УИД 61OS0000-01-2021-000121-62

Дело № 3а-166/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июля 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В., 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аквасервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Аквасервис» (далее также – ООО «Аквасервис») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 899 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, для использования в целях эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса аквапарка с прилегающей инфраструктурой, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 15 295 777 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2014 года установлена в размере 35 609 605,99 рублей. Ссылаясь на применение величины кадастровой стоимости при определении выкупной цены земельного участка, ООО «Аквасервис» указывает на наличие у него правового интереса в пересмотре кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, учитывая, что кадастровая стоимость объекта значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Административный истец также ссылается на то, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19 января 2021 года его заявление отклонено.

Также административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока подачи настоящего административного искового заявления.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога.

От представителя административного истца по доверенности ФИО3 поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «Аквасервис». Согласно указанному ходатайству административный истец настаивает на удовлетворении административных исковых требований в первоначальной редакции.

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности ФИО4 поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. Согласно указанному ходатайству Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной по результатам судебной оценочной экспертизы. 

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

От Комитета по управлению имуществом г. Таганрога отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 26 июля 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №№ 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

При этом для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ООО «Аквасервис» на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 08-394 от 20 мая 2008 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 899 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования в целях эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса аквапарка с прилегающей инфраструктурой, адрес (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Кадастровая стоимость указанного земельного участка, установленная по состоянию на 1 января 2014 года в размере 35 609 605,99 рублей, утверждена 28 декабря 2014 года. Запись о соответствующей величине кадастровой стоимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2014 года.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН затрагивают права административного истца, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы. Кроме того, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ООО «Аквасервис», поскольку величина кадастровой стоимости объекта влияет на выкупную цену соответствующего объекта недвижимости.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 24 декабря 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 года № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия), с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости. С заявлением ООО «Аквасервис» представлен отчет об оценке от 16 ноября 2020 года № 976/11-2020, подготовленный оценщиком акционерного общества «Приазовский центр смет и оценки» ФИО1., являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Согласно указанному отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 15 295 777 рублей.

Из материалов дела следует, что решением от 19 января 2021 года № 11-26/2020-312 Комиссия отклонила заявление ООО «Аквасервис» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав на несоответствие требованиям действующего законодательства оформления и содержания отчета об оценке. 

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом ООО «Аквасервис» соблюден.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Исходя из характера заявленных требований, учитывая, что вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка имеет юридическое значение в данном деле, и для разрешения этого вопроса требуются специальные познания, суд в целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка на дату определения кадастровой стоимости с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» (далее также – ООО «Бета консалтинг») ФИО2

Согласно заключению эксперта ООО «Бета консалтинг» ФИО2 № 7СЭ/46-2021 от 23 июня 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 899 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования в целях эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса аквапарка с прилегающей инфраструктурой, адрес (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 22 660 000 рублей.

Замечаний на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено. 

Напротив, представителем Правительства Ростовской области в письменном ходатайстве указано на то, что административный ответчик не возражает против принятия результатов судебной экспертизы. 

Позиция административного истца, полагающего результаты оценки, проведенной в досудебном порядке, более достоверными относительно результатов судебной экспертизы, не обоснована ссылками на конкретные нарушения, которые могли бы свидетельствовать о порочности заключения эксперта ООО «Бета консалтинг» ФИО2 

В свою очередь, оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения вывод, содержащийся в заключении судебной экспертизы. Вывод о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенный в названном заключении, по сравнению с выводом, содержащимся в отчете об оценке, является аргументированным и убедительным. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Из заключения следует, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Ростовской области, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж (метод количественных корректировок), выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объекта экспертизы произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов скорректированы экспертом с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. 

Суд находит, что заключение экспертизы сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Используемая информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, приведенные представителем административного ответчика в письменных возражениях, проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что соответствующий отчет оспаривался обоснованно. Также следует отметить, что Комиссией также отмечены недостатки отчета, послужившие основанием для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определенный судебным экспертом, и учитывая отсутствие возражений относительно вывода эксперта, изложенного в заключении № 7СЭ/46-2021 от 23 июня 2021 года, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно данному заключению.

Часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2014 года. Административный истец обратился в Комиссию 24 декабря 2020 года, затем в суд 8 апреля 2021 года, то есть с пропуском пятилетнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением, принимая во внимание изменения, внесенные в редакцию статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ (ранее норма устанавливала, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, тогда как актуальной редакцией нормы минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости не предусмотрена), а также то обстоятельство, что в ЕГРН очередные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка не внесены.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным иском сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта, предоставленного ему на условиях договора аренды, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении ее показателей в реестр недвижимости не устанавливались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (36,4%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административным ответчиком не оспаривалось. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд счет № 43 и финансово-экономическое обоснование стоимости услуг по экспертизе в сумме 35 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Восстановить ООО «Аквасервис» срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 899 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования в целях эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса аквапарка с прилегающей инфраструктурой, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 22 660 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 24 декабря 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аквасервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Е.В. Шикуля