Дело № 2-1551/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

03 июня 2019 года г. Челябинск

Калининский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего Лысакова А.И.,

при секретаре судебного заседания Лошкаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стройком-Капитал» к Потапович ФИО7 о взыскании задолженности, взыскании неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «УК «ПИФагор» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Стройком-Капитал» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору №-КК купли-продажи недвижимости от (дата) в размере 1 627 175 руб., штрафной неустойки в размере 728 530,89 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 19 978,53 руб. Обратить взыскание на предмет ипотеки квартиру, расположенную по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 4 011 200 руб. 

В обоснование заявленных требований указал, что (дата) между ООО Управляющая компания «ПИФагор» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Стройком-Капитал» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №КК - квартиры, расположенной по адресу: (адрес). Стоимость указанного жилого помещения по договору была определена сторонами в 4 348 003 руб. Согласно п.2.2, п. 2.3 договора расчет по договору производится покупателем путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в порядке и сроки предусмотренные графиком платежей. 

Истец в полном объеме исполнил принятые на себя по договору обязательства, передал ответчику спорное жилое помещение по акту приема-передачи от 14.12.25015, договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по (адрес). 

В соответствии с п.3.2 договора купли-продажи с момента передачи объекта покупателям и до его платы объект признается находящимся в залоге у продавца. Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения. 

В судебном заседании представитель истца ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Стройком-Капитал» ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, по существу указала на обстоятельства, изложенные в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит следующему.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.449 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Как следует из материалов дела, (дата) между ООО «УК «ПИФагор» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Стройком-Капитал» и ФИО1 заключен договор купли-продажи № трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: (адрес), переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта (цена договора) на момент заключения договора составляет 4 348 003 руб. Покупатель обязуется произвести оплату по настоящему договору путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: единовременный платеж в размере 1 300 000 руб., уплачивается покупателем до подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности покупателя на квартиру, но не позднее (дата); неоплаченная часть в размере 3 048 003 руб. уплачивается в порядке, сроки и размере, установленном графиком платежей.

ФИО1 по договору в счет оплаты стоимости недвижимого имущества уплачено 2 720 828 руб.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается, что договор купли-продажи №-КК недвижимости от (дата), а также переход права собственности на квартиру по адресу: (адрес) от истца к ответчику были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) (дата). Также было зарегистрировано ограничение (обременение) права ФИО1 на указанное жилое помещение – ипотека в силу закона в пользу «УК «ПИФагор» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Стройком-Капитал».

В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Пунктом 1 ст. 489 Гражданского кодекса РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Как следует из п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

(дата) истцом в адрес ФИО1 была направлена претензия – уведомление, в которой ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Стройком-Капитал» было предложено ответчику произвести оплату задолженности по договору купли-продажи в срок до (дата). Данная претензия получена ответчиком (дата). 

(дата) истцом в адрес ФИО1 была повторно направлена претензия – уведомление, в которой ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Стройком-Капитал» было предложено ответчику произвести оплату задолженности по договору купли-продажи в срок до (дата).

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчиком суду не представлено доказательств, достоверно подтверждающих внесение денежных средств по договору купли-продажи спорной квартиры в полном объеме, а судом таких доказательств не добыто.

Учитывая изложенное, принимая во внимание установленное в ходе рассмотрения дела обстоятельство нарушения ФИО1 срока оплаты недвижимого имущества по договору, что является существенным нарушением договора купли-продажи, а также то, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, направлено уведомление об образовавшейся задолженности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Стройком-Капитал» о взыскании задолженности по договору №-КК купли-продажи недвижимости от (дата) в размере 1 627 175 руб. подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В данном случае мера ответственности сторон установлена разделом № договора купли-продажи. Истцом выбран один из предусмотренных видов ответственности - взыскания неустойки (пени) в случае просрочки внесения очередных платежей, согласно графику платежей (приложение № к договору) в размере 0,12% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно условиям договора купли-продажи ФИО1 принял на себя обязательство производить оплату стоимости жилого помещения в соответствии с графиком платежей (приложение № к договору), однако в нарушение указанных условий не осуществлял платежи, в связи с чем, продавец вправе претендовать на получение договорной неустойки.

Согласно представленного ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Стройком-Капитал» расчета размер неустойки за период с (дата) по (дата) составляет 728 530,89 руб.

Судом проверен расчет неустойки, расчет математически верен, соответствует оговоренным условиям договора купли продажи недвижимости, не оспорен ответчиком. 

В то же время, согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд принимает во внимание позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 2 Определения от 21.12.2000 года №263-О, согласно которой, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс интересов между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Учитывая компенсационный характер неустойки (пени), принцип ее соразмерности последствиям неисполнения ответчиком своих обязательств, размер долга по обязательству и начисленных процентов, суд считает, что сумма неустойки по указанному договору купли-продажи недвижимости в размере 728 530,89 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, сумме задолженности в 1 627 175 руб.

Суд принимает во внимание отсутствие ходатайства ответчика об уменьшении размера неустойки, между тем, устанавливая баланс интересов сторон, с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, периода просрочки по состоянию на (дата), суммы задолженности в 1 627 175 руб., отсутствием доказательств, подтверждающих возникновение у истца негативных последствий в связи с нарушением условий договора купли продажи недвижимости ответчиком, учитывая компенсационный характер неустойки, период просрочки, длительный период необращения истца в суд за защитой нарушенного права, суд считает необходимым уменьшить размер неустойки до 250 000 руб.

Требований о взыскании штрафа в размере 5% от суммы договора, предусмотренного п. 5.2 договора, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ истцом не заявлено, предметом спора не являются. При таких обстоятельствах дела, оснований входить в обсуждение данного вопроса у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 77 ФЗ от 16.07.1988 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3.2. договора купли-продажи в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ с момента передачи объекта покупателям и до его оплаты объект признается находящимся в залоге у продавца. Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения.

Таким образом, ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стройком-Капитал» является залогодержателем трехкомнатной квартиры по адресу: (адрес), этаж второй. 

В соответствии с общими правилами о залоге залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ).

В соответствии со ст.337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение

убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 16.07.1988 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству. Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Поскольку договором купли-продажи не предусмотрен внесудебный порядок удовлетворения требований Продавца, то взыскание на имущество обеспеченного ипотекой в силу закона в соответствии со ст.51 ФЗ от 16.07.1988 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть обращено только по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1988 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 названного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В п.1 ст.54.1 ФЗ от 16.07.1988 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как усматривается из выписок из ЕГРН в отношении квартиры, общей площадью 91,5 кв.м., расположенной по адресу: (адрес), зарегистрировано обременение (ограничение) права – ипотека в пользу ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стройком-Капитал».

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что обязательства по договору купли-продажи недвижимости № от (дата) ответчиком надлежащим образом не исполняются, суд считает, что заявленные ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стройком-Капитал» требования об обращении взыскания на имущество, заложенное в обеспечение исполнения данного договора, принадлежащее на праве собственности ФИО1 подлежат удовлетворению путем продажи с публичных торгов. 

Согласно пп.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с отчетом № от (дата) рыночная стоимость заложенного имущества составляет 5 014 000 руб. Таким образом, начальная продажная цена предмета залога должна составлять сумму в размере 4 011 200 руб. 

Принимая во внимание, что доказательств, указывающих на иную стоимость объекта недвижимого имущества, ответчиком суду не представлено, руководствуясь положениями п.1 ст.349 гражданского кодекса РФ, ст.56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд считает возможным установить начальную продажную стоимость квартиры 4 011 200 руб. При этом суд отмечает, что на момент рассмотрения дела указанная стоимость заложенного имущества ответчиком не оспорена.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым в том числе относятся и расходы по оплате государственной пошлины. В случае если иск удовлетворен частично, указанные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом положений ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлине подлежат взысканию с ФИО1 пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, сумма к взысканию подлежит в размере 19 978,53 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стройком-Капитал» - удовлетворить в части.

Взыскать с Потапович ФИО8 в пользу ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стройком-Капитал» задолженность по договору №-КК купли-продажи недвижимости от (дата) в размере 1 627 175 (один миллион шестьсот двадцать семь тысяч сто семьдесят пять) руб., штрафной неустойки в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 19 978 (девятнадцать тысяч девятьсот семьдесят восемь) руб. 53 коп. 

Обратить взыскание на предмет ипотеки квартиру, расположенную по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 4 011 200 (Четыре миллиона одиннадцать тысяч двести) руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стройком-Капитал» - отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г.Челябинска в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий: А.И. Лысаков