дело № 2-204/2026

УИД 30RS0004-01-2025-005098-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2026 года г.Астрахань

Трусовский районный суд г.Астрахани в составе:

председательствующего судьи Вергуновой О.П.,

при секретаре судебного заседания Смирновой Д.И.,

с участием старшего помощника прокурора Трусовского района г.Астрахани Кругловой И.Е.,

представителя истца адвоката Николаевой А.В.,

ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, встречному иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, аннулировании записи о регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения квартиры, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

На регистрационном учете в квартире до настоящего времени состоит продавец ФИО1, которая в соответствии с п.5 договора купли-продажи обязалась сняться с регистрационного учета в течении 45 дней после подписания договора. Ответчик выехала из квартиры, забрала свои вещи, передача квартиры состоялась.

Регистрация ответчика в жилом помещении незаконна, поскольку она не является его собственником, не является членом семьи истца, в квартире не проживает и бремя содержания ее не несет. Соглашений о сохранении права пользования и возможности состоять на регистрационном учете не заключалось, в связи с чем ФИО1 не имеет права пользования спорным жилым помещением.

Обращаясь в суд, истец просит признать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>.

В свою очередь, ответчик ФИО1 обратилась к ФИО3 со встречным иском о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> недействительным, указав, что квартира принадлежала ей на праве собственности, и на момент заключения договора она являлась ее единственным собственником.

С июня 2025 года она находилась под влиянием мошенников, которые посредством телефонной связи убедили выставить принадлежащую квартиру на продажу, поскольку квартира находится под угрозой хищения неустановленными лицами. Предполагая, что является внештатным сотрудником правоохранительных органов, выполняя указания мошенников, стала искать агентство недвижимости, риелторов по объявлениям, которые помогли бы максимально быстро продать квартиру, которая потом будет ей возвращена путем самовыкупа за полученные от продажи денежные средства.

С этой целью ДД.ММ.ГГГГ заключила договор на оказание услуг по продаже недвижимого имущества с Агентством недвижимости «Первоздание», которое нашло покупателя, и ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В договоре была указана цена 2 200 000 рублей, при этом также указано, что в окончательном договоре она будет 2 600 000 рублей. Оспариваемый в иске договор купли-продажи квартиры был заключен ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства переданы покупателем наличными. После чего данные денежные средства она сразу же передала курьеру, направленному мошенниками.

Таким образом, сделка была совершена под влиянием заблуждения, под психологическим давлением и не была направлена на отчуждение объекта недвижимости. Ответчик не могла осознавать правильность своих действий в тот момент, находясь все время в напряженном состоянии.

После продажи квартиры неустановленные лица путем обмана выманили и оставшиеся денежные средства со счета, требовали занимать еще. И только когда с просьбой дать в долг обратилась к своей знакомой, поняла, что стала жертвой мошенников, обратилась в полицию. Следователем отделения № ОРП ИТТ СУ УМВД России по городу Астрахани ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело № в отношении неустановленного лица по факту завладения путем обмана денежными средствами, где она признана потерпевшей.

Поскольку договор купли-продажи квартиры заключен с ней, находящейся в преклонном возрасте, одинокой, не имеющей поддержки родственников, под влиянием заблуждения со стороны неустановленного лица, на крайне невыгодных для себя условиях с целью сохранить право собственности за собой, не понимающей природу сделки и ее последствий, в результате которых она лишилась своего единственного жилого помещения, просит суд признать недействительными договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО1 с ФИО4, и государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру на имя ответчика ФИО4, аннулировать запись о регистрации права собственности на указанную квартиру с кадастровым номером № на имя ответчика ФИО4 в ЕГРН.

В судебном заседании истец ФИО3 не участвовала, ее представитель адвокат Николаева А.В., участвующая в судебном заседании, исковые требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении, встречные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснила, что квартиру по адресу: 

<

адрес> продала под влиянием мошенников, которые внушили ей, что она является внештатным сотрудником полиции, что необходимо продать квартиру, чтобы мошенники не воспользовались ею. Об этой операции она никому не должна была сообщать. Мошенники ей сказали, что после совершения сделки, она сможет выкупить квартиру на аукционе вне очереди. После чего были даны номера телефонов агентств недвижимости, прозвонив которые, она остановилась на агентстве «Первоздание», заключив с руководителем ФИО8 договор оказания услуг. Квартиру выставили на продажу, показом квартиры занимался парень по имени Артем. ФИО4 приходила смотреть квартиру вместе со своим риэлтором Юлией. От нее (ФИО1) требовалось принести справку психиатра об отсутствии психического заболевания, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Все эти справки она получала самостоятельно. ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи с ФИО4 в присутствии Юлии и ФИО8, ей передали сумму 50000 рублей. Основной договор купли-продажи был подписан в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ в присутствии ФИО4, Юлии, Артема и ФИО8, денежные средства после подписания она получила наличными 2200000 рублей, после чего, возвратившись домой, по указанию лиц, которые постоянно контролировали процесс сделки, она передала все денежные средства курьеру, ожидая дальнейших указаний. Только когда мошенники потребовали еще денег 200000 рублей на оплату госпошлины, и она хотела попросить в долг у знакомой, поняла, что стала жертвой мошенников и написала заявление в полицию. При заключении договора купли-продажи на вопросы риэлторов говорила, что никакого влияния на нее не оказывается, сама приняла решение продать квартиру.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Астраханской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика и ее представителей, заключение прокурора Кругловой И.Е., полагавшей, что требования истца являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, оснований для удовлетворения встречных требований ответчика не установлено, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно части 1, 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

На основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 являлась собственником жилого помещения квартиры общей площадью 36,8 кв.м с кадастровым номером 30:12:040286:2310, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в котором также была зарегистрирована по месту жительства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и агентством недвижимости «Первоздание» в лице ИП ФИО8 был заключен договор на оказание услуг по продаже принадлежащей ей квартиры за цену 2200000 рублей (п.4.1 договора).

Пунктом 4.2 договора сторонами оговорена стоимость данной услуги 100000 рублей.

После чего объявление о продаже квартиры по адресу: 

<

адрес> было размещено на всех торговых площадках в сети Интернет, на одно из которых отозвалась ФИО6, которая подыскивала вариант квартиры для своей знакомой ФИО3

Первая встреча продавца ФИО1 и покупателя ФИО3 состоялась в августе 2025 года при осмотре квартиры в присутствии сотрудника агентства «Первоздание» ФИО9 и ФИО6

Как пояснила ФИО3 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ при осмотре квартиры ФИО1 говорила, что хочет продать квартиру с целью приобретения жилого дома, ей предлагалось также осуществить подбор вариантов такого дома, но она отказалась.

После осмотра квартиры ФИО3 было принято решение приобрести ее, о чем она сообщила ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ была организована встреча в офисе агентства «Первоздание», где между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи спорной квартиры, согласовав цену объекта в размере 2200000 рублей, из которых задаток в размере 50 000 руб. покупатель передает наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора, а сумму 2150000 руб. покупатель обязуется передать продавцу при подписании основного договора купли-продажи.

Сторонами также согласовано, что ФИО1 обязуется в течении 45 дней после подписания основного договора купли-продажи сняться с регистрационного учета по адресу продаваемого жилого помещения.

Передача денежных средств ФИО1 в сумме 50000 рублей и подписание предварительного договора купли-продажи происходили в присутствии ФИО8, ФИО6

При этом для удобства всех участников сделки в мессенджере «Ватсап» был создан чат, куда направлялись все документы, касающиеся сделки для ознакомления и согласования.

По требованию покупателя ДД.ММ.ГГГГ, до подписания основного договора купли-продажи, ФИО1 прошла осмотр врача-психиатра ГБУЗ «Областная клиническая психиатрическая больница», по заключению которого психических расстройств, препятствующих пониманию смысла предстоящей сделки, не выявлено.

В ходе судебного разбирательства судом была предоставлена возможность назначения и проведения по делу судебной психолого-психиатрической экспертизы для определения состояния ФИО1 в момент совершения сделки, однако от указанной возможности сторона ответчика отказалась.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры площадью 36,8 кв.м, с кадастровым номером № расположенной по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого ФИО1 обязалась передать в собственность ФИО3 спорную квартиру.

Пунктом 3 договора цена квартиры определена сторонами в 2600000 рублей, из которых 50000 рублей переданы продавцу наличными денежными средствами до подписания договора, сумма 2550000 рублей наличными денежными средствами также до подписания настоящего договора.

При этом фактически ФИО1 за проданную квартиру была передана сумма 2200000 рублей, что сторонами сделки не отрицалось и не оспаривалось.

В соответствии с пунктом 5 договора ФИО1 приняла на себя обязательство сняться с регистрационного учета по адресу места жительства в течение 20 дней после подписания настоящего договора купли-продажи.

Договор сторонами был заключен в помещении МФЦ в присутствии ФИО8, ФИО6 и ФИО9

Переход права собственности на квартиру по договору зарегистрирован Управлением Росреестра по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ состоялся прием-передача квартиры ФИО1 ФИО3, о чем сторонами был составлен акт, однако до настоящего времени ФИО1 не исполнила взятые на себя обязательства сняться с регистрационного учета по адресу 

<

адрес>, что подтверждается адресной справкой ОВМ ОП № УМВД России по Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ и сведениями МВД России от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась ОП № УМВД России по 

<

адрес> с заявлением о совершении в отношении нее мошеннических действий, на основании которого следователем отделения № ОРП ИТТ СУ УМВД России по г.Астрахани возбуждено уголовное дело № в отношении неустановленного лица по признакам преступления, предусмотренного частью 3 сатьи 30 части 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Из постановления о возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ следует, что неустановленное лицо в период времени с начала июня 2025 года по ДД.ММ.ГГГГ, находясь в неустановленном следствием месте, путем обмана, из корыстных целей, имея умысел направленный на хищение имущества пыталось завладеть денежными средствами в сумме 2630000 рублей, принадлежащими ФИО1, но не довело свой преступный умысел до конца по независящим от него обстоятельствам, причинив последней материальный ущерб в особо крупном размере на сумму 2315000 рублей.

Постановлением следователя ОРП ИТТ СУ УМВД России по г.Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признана потерпевшей по данному уголовному делу.

Впоследствии дело было передано в производство СЧ СУ МВД по 

<

адрес>, и установлена причастность к совершению указанного преступления ФИО7, который по факту совершения преступления в отношении ФИО1 дал признательные показания, опознав ее по фотографии.

В ходе производства по уголовному делу ФИО1 была допрошена в качестве потерпевшей, пояснив, что под влиянием звонивших ей лиц, сняла со счета накопленные денежные средства 370000 рублей, из которых 330000 рублей внесла в банкомат на указанный звонившими ей лицами номер. Затем ее уверили, что она является внештатным сотрудником, что нужно продать принадлежащую ей квартиру, чтобы ею не могли воспользоваться мошенники, для чего ей скинули список агентств недвижимости. Обзвонив несколько агентств, договорилась о встрече с риэлтором из агентства недвижимости «Первоздание». После чего риэлтор Артем посмотрел квартиру и договорились об условиях ее продажи. Затем нашлись покупатели, и ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи, получив за квартиру 2200 000 рублей наличными. Примерно ДД.ММ.ГГГГ по указанию лиц, звонивших ей, передала курьеру 2000000 рублей. И только когда эти лица потребовали еще 300000 рублей, поняла, что ее обманули.

В ходе разбирательства дела судом в качестве свидетелей был допрошен ряд лиц.

Свидетель ФИО6 пояснила, что поведение ФИО1 не вызывало никаких сомнений в ее намерениях продажи квартиры, она говорила о желании купить дом на земле, но для большей уверенности попросили ее пройти осмотр врача-психиатра, удостовериться в ее способности понимать значение запланированной сделки, на что ФИО1 безоговорочно согласилась.

Свидетель ФИО8, руководитель агентства недвижимости «Первоздание», пояснил, что ФИО1 при заключении договора оказания услуг, предварительного договора купли-продажи и основного договора купли-продажи квартиры осознавала характер сделки, читала все договоры самостоятельно, подписывала, по завершении сделки был также подписан акт выполненных работ и переданы денежные средства за оказанные услуги. ФИО1 самостоятельно заказывала адресную справку по жилому помещению, ездила в ОПНД, считала денежные средства в МФЦ, все ее действия не вызывали каких-либо сомнений в способности понимать значение своих действий.

Свидетель ФИО9 пояснил, что осматривал квартиру ФИО1 для оформления ее на торговой площадке, в ходе разговора ответчик говорила, что хочет купить дом с огородом, что устала жить в квартире, но дом будет искать сама, отказалась от услуг подбора варианта.

Выслушав стороны, свидетелй, оценив обстоятельства спора и представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований, предусмотренных статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Разъясняя эту правовую норму, Пленум Верховного Суда Российской Федерации указывает, что по смыслу данной статьи при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В связи с этим в качестве элемента, имеющего ключевое значение для признания того или иного юридически значимого акта сделкой, закон и судебная практика принимают не столько истинную волю лица, составляющую внутреннюю, субъективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица - волеизъявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия.

Вопросы об истинной воле лица, о ее отличии от волеизъявления, равно как и о свободном характере ее формирования возникают только в строго определенных законом случаях, являющихся основаниями для признания заключенной лицом сделки недействительной в связи с теми или иными пороками воли или волеизъявления (недееспособность стороны, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы либо неблагоприятных обстоятельств и прочее).

При этом в большинстве приведенных в законе случаев указанные пороки являются основанием не ничтожности, а оспоримости совершенных сделок, то есть эти пороки таковы, что законодатель допускает их оспаривание только ограниченным кругом лиц (стороной такой сделки или иным лицом, поименованным в законе) в исковом порядке в течение ограниченного срока исковой давности (статья 166, пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, в определенных случаях возможность оспаривания таких сделок законодатель связывает с необходимостью оценки поведения другой стороны сделки, допуская признание ее недействительной, только если контрагент знал или должен был знать о порочности (например, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также позволяет сохранить сделку и даже в исключительных случаях признать ничтожную сделку действительной, если устранение обстоятельств порочности является возможным (пункт 4 статьи 178, пункт 2 статьи 171 и пункт 2 статьи 172 Гражданского кодекса Российской Федерации соответственно).

В данном случае ФИО1 в качестве оснований исковых требований о признании сделки недействительной указывает на ее совершение под влиянием заблуждения.

Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2014 г. N 751-О, от 28 февраля 2019 г. N 338-О и др.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе.

Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в пункте 2 данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а в пункте 3 статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает.

Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заблуждение ФИО1 относительно мотивов сделки, полагавшей, что она заключает оспариваемый договор для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет ей возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может.

Из доводов искового заявления, пояснений ФИО1 в судебном заседании и при допросе в качестве потерпевшей по уголовному делу следует, что истец желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий, которые вместе с тем, по ее мнению, должны были быть впоследствии аннулированы.

Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изложенное исключает возможность удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 в полном объеме и позволяет прийти к выводу об удовлетворении требований истца, поскольку при рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения ФИО3 при заключении оспариваемой сделки не установлено.

ФИО1, зарегистрированная в квартире, принадлежащей ФИО3 на праве собственности и расположенной по адресу: 

<

адрес> настоящее время утратила право пользования спорным жилым помещением, поскольку собственником его не является, соглашений о проживании в жилом помещении истцом с ней не заключалось, бремя содержания спорного жилого помещения ответчик не несет, оплату коммунальных услуг не осуществляет, ее регистрация носит формальный характер, оснований сохранения за ней права пользования спорным жилым помещением не имеется.

Поскольку регистрация ответчика в жилом помещении нарушает права собственника на распоряжение, пользование и владение жилым помещением, принадлежащим истцу на праве собственности, данное обстоятельство является основанием для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением - удовлетворить.

Признать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, аннулировании записи о регистрации права собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд через Трусовский районный суд г.Астрахани в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 марта 2026 года.

Судья О.П.Вергунова