Дело № 3а-137

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 21 сентября 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Иском Е.П.., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя заинтересованного лица Правительства Хабаровского края ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения от 31.05.2017г. №5 об удовлетворении заявления ООО «Нормаль» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31.05.2017г. №5, которым на основании заявления ООО «Комсомольск-лес» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 041 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 1 225 441 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 18 412 965,29 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является недостоверным и не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости. Оценщиком не учтены чрезвычайные обстоятельства, а именно, что приватизация земельных участков осуществлялась не по рыночным ценам, а по выкупной, льготной стоимости. Подбор объектов-аналогов не корректен. Оценщик, учитывая чрезвычайные обстоятельства, должен был применить надлежащие корректировки на условия продажи. Факторы, влияющие на стоимость объекта, определены неправильно, что является причиной значительного и необоснованного занижения рыночной стоимости. Неверно выполнена корректировка на дату продажи. 

Нарушен принцип проверяемости, не приложены копии соответствующих материалов, отсутствующих в свободном доступе. Рыночная стоимость 1 кв.м не попадает в диапазон рыночных цен промышленной недвижимости, что подтверждает тот факт, что установленная рыночная стоимость земельного участка является существенно заниженной. В отчете отсутствует анализ общей политической и социально-экономической обстановки в городе расположения объекта оценки. Выводы, приведенные в отчете, допускают неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение. Рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка, является значительно заниженной, а её необоснованное применение нарушает финансовые и бюджетные права муниципального образования. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица ООО «Нормаль», которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. От административных ответчиков и заинтересованного лица поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Из отзыва на административное исковое заявление административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что заявленные требования ответчик не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка заявитель представил полный комплект документов, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. При принятии решения комиссией, чрезвычайных обстоятельств, повлиявших на стоимость объектов-аналогов, на наличие которых ссылается административный истец, не установлено. В тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на вынужденность сделок Отчет об оценке, составленный оценщиком ФИО3 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка. Указанный Отчет был проверен экспертом на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности, определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка признана обоснованной. Оспаривание решения комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете недостоверной в установленном законом порядке.

В письменных возражениях заинтересованное лицо ООО «Нормаль» против удовлетворения заявленных требований возражает, по аналогичным основаниям. Полагают, что решение комиссии является законным, вынесенным на основании надлежащих документов. При предъявлении административного иска Администрация г.Комсомольска-наАмуре не представила допустимых доказательств недостоверности Отчета об оценке. Просили в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель заинтересованного лица Правительства Хабаровского края ФИО2 требования искового заявления поддержала, просила его удовлетворить. Суду пояснила, что Комиссия формально подошла к процедуре принятия решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, полагаясь на положительное экспертное заключение на Отчет. Представленный отчет не отражает действительную рыночную стоимость спорного земельного участка, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Для сравнения оценщиком выбраны восемь объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. При этом оценщиком документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных характеристик объектов аналогов, выбранных оценщиком при сравнительном подходе, которая подтверждает индивидуальные характеристики, в том числе те, которые являлись элементами сравнения, в отчете отсутствует, не приведен сравнительный анализ объектов-аналогов и объекта оценки. 

Заслушав представителя заинтересованного лица, допросив в качестве свидетеля эксперта ФИО1, подготовившего экспертное заключение на Отчет об оценке земельного участка, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что ООО «Нормаль» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 041 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, из земель категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: занимаемый объектами промышленности – нежилыми зданиями: лесопильное отделение, производственный корпус, проходная, принадлежащими на праве собственности ООО «Нормаль», на основании договора аренды земельного участка №9384/3 от 28 января 2015г. Срок аренды установлен с 01.12.2014г. по 01.12.2019г.

Согласно выписки из ЕГРН, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 25.12.2008г. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 05.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», и составляла 18 412 965,29 руб.

19.05.2017г. ООО «Нормаль» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 310/ОН-2017 об оценке, составленный 21.04.2017г. оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 1 225 441 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 14/2017/ХАБАРОВСК/2 от 18.05.2017г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков «Экспертный совет».

На заседании Комиссии от 31.05.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 93,3 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 1 225 441 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 9 февраля 2017г. № п/0058 действует в составе: председатель комиссии – ФИО4 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО4, членов комиссии ФИО5, ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 310/ОН-2017 от 21.04.2017г. об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № 14/2017/ХАБАРОВСК/2 от 18.05.2017г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 310/ОН-2017 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Проведен подбор аналогов по следующим критериям: вид права – право собственности; дата продажи – наиболее приближенная к дате проведения оценки; категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – занимаемый объектами промышленности - нежилыми зданиями; площадь – по возможности приближенная к общей площади объекта оценки.

Отобрано 8 объектов-аналогов, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку на дату продажи, на вид разрешенного использования, на площадь земельного участка, на местоположение. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировки на категорию земель и назначение участка не применены в связи с тем, что категория земель и вид разрешенного использования у объекта оценки и объектов-аналогов идентичны. Корректировка на вид права не применялась, так как все объекты аналоги находились в собственности. Корректировка на условия продажи не применена в связи с тем, что к расчету приняты цены совершившихся сделок. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 225 441 руб. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет №14/2017/ХАБАРОВСК/2 18.05.2017г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков «Экспертный совет» 

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки, СРО РОО 2015. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что оценка объекта проводится исходя из права собственности без учета обременений и ограничений по аналогии с ФСО №4. В качестве аналогов не рассматривались земельные участки, реализованные в порядке выкупа их собственниками объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках. Довод административно истца о том, что продажа объектов с земельными участками на торгах Администрацией г.Комсомольска-на-Амуре осуществлялась по ликвидационной стоимости не соответствуют действительности. Все объекты, реализованные Администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и использованные в качестве объектов-аналогов, были реализованы в рамках Федерального закона №178-ФЗ по рыночной стоимости. В тексте публикаций о реализации муниципального имущества отсутствует указание на вынужденность сделки. Перечень имущества устанавливается планом приватизации в рамках Федерального закона №178-ФЗ. Корректировка на дату продажи оценщиком выполнена верно так как относительные корректировки могут выражаться как в процентах и тогда полученное значение корректировки умножается/делится на 100, либо в коэффициентах, и тогда расчетное значение корректировки не умножается/делится на 100. В соответствии с п.8 ФСО №3 в отчете представлен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость в разделе 3 «Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость». Представленный диапазон цен в размере от 1400 до 30 000 руб./кВ.м относится к объектам промышленной недвижимости включающей в себя совокупность прав на земельный участке и стоящий на данном участке объект капитального строительства. Оценщиком были рассмотрены и проанализированы все необходимые характеристики объектов-аналогов, которые влияют на стоимость земельного участка производственно-складского назначения.

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с заданием на оценку целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки на дату по состоянию, на которую был установлена его кадастровая стоимость для предоставления в суд или в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки определена на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости, об обременении объектов недвижимости правом аренды.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

В силу пунктов 4, 5 части 2 статьи 246 КАС РФ надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка является отчет и положительное экспертное заключение на указанный отчет.

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31.05.2017г. №5 об удовлетворении заявления ООО «Нормаль» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной - отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 25 сентября 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда Е.П.Иском