36RS0010-01-2025-001464-47

Дело № 2-16/2026 (2-837/2025)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2026 г. г. Борисоглебск

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего-судьи Гуглевой Н.Б.,

при секретаре Стрельченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО8 к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о сохранении жилого дома блокированной застройки в реконструированном состоянии, признании права собственности на жилой дом блокированной застройки,

установил:

ФИО8 обратился в суд с иском, указывая, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом блокированной застройки с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 01.10.2015, акта приема-передачи от 01.10.2015.

Жилой дом расположен в пределах земельного участка с кадастровым №, адрес: 

<

адрес>. 1/3 доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок принадлежит истцу на основании вышеуказанного договора.

Собственниками оставшихся блоков и долей земельного участка являются ФИО1 (согласно выписке из ЕГРН) и ФИО2.

На момент приобретения жилого дома блокированной застройки его общая площадь составляла 42,4 кв.м.

В иске указано, что в целях улучшения условий проживания истец осуществил реконструкцию и перепланировку в принадлежащем ему жилом доме, в результате чего его общая площадь увеличилась и стала составлять 79,3 кв.м (по приказу Росреестра от 23.10.2020 №П/0393 -79,8 кв.м).

Согласно экспликации к поэтажному плану жилого дома, составленному по состоянию на 21.08.2025, следует, что осуществлена реконструкция дома блокированной застройки: коридор переоборудован в санузел общей площадью 4,8 кв.м (ком. 2 этаж 1), кухня, коридор и жилая комната объединены в кухню-гостиную, общей площадью 34,3 кв.м (ком. 3 этаж 1), возведен мансардный этаж с двумя жилыми комнатами (ком. 4 и 5 мансардного этажа), в результате чего общая площадь дома блокированной застройки стала составлять 79,3 кв.м, в том числе жилая – 36,2 кв.м, по приказу Росреестра от 23.10.2020 №П/0393 -79,8 кв.м.

Истец указывает в иске, что с момента приобретения и до настоящего времени им осуществляется текущий капитальный ремонт жилого дома, содержание его в пригодном для проживания состоянии. Таким образом, он полностью несет бремя содержания указанного имущества.

В настоящее время истец намерен узаконить осуществленную реконструкцию, но сделать это не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на реконструкцию жилого дома блокированной застройки.

Истец считает, что принадлежащая ему часть жилого дома может быть сохранена в реконструированном и переустроенном состоянии, поскольку сохранение реконструкции не нарушает чьих-либо прав и интересов, а также не создает угрозу жизни или здоровью граждан.

Ссылаясь на ст.ст. 131, 222 ГК РФ, истец просит:

- сохранить дом блокированной застройки с кадастровым № общей площадью 79,3 кв.м, в том числе жилой – 36,2 кв.м, по приказу Росреестра от 23.10.2020 №П/0393 - 79,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном и переустроенном состоянии.

- признать за ним право собственности на дом блокированной застройки с кадастровым № общей площадью 79,3 кв.м, в том числе жилой – 36,2 кв.м, по приказу Росреестра от 23.10.2020 №П/0393 - 79,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном и переустроенном состоянии.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; в материалах дела имеются заявления истца, представителя ответчика – администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, и третьего лица ФИО1 с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании абз. 2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания права.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 266 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству (п. 1). Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 260, п. 1 ст. 263 ГК РФ), п. 2 ст. 7, подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 14 ст. 1, ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", ст. 36 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абз. 4 ст. 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В п. 14 ст. 1 ГрК РФ закреплено понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), которое означает - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

При возведении пристроек к уже существующему жилому дому, принадлежащему гражданину на праве собственности, изменяется первоначальный объект права собственности, при этом самовольные пристройки к жилому дому не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, а, следовательно, и объектом права собственности.

При возведении пристроек увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначальных размеров, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом, включающий самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта, в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

Из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.), следует, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). При этом при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

С учетом приведенных выше норм материального права и разъяснений по их применению, юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований по настоящему делу является выяснение совокупности обстоятельств, являющихся в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ достаточными для признания за лицом права на самовольную постройку.

Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 01.03.2022 уточнено понятие «дом блокированной застройки». Под домом блокированной застройки понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п.40 ст.1 ГрК РФ).

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО8 является собственником жилого дома блокированной застройки с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 01.10.2015, акта приема-передачи от 01.10.2015.

Согласно указанному договору, ФИО5, действующий от имени ФИО6, передал, а ФИО8 принял и оплатил часть жилого дома Литер А,А1,А2, и 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, предназначенный для обслуживания жилого дома, расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д.16-18)

Согласно выписке из Единого государственного реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым №, площадь земельного участка – 900+/-11 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для обслуживания жилого дома; сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Собственниками указанного земельного участка являются: ФИО1, на основании договора купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 20.07.2023 (1/3 доля в праве общей долевой собственности), ФИО8 на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи от 01.10.2015 (1/3 доля в праве общей долевой собственности), ФИО7, на основании договора купли-продажи и передаточного акта от 28.11.2008 (1/3 доля в праве общей долевой собственности). (л.д.59-63)

Из выписки из Единого государственного реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на жилой дом с кадастровым № следует, что собственником указанного дома является ФИО8 на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи от 01.10.2015; виды разрешенного использования – дом блокированной застройки, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». (л.д.64-67)

Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 09.06.2008 удовлетворен иск ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о выделении в натуре жилого дома и частей жилого дома и прекращении права общей долевой собственности на жилые дома.

Указанным решением постановлено: «Разделить в натуре жилой дом литер «АА1А2а1ББ1Б2», расположенный по адресу: 

<

адрес>, и выделить:

- в собственность ФИО2 часть жилого дома литер «АА1а1» общей площадью 35,7 кв.м, в том числе жилой – 28,2 кв.м, состоящую из: прихожей площадью 3,8 кв.м, жилых комнат площадью 7,0 кв.м, 16,9 кв.м, 4,3 кв.м, кухни 4,7 кв.м, веранды площадью 3,2 кв.м;

- в собственность ФИО4 – часть жилого дома литер «АА1А2» (без учета произведенных им реконструкции и переустройства), площадь которой будет определена после сдачи в эксплуатацию;

- в собственность ФИО3 жилой дом литер «ББ1Б2», площадь которого также будет определена после сдачи в эксплуатацию жилого дома в переустроенном состоянии.

Прекратить право общей долевой собственности на жилой дом литер «АА1А2а1ББ1Б2», расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.19)

ФИО8 произвел без разрешающей документации реконструкцию принадлежащего ему жилого дома блокированной застройки: коридор был переоборудован в санузел общей площадью 4,8 кв.м (ком. 2 этаж 1), кухня, коридор и жилая комната объединены в кухню-гостиную, общей площадью 34,3 кв.м (ком. 3 этаж 1), возведен мансардный этаж с двумя жилыми комнатами (ком. 4 и 5 мансардного этажа). Согласно данным технического паспорта, площадь жилого дома увеличилась и стала составлять 79,8 кв.м, в соответствии с Приказом Росреестра № п/0393 от 23.10.2020. (л.д. 21-29)

По ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта № 5409/6-2-25 от 12.12.2025: «исследуемый жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, по отсутствию характерных признаков деформаций основных конструктивных элементов, объемно-планировочному решению, санитарно-гигиеническим нормативам по нормируемой не инсоляции и естественному освещению помещений, по расстоянию до жилых домов, расположенных на смежных земельных участках, по расстоянию до границ земельного участка, этажности, наличию системы водоотведения и снегозадерживающих устройств соответствует требованиям ФЗ от 30.12.2009 N 384-Ф3 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», СП 55.13330.2016. «Дома жилые одноквартирные», «ВСН 61-89(р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», «Правилам землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области г. Борисоглебск, СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76», находится в исправном техническом состоянии, вследствие чего не создает угрозу жизни и здоровью граждан». (л.д.95-102)

Суд полагает возможным согласиться выводами, изложенными в экспертном заключении от 12.12.2025.

Таким образом, совокупность исследованных в ходе судебного заседания доказательств позволяет суду сделать вывод об обоснованности заявленных истцом требований и возможности их удовлетворения в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО8 удовлетворить.

Признать за ФИО8 право собственности на дом блокированной застройки с кадастровым № общей площадью 79,3 кв.м, в том числе жилой – 36,2 кв.м, по приказу Росреестра от 23.10.2020 №П/0393 - 79,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном и переустроенном состоянии.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02.02.2026.

Председательствующий Н.Б. Гуглева