Дело № 2-1518/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2017 года г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Зориной С.А., 

при секретаре Камаловой Ю.Э., 

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4, гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании суммы задатка, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 80000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2600 рублей. 

В обоснование заявленных требований, с учетом уточнения оснований исковых требований, истец сослался на то, что в соответствии с условиями соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между истцом и ответчиком, содержащим условия предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> и земельного участка, истец передал ответчику в качестве задатка денежные средства в размере 

<

данные изъяты>. Был установлен срок для заключения основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок основной договор купли-продажи не был заключен. Данное обстоятельство ответчик мотивировал тем, что отсутствует государственная регистрация правоустанавливающего документа - договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан, равно как и регистрация права собственности на данную квартиру. Сделка между истцом и ответчиком могла быть заключена исключительно при условии одновременной продажи части дома (квартиры) и земельного участка под ней. Ответчиком при заключении соглашения о задатке были предоставлены истцу свидетельства о государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок, на котором якобы располагался дом. Данный земельный участок был продан ответчику и членам его семьи Комитетом по управлению имуществом ЗГО по договору № от ДД.ММ.ГГГГ На тот период единственным основанием для продажи земельных участков была продажа их собственникам расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. Истец при заключении соглашения о задатке и передаче ответчику денежных средств исходил из презумпции правомерности действий органов местного самоуправления и полагал, что КУИ ЗГО не мог продать ответчику и челнам его семьи земельный участок в случае, если бы на нем не располагался спорный дом. В дальнейшем при проверке документов было установлено, что жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> расположен за пределами вышеуказанного земельного участка, а непосредственно под домом земельный участок вообще не сформирован. При таких обстоятельствах сделка купли-продажи спорной квартиры не могла бы состояться, поскольку такую сделку не удостоверил бы нотариус, чье участие в ее оформлении обязательно в силу того, что продаваемое имущество находится в долевой собственности, равно как и переход права собственности не зарегистрировало бы и Управление Росреестра по Челябинской области. Невозможность надлежащего оформления сделки купли-продажи и послужила главной причиной того, что основной договор так и не был заключен. Ответчиком не предпринято никаких действий по оформлению прав на занимаемый домом земельный участок, несмотря на неоднократные обращения со стороны истца (л.д. 3, 59-60). 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО3 (л.д. 21).

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что первоначально ответчик пояснял, что все документы оформлены надлежащим образом. Поскольку у него (истца) не было денежных средств на приобретение квартиры и земельного участка, он обратился в банк для оформления кредитного договора, ему было отказано в устной форме, в связи с тем, что право собственности на земельный участок не было оформлено. Он просил ответчика оформить право собственности на земельный участок, ждал до конца марта, чтобы тот оформил документы. В начале апреля он взял взаймы у своей сестры денежные средства и стал искать другой дом, в дальнейшем приобрел дом, расположенный по соседству с домом ответчика. 

Представитель истца ФИО2, действующий по устному ходатайству в судебном заседании поддержал исковые требования. Суду пояснил, что в данном случае имеет место незаконная продажа земельного участка со стороны ОМС «КУИ ЗГО». Ответчик на протяжении двух месяцев не предпринял никаких мер для оформления прав на земельный участок. Кроме того, спорная квартира находилась в долевой собственности, однако доказательств того, что другие собственники давали согласие на сделку в материалах дела не имеется. Считает, что в данном случае сделка была совершена неуполномоченным лицом.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что впервые он встретился с истцом в январе, когда тот осматривал дом. Спустя 3 дня они вновь встретились, истец попросил подождать с оплатой до марта, при этом он внес задаток в размере 

<

данные изъяты>. Встретившись очередной раз с истцом, тот пояснил, что ему недостаточно денежных средств, кредит ему не оформляют. В настоящее время жилой дом и земельный участок проданы другому лицу, при заключении договора по тем же документам, никаких проблем не возникло.

Представитель ответчика ФИО4, действующая по устному ходатайству в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Суду пояснила, что ее доверитель ДД.ММ.ГГГГ обращался за предоставлением ему кадастрового паспорта. Указанный кадастровый паспорт был предоставлен истцу через риелторов. Полагает, что сделка могла быть совершена. В настоящее время дом продан, при совершении сделки никаких проблем не возникло. Считает, что истец злоупотребляет своим правом и в данном случае именно покупатель несет ответственность, поскольку отказался от заключения сделки.

Третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены (л.д. 75, 76, 77).

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 4, 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО3 являлись собственниками трехкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 14 - копия договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан, л.д. 15 - копия договора купли-продажи, л.д. 16- 20 - копии свидетельств о государственной регистрации права).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) было заключено соглашение о задатке, содержащее условия предварительного договора, по условиям которого продавец намерен передать покупателю или третьему лицу по указанию покупателя права собственности на квартиру и земельный участок, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (п. 1.).

В обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на недвижимость покупатель передает продавцу, а продавец принимает от покупателя задаток в размере 

<

данные изъяты> Сделка купли-продажи будет проведена не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Дом продается за сумму 

<

данные изъяты>, остаток составляет 

<

данные изъяты> (п. 3) (л.д. 4).

Факт передачи денежных средств в размере 

<

данные изъяты> ФИО1 ФИО3 подтверждается подписями сторон, а также свидетеля в соглашении о задатке.

В ходе судебного разбирательства установлено, что основной договор купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен не был. Ни одна из сторон не обращалась в суд с требованиями о понуждении другой стороны к заключению договора купли-продажи.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По мнению суда в судебном заседании доводы истца, изложенные им в исковом заявлении в обоснование иска, своего подтверждения не нашли, поскольку им в нарушение ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено доказательств, на которые он ссылается как на основания своих требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (абз. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона).

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Регистрация сделок и прав на недвижимое имущество ранее проводилась бюро технической инвентаризации в соответствии с требованиями Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 N 380.

Таким образом, договор безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ был заключен и зарегистрирован в соответствии с действовавшими в указанный период нормативными актами, и отсутствие его государственной регистрации не являлось препятствием для заключения договора купли-продажи данного объекта недвижимости. 

Доводы истца, изложенные в уточнениях правовых оснований искового заявления, о том, что заключение договора купли-продажи было бы невозможным земельный участок под домом не сформирован, а сам дом находится за пределами земельного участка, предоставленного Комитетом по управлению имуществом Златоустовского городского округа, также не могут быть приняты во внимание судом. Поскольку стороны достигли соглашение о купле-продаже конкретного земельного участка именно в данной конфигурации, право на который возникло у продавца на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ Каких-либо дополнительных условий, возлагающих на продавца обязанность по формированию земельного участка под домом и регистрации на него права собственности, подписанное сторонами соглашение не содержит.

Пунктом 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим зданием и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Доводы истца и его представителя о том, что сделку не удостоверил бы нотариус и не зарегистрировало бы Управление Росреестра по Челябинской области основаны на предположениях, поскольку договор купли-продажи так и не был составлен, соответственно за его удостоверением к нотариусу стороны не обращались, как и не обращались за его государственной регистрацией в Управление Росреестра по Челябинской области.

Более того, в судебное заседание ответчиком предоставлен договор купли-продажи земельного участка площадью 508 кв.м. с кадастровым номером № и квартиры с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор удостоверен нотариусом, право собственности как на земельный участок, так и на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (л.д. 78-80).

Доказательств того, что ФИО3 препятствовал, либо уклонялся от заключения договора купли-продажи в предусмотренный соглашением о задатке срок, в материалах дела не содержится, истцом не представлено.

Напротив, как следует из пояснений истца, до ДД.ММ.ГГГГ у него не было денежных средств на приобретение спорной квартиры и земельного участка. В связи с чем он был намерен заключить с банком договор ипотечного кредитования. Однако банк в предоставлении кредита отказал в устной форме. Денежные средства у него появились только в апреле, он занял их у сестры. И именно с использованием указанных средств приобрел 

<

адрес> в 

<

адрес> 

При этом условий о том, что квартира и земельный участок приобретаются ФИО1 за счет кредитных средств, соглашение о задатке не содержит. ФИО3 стало известно об этом после заключения соглашения о задатке. Доказательств обращения в банк, отказа банка в предоставлении кредита, причин, послуживших основанием для отказа, истцом не предоставлено.

Доводы представителя истца о том, что спорная квартира находилась в долевой собственности, однако согласия от других собственников на совершение сделки не было получено, в связи с чем, сделка совершена неуполномоченным лицом, также являются несостоятельными.

Ответчик ФИО3 является одним из участников общей долевой собственности на дом и земельный участок. Доказательств отсутствия согласия других участников долевой собственности материалы дела не содержат, как и не содержат доказательств того, что именно по данной причине договор купли-продажи не был заключен.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований истцу следует отказать. Как следствие, в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцу не подлежат возмещению за счет ответчика судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о взыскании суммы задатка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий: С.А. Зорина

Решение не вступило в законную силу.