Дело (УИД) № 63RS0027-01-2020-001413-96

Производство № 2-1608\2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 ноября 2020 года Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе председательствующего судьи Лифановой Л.Ю., при секретаре Челюкановой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 об уменьшении стоимости товара по договору купли-продажи, встречному иску ФИО4 к ФИО3 о взыскании оплаты по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании стоимости работ и материалов, необходимых для устранения существенных недостатков объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи от 27.08.2019г., в размере 649 104 руб. 

В ходе рассмотрения дела исковые требования истцом изменялись. В окончательном варианте истец просил уменьшить стоимость дома, приобретенного им по договору купли-продажи от 27.08.2019г., на сумму, необходимую для устранения недостатков дома и прилегающего строения, согласно экспертного заключения в размере 707400 руб., путем перечисления на расчетный счет ФИО3 указанной суммы с депозитного счета Управления судебного департамента в Самарской области (л\с ...), внесенных ФИО3 04.06.2020г. в целях исполнения условий договора купли-продажи.

Ответчик ФИО4 заявила встречные исковые требования и после уточнения просила взыскать с ФИО3 в ее пользу невыплаченную сумму по договору купли-продажи от 27.08.2019г. в размере 1130000 руб., путем перечисления на ее расчетный счет этой суммы с депозитного счета Управления судебного департамента в Самарской области (л\с ...), внесенных ФИО3 04.06.2020г.; взыскать с ФИО3 пени по договору купли-продажи от 27.08.2019г. в размере 193230 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на исковых требованиях ФИО3 настаивала, встречный иск не признала. Суду пояснила, что 27.08.2019г. между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа земельного участка и находящихся на нем жилого дома и хозяйственных построек, расположенных по адресу: ..... Согласно п.3 договора стоимость земельного участка составила 1000000 руб., стоимость жилого дома составила 3200000 руб., расчет за указанное имущество производится следующим образом: 1770000 руб. истец выплатил ответчику до подписания договора купли-продажи, 1300000 руб. истец выплатит ответчику в срок до 30.01.2020г., 1130000 руб. истцу надлежит выплатить ответчику в срок до 30.05.2020г. В ходе эксплуатации жилого дома выявлены множественные скрытые недостатки, которые истец, не имеющий особых экспертных познаний, при осмотре дома не мог увидеть, а именно: множественные протечки, вследствие которых нарушилась внутренняя отделка жилых помещений. 11.02.2020г. в адрес ответчика направлена претензия с требованием в срок до 21.02.2020г. согласовать время и способ устранения протекания крыши и восстановления внутренней отделки помещений, пострадавшей вследствие многочисленных протеканий. Претензия вернулась истцу в связи с неполучением адресатом. В последующем в ходе телефонных переговоров покупатель получил отказ от продавца в устранении недостатков, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском. В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза в АНО «Центр экспертиз», согласно заключению которой № ... от 12.10.2020г. в жилом доме и банном комплексе, входящем в состав домовладения, были выявлены множественные недостатки, определить время возникновения которых эксперты не смогли. Все выявленные недостатки не соответствуют требованиям Технического регламента по безопасности зданий и сооружений, являются устранимыми. На стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, определенных экспертами, в сумме 707400 руб. истец просит уменьшить стоимость дома, приобретенного по договору купли-продажи, ссылаясь на положения п.1 ст.475 ГК РФ, согласно которому, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. 

Против удовлетворения встречного иска представитель истца возражала по следующим основаниям: покупатель обязался выплатить денежные средства в размере 1130000 руб. в срок до 30.05.2020г.; 04.06.2020г. ФИО3 в счет исполнения договора на депозит суда перевел денежные средства в указанном размере. Данные действия он совершил согласно пп.4 п.1 ст.327 ГК РФ, поскольку продавец уклонялся от устранения недостатков проданного дома, а впоследствии отказался их устранять. В силу п.2 ст.327 ГК РФ внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства, соответственно, обязательство покупателем исполнено 04.06.2020г., сумма процентов за просрочку с 31.05.2020 по 04.06.2020гг. составила 849,04 руб. по правилам ст.395 ГК РФ.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании иск не признала, на встречном настаивала и пояснила, что дом построен 37 лет назад, у него было шесть собственников, она приобретала дом у С-вых, в 2009 году делала капитальный ремонт внутри дома: меняла покрытие стен, полы, потолки, убрала лишние межкомнатные перегородки; в ноябре 2018 года перекрыла крышу. Истец перед покупкой дом осматривал неоднократно, все документы проверял, попросил рассрочку оплаты, поскольку у него не было всей суммы денег. Ответчик перестала проживать в доме с апреля 2019 года, но за техническим состоянием дома с января 2018 до августа 2019 года следил наемный работник по договору. После покупки дома истец выплатил два платежа и стал требовать уступить ему 645000 руб., поскольку в доме было много недостатков. С этим утверждением она не согласна, поскольку в доме недостатков не имелось, за 10 лет ее проживания в нем протечек не было. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании первоначальный иск не признала, на встречном иске настаивала по доводам, изложенным в письменных возражениях и пояснениях, считает, что заключение эксперта № ... от 12.10.2020г., составленное АНО «Центр экспертиз», получено с нарушением закона, не имеет юридической силы и не может быть использовано в качестве доказательства по делу, суду пояснила следующее: до заключения договора купли-продажи покупатель неоднократно осматривал отчуждаемое имущество самостоятельно и с другими людьми, знал его качественную характеристику и правовой режим; располагал возможностью проверить наличие в доме недостатков. В договоре отсутствовали условия, касающиеся качества продаваемого недвижимого имущества. Покупатель знал, что покупает жилой дом с надворными постройками, построенный в 1992 году и реконструированный в 2001 году, то есть уже длительное время находящийся в эксплуатации и имевший дефекты, вызванные длительностью использования. Однако, все недостатки, которые он мог обнаружить визуально во время осмотра дома, его устроили и не вызвали никаких претензий. Ввиду длительной эксплуатации дома продавцом изначально была снижена его цена: продажная стоимость квадратного метра жилого дома по договору в два раза ниже среднерыночной стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения по Ставропольскому району Самарской области в 2019 году (14842 руб. против 34647 руб.). Сам покупатель в жилом доме не живет, проживает в Ямало-Ненецком АО; периодически в доме присутствуют его родственники; надлежащая эксплуатация дома не осуществляется; в нарушение условий договора истец не выполняет обязанность по содержанию и ремонту имущества и придомовой территории, о чем свидетельствует наличие задолженности за газ (29352,42 руб.) и воду (3041 руб.). Считает, что истец, обратившись с данным иском в суд, злоупотребляет своими правами, пытаясь снизить покупную стоимость дома, о техническом состоянии которого он был осведомлен.

Суд, выслушав пояснения ответчика, представителей сторон, показания свидетелей, эксперта и изучив материалы дела, приходи к следующему:

Судом установлено, что 27.08.2019г. между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел следующее недвижимое имущество: земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1500 кв.м, находящийся по адресу: .... и жилой дом, назначение: жилое здание, общей площадью 215,6 кв.м, этажность: 1, подземная этажность: 1, находящийся по тому же адресу.

Земельный участок продан за 1000000 руб., жилой дом продан за 3200000руб. Расчет за вышеуказанное имущество производится следующим образом: сумму 1770000 руб. продавец получил от покупателя до подписания договора купли-продажи, сумму 1300000 руб. покупатель обязуется выплатить продавцу в срок до 30.01.2020г., сумму 1130000 руб. покупатель обязуется выплатить продавцу в срок до 30.05.2020г.

До момента полной оплаты указанное имущество признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате.

Государственная регистрация права собственности ФИО3 на указанное недвижимое имущество и залог произведена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, о чем 03.09.2019г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи, что подтверждается выписками из ЕГРН.

С указанного времени объекты недвижимого имущества находятся во владении ФИО3, ФИО4 земельным участком и жилым домом не пользуется, в нем не проживает.

ФИО3, обнаружив дефекты приобретенного дома в виде множественных протечек по периметру крыши, в феврале 2020 года, предъявил продавцу ФИО4 претензию об устранении недостатков, а впоследствии обратился в суд с требованиями о взыскании убытков, необходимых для устранения недостатков товара в виде протечек, вследствие которых нарушилась внутренняя отделка жилых помещений, в сумме 649104 руб.

По ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению АНО «Центр экспертиз» № ... от 12.10.2020г. выявлены следующие дефекты (л.д.210, 171):

1. Фундаменты:

- отслоение отделочного покрытия стен фундаментов (штукатурка) основного здания (блок А) и пристройки (блок Б),

- горизонтальные трещины в швах между фундаментными блоками основного здания (блок А) и пристройки (блок Б),

- зазор между металлической рамой сэндвич панелей и фундаментом пристройки (блок Б),

- вертикальная трещина между фундаментами основного здания (блок А) и пристройки (блок Б),

- фундаменты лоджии (блок Г) не имеют перевязки с фундаментом основного здания (блок А);

2. Стены и потолки:

- выкрашивания материала затирки швов плиточного покрытия стен в санузле основного здания (блок А),

- отслоение покрытия из керамической плитки от основного материала стен (образование пустот под покрытием) санузла основного здания (блок А),

- следы протечки влаги на отделочном покрытии стен и потолка, помещении котельной пристройки (блок Б), помещении каминной комнаты отдельного строения (блок В),

- трещина в наружной стене дома под подоконником в помещении мансарды основного здания (блок А),

- трещины в отделочном покрытии (керамическая плитка) стен помещения душевой отдельного строения (блок В),

- трещина между стеной и перекрытием в подсобном помещении отдельного строения (блок В);

3. Кровля:

- наличие повреждений в виде сквозных отверстий на поверхности металлических листов кровельного покрытия основного здания (блок А),

- крепление конька кровли основного здания (блок А) выполнено гвоздями, отсутствуют элементы уплотнения конька,

- покрытие из рулонных материалов отдельного строения (блок В) имеет волнистую поверхность,

- на поверхности покрытия из рулонных материалов отдельного строения (блок В) имеются провалы со следами застоя воды,

- имеются механические повреждения верхнего слоя покрытия из рулонных материалов отдельного строения (блок В),

- уклон кровельного покрытия (блок В) менее 15%. Утепление кровли выполнено полиуретановой пеной, открыто расположенной за подвесным потолком.

На основании данного экспертного заключения истец все выявленные экспертами дефекты считает несоответствием товара надлежащему качеству, и просит уменьшить стоимость проданного товара на сумму, необходимую для устранения недостатков, согласно экспертному заключению в размере 707400 руб.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями п.1 ст.556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п.п. 1, 2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу п.2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При отсутствии гарантии, обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан продавцом с существенными недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Положения ст. 557 ГК РФ не применяется, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из договора купли-продажи от 27.08.2019г., заключенного между ФИО4 и ФИО3, следует, что в нем не согласовано условие о качестве недвижимого имущества.

Согласно п.14 договора покупатель до заключения договора осмотрел отчуждаемое имущество, ему известна качественная характеристика и правовой режим имущества.

Согласно п.16 договора настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.

Из договора следует и подтверждается пояснениями представителя истца, ответчика, показаниями свидетеля ФИО5, что покупатель ФИО3 до заключения договора купли-продажи несколько раз осматривал приобретаемое имущество самостоятельно и с помощью иных лиц, получил технический паспорт на дом, то есть знал качественную характеристику объекта, никаких дефектов при осмотре выявлено не было.

Приобретая имущество, ФИО3 имел возможность осмотреть его, при необходимости с привлечением специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Истец мог потребовать техническую документацию на дом у ответчика, составить акт приема-передачи дома, в котором указать все существенные характеристики дома, отказаться от заключения договора купли-продажи в случае не достижения с ответчиком соглашения по основным качественным характеристикам дома. Наличие у истца данной возможности проявить должную осмотрительность при заключении договора купли-продажи им не оспаривалось.

Из экспертного заключения № ... от 12.10.2020г. следует, что на основании положений ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия, термины и определения» скрытым дефектом является дефект, для которого отсутствуют нормативные требования по методам контроля. В то же время такой дефект может быть определен при визуальном обследовании конструкции. Например, «трещина в стене здания». Этот дефект является видимым, но в соответствии с классификацией ГОСТ он является «скрытым». В соответствии с возможностью выявления при покупке дома дефекты экспертами разделены на три группы (л.д.211):

1. имелась возможность у покупателя выявления недостатков самостоятельно:

- выкрашивания материала затирки швов плиточного покрытия стен,

- трещина в наружной стене дома под подоконником в помещении мансарды,

- наличие повреждений в виде сквозных отверстий на поверхности металлических листов кровли основного здания,

- следы протечки влаги на одной стене котельной,

- трещина между стеной и перекрытием в подсобном помещении бани,

- трещины в отделочном покрытии (керамическая плитка) стен помещения душевой в бане,

- механические повреждения верхнего слоя покрытия из рулонных материалов отдельного строения;

2. имелась возможность у покупателя выявления недостатков с привлечением специалиста:

- отслоение покрытия из керамической плитки от основного материала стен,

- следы протечки влаги на отделочном покрытии стен и потолка мансарды,

- отслоение отделочного покрытия стен (штукатурка) в гараже,

- крепление конька выполнено обычными гвоздями, отсутствуют уплотнительные элементы конька,

- покрытие из рулонных материалов отдельного строения имеет волнистую поверхность,

- на поверхности покрытия из рулонных материалов отдельного строения имеются провалы со следами застоя воды,

- уклон кровельного покрытия (блок В) менее 15%; утепление кровли выполнено полиуретановой пеной, открыто расположенной за подвесным потолком;

3. имелась возможность у покупателя выявления недостатков с привлечением специалиста и проведения демонтажных работ:

- горизонтальная трещина в шве между фундаментными блоками стен гаража,

- зазор между металлической рамой сэндвич панелей и фундаментом пристройки,

- горизонтальные трещины между блоками фундамента пристройки,

- отслоение и разрушение отделочного покрытия (штукатурка) фундамента пристройки,

- вертикальная трещина между фундаментами основного здания и пристройки,

- следы протечки влаги на плитках подвесного потолка каминной комнаты.

Таким образом, из указанного следует, что все дефекты истец имел возможность обнаружить при осмотре дома до его покупки, и в результате этого, например, уменьшить предложенную продавцом покупную стоимость, либо отказаться от заключения договора.

Из пояснений ответчика следует, что в связи с длительной эксплуатацией дома (год постройки 1992 г.) и наличием дефектов продажная стоимость дома была ФИО4 значительно снижена: 14842 руб. за 1 кв.м проданного объекта против 34647 руб. за 1 кв.м - средняя рыночная стоимость жилых помещений в Ставропольском районе Самарской области на 2019 год согласно постановлениям Правительства Самарской области от 12.02.2018г. № 70, от 09.01.2020г. № 2.

Таким образом, даже наличие дефектов, выявление которых при осмотре дома было возможно с проведением демонтажных работ, также было учтено продавцом при установлении продажной цены.

Из экспертного заключения следует, что определить время возникновения дефектов в жилом доме не представляется возможным (л.д.210 т.1).

Из материалов дела следует, что жилой дом построен в 1992 году, он представлял собой одноэтажный кирпичный дом, общей площадью 85,9 кв.м, жилой площадью 49,7 кв.м; в 2001 году произведена его реконструкция, возведена мансарда, общая площадь увеличилась до 238 кв.м - по правоустанавливающему документу, 215,6 кв.м - фактически, также была возведена отдельно стоящая баня площадью 59,2 кв.м.

Первым собственником дома являлся Магда В.Г., затем с 1994 года собственником была ФИО6, продавшая его 21.05.1999г. ФИО7, который и производил реконструкцию дома, оформив ее надлежащим образом (акт приемки законченного реконструкцией индивидуального жилого дома от 06.07.2001г.). Затем 28.08.2001г. объект был продан ФИО8, после смерти которой собственником стал ФИО9, у которого 04.07.2006г. объект был приобретен ФИО4

ФИО4 проживала в доме до апреля 2019 года. 

С августа 2019 года дом перешел во владение ФИО3

Недостатки в виде протечек кровли были обнаружены ФИО3 в феврале 2020 года; остальные недостатки были выявлены в ходе судебной экспертизы в сентябре 2020 года.

При указанных обстоятельствах доводы истца о том, что все выявленные в настоящее время недостатки дома имелись на момент его покупки в августе 2019 года, голословны и соответствующими доказательствами не подтверждены.

Доказательств того, что недостатки возникли до передачи дома ФИО3, о них продавец ФИО4 была осведомлена и не сообщила о них покупателю при продаже дома, суду не представлено. 

Согласно п.2 ст.469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Предметом договора купли-продажи является жилой дом, имеющий следующие характеристики: назначение: жилое здание, общей площадью 215,6 кв.м, этажность: 1, подземная этажность: 1.

Согласно ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно п.4 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее по тексту – Положение) жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.

Согласно п.5 вышеуказанного Положения жилым помещением признается: жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.

Согласно п.33 Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие, в том числе: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.07.2020 N 1120); изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

В материалы дела не представлены доказательства непригодности жилого дома для проживания в рамках положений п.2 ст.469 ГК РФ.

Согласно экспертному заключению № ... недостатки, установленные экспертами, отнесены к существенным и не отвечающим требованиям Федерального закона от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Вместе с тем, указанный Федеральный закон устанавливает лишь критерии безопасности зданий и сооружений, не устанавливая критериев пригодности (непригодности) зданий и сооружений в целом и жилых помещений в частности, для целей их использования. Критерии непригодности для жилых помещений установлены вышеуказанным Положением.

Эксперт ФИО10 в судебном заседании в качестве недостатка, влекущего непригодность жилого дома для проживания, указал отслоение покрытия из керамической плитки от основного материала стен (образование пустот под покрытием) санузла основного здания (блок А), поскольку плитка, расположенная выше уровня человеческого роста, может упасть и причинить вред здоровью людей. Суд к данному доводу относится критически.

Объективно, такие недостатки как: отслоение отделочного покрытия стен фундаментов (штукатурка) основного здания (блок А) и пристройки (блок Б), выкрашивания материала затирки швов плиточного покрытия стен в санузле основного здания (блок А), отслоение покрытия из керамической плитки от основного материала стен (образование пустот под покрытием) санузла основного здания (блок А), следы протечки влаги на отделочном покрытии стен и потолка, помещении котельной пристройки (блок Б), помещении каминной комнаты отдельного строения, наличие повреждений в виде сквозных отверстий на поверхности металлических листов кровельного покрытия основного здания (блок А), крепление конька кровли основного здания (блок А) выполнено гвоздями, отсутствуют элементы уплотнения конька; покрытие из рулонных материалов отдельного строения (блок В) имеет волнистую поверхность - имеются в элементах отделки и не делают помещение непригодным для целей проживания. 

Доказательства того, делают ли такие недостатки как: горизонтальные трещины в швах между фундаментными блоками основного здания (блок А) и пристройки (блок Б), зазор между металлической рамой сэндвич панелей и фундаментом пристройки (блок Б), вертикальная трещина между фундаментами основного здания (блок А) и пристройки (блок Б), фундаменты лоджии (блок Г) не имеют перевязки с фундаментом основного здания (блок А), трещина в наружной стене дома под подоконником в помещении мансарды основного (блок А) - строение непригодным для проживания, в материалы дела не представлены. Из экспертного заключения № 4890 следует, что эксперты даже не установили способ устранения данных дефектов, поскольку для этого необходимо отследить, происходит ли дальнейшее раскрытие трещин.

Остальные недостатки, установленные экспертным заключением № ..., имеются в блоке В, которым является двухэтажное отдельно стоящее строение, на первом этаже которого расположена баня, на втором - комната. Из материалов дела следует, что данное строение на технический учет не поставлено, его технические характеристики не установлены, частью жилого дома оно не является, что подтверждается выпиской из ЕГРН, техническими паспортами, документами о реконструкции. То обстоятельство, что из жилого дома в данное строение сооружен переход, автоматически не придает ни строению, ни расположенной на втором этаже комнате, статус жилого помещения. В силу закона данное строение, являющееся вспомогательной постройкой, к жилому помещению не относится, для проживания не предназначено, соответственно, оценивать его в целях пригодности для проживания нельзя. 

Таким образом, те недостатки, которые выявлены в нем, не лишают жилой дом, являющийся предметом договора купли-продажи, пригодности для проживания. 

Кроме того, суд критически относится к выводу экспертов в заключении №... о том, что недостатком является уклон кровельного покрытия (блок В) менее 15%. Эксперты ссылаются на СП 17.13330.2017 СНиП II-26-76 Кровли, согласно которому уклоны для различных видов кровли, в %, необходимо принимать по Таблице 1 (л.д.184 т.1). Согласно данной Таблице 1 для кровли, выполненной из рулонного покрытия, допустимый уклон оставляет от 0 до 25%, то есть уклон в данном случае – менее 15% является допустимым. В экспертном заключении указано, что при строительстве неправильно выбран вид крыши и тип кровельного покрытия. При этом в заключении не содержится обоснование такого вывода; эксперт ФИО11 в судебном заседании также не смог обосновать, в связи с чем он считает необходимым устройство именно четырехскатной крыши, он указал на рекомендации в этом вопросе проектировщиков, рекомендующих для жилых домов устройство скатной крыши в целях защиты от протекания и накопления снега; плоские же крыши используют преимущественно для нежилых зданий (сарай, гараж, баня). 

Судом установлено, что строение (блок В) является нежилым, вспомогательным сооружением – баней, соответственно, устройство плоской крыши, в том числе, с использованием рулонного покрытия является допустимым. 

Суд на основании совокупности добытых доказательств приходит к выводу о том, что жилой дом, переданный ФИО3 по договору купли-продажи, пригоден для проживания. Тем более, что истец от проживания в нем не отказывается, договор купли-продажи не расторгает, об обстоятельствах, делающих невозможным проживание, не заявляет. 

По встреченному иску ФИО4 суд приходит к следующему:

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по оговору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.3 договора купли-продажи от 27.08.2019г. предусмотрена рассрочка платежа: 1770000 руб. истец выплатил ответчику до подписания договора купли-продажи, 1300000 руб. истец выплатит ответчику в срок до 30.01.2020г., 1130000 руб. истцу надлежит выплатить ответчику в срок до 30.05.2020г.

Последний платеж по договору в сумме 1130000 руб. покупатель ФИО3 продавцу ФИО4 в установленный договором срок – до 30.05.2020г. - не выплатил. 

Поскольку договор продавцом исполнен, предмет договора передан покупателю, его право собственности прошло государственную регистрацию, покупатель обязан произвести плату по договору; оснований для освобождения покупателя от его оплаты не имеется. Соответственно, с ФИО3 в пользу ФИО4 подлежит взысканию недоплаченная сумма по договору в размере 1130000 руб.

После подачи данного иска в суд ФИО3 внес указанную денежную сумму 04.06.2020г. на депозитный счет Управления Судебного департамента в Самарской области. Таким образом, денежная сумма подлежит перечислению ФИО4 с указанного депозитного счета.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии с п.7 договора купли-продажи в случае полной или частичной невыплаты оставшейся части сумм, указанных в п.3 данного договора, в указанные сроки продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% за каждый день просрочки.

На дату 17.11.2020г. просрочка составляет 171 день (с 31.05.2020г.), размер неустойки составляет 193230 руб. (1130000 руб. х 171 день х 0,1%).

Данная неустойка подлежит взысканию с ответчика, поскольку он нарушил условия договора и не исполнил свое обязательство по передаче продавцу в установленный срок оплаты товара. Данное неисполнение ФИО3 обязательства суд считает виновным, в связи с чем он должен нести за него ответственность, предусмотренную договором.

Доводы представителя ФИО3 о том, что его вины не имеется, поскольку в силу п.2 ст.327 ГК РФ внесение причитающихся выплате денежных средств на депозит суда считается исполнением обязательства, признаны несостоятельными, поскольку основаны на неверном пониманием закона.

В силу п.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п.1 ст.327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Статья 327 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для исполнения обязательства путем внесения долга в депозит. 

Судом не установлено наличие ни одного из предусмотренных п.1 ст.327 ГК РФ оснований. Такого основания как уклонение продавца от устранения недостатков проданного дома, заявленного ФИО3, указанная норма не содержит.

Доказательства того, что продавец ФИО4 уклонялась от принятия исполнения по договору ФИО3, суду не представлены. 

Кроме того, в силу п.1 ст.327 ГК РФ исполнение обязательства внесением денежной суммы на депозит суда возможно только в установленных законом случаях. 

Депозитный счет суда применяется в следующих случаях, установленных законом: для внесения встречного обеспечения (ст.94 АПК РФ), внесения сторонами денежных сумм, необходимых для оплаты судебных издержек (ст.108 АПК РФ, ст.96 ГПК РФ), внесения денег, являющихся предметом залога за арестованное судно, когда залог используется как мера обеспечения производства по делу об административном правонарушении (ст.27.18 КоАП РФ), внесения денежных сумм на выплату вознаграждения финансовому управляющему (п.4 ст.213.4 Закона о банкротстве). 

Таким образом, действующее законодательство не содержит нормы, позволяющей произвольное внесение на депозит суда денежных сумм считать исполнением обязательства., в связи с чем ФИО3 по своему усмотрению, не имея на это законных оснований, внес денежные средства в размере 1300000 руб., предназначенные выплате ФИО4, на депозит суда. Соответственно, внесение ФИО3 по своему усмотрению денежных средств в депозит суда не может считаться исполнением его обязательства и не освобождает его от ответственности на неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства в виде обязанности уплаты неустойки, предусмотренной договором. 

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку требования ФИО3 оставлены без удовлетворения, а встречные требования ФИО4 удовлетворены, ее судебные расходы подлежат возмещению ФИО3

Заявленные ФИО4 расходы на оплату государственной пошлины в размере 1017,25 руб., почтовые расходы на отправку ФИО3 досудебной претензии и искового заявления в общей сумме 585 руб. подтверждены соответствующими квитанциями, являлись необходимыми, в связи с чем подлежат возмещению ФИО3

В силу ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялась решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

ФИО4 понесены расходы на оплату услуг представителя ФИО2 в размере 30000 руб., что подтверждается соответствующей квитанцией Коллегии адвокатов № 42 «Кредо». 

Исходя из сложности дела, количества судебных заседаний, объема работы, проделанной представителем ФИО2, при отсутствии возражений истца, суд считает заявленные расходы разумными и подлежащими возмещению за счет проигравшей спор стороны.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 об уменьшении стоимости товара по договору купли-продажи отказать.

Встречный иск ФИО4 удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 невыплаченную сумму по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 27.08.2019г. в размере 1 130 000 рублей, путем перечисления на расчетный счет ФИО4 денежных средств в размере 1130000 (один миллион сто тридцать тысяч) рублей с депозитного счета Управления судебного департамента в Самарской области (р\с ...), внесенных ФИО3 04.06.2020г.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 пени по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 27.08.2019г. в размере 193230 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 017 рублей 25 копеек, почтовые расходы в размере 585 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г. Тольятти в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.Ю. Лифанова 

Решение в окончательной форме принято 25.11.2020 года