Дело № 3а-6/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 октября 2025 года

г. Псков

Псковский областной суд в составе:

председательствующего Анашкиной М.М., 

секретаря судебного заседания Смирновой Ю.А.,

с участием административного истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, 

представителей административного ответчика ГБУ Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО3, ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд к Государственному бюджетному учреждению Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее ГБУ ПО «БТИ и ГКО», Учреждение) об оспаривании решения Учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что ФИО1 и ФИО5 принадлежали на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) земельные участки (****) и (****) расположенные по адресу: 

<

****>

Согласно решению ГБУ ПО «БТИ и ГКО» от 06 марта 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка (****) была установлена в размере ее рыночной стоимости и составляла 4808640 руб.; кадастровая стоимость земельного участка (****) составляла 529858,01 руб.

15 июля 2024 г. указанные участки были объединены, образовался новый земельный участок (****) при этом кадастровая стоимость данного участка определена в размере 9638180,7 руб.

По мнению административного истца, указанный размер кадастровый стоимости, превышающий практически в два раза ранее действующую кадастровую стоимость в отношении двух земельных участков, является явно завышенным, поэтому истец обратилась в ООО «ИКБ Эксперт» в целях установления его рыночной стоимости.

Согласно Отчету № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. об оценке рыночной стоимости, выполненному специалистом ООО «ИКБ Эксперт» ФИО6, рыночная стоимость земельного участка (****) по состоянию на 09 сентября 2024 г. составляет 4835730 руб.

По результатам рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ГБУ ПО «БТИ и ГКО» вынесено решение от 24 октября 2024 г. (****) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основанием для вынесения данного решения явилось использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат, а также нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Административный истец указывает, что семь месяцев назад в Учреждение представлялся идентичный отчет об оценке в отношении земельного участка (****) который впоследствии был объединен с земельным участком (****), при этом никаких замечаний к нему у Учреждения не имелось, было принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Полагает, что Отчет № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. содержит обоснованные выводы, соответствует требованиям законодательства, решение Учреждения является необоснованным, нарушает права административного истца. 

Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ФЗ № 135-ФЗ), глав 22, 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее КАС РФ), административный истец просит:

- признать незаконным решение ГБУ ПО «БТИ и ГКО» от 24 октября 2024 г. (****) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка (****) расположенного по адресу: 

<

****> в размере его рыночной стоимости – 4835 730 руб., согласно Отчету № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненному специалистом ООО «ИКБ Эксперт» ФИО6, по состоянию на 09 сентября 2024 г. 

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО2 поддержали заявленные требования, пояснили, что указанные Учреждением в оспариваемом решении замечания являются формальными, не влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка; Учреждение неправомерно ссылается на сведения иных отчетов об определении рыночной стоимости в отношении иных объектов недвижимости; соответствие Отчета № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. требованиям действующего законодательства подтверждено экспертными заключениями по результатам проведенных судебных экспертиз.

Представители административного ответчика ГБУ ПО «БТИ и ГКО» ФИО3, ФИО4 с заявленными исковыми требованиями не согласились, поддержали представленные в письменном виде возражения, полагали, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению. Пояснили, что Отчет № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2025 г. подготовлен с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости помещения. Кадастровая стоимость земельного участка (****) в размере 9638180,7 руб. определена Учреждением с учетом уникальных характеристик участка в соответствии с Методическими рекомендациями в отношении вновь образованного объекта недвижимости, поэтому его кадастровая стоимость не может рассчитываться пропорционально кадастровой стоимости земельных участков, из которых он образован. В оспариваемом решении Учреждения указаны нарушения установленных в Отчете № 94/ВЛ-2024 требований законодательства, которые подлежат исправлению.

Административный ответчик не согласился с выводами двух проведенных в ходе рассмотрения настоящего дела судебных экспертиз, согласно которым Отчет № 94/ВЛ-2024 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; полагает, что экспертами не дана надлежащая оценка Отчету № 94/ВЛ-2024.

Заинтересованное лицо ФИО5, будучи надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, полагал заявленные исковые требования обоснованными.

Выслушав объяснения сторон, свидетеля – оценщика ФИО6, эксперта исследовав представленные в материалы административного дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия) (часть 3.1 статьи 245 КАС РФ).

Порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости урегулирован статьями 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее ФЗ № 237-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 ФЗ № 237-ФЗ, с момента принятия в субъекте Российской Федерации решения о применении положений статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регулируется данной правовой нормой; положения статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ не применяются.

Постановлением Правительства Псковской области от 30 декабря 2022 г. № 400 «О переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Псковской области установлена дата перехода к применению статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2023 г.

В связи с этим, на территории Псковской области с 01 января 2023 г. применяется статья 22.1 ФЗ № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Согласно положениям статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (часть 3); заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7); бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11); решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Исходя из положений статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ, предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, заключающийся в рассмотрении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, при этом заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости, и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом, законом определено, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости может быть заявлено в суд только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения (об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта по результатам рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости).

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории Псковской области, наделено ГБУ ПО «БТИ и ГКО», которое в соответствии с положениями Устава уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним; определять кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Исходя из данных правовых норм, решение уполномоченного органа признается незаконным в случае, если оно не соответствуют требованиям нормативных правовых актов, чем нарушены права, свободы и законные интересы административного истца. 

Согласно пункту 12 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (пункт 13 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ).

Приказом Росреестра от 06 августа 2020 г. № П/0287 утверждены формы заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также к формам решений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение Учреждения соответствует требованиям закона по форме и содержанию, в нем указаны причины отказа в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, даны ссылки на положения, которые, по мнению Учреждения, не соблюдены при изготовлении отчета.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО5 принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) земельный участок (****) общей площадью 5 385 кв.м, расположенный по адресу: 

<

****> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, объекты торговли.

Согласно выписке из ЕГРН данный земельный участок образован из земельных участков (****) и (****), поставлен на кадастровый учет 16 июля 2024 г., кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 9638180,7 руб.

Согласно Отчету № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. об оценке рыночной стоимости, выполненному специалистом ООО «ИКБ Эксперт» ФИО6, рыночная стоимость земельного участка (****) по состоянию на 09 сентября 2024 г. составляет 4835730 руб. (т.1 л.д. 44-181).

27 сентября 2024 г. ФИО1 обратилась с заявлением в ГБУ ПО «БТИ и ГКО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании Отчета № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. 

Решением ГБУ ПО «БТИ и ГКО» от 24 октября 2024 г. (****) отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (****) в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д. 7-9).

Как следует из данного решения, причинами его вынесения является следующее:

1) На станице 37-39 Отчета при проведении анализа фактических предложений по продаже земельных участков Оценщик представил выборочную информацию о предложениях. По данным из ранее направленных Отчетов на дату оценки представлено больше актуальных предложений по продаже земельных участков (приведена таблица с 6 предложениями о продаже земельных участков). Указанные в таблице предложения Оценщиком не использовались, хотя они максимально приближены к дате оценки и более сопоставимы по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Работниками ГБУ ПО «БТИ и ГКО» проанализированы архивные предложения по продаже коммерческих земельных участков на территории Псковской области в период с 01 января 2024 г. по 09 сентября 2024 г. для определения диапазона цен предложения и проверки полученного Оценщиком результата рыночной стоимости на соответствие рыночным данным (приведена таблица). По результатам анализа сделан вывод, что средняя стоимость земельных участков коммерческого назначения находится в районе 2000 руб./кв.м., что существенно выше полученного Оценщиком результата рыночной стоимости земельного участка.

По мнению Учреждения, нарушен пункт 2 ФСО «Отчет об оценке» (ФСО № VI), согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): 1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; 2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; 3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Нарушен пункт 22 «в» ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах – аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

2) На странице 73 Отчета Оценщик вводит существенные корректировки на площадь объектов – аналогов №№ 1,2,3,6,7, величина которых находится в диапазоне 41-61%, что свидетельствует о несопостовимости данных объектов-аналогов с объектом оценки и снижает достоверность полученного результата.

Отмечается, что суммарная валовая корректировка без учета скидки на торг для объектов-аналогов №№ 1,2,3,6,7 находится в диапазоне 90-117%, что подтверждает вывод о несопоставимости объектов-аналогов по ценообразующим факторам и приводит к получению недостоверного результата.

Нарушен пункт 22 «б» ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указываемых факторов должно быть единообразным.

Оценивая содержание оспариваемого решения суд приходит к следующему.

В письменных пояснениях Оценщик ФИО6 (т.1 л.д. 213-229) выразила несогласие на замечания Учреждения, в отношении замечания № 1 указала, что таблица с 6 предложениями о продаже земельных участков, на которые ссылается Учреждение в оспариваемом решении, была представлена в Отчете № 71/П-2024 об оценке нежилого здания, расположенного в г. Пскове, выполненного другим оценщиком, при этом по результатам рассмотрения данного отчета было принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости. Не соглашается, что представленные в таблице аналоги максимально приближены к дате оценки и более сопоставимы по ценообразующим факторам с объектом оценки, поскольку аналог № 2 предлагается к продаже со строением, объект оценки оценивается как свободный; аналог № 3- разрешенное использование – стоянка транспортных средств, разрешенное использование объекта оценки – эксплуатация и обслуживание торгового центра; аналог № 4 имеет разрешенное использование – обслуживание автотранспорта (для размещения автомобильной стоянки), предлагается на праве аренды, дата публикации - январь 2024 г., разрешенное использование объекта оценки – эксплуатация и обслуживание торгового центра, находится на праве собственности; аналог № 5 – дата публикации объявления – август 2023 г., аналог № 6 имеет разрешенное использование – для стоянки на отдельном земельном участке, участок заасфальтирован, дата публикации - январь 2024 г. 

Как указывает Оценщик ФИО6, представленная таблица с предложениями о продаже, на основании сведений из которой Учреждением сделан вывод о средней стоимости земельных участков в размере 2000 руб. за кв.м., не читаема, неинформативна, отсутствуют принтскрин с критериями отбора предложений, по которым произведен фильтр отбора, вывод о средней стоимости земельных участков необоснован, невозможно понять из чего получена стоимость в размере 2000 руб.

В части нарушения № 2 оспариваемого решения Оценщик ФИО6 указала, что в справочниках оценщика, ФЗ № 135-ФЗ, ФСО отсутствуют указания и рекомендации на величины диапазонов корректировок, после преодоления которых аналог считается несопоставимым. Учреждение также не ссылается на конкретные источники информации о недопустимых диапазонах, поэтому выводы о несопостовимости необоснованны. Обосновывает довод о том, что в качестве объектов-аналогов использованы объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ним по ценообразующим факторам.

В судебном заседании ФИО6 дала аналогичные пояснения (т. 2 л.д. 8-17).

В связи с наличием вопросов, требующих специальных познаний в сфере оценочной деятельности, по ходатайству административного истца определением Псковского областного суда от 25 февраля 2025 г. назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, включая проверку Отчета № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. на соответствие его требованиям действующего законодательства; проведение экспертизы поручено ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет», г. Волгоград, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость земельного участка (****); соответствует ли Отчет № ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Согласно Заключению эксперта от 25 апреля 2025 г. № 2504-1/25, выполненного экспертом ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» ФИО7 (т. 2 л.д. 196 – 259), рыночная стоимость указанного земельного участка определена в размере 5179800 руб.; Отчет № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки.

На Заключение эксперта от 25 апреля 2025 г. № 2504-1/25 Учреждением поданы письменные возражения (т. 3 л.д. 12-25), считает, что оно подготовлено с нарушением ФЗ № 135-ФЗ, ФСО, содержит неточности и разночтения, недостаточно обосновано и достоверно.

На письменные возражения Учреждения экспертом ФИО7 представлены письменные пояснения (т. 3 л.д. 55-62), в которых указано на неправомерность доводов Учреждения.

20 июня 2025 г. в судебном заседании допрошена эксперт ФИО7, последняя подтвердила выводы, указанные в заключении эксперта (т.3 л.д. 74-87).

Не согласившись с выводами эксперта, Учреждением заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

09 июля 2025 г. ходатайство административного ответчика судом удовлетворено, назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Цент оценки Петербургская недвижимость», г. Санкт-Петербург.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

соответствует ли Отчет об оценке № 94/ВЛ-2024 от 27 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (при этом, отразив выводы, относительно причин, послуживших основанием для принятия ГБУ ПО «БТИ и ГКО» решения от 24 октября 2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости);

в случае несоответствия Отчета об оценке № 94/ВЛ-2024 от 27 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки определить рыночную стоимость земельного участка (****), расположенного по адресу: 

<

****> по состоянию на 28 января 2025 г.

Согласно экспертному заключению № 03/2025-НБ от 03 сентября 2025 г., выполненному экспертом ООО «Центр оценки «ПН» ФИО8 (т.4 л.д. 39-96), Отчет об оценке № 94/ВЛ-2024 от 27 октября 2024 г. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости; причины, послужившие основанием для принятия Учреждением решения от 24 октября 2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, являются необоснованными и неверными; в связи с указанным расчет рыночной стоимости земельного участка не проводился.

В силу частей 1 и 2 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела; в качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, системы веб-конференции, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов.

Руководствуясь данными правовыми нормами, суд приходит к выводу, что полученные в ходе рассмотрения настоящего административного дела доказательства дают основание для вывода о незаконности оспариваемого решения Учреждения.

Выводы о соответствии Отчета об оценке № 94/ВЛ-2024 от 27 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки содержатся в заключении эксперта от 25 апреля 2025 г. № 2504-1/25, выполненного экспертом ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» ФИО7 (т. 2 л.д. 196 – 259), и в экспертном заключении № 03/2025-НБ от 03 сентября 2025 г., выполненного экспертом ООО «Центр оценки «ПН» ФИО8 (т.4 л.д. 39-96), которые мотивированы и аргументированы.

Оснований не доверять данным заключениям, подготовленным экспертами в соответствии с требованиями ФЗ № 135-ФЗ, ФСО, методических материалов, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, у суда не имеется.

Указанные экспертные заключения, пояснения эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» ФИО7, данные в связи с возражениями Учреждения, Отчет об оценке № 94/ВЛ-2024 от 27 октября 2024 г., пояснения Оценщика ФИО6, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, свидетельствующими о необоснованности изложенных в оспариваемом решении Учреждения выводов о несоответствии Отчета об оценке № 94/ВЛ-2024 от 27 октября 2024 г. требованиям ФСО.

Выводы экспертов подтверждены представленными материалами, согласуются между собой.

Сведений о том, что эксперты ФИО7 и ФИО8 являются лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 ФЗ № 135-ФЗ, ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении эксперта, у суда не имеется. Сомнений в правильности заключений судебных экспертов по вопросам, поставленным им для разрешения, у суда также не имеется.

Суд критически относится к возражениям административного ответчика, полагающего, что экспертные заключения не могут быть судом использованы по причине того, что не содержат подробного и объективного анализа Отчета № 94/ВЛ-2024. 

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд по указанным выше основаниям принимает заключения экспертов за основу при вынесении решения, поскольку они отвечают принципам относимости, допустимости и достоверности, и подтверждают правильность выводов Оценщика ФИО6 о рыночной стоимости земельного участка (****) по состоянию на 09 сентября 2024 г. в размере 4835730 руб.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение ГБУ ПО «БТИ и ГКО» от 24 октября 2024 г. (****) является незаконным и необоснованным, а исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд не может согласиться с доводами Учреждения о том, что экспертами неправомерно дана оценка оспариваемому решению Учреждения. При назначении экспертизы перед экспертом судом ставился вопрос о соответствии Отчета об оценке № 94/ВЛ-2024 от 27 октября 2024 г. требованиям законодательства, при этом, эксперту указывалось на необходимость отразить в экспертном заключении выводы, относительно причин, послуживших основанием для принятия ГБУ ПО «БТИ и ГКО» решения от 24 октября 2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим, у эксперта имелись основания выразить позицию относительно предъявленных Учреждением замечаний к отчету.

Вопреки доводам Учреждения в экспертных заключениях дана надлежащая оценка Отчету об оценке № 94/ВЛ-2024 от 27 октября 2024 г., указаны параметры проверки отчета, наличие их в рассматриваемом отчете и источники требований, предъявляемых к отчету. 

Суд, с учетом приведенных выше экспертных заключений, пояснений оценщика и эксперта, приходит к выводу о необоснованности оспариваемого решения Учреждения.

Так, суд соглашается с выводами экспертов и оценщика о необоснованности замечания № 1, изложенного в оспариваемом решении, поскольку Учреждением приведены предложения по земельным участкам из другого отчета, подготовленного не оценщиком ФИО9; данные предложения не являются сопоставимыми по ценообразующим факторам с объектом оценки, в частности, на некоторых расположены здания, один из участков заасфальтирован, участки имеют иной вид разрешенного использования, предполагаются использованием под автомобильные стоянки, публикации предложений не являются максимально приближенными к дате оценки. 

При этом объект оценки – земельный участок оценивался как свободный, с видом разрешенного использования для размещения объектов торговли.

В связи с этим, доводы Учреждения о том, что оценщику ФИО6 были известны приведенные Учреждением в оспариваемом решении предложения из другого отчета по продаже земельных участков и оценщик их необоснованно не приняла во внимание, нельзя признать обоснованными.

Вывод, изложенный в оспариваемом решении Учреждения, о том, что средняя стоимость земельных участков коммерческого назначения находится в районе 2000 руб., что существенно выше полученной Оценщиком, не свидетельствует о допущенном Оценщиком нарушении.

Более того, как обоснованно указано экспертами, при расчете средней стоимости земельных участков Учреждение приводит не подтвержденные, неполные сведения о продаже земельных участков, некоторые предлагаемые для продажи участки застроены, на них располагаются дачи, базы отдыха, что повлияло на среднюю стоимость земельных участков.

В связи с этим, вопреки доводам Учреждения Оценщиком не допущено нарушений пункта 2 ФСО № VI и пункта 22 «в» ФСО № 7.

Что касается замечания № 2, изложенного Учреждением в оспариваемом решении, то суд относится к нему критически, поскольку, ставя под сомнение примененные оценщиком диапазоны корректировок на площадь аналогов, суммарные валовые корректировки, Учреждение не приводит ссылки на положения действующего законодательства, которые в данном случае нарушены оценщиком.

Следует отметить, что ФЗ № 135-ФЗ, ФСО, справочники оценщика не содержат указания и рекомендации о допускаемой величине диапазонов корректировок, после преодоления которых аналог считается несопоставимым. Учреждение в оспариваемом решении также не ссылается на конкретные источники информации о допустимых диапазонов.

В связи с этим доводы Учреждения о том, что значительный диапазон корректировок указывает на несопоставимость объектов-аналогов, и тем самым допущено нарушение пункта 22 «б» ФСО № 7, нельзя признать обоснованными.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит признанию незаконным.

Согласно статье 11 ФЗ № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 ФЗ № 135-ФЗ).

Удовлетворяя исковые требования об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, суд руководствуется Отчетом об оценке № 94/ВЛ-2024 от 27 октября 2024 г., определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН 60:25:0030903:809, площадью 5385 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09 сентября 2024 г. в размере его рыночной стоимости - 4835730 руб.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта в размере рыночной стоимости следует считать 27 сентября 2024 г. 

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Частью 1 статьи 111 КАС РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.(вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 ФЗ № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Судом установлено, что при подаче административного иска ФИО1 понесены расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 300 руб.

Кроме того, определением Псковского областного суда от 25 февраля 2025 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет», г. Волгоград.

Заключение эксперта от 25 апреля 2025 г. № 2504-1/25, выполненного экспертом ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» ФИО7, о том, что Отчет № 94/ВЛ-2024 от 27 сентября 2024 г. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, принято судом в качестве относимого и допустимого доказательства, согласующегося с иными доказательствами по делу, положено в основу судебного решения.

Согласно выставленному экспертной организацией счету № 2504-1/25 от 06 мая 2025 г. оплата за проведение судебной экспертизы составляет 45000 руб.

Данные расходы понесены административным истцом, по ходатайству которого судом назначена судебная экспертиза.

С учетом того, что судом удовлетворены исковые требования ФИО1, то судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 300 руб. и уплаты за проведение судебной экспертизы в размере 45000 руб. подлежат взысканию с административного ответчика.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Удовлетворить административное исковое заявление ФИО1 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 24 октября 2024 г. (****) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Признать незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 24 октября 2024 г. (****) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка (****) расположенного по адресу: 

<

****> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 09 сентября 2024 г. в размере - 4835730 (четыре миллиона восемьсот тридцать пять тысяч семьсот тридцать) руб.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта в размере рыночной стоимости считать 27 сентября 2024 г. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 45300 руб., состоящие из уплаты административным истцом государственной пошлины в размере 300 руб. и расходов на проведение судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 ноября 2025 г.

Судья /подпись/ М.М. Анашкина

Копия верна:

Судья М.М. Анашкина