Дело № 3а – 36/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 11 марта 2021 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Трамплин» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Трамплин» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности: 

<

...> с кадастровым №..., общей площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 63 900 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт №... от 17.09.2020 об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО «АПХИЛЛ».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком 

<

...> налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.

Представители административных ответчиков – Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в суд явились, указывают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости. 

Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 88 254 512,28 рублей по состоянию на 01.01.2018 и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №130-п от 28.11.2018.

В соответствии с отчетом ООО «АПХИЛЛ» об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составила 63 900 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета. 

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, №... от 26.01.2021 года отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. 

При определении величины рыночной стоимости оценщиком были допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости: допущены методологические недочеты; неверно проведены корректировки стоимостей объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода и арендных ставок объектов-аналогов в рамках доходного подхода. При проведении дальнейшего исследования выяснилось, что допущенные оценщиком нарушения оказали значительное влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки экспертом, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 81 890 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 

Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы.

Представители административных ответчиков против удовлетворения данного ходатайства возражают, ссылаясь на его необоснованность.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.

Согласно ч.1 ст.83 КАС РФ основанием для назначения дополнительной экспертизы является признание судом заключения эксперта неполным или неясным.

Однако содержание заключения судебной экспертизы, в том числе, объяснения эксперта, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о неясности или неполноте экспертного заключения. Экспертом дано однозначное и полное заключение по вопросам суда, поставленным в определении о назначении экспертизы.

В обоснование ходатайства о назначении дополнительной экспертизы представитель административного истца, указывает, что экспертом необоснованно в рыночную стоимость объекта оценки включен налог на добавленную стоимость, что подтверждается выводами эксперта на странице 6 экспертного заключения (исследование по первому вопросу (т.2 л.д.43). При этом, включение в кадастровую стоимость налога на добавленную стоимость необоснованно, поскольку применение кадастровой стоимости как налоговой базы по налогу на имущество организаций не предусматривает ее увеличение на сумму НДС.

Однако данный довод не свидетельствует о неполноте либо неясности экспертного заключения.

Как пояснил эксперт в судебном заседании (представив, в том числе, письменные комментарии т.2 л.д.162), представленные в экспертном заключении объекты-аналоги предлагаются к продаже на условиях «НДС не облагается», что подтверждается особенностями рынка объекта исследования. Учитывая изложенное, установленная в ходе проведения экспертного исследования величина рыночной стоимости может быть использована в качестве цены сделки «НДС не облагается» без каких-либо корректировок в части НДС.

При этом, оценка рыночной стоимости в целях оспаривания кадастровой стоимости должна проводиться с учетом технологии расчета кадастровой стоимости. В Отчете об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга» №1\2018 от 22.10.2018 (том 4) «Определение кадастровой стоимости помещений и машино-мест» в разделе 5.2.1.2 отсутствует корректировка каких-либо очищений от возможного налога.

Представленные в объявлениях о продаже цены, если нет прямого указания об ином, являются именно той ценой, которую уплачивает покупатель. То есть, при совершении сделки цена предложения не снижается на величину НДС. В противном случае цена предложения перестала бы быть конкурентоспособной, поскольку покупатель не стал бы приобретать товар с ценой выше, чем стоят аналогичные объекты на рынке.

Ссылка представителя административного истца на определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2017 №5-КГ17-258, от 09.08.18.18 №5-КГ18-96 и от 16.01.2019 №5-КГ18-274, не имеет правового значения и не подтверждает правовую позицию административного истца, поскольку данные судебные акты не содержат указания на необходимость снижения на величину НДС, установленной экспертом рыночной стоимости объекта оценки. Напротив в определении от 16.01.2019 №5-КГ18-274 отмечено, что определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности.

В заключении судебной экспертизы, проведенной по настоящему делу, не производилось выделения налога на добавленную стоимость в установленной экспертом рыночной стоимости.

В связи с изложенным, суд также не находит обоснованным довод представителя административного истца о том, что в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, суд имеет возможность самостоятельно определить рыночную стоимость объекта оценки путем выделения (исключения) размера НДС из установленной экспертом рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта, суд не находит неполноты или неясности в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта оценки руководствоваться отчетом об оценке, поскольку выводы заключения судебной экспертизы о существенных нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчета не опровергнуты.

В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. 

С учетом изложенного, оценивая заключения судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: 

<

...> с кадастровым №..., общей площадью 1 131,6 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> в размере рыночной стоимости, составляющей 81 890 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой обращения ООО «Трамплин» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 25.11.2020 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев