дело № 3а-137/2025 (3а-937/2024) 

УИД 26OS0000-04-2024-000900-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с административным иском, в котором просила согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Капитал Инвест» от 26.11.2024 № 211-КS/2024 установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№, площадью 483,2 кв.м., вид объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, наименование: гараж-мастерская, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 1 492 000 рублей;

№, площадью 8238+/-32, вид объекта недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под гараж, склад, гараж-мастерскую, проходную, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 2 528 000 рублей. 

28.02.2025 приостановлено производство по административному делу по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости до определения правопреемника умершей 14.01.2025 ФИО2

Определением Ставропольского краевого суда от 29.09.2025 произведена замена выбывшей в связи со смертью 14.01.2025 стороны административного истца ФИО2 ее правопреемником – ФИО1, который с 04.09.2025 является правообладателем спорных объектов недвижимости на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданном пережившему супругу от 02.09.2025, и свидетельства о праве на наследство по закону от 02.09.2025. 

Из административного иска следует, что кадастровая стоимость спорных земельного участка утверждена приказом Миниимущества Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 по состоянию на 01 января 2022 года в размере 5 210 864,52 рублей, здания - приказом Миниимущества Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 по состоянию на 01 января 2023 года в размере 4 489 918,56 рублей. 

Оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы заявителя иска как плательщика налогов, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов. 

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении в отсутствии представителя), заинтересованных лиц - ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Ипатовского муниципального округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости. 

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 ст.3 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Материалами дела подтверждается, что ФИО2 являлась собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№, площадью 483,2 кв.м., вид объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, наименование: гараж-мастерская, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.12.2024 № КУВИ-001/2024-301850058, запись регистрации от 27.09.2005 № (т. 1 л.д. 97-99).

№, площадью 8238+/-32, вид объекта недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под гараж, склад, гараж-мастерскую, проходную, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: край 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.12.2024 № КУВИ-004/2024-301850068, запись регистрации от 16.02.2012 № (т. 1 л.д. 94). 

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 по состоянию на 01 января 2022 года определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 5 210 864,52 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.11.2024 № КУВИ-001/2024-286899716 (т. 1 л.д. 12). 

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 по состоянию на 01 января 2023 года определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № в размере 4 489 918,56 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.11.2024 № КУВИ-001/2024-286900881 (т. 1 л.д. 11).

В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке стоимости ООО «Капитал Инвест» от 26.11.2024 № 211-КS/2024 рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № на 01 января 2022 года составляет 2 528 000 рублей, здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составляет 1 492 000 рублей (т. 1 л.д. 16-79). 

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам заключения выполненного экспертом ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО4 судебной оценочной экспертизы от 10.02.2025 № 206/1-Э/12/2024 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 3 206 000 рублей (т. 2 л.д. 27-100).

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена на основании заключения выполненного экспертом ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО4 судебной оценочной экспертизы от 10.02.2025 № 206/2-Э/12/2024 в размере 3 106 000 рублей (т. 2 л.д 104-237). 

Определением Ставропольского краевого суда от 29.09.2025 произведена замена выбывшей в связи со смертью стороны административного истца ФИО2 ее правопреемником – ФИО1 

Согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.10.2025 № КУВИ-001/2025-187463733, запись регистрации от 04.09.2025 № №, и от 07.10.2025 № КУВИ-001/2025-187463735, запись регистрации от 04.09.2025 № № ФИО1 является правообладателем объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, № на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданном пережившему супругу от 02.09.2025, свидетельства о праве на наследство по закону от 02.09.2025. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключений судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» от 10.02.2025 № 206/1-Э/12/2024 и от 10.02.2025 № 206/2-Э/12/2024 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Указанные экспертные заключения подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, содержат подробные описания проведенных исследований.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования 21.01.2025 дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключениях судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, фактических данных о ценах предложений объектов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости.

Экспертом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № относится к сегменту земель производственного назначения.

Объект недвижимости - здание с кадастровым номером № относится к сегменту объектов производственного назначения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № эксперт применил только один подход – сравнительный (100%). Затратный и доходный не применялся.

При определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером № эксперт применил кроме сравнительного подхода (50%) также доходный подход (50%), затратный подход не применялся.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Обоснование применения определенных подходов и корректировок, как и отказ от применения иных подходов и корректировок при оценке объектов исследования экспертом в заключениях изложено. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключения эксперта отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключениям судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертных заключений, а равно иных доказательств, свидетельствующих, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключениях судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертных исследований фактических обстоятельств и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключениях эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертных заключениях итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключения эксперта базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключениях приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Выводы, содержащиеся в заключениях судебной оценочной экспертизы, также опровергают содержащиеся в представленных административным истцом отчетах об оценке данных об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 КАС РФ.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика земельного налога и налога на имущество.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению с учетом выводов заключения судебной оценочной экспертизы. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2022 года, 01 января 2023 года соответственно.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно – 10 декабря 2024 года.

Вместе с экспертным заключением поступило заявление ООО «Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 120 000 рублей. 

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость объектов недвижимости в расхождении с государственной кадастровой оценкой составляет 38,47 %, 30,82 % соответственно.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление ООО «Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца, не представившего доказательств исполнения определения суда о назначении судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения, также принимая во внимание результаты рассмотрения административного дела и то обстоятельство, что согласно положенным в основу решения суда заключениям судебной оценочной экспертизы разница между рыночной стоимостью объектов недвижимости и их кадастровой стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, разница составляет менее 50%, что соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение.

В данном случае постановленное решение суда не может расцениваться как принятое против административного ответчика, который не имеет противоположных с административным истцом юридических интересов, поскольку действовал при утверждении Приказа в соответствии с действующим законодательством и в рамках своих полномочий, ошибок при оценке объектов недвижимости истца не выявлено. Удовлетворение требований административного истца в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и не может служить основанием для взыскания судебных расходов за проведение судебной экспертизы с Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 103 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2022 года в размере 3 206 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2023 года равной его рыночной стоимости в размере 3 106 000 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 10 декабря 2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 120 000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент», фактический адрес: 

<

адрес>, Телефон: № ОГРН №, ИНН №, КПП №, БИК №, к/счет №, р/счет №, в Ставропольском отделении № ПАО «Сбербанк» г. Ставрополь, (ДО № Ставропольского ОСБ №).

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 14 октября 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.