УИД № 42RS0040-01-2019-000905-82

Номер производства по делу (материалу) № 2-793/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Кемерово 27 ноября 2019 года

Кемеровский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Тупицы А.А.,

с участием помощника судьи Гольцевой Е.В., 

при секретаре Поддубной А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО4 к ФИО5 и ФИО6 о взыскании убытков в целях устранения дефектов жилого дома 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 и ФИО6 о взыскании убытков в целях устранения дефектов жилого дома, требования мотивировал тем, что он на основании договора купли-продажи от 25.07.2018, заключенного между ним с одной стороны, и ФИО5 и ФИО6 с другой стороны, является собственником жилого дома, расположенного по 

<

адрес>.

Согласно п. 3.2 указанного договора, продавец обязался передать объект недвижимости в том качественном состоянии, в котором он есть на день подписания договора.

В спорном жилом доме зарегистрированы и проживают родственники ФИО4 - ФИО1 и несовершеннолетние дети ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ

В ходе эксплуатации жилого дома ФИО4 обнаружил, что вода, поступающая в дом, имеет осадок ржавчины и привкус железа с иными примесями неизвестного происхождения, о которых продавец при купле-продаже жилого дома ничего не сообщил. 

В связи с этим ФИО4 понес затраты в размере 130 000 рублей на очистные сооружения для получения воды надлежащего качества, поскольку в доме проживают малолетние дети.

Кроме того, в ходе эксплуатации жилого дома и проведения дальнейшего косметического ремонта ФИО4 были обнаружены скрытые дефекты, которые при купле-продажи не оговаривались.

Данные дефекты заключаются в гниющих деревянных конструкциях, покрытых плесенью и расположенных по всей площади чердачного помещения, а также в подвальном помещении, иные повреждения. 

В силу отсутствия специальных познаний в строительстве жилого дома и утверждений ФИО6 о том, что он является профессиональным строителем и своими силами строил жилой дом, ФИО4 доверился его компетентности и порядочности и не понимал причину происхождения черноты и шероховатых покрытий на деревянных перекрытиях и балках, а также причину происхождения иных строительных дефектов.

Для определения наличия скрытых дефектов и стоимости восстановительного ремонта жилого дома ФИО4 обратился в экспертное учреждение СОЮЗ "Кузбасская торгово-промышленная палата", заключением которого определена стоимость восстановительного ремонта в размере 4 664 068 рублей, стоимость услуг эксперта составила 15 000 рублей. 

Из экспертного заключения Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" следует, что повреждения в виде плесени и разрушений деревянных конструкций образовались не за один день, а в течение нескольких лет до продажи объекта в связи с нарушениями, допущенными при строительстве жилого дома, о чем свидетельствуют характер и локализация повреждений.

В связи с этим ФИО4 будет вынужден понести существенные расходы на устранение выявленных скрытых дефектов, а потому именно ответчики как продавцы объекта недвижимости должны нести ответственность в виде возмещения его затрат.

ФИО4 с учетом выводов строительно-технической экспертизы ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" просит взыскать солидарно с ФИО5 и ФИО6 убытки в целях устранения дефектов жилого дома в размере 7 506 431 рубль; расходы на оплату услуг специалиста Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" в размере 15 000 рублей; расходы по уплате государственной пошлины. 

В суд от ФИО5 и ФИО6 поступил отзыв на иск, согласно которому требования являются необоснованными по следующим основаниям. 

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Таким образом, необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

ФИО4 по договору купли-продажи приобретал жилой дом, назначение - жилое.

ФИО4 не представлено доказательств того, что жилой дом не пригоден для проживания.

Кроме того, в силу п. 3.2 договора купли-продажи продавец обязуется передать покупателю жилой дом в том качественном состоянии, котором он есть на день подписания договора.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи ФИО4 произвел осмотр дома и претензий к техническому состоянию дома не имеет.

Конструктивно жилой дом построен таким способом, что организован доступ во все вспомогательные помещения, такие как: чердак, подвал и т.д.

Договор купли-продажи, имеющий силу акта приема-передачи, подписан без замечаний.

До совершения покупки истец осматривал жилой дом трижды в разное время года.

Доказательств того, что ФИО4 желал осмотреть дом с привлечением специалистов, и ему было отказано, материалы дела не содержат, также как не содержат достоверных доказательств того, что ФИО4 был ограничен в доступе в какие-либо помещения спорного дома.

При покупке дома ФИО4 было известно о том, что в доме печное отопление и для поддержания тепла печь необходимо постоянно топить.

Юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего спора является не фактическое состояние дома в настоящее время и стоимость его восстановительного ремонта, а тот факт, имел ли жилой дом существенные недостатки (скрытые) на момент заключения договора купли-продажи, о которых истцу не было известно, а таких доказательств истцом в дело не представлено, так же как и не представлено доказательств существенного нарушения условий договора продавцом.

ФИО4 не доказано, что при заключении договора купли-продажи он не знал и не мог знать об указываемых им недостатках приобретаемого недвижимого имущества, поскольку, исходя из п.п. 3.1, 3.2 договора он ознакомился с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого строения, визуально осмотрел приобретаемый объект, а значит, имел бы возможность установить имеющиеся дефекты при их наличии.

Поскольку жилой дом приобретен у физического лица, возводившего его своими силами для собственных нужд, то условие о качестве возведения согласно действующим СП, СНиП, иных требований, установленное в ч. 4 ст. 469 ГК РФ, не применимо.

ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело может быть рассмотрено в его отсутствие.

Заслушав объяснения представителей ФИО4 ФИО7 и ФИО8, действующих на основании доверенности от 22.03.2019 42 АА № 2656007, удостоверенной нотариусом Беловского нотариального округа Кемеровской области ФИО9 (срок 3 года) (т. 1 л.д. 77), ответчика ФИО6 и его представителя ФИО10, допущенного в качестве представителя судом, ответчика ФИО5, допросив экспертов, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 1, ст. 8 ГК РФ выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Судом установлено следующее.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.05.2019 № (т. 1 л.д. 102-104) по 

<

адрес> расположен земельный участок площадью 1 501 кв.м. с кадастровым №; категория земли – земли населенных пунктов, разрешенное использование – личное подсобное хозяйство, границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.05.2019 № (т. 1 л.д. 105-107) по 

<

адрес> также расположен жилой дом площадью 222,0 кв.м. с кадастровым №

Согласно сведений Государственного предприятия Кемеровской области "Центр технической инвентаризации Кемеровской области" филиал № 8 БТИ Кемеровского района на 07.07.2014 (т.1 л.д. 52-59) по 

<

адрес> был расположен объект индивидуального жилищного строительства (тип объекта учета – здание, наименование объекта – объект индивидуального жилищного строительства, назначение объекта – жилое), общей площадью 222,0 кв.м., в том числе жилой 148,2 кв.м., год завершения строительства – 2014.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1, п. 3 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по 

<

адрес>, является ФИО4 на основании договора купли-продажи от 25.07.2018, заключенного им с ФИО5 и ФИО6, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 31.07.2018 (т.1 л.д. 138-140). 

В судебном заседании установлено и сторонам не оспаривается, что юридически покупателем является истец ФИО4, однако фактически приисканием данного дома на протяжении 6 месяцев для покупки и оценкой качественного состояния занимался его сын (представитель по настоящему делу) - ФИО8

При этом истец ФИО4 также дважды осматривал объекты недвижимости; своего сына ФИО8 на оценку качественного состояния жилого дома и на заключение договора купли-продажи, в котором сын выступал бы в качестве его представителя как покупателя, не уполномочивал. 

Согласно заключению специалиста Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 15.04.2019 № 6/131 (т. 1 л.д. 21-51, 169-199) в жилом доме по 

<

адрес> имеются дефекты, которые повлияли на дальнейшую эксплуатацию таких конструктивных элементов, как потолок, стены, полы. Указанные недостатки относятся к группе устранимых с заменой отдельно значительно пострадавших элементов внутренней отделки (т. 1 л.д. 40-41, 189). Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению данных недостатков составляет 4 664 068 рублей (т. 1 л.д. 51, 199). 

Согласно заключению экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 29.08.2019 № 129 (т. 2 л.д. 2-38) на момент осмотра 07.08.2019 жилой дом и гаражный бокс, расположенные по 

<

адрес>, имели строительные недостатки (дефекты) конструктивных элементов: отмостки, фасада, фундамента - стен, перекрытий, крыши.

Выявленные недостатки (дефекты) препятствуют использованию жилого дома и гаражного бокса по назначению, однако они являются устранимыми.

На момент исследования установить экспертным путем давность образования (время возникновения) выявленных недостатков в жилом доме и гаражном боксе не представляется возможным по причине отсутствия научно-обоснованной и апробированной методики установления давности образования выявленных недостатков.

При этом эксперты пришли к выводу о том, что недостатки (дефекты) возникли в результате нарушения технологий при строительстве жилого дома и гаражного бокса (устройства тепло и пароизоляции, отсутствие вентиляции). 

Явных признаков, указывающих на то, что выявленные недостатки (дефекты) образовались в результате, того, что жилой дом и гаражный бокс не использовались по назначению в зимний период 2018-2019 года, если факт неиспользования жилого дома и гаражного бокса в данный период имел место, в процессе исследования не установлено.

Выявленные недостатки (дефекты) жилого дома и гаражного бокса угрозу жизни и здоровью третьих лиц не создают. 

Стоимость устранения строительных недостатков составляет 7 506 431 рублей. 

Суд считает заключение специалиста Союз "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 15.04.2019 № 6/131 и заключение экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 29.08.2019 № 129 в части наличия недостатков в связи с отступлением от обязательных норм и правил, предусмотренных СНиПами и иной технической документацией, обоснованными и достоверными, отражающим фактические обстоятельства дела, поскольку они отвечают требованиям относимости и допустимости, надлежащим образом мотивированы, заключение экспертов содержит исчерпывающие ответы на вопросы суда, они составлены лицами, имеющими соответствующее образование и стаж экспертной работы, обладающим специальными познаниями; выводы являются полными, противоречий в части объема недостатков не содержат, кроме того, эксперты ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. 

Однако сами по себе строительные недостатки объектов капитального строительства не могут быть положены в основу удовлетворения требований истца по следующим основаниям. 

Так согласно п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1, п. 3 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения ущерба, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. 

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, с учетом системного толкования вышеприведенных положений гражданского законодательства право на возмещение расходов на устранение недостатков в связи с приобретение жилого дома и гаражного бокса может возникнуть при доказанности совокупности следующих обстоятельств: качество переданных объектов недвижимости не соответствует условиям договора; объекты недвижимости не могут быть использованы для проживания в них; выявленные недостатки не могли быть обнаружены покупателем при его осмотрительности и добросовестности при заключении договора.

В п. 3.2 договора купли-продажи от 25.07.2018 (т.1 л.д. 139) указано, что продавец обязался передать объект недвижимости в том качественном состоянии, в котором он есть на день подписания договора. 

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи ФИО4 произвел осмотр дома и претензий к техническому состоянию дома не имеет.

В соответствии с п. 3.3 указанного договора он имеет силу передаточного акта. 

Таким образом суд считает доказанным, что стороны при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости пришли к соглашению о качестве товара.

При этом, по мнению суда, у ФИО4 была реальная возможность оценить качество приобретаемых объектов капитального строительства; объем дефектов и степень их влияния на эксплуатацию жилого дома истцом могли быть установлены с достаточной степенью очевидности, поскольку он дважды осматривал объекты недвижимости в разное время года.

Приобретая дорогостоящее и бывшее в употреблении недвижимое имущество, ФИО4 имел возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от него требовалась до заключения сделки. 

Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, суду не представлено.

ФИО4 был удовлетворен техническим состоянием жилого дома, установленного путем внутреннего и внешнего осмотра до подписания договора, при подписании договора замечаний относительно каких-либо дефектов, недостатков, при том условии, что согласился приобрети объекты капитального строительства в том качестве, в котором их наблюдал, не сделал.

Как следует из материалов дела, спорные объекты капитального строительства были выстроены ФИО6 как гражданином, не являющимся лицензируемым застройщиком, хотя и обладающим, с его слов, познаниями в области строительства. 

В связи с этим, по мнению суда, при строительстве спорных объектов недвижимости ФИО6 был праве допустить отступления от строительных норм и правил, поскольку указанные объекты создавались, в первую очередь, для личного пользования.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.05.2019 № (т. 1 л.д. 105-107) площадь приобретенного ФИО4 жилого дома составила 222,0 кв.м., в то время как согласно заключению экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 29.08.2019 № 129 общая площадь жилого дома составила 358,7 кв.м., что свидетельствует о его переустройстве покупателем после заключения договора купли-продажи. 

По мнению суда, требования ФИО4, в первую очередь, направлены на приведение объектов капитального строительства к идеальному соответствию требованиям строительных норм и правил, о чем свидетельствуют продажная стоимость дома в размере 2 500 000 рублей (п. 2.1 договора) и стоимость устранения недостатков, составляющая 7 506 431 рубль, то есть в более чем в три раза превышающая стоимость жилого дома. 

Напротив, такая разница в денежной сумме, необходимой для устранения недостатков, и фактически уплаченной, свидетельствует о том, что при заключении договора купли-продажи стороны уже предусмотрели куплю-продажи объектов капитального строительства с отступлением от тех или иных обязательных требований норм и правил.

Более того, ни заключение специалиста Союз "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 15.04.2019 № 6/131, ни заключение экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 29.08.2019 № 129 не содержат сведений о том, что выявленные недостатки имели скрытый характер. 

Поскольку судом установлено, что покупатель на момент заключения договора купли-продажи согласился принять объекты капитального строительства в том состоянии, в котором они находились на момент подписания договора; по заключению строительно-технической экспертизы в домовладении скрытые недостатки не обнаружены и выявленные дефекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, угроза разрушения дома отсутствует, то суд приходит к выводу о том, что истцу передан товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме. 

Суд читает, что заключение экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 29.08.2019 № 129 в той части, что выявленные дефекты препятствуют использованию жилого дома и гаражного бокса по назначению, не может являться основанием для удовлетворения требований истца, поскольку, как утверждалось представителем истца - ФИО8, жилой дом приобретался, в том числе, и под самоотделку. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 и ФИО6 о взыскании убытков в целях устранения дефектов жилого дома отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Кемеровском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий

Справка: в окончательной форме решение принято 02.12.2019.

Судья А.А. Тупица