УИД 67RS0009-01-2024-000255-26

Дело № 2-26/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2025 года г. Велиж

Велижский районный суд Смоленской области в составе:

председательствующего – и.о. судьи Велижского районного суда Смоленской области – судьи Демидовского районного суда Смоленской области Блинова А.А., 

при секретаре Шпак Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего 3, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврате недвижимого имущества, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 15.05.2024 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, прекращении права долевой собственности ФИО3, ФИО2, 3 на жилой дом и земельный участок и признании права собственности на объекты недвижимого имущества за ФИО1 

В обоснование заявленных требований указано, что 15.05.2024 между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, площадью 62,6 кв. м, а также земельного участка с №, общей площадью 1500 кв. м, по вышеуказанному адресу. 

По условиям договора жилой дом приобретался за 630 380,78 руб. за счет средств материнского капитала на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал №, выданного 25.02.2021 на имя ФИО2 Земельный участок приобретался за 10 000 руб., данную сумму ответчики обязались оплатить за счет собственных средств. 

Кроме того, ответчики обязались в течение двух рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на приобретенное ими недвижимое имущество обратиться в Социальный фонд с заявлением и иными документами для перечисления денег истцу. 15.05.2024 договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по Смоленской области, на жилой дом и земельный участок было наложено обременение в виде ипотеки в силу закона. До настоящего времени денежные средства в размере 640 380,78 руб. ответчиками не перечислены. По заключению межведомственной комиссии от 23.07.2024 приобретенный ответчиками жилой дом был признан непригодным для постоянного проживания, в связи с чем ФИО2 не стала обращаться в Социальный фонд с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала, поскольку приобретенное ею недвижимое имущество не соответствовало критериям улучшения жилищных условий семьи. 08.08.2024 ответчикам была направлена досудебная претензия с предложением заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи, которая до настоящего времени не исполнена. 

Протокольным определением суда от 25.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Пенсионного фонда РФ Руднянском районе Смоленской области (л.д. 38). 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, в представленном в адрес суда заявлении исковые требования поддержала, просила рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 34).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, письмо, направленное по адресу ее регистрации: 

<

...>, возвращено в адрес суда по истечению срока хранения (л.д. 60-64). 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, в заявлении просила рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 66-70). 

Третьи лица – Управление Росреестра по Смоленской области, УПФР в Руднянском районе, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, направили в суд письменные ходатайства о рассмотрении дела без участия своих представителей (л.д. 50, 77).

Представители межведомственной комиссии Администрации МО «Велижский район» по оценке жилых помещений муниципального жилищного фонда, отдела образования Администрации МО «Велижский район», уполномоченного выполнять функции по оценке и попечительству в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Орган опеки и попечительства явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, представил письменное заключение по делу.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ и п. 4 ст. 453 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом и договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Как следует из письменных материалов дела, 15.05.2024 ФИО1 продала, а ФИО2, ФИО3, 3 приобрели в общую долевую собственность (по 1/3 доле каждому) объекты недвижимости: земельный участок с №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилой дом с №, площадью 62,5 кв. м, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно указанному договору купли-продажи жилой дом и земельный участок приобретены за 640 380,78 руб. и оплачиваются за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный капитал) № от 25.02.2021, выданного на основании решения ГУ- УПФ РФ в Руднянском районе Смоленской области от 25.02.2021 № 13 на имя ФИО2 Указанная сумма перечисляется продавцу в безналичном порядке на открытый в ПАО Сбербанк России счет на имя ФИО1 в размере 630 380,78 руб. Социальным фондом России в сроки, установленные законодательством РФ, а 10 000 руб. оплачиваются за счет собственных средств покупателей на банковский счет ФИО1 

В соответствии с условиями договора покупатели обязались в течение двух рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества обратиться в Социальный фонд Российской Федерации и Департамент Смоленской области по социальному развитию с заявлением и иными документами, необходимыми для перечисления денежных средств продавцу (л.д. 9). 

Право общей долевой собственности ФИО3, 3, ФИО2 (по 1/3 доле каждому) на жилой дом и земельный участок 15.05.2024 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 11-21).

Как следует из акта обследования помещения от 23.07.2024, расположенного по адресу: 

<

адрес> ходе обследования комиссией установлено, что одноэтажный сборно-щитовой дом 1970 года постройки имеет общую площадь 62,2 кв. м, фундамент - бутобетонный в отдельных местах имеются трещины, проседания. Стены каркасные с утеплением, имеют отклонения по горизонтам. Имеются следы протечки примыкания к дымоходам, ослабление крепления листов. Наблюдается разрушение и загнивание рам и подоконной доски. Входные двери деревянные имеют неплотный притвор. Отопление печное, имеется разрушение топливника, необходимо проведение ремонта и чистка дымоходов. В обследуемом жилом помещении требуется проведение капитального ремонта, кровли, стен и фундамента, замена оконных блоков и входной двери, ремонт печи (л.д. 22).

Согласно заключению межведомственной комиссии по результатам рассмотрения заявления 1 комиссия пришла к выводу о выявлении оснований для признания жилого помещения по адресу: 

<

адрес> подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями (л.д. 24- 25).

По информации, представленной ОСФР по Смоленской области, ФИО2 получила государственный сертификат на материнский (семейный) капитал № от 25.02.2021 на основании решения от 25.02.2021 № 7 в связи с рождением детей ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и 3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. 

Дело ФИО2, как лица имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, является действующим. С какими-либо заявлениями о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала ФИО2 по состоянию не обращалась (л.д. 50). 

Переход к ответчикам права собственности на объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчики свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнили, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи от 15.05.2025.

При этом суд исходит из того, что ответчиками допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи по оплате переданного по договору недвижимого имущества, что влечет расторжение договора купли-продажи в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ. 

В соответствии с заключением органа опеки и попечительства по существу спора, отдел образования Администрации муниципального образования «Велижский район» считает целесообразным удовлетворить исковые требования ФИО1, поскольку приобретение спорного жилого помещения, непригодного для постоянного проживания, а также земельного участка за счет средств материнского капитала, не будет являться улучшением жилищных условий. При расторжении договора купли-продажи жилищные и имущественные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут (л.д. 57). 

В силу п. 3 ст. 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 65 Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу, что истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ, и данное требование подлежит удовлетворению, в связи с чем имущество, переданное по данному договору, исходя из положений, предусмотренных ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ, подлежит возврату продавцу с прекращением права собственности на спорное недвижимое имущество ответчиков и признанием прав собственности на него за истцом ФИО1 по основаниям п. п. 2 и 3 ст. 453 ГК РФ.

Наличие по сведениям в ЕГРН ограничений по спорному жилому дому и земельному участку в виде запрета совершения регистрационных действий, наложенных судебным приставом-исполнителем ОСП по Демидовскому и Велижским районам УФССП России по Смоленской области 16.12.2024 (л.д. 77 оборот), не препятствует расторжению договора купли-продажи от 15.05.2024 и возврату недвижимого имущества продавцу, в связи с существенным нарушением договора ответчиками.

В соответствии с абз. 5 п. 65 совместного вышеуказанного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно п. 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

В связи с тем, что исковые требования удовлетворены судом в полном объеме, с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 608 руб., по 8 804 руб. с каждого

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, №, к ФИО2, № №, ФИО3, №, о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврате недвижимого имущества - удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 62,6 кв. м, с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: 

<

...>, заключенный 15.05.2024 между ФИО1 и ФИО2, выступающей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего 3, ФИО3.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО3, 18, ФИО2 на жилой дом, общей площадью 62,6 кв. м, с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности за ФИО3, 3, ФИО2 на жилой дом, общей площадью 62,6 кв. м, с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 62,6 кв. м, с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности у ФИО1 на жилой дом и земельный участок возникает с момента государственной регистрации данного права. 

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 17 608 (семнадцать тысяч шестьсот восемь) руб. в возврат госпошлины, по 8804 (восемь тысяч восемьсот четыре) руб. с каждой. 

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Велижский районный суд Смоленской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Блинов

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2025.