Дело № 2-4232/2017

Решение

именем Российской Федерации

22 июня 2017 года г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Бжезовской И.В.

при секретаре Алексашиной Н.В.,

с участием представителя истца, действующей на основании доверенности ФИО1, представителя ответчика, действующего на основании доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов», третье лицо – Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на самовольно реконструированный объект,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на самовольную постройку, в обоснование которого указала, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 26.12.2013 г. является собственником жилого дома площадью 70,4 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указанный дом расположен на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: домовладение, площадь 274 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. Истец самовольно осуществила реконструкцию принадлежащего ей на праве собственности жилого дома, а именно: возвела мансарду литер МВ общей площадью 49,1 кв.м., состоящую из коридора общей площадью 6,9 кв.м., жилой комнаты общей площадью 19,2 кв.м., совмещенного санузла общей площадью 3,0 кв.м., жилой комнаты общей площадью 20,0 кв.м. Также она обустроила тамбур литер в1 площадью 2,2 кв.м. По состоянию на 11.04.2017 г. общая площадь жилого дома составляет 121,7 кв.м. Согласно ответу комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству по вопросу легализации самовольно реконструированного жилого дома признание права собственности на самовольные постройки после реконструкции должно осуществляться в судебном порядке. 

На основании изложенного, истец просит суд сохранить жилой дом в реконструированном виде, признать право собственности на жилой дом общей площадью 121,7 кв.м., инвентарный №, лит. ВВ1, МВв1, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

В ходе рассмотрения дела в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов». 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании выразил свое несогласие с заявленными требованиями по основаниям отсутствия у истца разрешения на реконструкцию спорного объекта.

Истец, представитель третьего лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, обратились к суду с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся названных участников процесса.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно статье 219 указанного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Правоотношения, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку, возникают в момент обращения с соответствующим иском в суд, а поэтому применению подлежит на основании ч. 1 ст. 4 Гражданского кодекса РФ норма, действующая именно на этот период.

Исходя из содержания п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем, как следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014 г., при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение следующих условий:

1) объект, на который истец просит признать право собственности, обладает признаками самовольной постройки, то есть является недвижимым имуществом, отвечающим хотя бы одному из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ;

2) постройка возведена истцом на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;

3) строительство осуществлено за счет средств истца;

4) сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является предоставление осуществившему ее лицу земельного участка в установленном порядке под самовольную постройку.

Значимыми по делу обстоятельствами является установление фактов того, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а именно: учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судом и подтверждается материалами дела на основании договора купли -продажи от 26.12.2013 г. ФИО3 принадлежит на праве собственности жилой дом, 1-этажный, общей площадью 70,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

10.11.2015 года по договору купли-продажи ФИО3 приобретен земельный участок площадью 274 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры, по адресу: 

<

адрес>.

На указанном земельном участке истцом была произведена реконструкция жилого дома, в результате которой осуществлена надстройка второго этажа в качестве жилого помещения, а также оборудовал тамбур. 

Согласно техническому паспорту, выданному МУП «Городское бюро технической инвентаризации» 11.04.2017 г. указанный жилой дом в результате проведенной реконструкции имеет следующие характеристики: числом этажей - 2, имеет общую площадь 121,7 кв.м., в том числе жилую площадь 79,4 кв.м.

Таким образом, истцом самовольно произведена реконструкция недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как следует из представленного истцом технического заключения, в результате произведенных изменений жилого дома затронуты конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности объекта недвижимости.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.

Учитывая приведенные выше нормы права, и силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" истцу для проведения реконструкции объекта капитального строительства, необходимо было получить разрешение на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно ответу Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", сведениями о выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Радищева А.Н., д. 54 В, архив комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», содержащий данные о выданных разрешениях на строительство с 1 января 1999 года, не располагает.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в мае 2017 года истец обращалась в Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о проверке соответствия размещения самовольных построек — мансарды (литер МА), тамбура (литер в1), расположенных по адресу: 

<

адрес>, градостроительным нормам и правилам, а также документам территориального планирования и градостроительного зонирования территории города. 

Комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" на указанное обращение ФИО3 дан ответ, в котором сообщается, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280, в редакции от 27.12.2016 (далее Правила), земельный участок общей площадью 274 кв. м с кадастровым номером №, на котором находятся самовольные постройки, расположен в территориальной зоне Ж-1 - зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки.

В соответствии с таблицей 5.1. Правил размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) (код 1.15), в данной территориальной зоне, не предусмотрено.

С учетом изложенного, размещение указанных самовольных построек, расположенных по адресу: 

<

адрес> противоречит утвержденной документации территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования «Город Саратов».

По вопросу о возможности получения разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию истцу разъяснено, что в отсутствие разрешения на строительство объекта, выдача разрешений на ввод в эксплуатацию не осуществляется.

На основании вышеприведенных доказательств судом установлено, что спорный жилой дом, возведен в границах земельного участка, в территориальной зоне, для которой размещение индивидуального жилого дома, не предусмотрено, что свидетельствует о противоречии утвержденной документации территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования «Город Саратов».

В техническом заключении, произведенном ООО «ТПИ-Проект» по заказу истца, указано, что технически возможно эксплуатировать надстроенный 2-й этаж в качестве жилого помещения, несущие конструкции находятся в работоспособном состоянии. 

Произведенная реконструкция соответствует санитарным нормам, нормам пожарной безопасности, а также техническим требованиям, предъявляемым обычно к таким рода объектам, о чем представлено заключение № 1094 от 08.06.2017 г.

Кроме того, судом установлено, что реконструкция рассматриваемого жилого дома также не соответствует примечанию к таблице 5.5 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" в части наличия реконструкции с увеличение технико-экономических показателей более чем на 40% (40% от площади строения 70,4 кв. м составляет 28,16 кв. м, а площадь пристройки составляет 51,3 кв. м).

Согласно примечанию к таблице 5.5 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 г. для земельного участка, на котором произведена реконструкция объекта, разрешается только однократная реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением технико-экономических показателей не более чем на 40%. Строительство новых объектов капитального строительства указанного вида запрещено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в результате проведенных истцом работ по реконструкции жилого дома фактически создан новый объект недвижимости, размещение которого на принадлежащем истцу земельном участке противоречит утвержденной документации территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования «Город Саратов», а при реконструкции спорного объекта истцом допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил, в том числе в части реконструкции жилого дома с увеличением технико-экономических показателей более чем на 40%.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО3 требований к Администрации о сохранении в реконструированном состоянии жилого дома и признании права собственности на жилой дом.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на самовольно реконструированный объект, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Бжезовская И.В.