Дело № 2-35-2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 26 февраля 2019 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Переверзевой Ю.А.,

при секретаре Колотовской Е.С.,

с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО3, ООО «ГЕОПРОМИЖИНИРИНГ», ФИО4 о признании незаконными действий кадастрового инженера по подготовке технического плана здания, признании недействительным технического плана здания, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, записи о регистрации права собственности на объект недвижимости, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

14.12.2012 между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО4 заключен договор № 2406/71М купли-продажи земельного участка № 2406, площадью 1 561 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен).

15.06.2017 за ФИО4 зарегистрирован на праве собственности возведенный на указанном земельном участке жилой дом общей площадью 32 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

В ходе осмотра сотрудниками АО «Белгородская ипотечная корпорация» было установлено, что на участке имеется деревянное строение размером 6м х 6м на металлических сваях, внешние характеристики которого не позволяют отнести его к жилому зданию.

Истец АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратился в суд с указанным иском, в котором просит признать незаконными действия кадастрового инженера ФИО3 по подготовке технического плана здания, расположенного по адресу: (адрес обезличен); признать недействительным технический план здания по указанному адресу; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости общей площадью 32 кв.м., количеством этажей 1, с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), запись о регистрации от 15.06.2017 права собственности ФИО4 на указанный объект недвижимости; взыскать с ФИО3 и ФИО4 судебные расходы в размере 12 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещен, что подтверждается уведомлением о вручении, уполномочил представлять свои интересы представителя, который иск не признал.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика ООО «ГЕОПРОМИЖИНИРИНГ» в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены заказной корреспонденцией (конверты возвращены в адрес суда с отметкой «истек срок хранения»), возражений против заявленных требований не представили.

Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Белгородской области и филиала ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Белгородской области в судебное заседание не явились, извещены по электронной почте.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению в части.

14.12.2012 между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО4 заключен договор № 2406/71М купли-продажи земельного участка № 2406, площадью 1 561 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), для индивидуального жилищного строительства.

Положения ст. ст. 310, 421 ГК РФ предусматривают свободу сторон при заключении договора и недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий. Стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

В соответствии с п. 2.1 договора цена земельного участка составляет 890 000 рублей.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что на оплату цены участка приобретателю предоставляется отсрочка сроком на 5 лет, до 14.12.2017.

В соответствии с п. 2.4 договора по истечении срока отсрочки долг по оплате цены земельного участка прощается, если приобретатель в течение 5 дет со дня подписания настоящего договора построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

До истечения одного года со дня подписания договора приобретатель обязан возвести на участке фундамент жилого дома (п. 3.2.2 договора).

В течение 5 лет со дня подписания договора приобретатель обязан построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности (п. 3.2.3 договора).

Согласно п. 3.3.1 договора приобретатель имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока возведения фундамента жилого дома, указанного в п. 3.2.2 договора, приобретатель выплачивает корпорации пеню в размере 0,05 % цены участка за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.3 договора, приобретатель уплачивает корпорации проценты на цену участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты цены участка.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение их условий не допускается.

15.06.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о регистрации за ФИО4 права собственности на жилой дом площадью 32 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Из выписки из ЕГРН следует, что документами, послужившими основанием для регистрации права собственности, являлись технический план здания от 7.06.2017 и договор № 2406/71М от 14.12.2012.

11.12.2017 ФИО4 обратился в АО «Белгородская ипотечная корпорация» с заявлением об освобождении его от обязанности по оплате оставшейся части цены земельного участка в размере 890 000 рублей.

В соответствии с п. 3.2.7 договора приобретатель обязан предоставлять корпорации по ее запросам информацию о состоянии участка, создавать необходимые условия для контроля надлежащего выполнения договора и установленного порядка использования участка, а также обеспечивать доступ и проход на участок лиц, действующих по поручению корпорации.

25.12.2017 истцом в адрес ответчика направлено извещение о необходимости связаться со специалистом корпорации по вопросу комиссионного выезда на земельный участок для проверки соответствия построенного строения требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к жилому дому.

8.02.2018 корпорацией повторно направлено ответчику аналогичное извещение.

16.03.2018 АО «Белгородская ипотечная корпорация» направила в адрес ФИО4 ответ на его обращение о прекращении залога земельного участка, из которого следует, что до настоящего времени обязательства, предусмотренные п. 3.2.7 договора купли-продажи земельного участка, о создании необходимых условий для контроля надлежащего выполнения условий договора им не выполнены, было в очередной раз предложено обеспечить специалистам корпорации возможность проверки выполнения обязательств по строительству индивидуального жилого дома.

Как указывает истец, в связи с тем, что ответчик не создал условий для проверки исполнения условий договора, сотрудниками АО «БИК» осуществлен самостоятельный выезд на земельный участок ответчика, и в ходе осмотра было установлено, что на участке имеется деревянное строение размером 6м х 6м на металлических сваях, внешние характеристики которого не позволяют отнести его к жилому зданию, а скорее, к временной постройке, не являющейся объектом капитального строительства, в подтверждение чего представлены фотографии.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

К жилым помещениям, в том числе относится жилой дом, которым признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 ЖК РФ).

По ходатайству истца судом назначена строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключению судебной экспертизы от 18.01.2019, проведенной Союзом «Белгородская торгово-промышленная палата», строение, расположенное по адресу: (адрес обезличен), площадью 32 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), не является жилым домом. Строение не соответствует СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» по следующим параметрам: 1) строение находится в стадии строительства, степень готовности на дату проведения экспертизы составляет не более 70 %; 2) строение не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, так как только одна комната имеет естественное освещение, тогда как согласно СНиП 31-02-2001 как минимум 2 комнаты (жилая комната и кухня) должны иметь естественное освещение; 3) в исследуемом строении отсутствуют инженерные коммуникации (водоснабжение, отопление, газоснабжение, электроосвещение, водоотведение).

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Согласно ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит сделанные в результате произведенных исследований выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт основывается на исходных объективных данных, на непосредственном осмотре строения, учитывая имеющуюся в совокупности документацию.

Заключение эксперта мотивированно, эксперт не заинтересован в исходе дела, имеет значительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы, предупрежден по уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, ввиду чего основания не доверять выводам экспертизы у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, ответчиком не представлено. 

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что строение, принадлежащее ответчику ФИО4 на праве собственности, зарегистрированное в ЕГРН как «жилой дом», не соответствует критериям, характеристикам и признакам объекта жилого дома, которые определены законодательством, то есть спорный объект не является жилым домом.

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика пояснила, что в спорном строении ни ответчик ФИО4, ни кто-либо не проживают, по указанному адресу никто не зарегистрирован.

Установлено, что технический план спорного объекта был изготовлен кадастровым инженером ФИО3 по заданию ФИО4

Из технического плана (имеющегося на электронном носителе) следует, что дом одноэтажный, его размеры 5,7 м х 5,67 м, какие-либо перегородки, нежилые помещения (кухня, санузел и т.п.) в доме отсутствуют.

Ответчиком ФИО4 7.06.2017 составлена декларация об объекте недвижимости, содержащая сведения о возведенном им здании с назначением «жилое» площадью 32 кв.м. Сведения, указанные в декларации, были внесены в технический план здания.

После чего объект недвижимого имущества с назначением «жилой дом», расположенный по вышеуказанному адресу, на основании представленного технического плана поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер (номер обезличен).

15.06.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о регистрации за ФИО4 права собственности на жилой дом площадью 32 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Из выписки из ЕГРН следует, что документами, послужившими основанием для регистрации права собственности, являлись технический план здания от 7.06.2017 и договор № 2406/71М от 14.12.2012.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (здесь и далее Федеральный закон № 218-ФЗ в редакции на момент регистрации ответчиком права собственности) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (ч. 1 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости (ч. 11 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ).

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда (ч. 12 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с Требованиями к подготовке декларации об объекте недвижимости и составом содержащихся в ней сведений, являющимися приложением № 4 к приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (далее – Требования), декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем (далее - лицо, заполнившее Декларацию) в отношении здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства (далее - объект недвижимости). При этом Декларация о созданных объектах недвижимости составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находятся здание, сооружение, объект незавершенного строительства. В соответствии с Законом Декларация является неотъемлемой частью технического плана.

Согласно п. 5 Требований в состав Декларации включаются следующие реквизиты: "Вид, назначение и наименование объекта недвижимости", "Адрес (местоположение) объекта недвижимости", "Номер кадастрового квартала (кадастровых кварталов), в котором (которых) находится объект недвижимости", "Кадастровый номер", "Описание объекта недвижимости", "Правообладатель объекта недвижимости (земельного участка, на котором находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства)", "Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости (земельного участка, на котором находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства)", "Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)", "Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации, подтверждаю" и т.п.

В п. 11 Требований указано, что в реквизите "Вид, назначение и наименование объекта недвижимости" в выбранных ячейках проставляется знак "V". При этом указываются следующие сведения: для здания - один из видов назначения здания: "нежилое", "жилое", "многоквартирный дом", "жилое строение".

Как указано выше, ФИО4 самостоятельно составил и заверил декларацию, указав, в том числе недостоверные сведения в части вида и назначения объекта недвижимости, а кадастровым инженером, соответственно, внесены эти сведения в технический план, на основании которого в последующем произведена регистрация права собственности на жилой дом, который фактически не существует как объект недвижимости с назначением «жилое», что подтверждается представленными истцом доказательствами, в том числе заключением судебной экспертизы.

Поскольку сведения, содержащиеся в техническом плане, внесенные на основании декларации, не соответствуют фактическому состоянию объекта недвижимости и нормам действующего законодательства, технический план здания, расположенного по адресу: (адрес обезличен), является недействительным.

Регистрация спорного объекта недвижимости с техническими характеристиками, существенно отличающимися от его фактических данных, нарушает права и законные интересы истца, право которого на получение денежных средств за земельный участок, а также процентов за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом предусмотрено договором купли-продажи.

При этом оснований для признания незаконными действий кадастрового инженера по подготовке технического плана не имеется, поскольку кадастровый инженер составил технический план на основании действующих нормативных актов по документам, представленным ответчиком ФИО4, указанным им в декларации.

Поскольку технический план здания является недействительным, а именно он служил основанием для регистрации права собственности, то и постановка на государственный кадастровый учет спорного объекта недвижимости и регистрация права собственности на него за ФИО4 также являются незаконными, соответственно, записи о постановке на государственный кадастровый учет жилого дома и о регистрации права собственности ФИО4 на него подлежат исключению из ЕГРН.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении требований о признании незаконными действий кадастрового инженера, то и требования с взыскании с него судебных расходов также подлежат отклонению.

В связи с чем в пользу истца с ответчика ФИО4 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований – в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО3, ООО «ГЕОПРОМИЖИНИРИНГ», ФИО4 о признании незаконными действий кадастрового инженера по подготовке технического плана здания, признании недействительным технического плана здания, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, записи о регистрации права собственности на объект недвижимости, взыскании судебных расходов удовлетворить в части.

Признать недействительным технический план здания (жилого дома) площадью 32 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен).

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи: о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (жилого дома) общей площадью 32 кв.м., количеством этажей 1, с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен); о регистрации права собственности ФИО4 на объект недвижимости (жилой дом) общей площадью 32 кв.м., количеством этажей 1, с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Взыскать с ФИО4 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированное решение суда изготовлено 26.02.2019.

Судья Ю.А. Переверзева