0 кв.м.), площадь квартиры составляет 47,2 кв.м. (жилая 24,7 кв.м., нежилая 22,5 кв.м.).

Как следует из заключения эксперта по строительной экспертизе ООО «Респект» от 22 августа 2022 года по результатам произведенных замеров площадей помещений квартиры установлено, что общая площадь квартиры составляет 46,5 кв.м. (кухня 12,8 кв.м., жилая комната 23,9 кв.м., санузел 3,10 кв.м., коридор 6,7 кв.м.), площадь лоджии с учетом коэффициента 0,5 составляет 2,0 м. Высота помещений квартиры составляет 2,89 м, что не соответствует пункту 1.1 предварительного договора купли-продажи от 02 апреля 2021 года, согласно которому высота помещений в чистовой отделке составляет 3,0 м.

Истец просит взыскать 472 247 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с изменением объема жилого помещения, а также доплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 75524 руб.

В обоснование заявленной суммы ссылается на заключение эксперта ООО «Беломорская Сюрвейерская Компания» ФИО1 №149/10/2023, рассчитавшего объем квартиры – 134,38 м3 по формуле 46,5 кв.м. (площадь квартиры без учета лоджии) х 2,89 м (высота потолков), стоимость одного кубического метра, исходя из условий предварительного договора (6305000 руб. /145,26 м3 = 43404,92 руб./м3), а также стоимость квартиры, исходя из объема квартиры. 

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По смыслу приведенных положений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороной условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры его сторонами согласован порядок изменения цены договора в зависимости от изменения площади объекта долевого строительства (проектной и фактической).

Ни положения действующего законодательства, ни заключенный договор не предусматривают порядок изменения цены договора исходя из изменения объема помещения. 

Высота потолка в приобретенной ФИО4 квартире соответствует требованиям технических регламентов, а доказательств того, что указанные отступления привели к ухудшению качества объекта недвижимости или возникновению недостатков, которые делают его непригодным для использования, истцом не представлено.

Предоставленное заключение эксперта ФИО1 суд признает недопустимым доказательством по делу, не подтверждающим ухудшение качества переданного ФИО4 объекта недвижимости. Указанное заключение содержит общие выводы о том, что высокие потолки – это существенный фактор, влияющий на здоровье людей, проживающих в квартире, выводов о нарушении нормативных документов не содержит. Кроме того, оно противоречит условиям предварительного договора купли-продажи, поскольку сторонами объем помещений квартиры не согласовывался, как и стоимость одного кубического метра.

Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы сторонами в ходе рассмотрения дела не заявлено.

Вместе с тем, ответчиком не оспорен факт передачи истцу квартиры меньшей площади, чем указано в договоре купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля был допрошен ФИО2, составивший заключение эксперта по строительной экспертизе от 22.08.2022, который пояснил, что замеры фактических площадей квартиры производились при осмотре 20 июля 2022 года, то есть до заключения договора купли-продажи.

Доказательств, подтверждающих установку перегородки по заявке истца, не представлено. Кроме того, суд учитывает, что в приложении к предварительному договору купли-продажи на плане видно наличие перегородки, при этом указаны отдельные помещения (жилая комната, кухня) и их метраж. 

В связи с включением в договор купли-продажи недостоверных сведений о площади объекта недвижимости, и, соответственно его стоимости, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требования истца об уменьшении цены договора.

Согласно п. 3.37 Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

В Приказе Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу (приложение: понижающий коэффициент для лоджии в размере 0,5).

Таким образом, общая оплачиваемая площадь квартиры составляет 48,5 кв.м. (12,8 + 23,9 + 3,10 + 6,7 + 2,0 (площадь лоджии с учетом коэффициента 0,5), а не 49,2 кв.м., принятой при определении окончательной стоимости квартиры.

Поскольку в предварительном договоре купли-продажи согласовано условие об оплате разницы между фактической площадью объекта и проектной из расчета 130214,80 рублей за один квадратный метр, то стоимость квартиры по договору купли-продажи должна составлять 6315417,80 руб. (130214,80 руб. х 48,5 кв.м.).

Таким образом, ООО «СЗ «Стройкомплекс» должен возвратить ФИО4 излишне уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 65 105 руб. 20 коп. (6 380 523 руб. - 6 315 417,80 руб.).

Требование истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 75524 руб. (доплаченных при заключении договора купли-продажи денежных средств) фактически является требованием об изменении цены договора, в связи с чем дополнительной правовой аргументации не требует.

Таким образом, требование истца о соразмерном уменьшении цены договора подлежит удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

Поскольку по договору купли-продажи истцу передано жилое помещение, не соответствующее по характеристикам объекту недвижимости, зарегистрированному в Едином государственном реестре недвижимости, ФИО4 понесла убытки по приведению документации на квартиру к ее фактическому состоянию в сумме 8500 руб.

Так, ИП ФИО3 был составлен рабочий проект перепланировки. Стоимость услуг составила 4000 руб.

Кадастровым инженером составлен технический план, стоимость работ составила 4500 руб.

Указанные расходы подтверждены документально, являются убытками истца, причиненными действиями ответчика, подлежащими взысканию в полном объеме.

Оснований для удовлетворения требований истца о взыскании уплаченных ответчику по договорам купли-продажи денежных средств за постановку квартиры и кладовой на кадастровый учет суд не усматривает.

Пунктом 4.4. договора купли-продажи квартиры от 06.08.2022 предусмотрено, что расходы, связанные с заключением договора и государственной регистрацией перехода права собственности на объект несет Покупатель. Перед подписанием настоящего договора Покупатель компенсирует Продавцу уплату государственной пошлины в размере 22 000 руб. за постановку на кадастровый учет квартиры.

Аналогичный пункт содержится и в договоре купли-продажи нежилых помещений от 28.06.2023.

6 августа 2022 года в соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру ФИО4 внесла ООО «СЗ «Стройкомплекс» 22000 руб.

28 июня 2023 года через ПАО Сбербанк истец перечислила ответчику 22000 руб., заплатив комиссию 660 руб.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

Указанные условия договора признакам недопустимости не отвечают, прав истца как потребителя не ущемляют.

Законом не установлено запрета на несение покупателем расходов, связанных с обязательной государственной регистрацией объектов недвижимости.

ФИО4 просит взыскать неустойку за просрочку передачи кладовой за период с 21.12.2022 по 28.06.2023 в сумме 18 516 руб. 05 коп.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора Продавец обязался возвести Объект и получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию в 1 квартале 2022 года и передать ключи в течение 6 месяцев с момента ввода в эксплуатацию (п.2.1).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 20.06.2022.

Таким образом, в срок до 21.12.2022 кладовая должна была быть передана истцу.

Пунктом 4.4 предварительного договора предусмотрено, что в случае нарушения Продавцом срока передачи кладовой более чем на 90 календарных дней Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования.

По истечении 90 дней, 22.03.2023 ФИО4 обратилась к ответчику с заявлением, просила предоставить основной договор купли-продажи кладовки и подписать акт приема-передачи.

28.06.2023 между ФИО4 (Покупатель) и ООО «СЗ «Стройкомплекс» (Продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

Исходя из буквального толкования условий договора, договорная неустойка подлежит исчислению по истечении срока передачи кладовой в 90 календарных дней, поскольку на указанный период сторонами согласовано освобождение ответчика от ответственности.

Таким образом, взысканию подлежит неустойка за период с 21.03.2023 по 28.06.2023 в сумме 4 898 руб. 43 коп. (195937 х 100 х 7,5% х 1/300).

Оснований для взыскания неустойки за просрочку передачи кладовой, предусмотренной ч.2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, не имеется в связи с тем, что истец приобрела нежилое помещение на основании договора купли-продажи, а не договора участия в долевом строительстве. 

Более того, заявляя неустойку на основании ч.2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ за период с 21.12.2022 по 28.06.2023, ФИО4 не учитывает, что в соответствии с пунктами 1, 1(1) Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 №479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», вступившего в законную силу 29 марта 2022 года, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

ФИО4 заявляет также о взыскании неустойки за просрочку требования об устранении строительных недостатков с 03.11.2022 (дата истечения срока на устранение строительных недостатков в виде отсутствия ХВС и ГВС) по 23.11.2022 (дата устранения существенных недостатков) в сумме 520000 руб. из расчета 6 380 523 (цена договора) х 1% х 21 день.

Поскольку указанные истцом недостатки (отсутствие водоснабжения, отопления, их недостаточность) находятся в зоне ответственности либо ресурсоснабжающих организаций либо управляющей компании, выявлены после принятия дома в эксплуатацию в соответствии с полученной ООО СЗ «Стройкомплекс» разрешительной документацией, то указанное требование удовлетворению не подлежит.

В силу требований ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем, прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца как потребителя, что само по себе является основанием для удовлетворения требования о компенсации морального вреда в силу вышеуказанной нормы права.

Суд, учитывая все обстоятельства дела, сроки нарушения ответчиком прав потребителя, степень вины ответчика, характер сложившихся правоотношений, полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 

На основании вышеизложенного иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя, исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание, что ответчик не исполнил требование истца в досудебном порядке, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 41 751 руб. 82 коп. (65 105 руб. 20 коп. + 8 500 руб. 00 коп. + 4 898 руб. 43 коп. + 5 000 руб. 00 коп.).

Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера подлежащего взысканию штрафа суд не усматривает ввиду отсутствия для этого исключительных обстоятельств.

На основании вышеизложенного иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с ответчика в доход местного бюджета подлежит государственная пошлина в размере 2855 руб., от уплаты которой истец был освобожден.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (№) в пользу ФИО4 (№) в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 65 105 руб. 20 коп., убытки в размере 8 500 руб. 00 коп., неустойку за просрочку передачи кладовой за период с 21 марта 2023 года по 28 июня 2023 года в размере 4 898 руб. 43 коп., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп., штраф в размере 41 751 руб. 82 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (№) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 855 руб. 00 коп.

ФИО4 отказать в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о признании заключенных предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве, а также о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании убытков, неустойки в остальной части.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 ноября 2023 года.

Председательствующий И.А. Валькова